Antworten für Eigentümer, Vermieter und Beiräte
Rund um Verwaltung, Versammlung, Abrechnung, Technik und Verkauf. Geben Sie ein Stichwort ein oder wählen Sie ein Thema.
Verwalterwechsel
Wann können wir unseren Verwalter abberufen?
Jederzeit. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 braucht die Abberufung keinen wichtigen Grund mehr. Eine Beschränkung im Verwaltervertrag ist unwirksam.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Welche Mehrheit braucht der Beschluss?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Abberufung und Neubestellung lassen sich in einer Versammlung beschließen.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 WEG
Was passiert mit dem Verwaltervertrag nach der Abberufung?
Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Häufig einigen sich Gemeinschaft und bisheriger Verwalter auf ein früheres Ende. Wir planen den Übergang so, dass keine Lücke entsteht.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG
Unser Verwalter lädt nicht zur Versammlung ein. Was können wir tun?
Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform eine Versammlung, muss der Verwalter einberufen. Weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer selbst einladen.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 2 und 3 WEG
Welche Ladungsfrist gilt für die Versammlung?
Mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Wer den Wechsel zu einem bestimmten Termin plant, sollte die Einladung deshalb früh vorbereiten.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 4 WEG
Brauchen wir Vergleichsangebote für den neuen Verwalter?
Für eine nachvollziehbare Auswahl sollten der Versammlung in der Regel mehrere Angebote vorliegen. Wir unterstützen den Beirat bei der Vorbereitung und stellen uns gern neben anderen Bewerbern vor.
Muss der bisherige Verwalter alle Unterlagen herausgeben?
Ja. Alles, was er für die Gemeinschaft geführt hat, gehört der Gemeinschaft: Beschlusssammlung, Protokolle, Abrechnungen, Belege, Verträge, Pläne und Schlüssel. Wir übernehmen die Übergabe mit Checkliste und fordern fehlende Unterlagen nach.
Rechtsgrundlage: §§ 667, 675 BGB
Was passiert mit Konten und Erhaltungsrücklage?
Die Konten gehören der Gemeinschaft. Beim Wechsel wird die Verfügungsberechtigung auf den neuen Verwalter umgestellt. Wir gleichen Kontostände, offene Posten und Rücklage bei der Übergabe ab.
Wer erstellt die Jahresabrechnung im Wechseljahr?
Die Pflicht entsteht nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Endet das Amt des bisherigen Verwalters zum 31. Dezember, erstellt der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Jahr. Wir planen das von Anfang an ein.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24
Darf der neue Verwalter für die Abrechnung des Vorjahres ein Sonderhonorar verlangen?
Nur wenn es vereinbart ist, etwa im Verwaltervertrag oder durch Beschluss. Weil die Nachbuchung eines Jahres, in dem ein anderer Verwalter tätig war, viel zusätzliche Arbeit macht, ist ein Sonderhonorar üblich. Klären Sie Umfang und Höhe vor dem Wechsel.
Was gilt, wenn der Vorverwalter eine fällige Abrechnung nicht oder fehlerhaft erstellt hat?
War die Abrechnung schon in seiner Amtszeit fällig, bleibt er aus dem Verwaltervertrag verpflichtet. Bessert er eine fehlerhafte Abrechnung nicht nach, kann die Gemeinschaft sie von einem Dritten erstellen lassen und von ihm einen Vorschuss auf die Kosten verlangen.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 26.02.2021, V ZR 290/19
Ist ein Wechsel mitten im Jahr sinnvoll?
Ja, wenn die Lage es verlangt. Ein Wechsel zum Jahresende erleichtert die Abrechnung, ist aber kein Muss. Entscheidend ist eine saubere Übergabe mit Stichtag.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Vom Erstgespräch bis zum Amtsantritt vergehen meist einige Wochen bis wenige Monate. Den Takt geben der Versammlungstermin, die Ladungsfrist und das Vertragsende vor.
Wie viel Aufwand hat der Beirat?
Weniger als befürchtet. Wir liefern Tagesordnung, Beschlussvorlagen und Antworten auf die typischen Fragen der Eigentümer und organisieren die Übergabe. Der Beirat entscheidet, wir erledigen die Arbeit.
Zusammenarbeit mit LIKKA
Was kostet eine Hausverwaltung bei LIKKA?
