Der Winter bringt nicht nur Schnee und Eis, sondern oft auch Fragen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Eine der häufigsten Fragen ist: Wer bezahlt für den Winterdienst? Müssen alle Eigentümer gleich viel zahlen oder kommt es auf die Größe der Wohnung an?
Dieser Beitrag erklärt die Regeln einfach und verständlich. Wir zeigen Ihnen, was fair ist und was die Gerichte dazu sagen.
Inhaltsverzeichnis
- Die Grundregel: Gleiche Pflichten, gleiche Kosten
- Kann man die Kostenverteilung ändern?
- Ein Beispiel aus der Praxis: Warum eine ungleiche Verteilung oft scheitert
- Die Verkehrssicherungspflicht: Das wichtigste Argument
- Fazit: Was Sie als Eigentümer:in wissen sollten
Die Grundregel: Gleiche Pflichten, gleiche Kosten
Grundsätzlich gilt eine einfache Regel: Die Kosten für den Winterdienst werden auf alle Wohnungseigentümer:innen gleichmäßig verteilt. Jeder Eigentümer zahlt also denselben Betrag, unabhängig davon, wie groß seine oder ihre Wohnung ist. Man spricht hier von einer Verteilung "nach Köpfen" oder pro Wohneinheit.
Der Grund dafür ist die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese Pflicht besagt, dass die Eigentümergemeinschaft dafür sorgen muss, dass niemand auf dem Grundstück durch Schnee oder Eis zu Schaden kommt. Diese Verantwortung tragen alle Eigentümer:innen gemeinsam und zu gleichen Teilen.
Ein Urteil des Landgerichts München hat dies klar bestätigt: Weil die Pflicht zur Verkehrssicherung alle Eigentümer:innen gleichermaßen trifft, müssen auch die Kosten dafür gleichmäßig umgelegt werden.
Kann man die Kostenverteilung ändern?
Ja, das Gesetz erlaubt es Wohnungseigentümergemeinschaften, von der Grundregel abzuweichen. Die Eigentümer können mit einem Mehrheitsbeschluss entscheiden, die Kosten anders zu verteilen, zum Beispiel nach den Miteigentumsanteilen (also nach der Wohnungsgröße).
Allerdings gibt es eine wichtige Bedingung: Für eine solche Änderung muss es einen sachlichen Grund geben. Ein sachlicher Grund liegt meist dann vor, wenn Eigentümer das Gemeinschaftseigentum sehr unterschiedlich nutzen können. Ohne einen fairen und objektiven Grund ist eine Änderung der Kostenverteilung oft nicht zulässig und kann vor Gericht angefochten werden.
Ein Beispiel aus der Praxis: Warum eine ungleiche Verteilung oft scheitert
Stellen Sie sich eine Wohnanlage mit 15 Wohnungen und einer Tiefgarage vor. Fünf der Stellplätze in der Garage gehören Personen, die nicht in der Anlage wohnen. Es gibt also insgesamt 20 Eigentümer (15 Wohnungs- und 5 reine Stellplatzeigentümer).
Die Kosten für den Winterdienst betragen für die Saison 2.000 Euro.
- Die faire Lösung (Standard): Die Kosten werden durch 20 Einheiten geteilt. Jede:r der 20 Eigentümer zahlt 100 Euro (2.000 € / 20).
Nun beschließt die Eigentümerversammlung aber eine andere Verteilung. Die 15 Wohnungseigentümer sollen 90 % der Kosten (1.800 Euro) tragen. Die 5 reinen Stellplatzbesitzer sollen nur 10 % der Kosten (200 Euro) zahlen.
- Die neue, ungleiche Verteilung:
- Jeder Wohnungseigentümer zahlt 120 Euro (1.800 € / 15).
- Jeder reine Stellplatzbesitzer zahlt nur 40 Euro (200 € / 5).
Ist das fair?
Ein Gericht (Link zum Urteil) hat einen solchen Fall geprüft und entschieden: Nein, dieser Beschluss ist nicht fair und somit nicht gültig. Die Begründung ist einfach:
- Nutzung: Auch die Stellplatzbesitzer nutzen die Wege auf dem Grundstück, um zu ihren Autos zu gelangen.
- Sicherheit: Die Wege dienen oft auch als Notausgänge für die Tiefgarage, was allen Nutzer:innen dient.
- Haftung: Sollte auf dem Weg ein Unfall passieren, haften alle 20 Eigentümer:innen gemeinsam.
Wenn alle gemeinsam haften und die Wege nutzen, gibt es keinen sachlichen Grund, warum ein Wohnungseigentümer das Dreifache eines Stellplatzbesitzers zahlen sollte. Der Beschluss ist willkürlich und benachteiligt eine Gruppe von Eigentümer unangemessen.
Die Verkehrssicherungspflicht: Das wichtigste Argument
Der entscheidende Punkt ist und bleibt die Verkehrssicherungspflicht. Diese Pflicht können die Eigentümer nicht einfach ablegen. Sie gilt für die gesamte Gemeinschaft. Jeder einzelne Eigentümer ist dafür mitverantwortlich, dass Gehwege, Eingänge und Zufahrten sicher sind.
Weil diese Verantwortung nicht von der Wohnungsgröße oder der Nutzungshäufigkeit abhängt, ist die gleichmäßige Verteilung der Winterdienstkosten die fairste und rechtlich sicherste Methode.
Fazit: Was Sie als Eigentümer:in wissen sollten
Für die Verteilung der Winterdienstkosten in Ihrer WEG gibt es klare Leitlinien:
- Standard ist die Gleichverteilung: Die Aufteilung der Kosten pro Wohnungseinheit ist der Regelfall und rechtlich am sichersten.
- Änderungen brauchen einen guten Grund: Eine Verteilung nach Wohnungsgröße oder einer anderen Regel ist nur möglich, wenn es dafür einen sachlichen und fairen Grund gibt.
- Die gemeinsame Haftung zählt: Die Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Eigentümer:innen gleichermaßen. Wer gemeinsam haftet, sollte auch die Kosten zur Gefahrenabwehr gemeinsam tragen.
Wenn in Ihrer Eigentümergemeinschaft eine Diskussion über die Kosten des Winterdienstes aufkommt, sind dies die entscheidenden Argumente. Eine klare und faire Regelung beugt nicht nur Streit vor, sondern sorgt auch für einen sicheren Winter für alle Bewohner und Besucher.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema Verteilungsschlüssel oder zur WEG? Kontaktieren Sie uns – das Team von Likka Immobilien hilft Ihnen gerne weiter.
