Antworten für Eigentümer, Vermieter und Beiräte
Rund um Verwaltung, Versammlung, Abrechnung, Technik und Verkauf. Geben Sie ein Stichwort ein oder wählen Sie ein Thema.
Von Moritz SchützeGeschäftsführer- Veröffentlicht amVeröffentlicht
- Zuletzt geändert amAktualisiert
Verwalterwechsel
Wann können wir unseren Verwalter abberufen?
Jederzeit. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 braucht die Abberufung keinen wichtigen Grund mehr. Eine Beschränkung im Verwaltervertrag ist unwirksam.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Welche Mehrheit braucht der Beschluss?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Abberufung und Neubestellung lassen sich in einer Versammlung beschließen.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 WEG
Was passiert mit dem Verwaltervertrag nach der Abberufung?
Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Häufig einigen sich Gemeinschaft und bisheriger Verwalter auf ein früheres Ende. Wir planen den Übergang so, dass keine Lücke entsteht.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG
Unser Verwalter lädt nicht zur Versammlung ein. Was können wir tun?
Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform eine Versammlung, muss der Verwalter einberufen. Weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer selbst einladen.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 2 und 3 WEG
Welche Ladungsfrist gilt für die Versammlung?
Mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Wer den Wechsel zu einem bestimmten Termin plant, sollte die Einladung deshalb früh vorbereiten.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 4 WEG
Brauchen wir Vergleichsangebote für den neuen Verwalter?
Für eine nachvollziehbare Auswahl sollten der Versammlung in der Regel mehrere Angebote vorliegen. Wir unterstützen den Beirat bei der Vorbereitung und stellen uns gern neben anderen Bewerbern vor.
Muss der bisherige Verwalter alle Unterlagen herausgeben?
Ja. Alles, was er für die Gemeinschaft geführt hat, gehört der Gemeinschaft: Beschlusssammlung, Protokolle, Abrechnungen, Belege, Verträge, Pläne und Schlüssel. Wir übernehmen die Übergabe mit Checkliste und fordern fehlende Unterlagen nach.
Rechtsgrundlage: §§ 667, 675 BGB
Was passiert mit Konten und Erhaltungsrücklage?
Die Konten gehören der Gemeinschaft. Beim Wechsel wird die Verfügungsberechtigung auf den neuen Verwalter umgestellt. Wir gleichen Kontostände, offene Posten und Rücklage bei der Übergabe ab.
Wer erstellt die Jahresabrechnung im Wechseljahr?
Die Pflicht entsteht nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Endet das Amt des bisherigen Verwalters zum 31. Dezember, erstellt der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Jahr. Wir planen das von Anfang an ein.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24
Darf der neue Verwalter für die Abrechnung des Vorjahres ein Sonderhonorar verlangen?
Nur wenn es vereinbart ist, etwa im Verwaltervertrag oder durch Beschluss. Weil die Nachbuchung eines Jahres, in dem ein anderer Verwalter tätig war, viel zusätzliche Arbeit macht, ist ein Sonderhonorar üblich. Klären Sie Umfang und Höhe vor dem Wechsel.
Was gilt, wenn der Vorverwalter eine fällige Abrechnung nicht oder fehlerhaft erstellt hat?
War die Abrechnung schon in seiner Amtszeit fällig, bleibt er aus dem Verwaltervertrag verpflichtet. Bessert er eine fehlerhafte Abrechnung nicht nach, kann die Gemeinschaft sie von einem Dritten erstellen lassen und von ihm einen Vorschuss auf die Kosten verlangen.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 26.02.2021, V ZR 290/19
Ist ein Wechsel mitten im Jahr sinnvoll?
Ja, wenn die Lage es verlangt. Ein Wechsel zum Jahresende erleichtert die Abrechnung, ist aber kein Muss. Entscheidend ist eine saubere Übergabe mit Stichtag.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Vom Erstgespräch bis zum Amtsantritt vergehen meist einige Wochen bis wenige Monate. Den Takt geben der Versammlungstermin, die Ladungsfrist und das Vertragsende vor.
Wie viel Aufwand hat der Beirat?
Weniger als befürchtet. Wir liefern Tagesordnung, Beschlussvorlagen und Antworten auf die typischen Fragen der Eigentümer und organisieren die Übergabe. Der Beirat entscheidet, wir erledigen die Arbeit.
Zusammenarbeit mit LIKKA
Was kostet eine Hausverwaltung bei LIKKA?
