Beim Verkauf einer Eigentumswohnung taucht regelmäßig eine scheinbar einfache, in der Praxis aber oft konfliktträchtige Frage auf: Wer trägt die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung, wenn die Wohnung im Laufe des Abrechnungsjahres verkauft wurde? Diese sogenannte Abrechnungsspitze führt nicht selten zu Missverständnissen – zwischen Verkäufer, Käufer und Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
In diesem Beitrag klären wir, was rechtlich gilt, wie Sie sich vertraglich absichern können und warum klare Regelungen im Kaufvertrag unerlässlich sind.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Abrechnungsspitze?
- Wer ist laut Gesetz zahlungspflichtig?
- Wie lässt sich das vertraglich regeln?
- Was passiert bei offenen Hausgeldvorschüssen?
- Fallbeispiele: Wer zahlt in welcher Konstellation?
- Fazit: Klare Eigentumsverhältnisse schaffen Klarheit
Was ist die Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den geleisteten Hausgeldvorauszahlungen und den tatsächlich angefallenen Kosten laut Jahresabrechnung der WEG.
Sie kann positiv (Guthaben) oder negativ (Nachzahlung) ausfallen. Grundlage ist der Wirtschaftsplan und die darauf basierende Einzelabrechnung der jeweiligen Wohneinheit.
Unterschied zur Abrechnungssaldo:
Während die Abrechnungsspitze die Differenz zwischen geplantem Hausgeld (Soll laut Wirtschaftsplan) und den tatsächlichen Kosten abbildet, berücksichtigt der Abrechnungssaldo die tatsächlich gezahlten Vorschüsse. Stimmen beide überein (also wurden alle Vorschüsse gezahlt), sind Abrechnungsspitze und Abrechnungssaldo identisch.
Wer ist laut Gesetz zahlungspflichtig?
Die Rechtslage ist eindeutig: Zahlungspflichtig ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist – unabhängig davon, wer im Abrechnungszeitraum Eigentümer war.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 02.12.2011 (Az. V ZR 113/11) klar bestätigt: „Der Erwerber haftet als neuer Wohnungseigentümer für sämtliche mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung verbundenen Zahlungsverpflichtungen.“
Für die WEG zählt ausschließlich der formale Eigentümer im Grundbuch zum Zeitpunkt des Beschlusses – nicht, wer die Wohnung tatsächlich genutzt hat oder wem die Nachzahlung wirtschaftlich zuzurechnen wäre.
Wie lässt sich das vertraglich regeln?
Da die Gesetzeslage den Käufer belastet, obwohl er die Wohnung möglicherweise nur wenige Wochen des Abrechnungszeitraums besessen hat, empfiehlt sich eine vertragliche Regelung im notariellen Kaufvertrag.
Übliche Lösung:
- Käufer und Verkäufer vereinbaren, dass der Verkäufer anteilig für die Abrechnungsspitze aufkommt, die auf seine Besitzzeit entfällt.
- Diese Regelung ist nur zwischen den Vertragsparteien gültig, die WEG darf und muss weiterhin den eingetragenen Eigentümer zur Zahlung auffordern.
- Die Durchsetzung erfolgt im Zweifel zivilrechtlich zwischen Käufer und Verkäufer.
Tipp: Achten Sie auf eine klare Formulierung – idealerweise mit Angabe zur Abgrenzung (z. B. nach Tagen oder Monaten) und zur Berechnungsgrundlage.
Was passiert bei offenen Hausgeldvorschüssen?
Neben der Abrechnungsspitze können offene Hausgeldvorschüsse relevant sein. Anders als die Abrechnungsspitze sind diese bereits vor der Abrechnung fällig – auf Grundlage des Wirtschaftsplans.
Hier gilt:
- Der Verkäufer haftet für alle Vorschüsse, die während seiner Eigentumszeit fällig wurden und nicht gezahlt wurden.
- Der Käufer zahlt Vorschüsse erst ab dem Zeitpunkt seiner Eintragung im Grundbuch.
Fallbeispiele: Wer zahlt in welcher Konstellation?
Im Folgenden einige typische Szenarien:
1. Nachzahlung, alle Vorschüsse gezahlt
- Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung: Käufer
- Ergebnis: Käufer zahlt die Nachzahlung aus der Abrechnungsspitze
2. Nachzahlung, Verkäufer hat Vorschüsse nicht vollständig gezahlt
- Käufer zahlt die Abrechnungsspitze
- Verkäufer muss rückständige Hausgeldvorschüsse begleichen
3. Nachzahlung, Käufer hat Vorschüsse nicht vollständig gezahlt
- Käufer haftet für die Abrechnungsspitze und offene Vorschüsse
4. Beide haben Vorschüsse nicht vollständig gezahlt
- Käufer zahlt die Abrechnungsspitze und die Vorschüsse ab Eigentumsübergang
- Verkäufer haftet für alle rückständigen Vorschüsse vor Übergang
5. Guthaben aus der Abrechnung
- Eigentümer im Grundbuch bei Beschlussfassung: Käufer
- Ergebnis: Käufer erhält das Guthaben, selbst wenn es während der Eigentumszeit des Verkäufers entstanden ist
Fazit: Klare Eigentumsverhältnisse schaffen Klarheit
Die Abrechnungsspitze ist ein juristisch klar geregelter, in der Praxis jedoch oft unklarer Bestandteil des Eigentümerwechsels.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Rechtlich zählt nur der Grundbucheintrag bei Beschlussfassung, nicht der Zeitraum des Besitzes.
- Die WEG kann nur den aktuellen Eigentümer zur Zahlung auffordern.
- Vertragliche Regelungen im Kaufvertrag sind essenziell, um eine faire Kostenverteilung sicherzustellen.
- Auch offene Hausgeldvorschüsse müssen berücksichtigt werden.
- Fehlt eine Vereinbarung, trägt der Käufer die gesamte Last – oder das gesamte Guthaben.
Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung?
Dann sollten Sie nicht nur auf Lage und Zustand achten – sondern auch auf die vertraglichen Details zur Abrechnungsspitze. Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung Ihres Kaufvertrags oder der Bewertung Ihrer Eigentümerpflichten.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema Verteilungsschlüssel oder zur WEG? Kontaktieren Sie uns – das Team von Likka Immobilien hilft Ihnen gerne weiter.
