Hausverwaltung verkaufen: Wert, Ablauf und worauf es ankommt
Sie möchten Ihre Hausverwaltung verkaufen oder einen Nachfolger finden? Hier lesen Sie, wovon der Verkaufspreis abhängt, wie sich Share Deal und Asset Deal unterscheiden, welche Unterlagen Käufer prüfen und wie der Verkauf Schritt für Schritt abläuft.
Kann man eine Hausverwaltung verkaufen?
Ja, eine Hausverwaltung kann verkauft werden. Anders als bei einem gewöhnlichen Unternehmensverkauf gehört der wichtigste Wert aber nicht dem Verkäufer allein: Die Wohnungseigentümer bestellen ihren Verwalter durch Beschluss und können ihn jederzeit abberufen (§ 26 WEG). Ein Käufer übernimmt deshalb vor allem die Chance, die Gemeinschaften weiter zu betreuen. Wie gut das gelingt, hängt von der Vorbereitung, der Kommunikation und dem neuen Verwalter ab.
Bei der Mietverwaltung und der Sondereigentumsverwaltung sind die Verträge mit einzelnen Vermietern geschlossen. Gehen sie auf einen neuen Vertragspartner über, braucht es in der Regel deren Zustimmung. Bei der Übernahme einer GmbH bleibt der Vertragspartner dagegen derselbe.
Share Deal oder Asset Deal: zwei Wege des Unternehmensverkaufs
Beim Share Deal kauft der Käufer die Anteile an Ihrer Verwaltungsgesellschaft. Verwalterin bleibt dieselbe GmbH; Bestellungen, Verwalterverträge, Konten und Vollmachten laufen weiter, ein neuer Beschluss der Eigentümer ist nicht erforderlich. Der Käufer übernimmt damit aber auch Verbindlichkeiten und Risiken der Gesellschaft, die er vorher genau prüft.
Beim Asset Deal gehen einzelne Mandate, Mitarbeitende und Betriebsmittel auf den Käufer über. Jede Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter durch Beschluss und schließt einen neuen Verwaltervertrag. Dieser Weg ist bei Einzelunternehmen der Regelfall und eignet sich, wenn nur ein Teil des Bestands übergehen soll. Häufig werden beide Wege kombiniert, etwa mit einer schrittweisen Übergabe zum Ende der Bestellungszeiten.
Die Anteile der Verwaltungs-GmbH gehen über. Bestellungen, Verträge und Konten laufen weiter, ein neuer Beschluss ist nicht nötig. Der Käufer übernimmt auch die Verbindlichkeiten der Gesellschaft.
Einzelne Mandate, Mitarbeitende und Betriebsmittel gehen über. Jede Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter durch Beschluss. Regelfall bei Einzelunternehmen und bei Teilverkäufen.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Die Entscheidung, die eigene Hausverwaltung zu verkaufen, fällt selten von heute auf morgen. Viele Hausverwalter beginnen mit der Planung einige Jahre vor dem gewünschten Ruhestand, weil ein Nachfolger aus Familie oder Team fehlt oder weil Zertifizierung, Weiterbildungspflicht und Digitalisierung das Unternehmen stark fordern. Ein Verkauf unter Zeitdruck schwächt die Position des Verkäufers. Wer früh plant, kann Bestellungszeiträume nutzen, Unterlagen und Prozesse ordnen und den Käufer in Ruhe auswählen.
Wer kauft Hausverwaltungen?
Als Käufer kommen vor allem drei Gruppen in Frage: andere Hausverwaltungen, die ihren Bestand in der Region oder bundesweit erweitern, eigene Mitarbeitende im Rahmen eines Management-Buy-outs und Investoren, die mehrere Hausverwaltungsunternehmen zusammenführen. Bei der Unternehmensnachfolge geht es für viele Inhaber um ihr Lebenswerk. Neben dem Preis zählt deshalb vor allem, ob der Käufer Team und Gemeinschaften tatsächlich weiterführt, ob er die Erlaubnis nach § 34c GewO und zertifizierte Verwalter hat und ob er Zusagen verlässlich einhält.
Was ist eine Hausverwaltung wert?
Einen Pauschalwert gibt es nicht. Käufer bewerten Hausverwaltungen meist über den nachhaltig erzielbaren Gewinn, zum Beispiel über ein Ertragswertverfahren oder ein Vielfaches des bereinigten Ergebnisses (EBITDA). Entscheidend ist, wie sicher die Erträge nach der Übergabe sind und welche Qualität die Ertragsstruktur hat. In der Branche gelten laufende Verwalterverträge als besonders wertstabil. Diese Faktoren bestimmen den Wert und den Verkaufspreis:
Wiederkehrende Erträge
Verwaltervergütungen aus WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung, getrennt von einmaligen Sonderhonoraren.