Das hängt von Größe, Zustand und dem gewünschten Leistungsumfang ab. Wir lernen Ihre Immobilie und Ihre Ziele zuerst kennen und besprechen die Konditionen dann persönlich mit Ihnen.
Wie schnell erreiche ich Sie?
Anfragen beantworten wir in der Regel innerhalb eines Werktags. Hinter jeder Gemeinschaft steht ein starkes Team aus Objektmanager, Buchhaltung, Baumanagement und Backoffice.
In welchen Orten verwalten Sie?
Von unseren Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg am Lech aus betreuen wir Immobilien in München, im Münchner Umland, in den Landkreisen Fürstenfeldbruck, Dachau, Starnberg und Landsberg sowie am Ammersee.
Wer ist mein Ansprechpartner als Neukunde?
Johannes Gebhardt, unser Vertriebsleiter. Sie erreichen ihn über unser Kontaktformular oder buchen direkt einen Termin für ein Erstgespräch. Nach dem Start betreut Sie unser Team aus Objektmanager, Buchhaltung, Baumanagement und Backoffice.
Eigentümerversammlung und Beschlüsse
Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?
Mindestens einmal im Jahr. Weitere Versammlungen beruft der Verwalter ein, wenn es nötig ist oder mehr als ein Viertel der Eigentümer es verlangt.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 1 und 2 WEG
Kann ich online an der Versammlung teilnehmen?
Ja, wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat. Dann können Sie online teilnehmen und abstimmen. Wir organisieren hybride Versammlungen auf Wunsch der Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1a WEG
Kann ohne Versammlung beschlossen werden?
Ja, im Umlaufverfahren. Dafür müssen grundsätzlich alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für einzelne Gegenstände kann die Gemeinschaft beschließen, dass im Umlauf die Mehrheit genügt.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3 WEG
Wie kann ich einen Beschluss anfechten?
Mit einer Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung. Die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten folgen.
Rechtsgrundlage: § 45 WEG
Braucht unsere Gemeinschaft für eine hybride Versammlung einen Beschluss?
Ja. Die Eigentümer müssen beschließen, dass eine Teilnahme ohne Anwesenheit am Versammlungsort möglich ist. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 Satz 2, § 25 Abs. 1 WEG
Welche Mehrheit braucht eine reine Online-Versammlung?
Mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss gilt höchstens drei Jahre, danach muss er erneuert werden.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1a WEG
Müssen wir trotz Online-Beschluss noch eine Präsenzversammlung abhalten?
Wird der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen. Darauf kann nur einstimmig verzichtet werden.
Rechtsgrundlage: § 48 Abs. 6 WEG
Kann ich online abstimmen wie vor Ort?
Ja, wenn der Beschluss das vorsieht. Bei der hybriden Versammlung können sämtliche oder einzelne Rechte online ausgeübt werden. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 und 1a WEG
Hausgeld, Abrechnung und Rücklage
Was ist das Hausgeld?
Die monatlichen Vorschüsse der Eigentümer auf die Kosten der Gemeinschaft und die Erhaltungsrücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG
Wann erhalte ich die Jahresabrechnung?
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Wir erstellen sie zügig, damit die Versammlung im ersten Halbjahr darüber beschließen kann. Seit der Reform beschließen die Eigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG
Wozu dient die Erhaltungsrücklage?
Sie finanziert Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und schützt vor hohen Sonderumlagen.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Was ist der Vermögensbericht?
Der Verwalter muss jährlich einen Bericht über die Vermögenslage der Gemeinschaft erstellen, mit dem Stand der Rücklage und einer Aufstellung des wesentlichen Vermögens. Jeder Eigentümer erhält ihn.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 4 WEG
Was passiert mit meinem Anteil an der Rücklage, wenn ich verkaufe?
Die Rücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft und wird nicht ausgezahlt. Käufer und Verkäufer berücksichtigen sie in der Regel beim Kaufpreis.
Schäden und Notfälle
Was tue ich bei einem Wasserschaden?
Stoppen Sie wenn möglich die Wasserzufuhr, verständigen Sie bei Bedarf einen Notdienst und informieren Sie uns sofort. Wir koordinieren Handwerker und Versicherung und dokumentieren den Schaden.
Wer ist zuständig: Gemeinschaft oder Eigentümer?
