Gesetze für Immobilien: Welche Vorschriften Eigentümer, Vermieter und Mieter kennen müssen

Das WEG-Gesetz kurz erklärt: das Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt vom 15. März 1951. Seit seiner Einführung brachte das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz die grundlegendste Änderung; es trat am 1. Dezember 2020 in Kraft.

Heute umfasst das Gesetz die Paragrafen 1 bis 49. Das WEG-Gesetz regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und ist für alle Personen, die eine Eigentumswohnung besitzen, das wichtigste Gesetz.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum

Drei Begriffe sind zentral für das Wohnungseigentum. Sondereigentum ist die einzelne Wohnung; bei Gewerberäumen wie Läden oder Büros spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 WEG).

Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, die allen gehören, zum Beispiel das Grundstück, das Dach, die Fassade und die tragenden Wände (§ 5 WEG). Jeder Eigentümer hält daran Anteile, die Miteigentumsanteile.

Die Teilungserklärung legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander in der Gemeinschaft.

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

Jeder Eigentümer darf seine Wohnung selbst bewohnen oder vermieten (§ 13 WEG). Über die gemeinsamen Teile des Hauses entscheiden die Wohnungseigentümer dagegen zusammen.

Zu den wichtigsten Pflichten gehört, sich an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen. Maßstab sind grundsätzlich die Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG).

Seit der Reform ist die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig: Sie kann klagen und verklagt werden (§ 9a WEG).

Nach außen wird die Gemeinschaft durch den Verwalter vertreten (§ 9b WEG). Gegenüber Dritten, etwa Handwerkern, Versorgern oder Banken, handelt er im Namen aller Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, vertreten alle Wohnungseigentümer sie gemeinschaftlich.

Eigentümerversammlung und Verwalter

Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal jährlich statt (§ 24 Abs. 1 WEG). Sie ist der Ort für die Mitwirkung aller Personen, denen eine Einheit gehört, denn hier geben die Eigentümer ihre Stimmen zu den Beschlüssen ab.

Die Wahl des Verwalters ist eine der wichtigsten Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Er wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt und kann jederzeit abberufen werden (§ 26 WEG).

Die Amtszeit des Verwalters beträgt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Nach einer Abberufung endet der Vertrag des Verwalters spätestens sechs Monate später.

Seit 1. Dezember 2023 haben Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gehören zu den Aufgaben des Verwalters (§ 28 WEG); wie das in der Praxis aussieht, zeigt unsere WEG-Verwaltung.

Neuerungen der WEG-Reform 2020

Die WEG-Reform hat das Wohnungseigentumsrecht in mehreren Punkten modernisiert. Die wichtigsten Neuerungen betreffen bauliche Veränderungen, die Kosten und die Versammlung.

Bauliche Veränderungen: Sie brauchen keine Zustimmung aller Eigentümer mehr, sondern werden mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 Abs. 1 WEG).

Privilegierte Maßnahmen: Jeder Eigentümer hat Anspruch auf bestimmte Veränderungen, nämlich Barrierefreiheit, Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, schnelles Internet und seit Oktober 2024 Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG).

Kosten: Die Kosten einer baulichen Änderung tragen grundsätzlich die Eigentümer, die zustimmen. Beschließen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile (doppelt qualifizierte Mehrheit), tragen alle (§ 21 Abs. 2 WEG).

Online-Teilnahme: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen. Seit 2024 sind mit Dreiviertelmehrheit auch reine Online-Versammlungen möglich (§ 23 Abs. 1a WEG); mehr dazu im Beitrag zur hybriden und digitalen Versammlung.

Einwilligung Betroffener: Ein einzelner Eigentümer kann eine bauliche Veränderung verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, die dadurch über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Diese Einwilligung sollte schriftlich vorliegen.

Für die Bedeutung im Alltag gilt: Jede Änderung an Dach, Fassade oder Haustechnik läuft über einen Beschluss, und die Mehrheit entscheidet auch darüber, wer zahlt.

Aufbau des WEG-Gesetzes: Inhalt und Abschnitte im Überblick

Der amtliche Titel lautet Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Wer den Gesetzestext liest, findet sich mit dem Inhaltsverzeichnis schnell zurecht: Das Gesetz ist in vier Teile gegliedert, der erste Teil in fünf Abschnitte.

