Das sogenannteHeizungsgesetz – offiziell das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – sorgte seit seinerEinführung 2024 für Unsicherheit bei Millionen von Eigentümerinnen undEigentümern in Deutschland. Jetzt steht fest: Die neue Bundesregierung ausCDU/CSU und SPD will das Gesetz abschaffen und durch ein neuesGebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzen.
Doch was bedeutetdas konkret für Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEGs)? Müssen geplanteHeizungssanierungen jetzt gestoppt werden? Und was gilt, bis das neue Gesetz inKraft tritt? Wir erklären den aktuellen Stand – verständlich und ohnejuristisches Fachchinesisch.
Aktueller Stand (Februar 2026): Bundeskanzler Merz hat bestätigt, dass das „Heizungsgesetz“ künftig „Gebäudemodernisierungsgesetz“ heißen wird. Die Eckpunkte sollten bis Ende Januar 2026 vorliegen, der Kabinettsbeschluss ist für Ende Februar 2026 geplant. Bis das neue Gesetz in Kraft tritt, gilt das bestehende GEG unverändert weiter.
Was ist das Heizungsgesetz – und warum wirdes abgeschafft?
Mit„Heizungsgesetz“ ist umgangssprachlich die Novelle des Gebäudeenergiegesetzesgemeint, die zum 1. Januar 2024 in Kraft trat. Sie sah vor, dass neu eingebauteHeizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werdenmüssen. Damit wollte die damalige Ampel-Regierung die Wärmewende voranbringen.
Das Gesetz warvon Beginn an politisch umstritten. Viele Eigentümer fühlten sich überfordert,die Kosten für Wärmepumpen und Sanierungen erschienen insbesondere für ältereBestandsgebäude kaum tragbar. Im Wahlkampf versprach die Union, das Gesetzabzuschaffen – und hält daran fest.
Die neueKoalition aus CDU/CSU und SPD hat sich im Koalitionsvertrag auf folgende Linieverständigt: Das Heizungsgesetz wird formal abgeschafft. Das neueGebäudemodernisierungsgesetz soll „technologieoffener, flexibler und einfacher“werden. Statt starrer Technologievorgaben soll die erreichbare CO₂-Vermeidungzur zentralen Steuerungsgröße werden.
Was ändert sich konkret für WEG-Eigentümer?
1. Bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes gilt: nichts ändert sich
Solange das neueGebäudemodernisierungsgesetz nicht in Kraft getreten ist, gelten die Regelungendes aktuellen GEG unverändert. Das bedeutet:
• Funktionierende Heizungen(Gas, Öl) müssen nicht sofort ausgetauscht werden.
• Bei einem Heizungsneukaufoder -ersatz gilt weiterhin die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien.
• Die Förderungen fürklimafreundliche Heizungen (BEG) laufen vorläufig weiter, werden abermöglicherweise gekürzt.
• Die Pflicht zum Austauschvon über 30 Jahre alten Heizkesseln (ohne Niedertemperatur- oderBrennwerttechnik) bleibt bis zur Neuregelung bestehen.
2. Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz voraussichtlich bringen wird
Die genaueAusgestaltung ist noch nicht final beschlossen. Auf Basis der bislang bekanntenEckpunkte zeichnet sich jedoch ab:
• Technologieoffenheit:Gasheizungen, Wärmepumpen, Fernwärme und Hybridlösungen sollen gleichberechtigtmöglich bleiben.
• Die starre65-Prozent-EE-Vorgabe soll entfallen oder stark abgemildert werden.
• CO₂-Effizienz stattEnergieträger-Vorgaben: Der Fokus rückt auf tatsächliche Emissionsreduzierung.
• Ein Renovierungspass fürBestandsgebäude (nach EU-Vorgabe EPBD) soll eingeführt werden.
• Förderungen werdenvoraussichtlich angepasst und möglicherweise verringert.
⚠️ Wichtig für WEGs: Da CDU/CSU und SPD inhaltlich noch nicht vollständig einig sind, besteht politische Unsicherheit. Wer in 2026 eine große Heizungssanierung plant, sollte die weiteren Gesetzgebungsschritte im Frühjahr 2026 abwarten, bevor endgültige Entscheidungen getroffen werden.
Die 65-Prozent-Regel und der 1. Juli 2026 –was gilt für München?
Ein besondersrelevanter Termin für Münchner WEGs: Ab dem 1. Juli 2026 sollte laut aktuellemGEG in allen Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern – also auch in München –die 65-Prozent-Pflicht auch für Bestandsgebäude gelten, sofern die Gemeindeeinen Wärmeplan vorgelegt hat.