Das hängt davon ab, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist. Maßgeblich sind Gesetz und Teilungserklärung. Wir klären das im Einzelfall und sagen Ihnen, wer was übernimmt.
Rechtsgrundlage: § 5 WEG
Kundenportal und digitale Wege
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge. Rund um die Uhr, auf dem Rechner oder dem Handy.
Bekommen alle Eigentümer einen Zugang?
Ja. Mit dem Start unserer Verwaltung erhält jeder Eigentümer seinen persönlichen Zugang.
Technik, Energie und Förderung
Müssen wir unsere Heizung austauschen?
Eine bestehende, funktionierende Heizung darf in der Regel weiter betrieben werden. Für neue Heizungen gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Wir prüfen mit Fachplanern, welche Lösung zu Ihrem Gebäude passt, und bereiten die Entscheidung vor.
Welche Fördermittel gibt es in München?
Neben den Bundesprogrammen fördert die Landeshauptstadt München energetische Sanierungen mit dem Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude (FKG). Wir prüfen mit unseren Partnern, welche Förderung für Ihr Gebäude infrage kommt, und beantragen sie für die Gemeinschaft.
Dürfen Eigentümer eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk installieren?
Ja, auf eigene Kosten. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm Ladestationen für E-Fahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, schnelles Internet und Steckersolargeräte gestattet werden. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 2 WEG
Bis wann müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?
Nicht fernablesbare Geräte sind bis 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder zu ersetzen. Gemeinsam mit dem Messdienstleister MEVIO stellen wir das für Ihre Gemeinschaft sicher.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 3 HeizkostenV
Vermietung
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. In der Mietverwaltung übernehmen wir die Abrechnung fristgerecht.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB
Was übernimmt die Mietverwaltung?
Mieterkommunikation, Mieteingang, Nebenkostenabrechnung, Wohnungsübergaben, Instandhaltung und Wiedervermietung. Sie behalten den Überblick, wir erledigen die Arbeit.
Welche Kündigungsfrist gilt für mich als Vermieter?
Drei Monate, nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung sechs und nach acht Jahren neun Monate. Zusätzlich brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.
Rechtsgrundlage: §§ 573, 573c Abs. 1 BGB
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlungen. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Rechtsgrundlage: § 551 Abs. 1 und 2 BGB
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB
Um wie viel darf ich die Miete im Raum München erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in den Gemeinden der Mieterschutzverordnung aber höchstens um 15 Prozent in drei Jahren. Dazu gehören München und viele Umlandgemeinden wie Fürstenfeldbruck, Germering und Dachau.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 3 BGB; § 1 MiSchuV
Was ist der Münchner Mietspiegel und wofür brauche ich ihn?
Er ist ein qualifizierter Mietspiegel und bildet die ortsübliche Vergleichsmiete im Stadtgebiet ab. Sie brauchen ihn für die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung und für Mieterhöhungen.
Rechtsgrundlage: §§ 558a, 558d BGB
Ist eine Indexmiete eine Alternative zur Mieterhöhung nach Mietspiegel?
Ja. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex und schließt Erhöhungen auf die Vergleichsmiete aus; die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Eine Dämpfung bei hoher Inflation ist geplant, aber noch nicht beschlossen.
Rechtsgrundlage: § 557b BGB
Verkauf
Verkaufen Sie auch Immobilien?
Ja. Als Makler begleiten wir den Verkauf von Wohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern, von der Bewertung bis zum Notartermin. Als Verwalter wissen wir, worauf Käufer und Banken achten.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Unter anderem Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Energieausweis. Verwalten wir Ihre Gemeinschaft, liegen die meisten Unterlagen schon bei uns.
Qualifikation
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Nach § 26a WEG darf sich so nennen, wer vor der IHK eine Sachkundeprüfung in Recht, Kaufmännischem und Technik bestanden hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
Rechtsgrundlage: § 26a WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
Wie bilden Sie Ihr Team weiter?
Die Zertifizierung genügt uns nicht. Unser Team wird regelmäßig und intensiv in Recht, Technik und Finanzen geschult, ebenso zu Prozessen, Digitalisierung, KI und Moderation. Als Mitglied im VDIV und im IVD nutzen wir deren Fachwissen und Weiterbildung.