Das hängt von Größe, Zustand und dem gewünschten Leistungsumfang ab. Wir lernen Ihre Immobilie und Ihre Ziele zuerst kennen und besprechen die Konditionen dann persönlich mit Ihnen.
Wie schnell erreiche ich Sie?
Anfragen beantworten wir in der Regel innerhalb eines Werktags. Hinter jeder Gemeinschaft steht ein starkes Team aus Objektmanager, Buchhaltung, Baumanagement und Backoffice.
In welchen Orten verwalten Sie?
Von unseren Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg am Lech aus betreuen wir Immobilien in München, im Münchner Umland, in den Landkreisen Fürstenfeldbruck, Dachau, Starnberg und Landsberg sowie am Ammersee.
Wer ist mein Ansprechpartner als Neukunde?
Johannes Gebhardt, Leitung Vertrieb. Sie erreichen ihn über unser Kontaktformular oder buchen direkt einen Termin für ein Erstgespräch. Nach dem Start betreut Sie unser Team aus Objektmanager, Buchhaltung, Baumanagement und Backoffice.
Kosten der Hausverwaltung
Wie viel kostet eine Hausverwaltung im Monat?
Bei LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat für die WEG-Verwaltung. Bundesweit liegen neue Verträge je nach Größe der Anlage bei 29,75 bis 47,60 Euro brutto (Verwalterentgeltstudie 2026); diese Gebühren variieren je nach Verwaltungsart und Leistungsumfang, kleine Häuser liegen meist am oberen Ende.
Wie hoch sind die Kosten für eine Hausverwaltung in München?
Öffentliche Durchschnittswerte für München gibt es nicht. Wegen hoher Personal- und Bürokosten liegen die Preise eher im oberen Bereich der bundesweiten Spanne von rund 30 bis 48 Euro brutto je Einheit und Monat. Vergleichen Sie Angebote immer mit dem vollständigen Leistungsumfang.
Was kostet eine Hausverwaltung für 3 Parteien?
Bei sehr kleinen Häusern liegt der Preis je Einheit am oberen Ende der Spanne, laut CRES-Studie 2025 bis zu 48 Euro, oft mit einer Mindestpauschale je Objekt. Viele Verwaltungen nehmen sehr kleine Objekte gar nicht mehr an.
Sind Verwaltergebühren auf Mieter umlagefähig?
Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Vermieter können sie aber steuerlich als Werbungskosten absetzen.
Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Was darf der Hausverwalter in Rechnung stellen?
Die im Verwaltervertrag vereinbarte Grundvergütung und klar beschriebene Sonderleistungen, etwa außerordentliche Versammlungen oder die Betreuung größerer Baumaßnahmen. Grund- und Sonderleistungen müssen transparent voneinander abgegrenzt sein.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17
Wer trägt die Kosten der Hausverwaltung?
In der Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer über das Hausgeld, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Die Mietverwaltung zahlt der Vermieter.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Eigentümerversammlung und Beschlüsse
Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?
Mindestens einmal im Jahr. Weitere Versammlungen beruft der Verwalter ein, wenn es nötig ist oder mehr als ein Viertel der Eigentümer es verlangt.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 1 und 2 WEG
Kann ich online an der Versammlung teilnehmen?
Ja, wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat. Dann können Sie online teilnehmen und abstimmen. Wir organisieren hybride Versammlungen auf Wunsch der Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1a WEG
Kann ohne Versammlung beschlossen werden?
Ja, im Umlaufverfahren. Dafür müssen grundsätzlich alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für einzelne Gegenstände kann die Gemeinschaft beschließen, dass im Umlauf die Mehrheit genügt.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3 WEG
Wie kann ich einen Beschluss anfechten?
Mit einer Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung. Die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten folgen.
Rechtsgrundlage: § 45 WEG
Braucht unsere Gemeinschaft für eine hybride Versammlung einen Beschluss?
Ja. Die Eigentümer müssen beschließen, dass eine Teilnahme ohne Anwesenheit am Versammlungsort möglich ist. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 Satz 2, § 25 Abs. 1 WEG
Welche Mehrheit braucht eine reine Online-Versammlung?
Mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss gilt höchstens drei Jahre, danach muss er erneuert werden.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1a WEG
Müssen wir trotz Online-Beschluss noch eine Präsenzversammlung abhalten?
Wird der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen. Darauf kann nur einstimmig verzichtet werden.
Rechtsgrundlage: § 48 Abs. 6 WEG
Kann ich online abstimmen wie vor Ort?