Bestandsqualität
Zahl der Einheiten, Größe der Objekte, regionale Dichte und der Zustand der Gebäude.
Verträge und Laufzeiten
Bestellungszeiträume, Vergütungsregelungen und wie gut sich die Verträge übertragen lassen.
Team und Organisation
Qualifizierte Mitarbeitende, klare Zuständigkeiten und eine Verwaltung, die nicht nur im Kopf des Inhabers existiert.
Inhaberabhängigkeit
Je stärker Beiräte und Eigentümer an der Person des Inhabers hängen, desto wichtiger ist eine begleitete Übergabe.
Unterlagen und Digitalisierung
Aktuelle Abrechnungen, geordnete Unterlagen, eine gängige Verwaltersoftware, digitale Prozesse und getrennt geführte Konten der Gemeinschaften.
Eine konkrete Einschätzung ist erst mit Ihren Kennzahlen möglich. Nach dem Erstgespräch und anonymisierten Angaben geben wir Ihnen eine erste Bewertung.
Welche Unterlagen Käufer prüfen
Für ein erstes Gespräch brauchen Sie keine Unterlagen. Für die Prüfung genügen zunächst anonymisierte Angaben; später sehen Käufer in der Regel diese Daten ein:
- Bestandsliste mit Objekten, Einheiten und Art der Mandate
- Verwalterverträge, Bestellungszeiträume und Vergütungen
- Jahresabschlüsse und Umsatzentwicklung der letzten Jahre
- Stand der Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne
- Personal mit Aufgaben, Qualifikationen und Verträgen
- Erlaubnis nach § 34c GewO, Versicherungen und Software
Der Verkaufsprozess mit LIKKA in fünf Schritten
Vom ersten Gespräch bis zum Kaufvertrag vergehen in der Regel vier bis acht Wochen. Den Termin der Übergabe legen Sie fest.
- Woche 1
Vertrauliches Erstgespräch
Wir lernen Sie und Ihre Verwaltung kennen, gern bei Ihnen vor Ort. Sie erzählen, was Ihnen wichtig ist; Unterlagen brauchen Sie dafür nicht.
- Woche 1 bis 2
Vertraulichkeit und Kennzahlen
Wir unterzeichnen eine Vertraulichkeitsvereinbarung. Sie stellen anonymisierte Angaben zu Bestand, Mandaten und Umsatz bereit, und Sie erhalten von uns eine erste Einschätzung.
- Woche 2 bis 4
Prüfung und Konzept
Wir prüfen Bestand, Verträge, Abrechnungen und Organisation genauer und legen mit Ihnen Modell, Kaufpreis, Zeitplan und Ihre Rolle nach der Übergabe fest. Auf dieser Grundlage erhalten Sie ein konkretes Angebot.
- Woche 4 bis 8
Vertrag und Kommunikationsplan
Der Vertrag wird abgestimmt und unterzeichnet. Gemeinsam planen wir, wann und wie Team, Beiräte und Eigentümer informiert werden.
- Danach
Übergabe und Einarbeitung
Die Übergabe erfolgt zum vereinbarten Termin. Wir stellen uns persönlich vor, arbeiten Ihr Team ein und begleiten die ersten Eigentümerversammlungen.
Mitarbeitende, Eigentümer, Kunden: was beim Verkauf mit ihnen passiert
Geht ein Betrieb oder Betriebsteil über, treten die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf den neuen Inhaber über; die Mitarbeitenden werden vorher in Textform unterrichtet. Bei LIKKA sind Ihre Mitarbeitenden willkommen, wir integrieren sie in unsere Teams.
Eigentümer und Beiräte erfahren erst nach Ihrer Freigabe vom Verkauf. Wir stellen uns persönlich vor, bereiten bei einem Asset Deal die Versammlungen und Beschlussvorlagen vor und sorgen dafür, dass Abrechnungen, Konten und laufende Vorhaben ohne Unterbrechung weiterlaufen. Personenbezogene Daten der Eigentümer gehen erst über, wenn Beschlüsse oder Zustimmungen vorliegen.
Steuern und Kaufvertrag
Im Kaufvertrag werden Kaufpreis, Stichtag, Gewährleistungen, die Übergabe der Unterlagen und Ihre Rolle nach dem Verkauf geregelt. Wie der Veräußerungsgewinn besteuert wird, hängt von Rechtsform und Deal-Struktur ab; ab dem 55. Lebensjahr kommen unter Umständen ein Freibetrag und ein ermäßigter Steuersatz in Betracht (§ 16 Abs. 4, § 34 Abs. 3 EStG). Beziehen Sie Ihren Steuerberater früh ein.