Für Personen, die sich zum ersten Mal mit dem Thema befassen, hilft die Definition in § 1 Abs. 2 WEG: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Teil 1, Wohnungseigentum: Abschnitt 1 enthält die Begriffsbestimmungen (§ 1), Abschnitt 2 die Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9), Abschnitt 3 die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 9a und 9b), Abschnitt 4 das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft (§§ 10 bis 29) und Abschnitt 5 das Wohnungserbbaurecht (§ 30).

Teil 2, Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42): Ein Dauerwohnrecht erlaubt einer Person, eine bestimmte Wohnung in einem fremden Gebäude zu bewohnen. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann veräußert und vererbt werden.

Teil 3, Verfahrensvorschriften (§§ 43 bis 45): Für Streitigkeiten ist ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, etwa bei der Anfechtung eines Beschlusses.

Teil 4, Ergänzende Bestimmungen (§§ 46 bis 49): Hier stehen unter anderem die Folgen einer Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung und die Übergangsvorschriften für neue Regelungen.

Im Alltag am wichtigsten sind § 5 (Gegenstand des Sondereigentums), § 9a (Gemeinschaft), § 16 (Nutzungen und Kosten), §§ 18 bis 21 (Verwaltung, Beschlüsse und bauliche Veränderungen), §§ 23 bis 25 (Versammlung und Beschlussfassung), §§ 26 bis 28 (Verwalter, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung) und § 29 (Verwaltungsbeirat).

Jede Änderung des Gesetzes wird im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Den aktuellen Inhalt mit allen Teilen und Abschnitten finden Sie bei Gesetze im Internet, einem Dienst des Bundesministeriums der Justiz.

Gesetze beim Kauf einer Immobilie

Beim Erwerb einer Immobilie greifen mehrere Gesetze ineinander, für eine Eigentumswohnung zusätzlich das WEG-Gesetz. Die wichtigsten Vorschriften im Überblick:

Notar: Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).

Eintragung: Das Eigentum geht erst mit der Eintragung ins Grundbuch über (§ 873 BGB), nicht schon mit der Unterschrift beim Notar.

Übergabe: Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist mit Zahlung des Kaufpreises über. Ab dann ist der Einzug oder die Vermietung möglich, auch wenn die Eintragung im Grundbuch noch aussteht.

Grundschuld: Finanziert der Käufer mit einem Darlehen, sichert die Bank es in der Regel über eine Grundschuld, die ebenfalls dort eingetragen wird.

Belastungen: Abteilung II des Grundbuchs zeigt Lasten und Beschränkungen wie Nießbrauch, Wegerechte oder ein Vorkaufsrecht, Abteilung III Grundpfandrechte wie Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld. Käufer sollten wissen, welche Rechte Dritter auf dem Grundstück liegen.

Unterlagen: Vor der Unterschrift sollten Käufer Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Rücklage prüfen.

Grunderwerbsteuer: Beim Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an; den Satz für Bayern nennt die Karte zum Grunderwerbsteuergesetz oben.

Spekulationsfrist: Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sind nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG). Wer einen Verkauf plant, sollte diese Fristen kennen und den Wert vorab per Wertermittlung klären.

Energieausweis: Verkäufer und Vermieter müssen bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen.

Bebauungsplan: Ein Bebauungsplan legt fest, wie ein Grundstück genutzt werden darf, und gehört zum öffentlichen Baurecht. Ein Beispiel: Ob ein Dachausbau oder Anbau möglich ist, hängt oft davon ab.

Gesetze für Vermieter

Das Mietrecht steht im BGB in den §§ 535 ff. In Bayern bestimmt die Mieterschutzverordnung, in welchen Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.

Was das für die eigene Wohnung bedeutet, erklärt der Beitrag zur Mietpreisbremse in Bayern; eine erste Einschätzung der Miete gibt der Mietrechner.

Wer Wohnungseigentum vermietet, bewegt sich zwischen zwei Gesetzen: dem Mietrecht gegenüber dem Mieter und dem WEG gegenüber der Gemeinschaft. Beschlüsse der Eigentümer gelten auch dann, wenn der Mietvertrag dazu schweigt.