Ja, wenn der Beschluss das vorsieht. Bei der hybriden Versammlung können sämtliche oder einzelne Rechte online ausgeübt werden. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 und 1a WEG
Hausgeld, Abrechnung und Rücklage
Was ist das Hausgeld?
Die monatlichen Vorschüsse der Eigentümer auf die Kosten der Gemeinschaft und die Erhaltungsrücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG
Wann erhalte ich die Jahresabrechnung?
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Wir erstellen sie zügig, damit die Versammlung im ersten Halbjahr darüber beschließen kann. Seit der Reform beschließen die Eigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG
Wozu dient die Erhaltungsrücklage?
Sie finanziert Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und schützt vor hohen Sonderumlagen.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Was ist der Vermögensbericht?
Der Verwalter muss jährlich einen Bericht über die Vermögenslage der Gemeinschaft erstellen, mit dem Stand der Rücklage und einer Aufstellung des wesentlichen Vermögens. Jeder Eigentümer erhält ihn.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 4 WEG
Was passiert mit meinem Anteil an der Rücklage, wenn ich verkaufe?
Die Rücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft und wird nicht ausgezahlt. Käufer und Verkäufer berücksichtigen sie in der Regel beim Kaufpreis.
WEG-Kredit
Was ist ein WEG-Kredit?
Ein Darlehen, das die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst aufnimmt, meist für eine größere Sanierung. Kreditnehmerin ist die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Zins und Tilgung zahlt sie aus dem Hausgeld, das nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer umgelegt wird.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 1 WEG
Wer entscheidet über einen WEG-Kredit?
Die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Den Darlehensvertrag schließt der Verwalter erst aufgrund dieses Beschlusses ab.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG
Was muss vor dem Kreditbeschluss besprochen werden?
Vor allem das Risiko, dass die übrigen Eigentümer vorübergehend einspringen müssen, wenn einer seinen Anteil nicht zahlt. Diese Nachschusspflicht muss in der Versammlung erörtert und im Protokoll festgehalten werden, sonst ist der Beschluss anfechtbar. Der Beschluss selbst nennt Zweck, Betrag, Laufzeit, Zins, Tilgung und die Bank.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14
Wann ist ein Kredit besser als eine Sonderumlage?
Wenn eine notwendige Maßnahme ansteht, die Rücklage nicht reicht und eine Sonderumlage einzelne Eigentümer finanziell überfordern würde. Der Bundesgerichtshof stellt auf die Dringlichkeit der Maßnahme, die vorhandene Rücklage, die Höhe des Kredits im Verhältnis zur Zahl der Eigentümer sowie auf Konditionen, Laufzeit und Rückzahlung ab. Der Preis sind die Zinsen.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14
Muss für den Kredit eine Grundschuld eingetragen werden?
In der Regel nicht. Auf Hausverwaltungen spezialisierte Banken vergeben WEG-Kredite ohne Grundschuld. Sie stützen sich auf die laufenden Hausgeldzahlungen und prüfen dafür Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage und Hausgeldrückstände.
Wie haften die einzelnen Eigentümer gegenüber der Bank?
Nur anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil, nicht für die ganze Summe. Wer zum Beispiel 50/1.000 Miteigentumsanteile hat, haftet der Bank für höchstens 5 % der offenen Kreditschuld.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 4 WEG
Was passiert, wenn ein Eigentümer seine Rate nicht zahlt?
Die Verwaltung mahnt, beantragt einen Mahnbescheid und vollstreckt, notfalls bis zur Zwangsversteigerung. Dort hat die Gemeinschaft Vorrang vor den Banken im Grundbuch, für Rückstände bis zu 5 % des Verkehrswerts. Bis dahin tragen die übrigen Eigentümer den Ausfall als Vorschuss. Ein Rechenbeispiel der Gabler-Saliter Bank: 10 Eigentümer, 100.000 € Kredit, 10 Jahre, rund 103 € Rate je Eigentümer und Monat. Zahlt einer 24 Monate nicht, fehlen 2.472 €, das sind für die übrigen neun rund 11,46 € mehr im Monat.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
Was gilt beim Verkauf einer Wohnung mit laufendem WEG-Kredit?
Der Kredit bleibt bei der Gemeinschaft und muss nicht abgelöst werden. Der Käufer zahlt die Raten ab dem Eigentumsübergang über sein Hausgeld. Käufer und Verkäufer berücksichtigen die Restschuld deshalb in der Regel beim Kaufpreis. Für Verbindlichkeiten aus seiner Zeit haftet der Verkäufer der Bank gegenüber noch eine begrenzte Zeit anteilig nach.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 4 WEG i. V. m. § 728b BGB
Kann ich meinen Anteil sofort bezahlen statt über den Kredit?