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fehler beim Verkauf einer Hausverwaltung
- Zu spät beginnen und unter Zeitdruck verkaufen
- Mitarbeitende oder Beiräte erfahren es zu früh oder auf Umwegen
- Offene Abrechnungen und ungeordnete Unterlagen
- Nur auf den Preis achten und nicht auf den Käufer
- Den Unterschied zwischen Share Deal und Asset Deal unterschätzen
„Mir war wichtig, dass meine Mitarbeiter in das neue Team integriert werden, und genau so ist es gekommen. Die Übergabe war gut strukturiert, und unser Standort ist heute als wichtiger Teil von LIKKA stark gewachsen.“
Warum Inhaber ihre Hausverwaltung an LIKKA verkaufen
Persönlich begleitet
Anfragen zur Nachfolge betreut Geschäftsführer Moritz Schütze persönlich, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe.
Team und Gemeinschaften im Blick
Wir übernehmen Mitarbeitende und Mandate mit dem Ziel, die Verwaltung fortzuführen, nicht abzuwickeln.
Jede Größe, bundesweit
Auch kleine Hausverwaltungen und einzelne Bestände kommen in Betracht, unabhängig vom Sitz.
Zertifiziert und erfahren
Erlaubnis nach § 34c GewO, zertifizierte Verwalter und über 2.500 betreute Einheiten; Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Hausverwaltung
Was ist meine Hausverwaltung wert?
Das hängt vor allem von den wiederkehrenden Erträgen, der Bestandsqualität, den Vertragslaufzeiten, dem Team und der Inhaberabhängigkeit ab. Eine erste Einschätzung erhalten Sie von uns nach dem Erstgespräch auf Basis anonymisierter Kennzahlen.
Wie läuft die Bewertung einer Hausverwaltung ab?
Wir sehen uns die wiederkehrenden Erträge, den Bestand, die Verträge und die Prozesse an. Eine Wertermittlung nach einer festen Formel gibt es nicht: Maßgeblich sind der nachhaltig erzielbare Gewinn, wie gut sich die Mandate übertragen lassen und wie es mit den Mitarbeitern weitergeht.
Wie lange dauert der Verkauf einer Hausverwaltung?
Mit LIKKA vergehen vom ersten Gespräch bis zum Kaufvertrag in der Regel vier bis acht Wochen. Die Übergabe folgt zum vereinbarten Termin, etwa zum Ende eines Wirtschaftsjahres.
Kann ich meine WEG-Verwalterverträge einfach mitverkaufen?
Beim Share Deal laufen Bestellungen und Verwalterverträge mit der GmbH weiter. Beim Asset Deal bestellt jede Gemeinschaft den neuen Verwalter durch Beschluss neu; wir bereiten Versammlungen und Beschlussvorlagen vor.
Rechtsgrundlage: § 26 WEG
Ist meine Hausverwaltung zu klein für einen Verkauf?
Nein. Wir übernehmen auch kleine Verwaltungen und einzelne Bestände und haben darin umfassende Erfahrung.
Kann ich diskret verkaufen?
Ja. Gespräche führen wir unter einer Vertraulichkeitsvereinbarung, in der Prüfung genügen anonymisierte Kennzahlen, und Mitarbeitende, Beiräte und Kunden erfahren erst nach Ihrer Freigabe davon.
Was passiert mit meinen Mitarbeitenden?
Ihre Mitarbeitenden sind bei uns willkommen; wir integrieren sie in unsere Teams. Bei einem Betriebsübergang gehen die Arbeitsverhältnisse auf den neuen Inhaber über.
Rechtsgrundlage: § 613a BGB
Welche Kosten entstehen für mich als Verkäufer?
Für das Erstgespräch und unsere Einschätzung entstehen Ihnen keine Kosten. Für eigene Berater wie Steuerberater oder Anwalt tragen Sie die Kosten in der Regel selbst.
Kann ich nach dem Verkauf noch mitarbeiten?
Ja, wenn Sie möchten. Viele Inhaber begleiten die Einarbeitung für eine Übergangszeit; Umfang und Dauer vereinbaren wir gemeinsam.
Mehr über die Nachfolge mit LIKKA, unseren Zeitplan und einen persönlichen Brief an Inhaber lesen Sie auf der Seite Nachfolge für Ihre Hausverwaltung.
Sprechen wir vertraulich über den Verkauf Ihrer Hausverwaltung.
Anfragen zum Verkauf betreut Geschäftsführer Moritz Schütze persönlich und diskret.