Ob dieser Termindurch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ausgehebelt wird, ist derzeit nochoffen. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass das neue Gesetz genau vor diesemStichtag in Kraft treten soll, um eine praktische Entschärfung zu erreichen.
UnsereEinschätzung: WEG-Beiräte in München sollten diesen Termin im Blick behaltenund spätestens im April/Mai 2026 mit ihrer Hausverwaltung besprechen, wie derdann aktuelle Rechtsstand zu bewerten ist.
Was sollten WEG-Beiräte jetzt konkret tun?
Die politischeUnsicherheit ist real – aber sie bedeutet nicht, dass Eigentümergemeinschaftenabwarten und nichts tun sollten. Im Gegenteil: Gerade in Phasen des Wandels isteine proaktive Verwaltung entscheidend.
Unsere Empfehlungen:
Laufende Sanierungspläne prüfen, nicht voreilig stoppen
Wer bereitskonkrete Angebote für eine Heizungserneuerung eingeholt hat, sollte diese nichtübereilt stoppen. Erstens gelten bis zur Neuregelung die bestehendenFördersätze von bis zu 70 Prozent – die nach dem neuen Gesetz voraussichtlichsinken werden. Zweitens ist eine marode Heizungsanlage unabhängig vom Gesetzein technisches und wirtschaftliches Risiko für die WEG.
Erhaltungsrücklage überprüfen
Viele WEGs habenihre Rücklagen in den vergangenen Jahren nicht ausreichend an die gestiegenenBaukosten und die möglichen Anforderungen einer Heizungssanierung angepasst.Eine fundierte Rücklageplanung ist unabhängig vom Ausgang der Gesetzgebungsinnvoll und schützt vor unangenehmen Sonderumlagen.
Eigentümerversammlung vorbereiten
Das Thema Heizungwird auf vielen Eigentümerversammlungen 2026 auf der Tagesordnung stehen. Einegut vorbereitete Diskussion – mit aktuellen Zahlen, realistischen Szenarien undklarer Empfehlung durch die Verwaltung – ist der Schlüssel zu handlungsfähigenBeschlüssen.
Häufige Fragen von WEG-Eigentümern
Muss ich meine Gasheizung jetzt sofort austauschen?
Nein. Funktionierende Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden. Das gilt sowohl nach aktuellem GEG als auch voraussichtlich nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Pflicht greift erst, wenn eine neue Heizung eingebaut wird.
Lohnt sich eine Wärmepumpe noch, wenn das Heizungsgesetz fällt?
Das hängt vom Einzelfall ab. Wärmepumpen sind in vielen Fällen langfristig die günstigere Lösung, da Gas- und Ölpreise durch den CO₂-Preis weiter steigen werden. Die aktuellen Förderungen (bis zu 70 %) könnten nach dem neuen Gesetz sinken – wer plant, sollte daher zügig handeln.
Was bedeutet das für unsere WEG-Rücklage?
Die Unsicherheit rund um das neue Gesetz ist kein Grund, die Rücklage zu reduzieren. Im Gegenteil: Eine solide Erhaltungsrücklage schützt vor Sonderumlagen und ermöglicht schnelles Handeln, wenn eine Sanierung ansteht – unabhängig vom gesetzlichen Rahmen.
Welche Fristen gelten für Münchner Gebäude ab 2026?
Der 1. Juli 2026 ist ein kritischer Stichtag: Dann sollte laut aktuellem GEG die 65-Prozent-Pflicht für Bestandsgebäude in Großstädten wie München in Kraft treten. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass das neue Gebäudemodernisierungsgesetz vor diesem Termin verabschiedet wird und diesen Stichtag ändert oder aufhebt.
Unsere Einschätzung als MünchnerHausverwaltung
Die Reform desHeizungsgesetzes ist kein Freifahrtschein für Unterlassen – sie ist eine Chancefür WEGs, mit Bedacht zu planen. Die Energiekosten steigen unabhängig vomgesetzlichen Rahmen, die Anforderungen an Bestandsgebäude werden auch unter demneuen Gesetz nicht verschwinden, und eine gut aufgestellte Rücklage ist immerdie richtige Entscheidung.
Als auf großeWEGs spezialisierte Hausverwaltung in München begleiten wir unsereEigentümergemeinschaften aktiv durch diese Veränderungen: mit transparenterKommunikation, fundierter Rücklagplanung und konkreten Handlungsempfehlungenauf den Eigentümerversammlungen.
Sie verwalten eine WEG in München und möchten wissen, was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz konkret für Ihr Objekt bedeutet? Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie unverbindlich. LIKKA Immobilien GmbH · Drachenseestr. 1 · 81377 München info@likka-immobilien.de