Nur wenn Beschluss und Darlehensvertrag das vorsehen. Ob einzelne Eigentümer ihren Anteil vorab zahlen können und wie das verrechnet wird, sollte deshalb vor der Abstimmung mit der Bank geklärt werden.
Gibt es Förderkredite für Eigentümergemeinschaften?
Ja. Für die energetische Sanierung zum Effizienzhaus fördert die KfW mit dem Programm 261 „Wohngebäude – Kredit“, mit Tilgungszuschuss; auch Eigentümergemeinschaften können ihn beantragen. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme über eine Bank gestellt werden. Welche Programme passen, zeigt unser Förderkatalog.
Wie begleitet LIKKA einen WEG-Kredit?
Wir rechnen die Belastung je Wohnung durch, holen Vergleichsangebote ein und bereiten den Beschluss so vor, dass Nachschussrisiko und Konditionen in der Versammlung erörtert und protokolliert werden. Für die Konten unserer Gemeinschaften arbeiten wir mit der Gabler-Saliter Bank zusammen, die auch WEG-Kredite ohne Grundschuld anbietet.
Schäden und Notfälle
Was tue ich bei einem Wasserschaden?
Stoppen Sie wenn möglich die Wasserzufuhr, verständigen Sie bei Bedarf einen Notdienst und informieren Sie uns sofort. Wir koordinieren Handwerker und Versicherung und dokumentieren den Schaden.
Wer ist zuständig: Gemeinschaft oder Eigentümer?
Das hängt davon ab, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist. Maßgeblich sind Gesetz und Teilungserklärung. Wir klären das im Einzelfall und sagen Ihnen, wer was übernimmt.
Rechtsgrundlage: § 5 WEG
Kundenportal und digitale Wege
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge. Rund um die Uhr, auf dem Rechner oder dem Handy.
Bekommen alle Eigentümer einen Zugang?
Ja. Mit dem Start unserer Verwaltung erhält jeder Eigentümer seinen persönlichen Zugang.
Technik, Energie und Förderung
Müssen wir unsere Heizung austauschen?
Eine bestehende, funktionierende Heizung darf in der Regel weiter betrieben werden. Für neue Heizungen gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-%-Vorgabe ist entfallen, neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe. Mit einem Heizungskonzept prüfen wir, welche Lösung zu Ihrem Gebäude passt, und bereiten die Entscheidung vor.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Eine vom Bund geförderte Energieberatung. Ein zertifizierter Energieberater nimmt das Gebäude auf und zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, was sie kosten und welche Förderung möglich ist. Mehr dazu auf unserer Seite zur Energieberatung.
Wie hoch ist die Förderung für den iSFP?
Das BAFA übernimmt 50 % der Beratungskosten, höchstens 650 € für Ein- und Zweifamilienhäuser und 850 € für Wohngebäude ab drei Wohneinheiten. Eine Gemeinschaft erhält einmalig 250 € zusätzlich, wenn die Ergebnisse in der Eigentümerversammlung erläutert werden.
Was bringt der iSFP-Bonus?
Für Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik, die im Fahrplan stehen, steigt der Fördersatz um 5 Prozentpunkte. Außerdem verdoppeln sich die förderfähigen Ausgaben pro Jahr, für die erste Wohneinheit von 30.000 € auf 60.000 €. Der Bonus gilt bis zu 15 Jahre nach Erstellung des Fahrplans.
Welche Fördermittel gibt es in München?
Neben den Bundesprogrammen fördert die Landeshauptstadt München energetische Sanierungen mit dem Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude (FKG). Wir prüfen mit unseren Partnern, welche Förderung für Ihr Gebäude infrage kommt, und beantragen sie für die Gemeinschaft.
Dürfen Eigentümer eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk installieren?
Ja, auf eigene Kosten. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm Ladestationen für E-Fahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, schnelles Internet und Steckersolargeräte gestattet werden. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 2 WEG
Bis wann müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?
Nicht fernablesbare Geräte sind bis 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder zu ersetzen. Gemeinsam mit dem Messdienstleister MEVIO stellen wir das für Ihre Gemeinschaft sicher.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 3 HeizkostenV
Fernwärme
Wie funktioniert Fernwärme?
Heißes Wasser wird zentral in Heizkraftwerken, Geothermie- oder Abwärmeanlagen erzeugt und über gedämmte Leitungen zu den Gebäuden gepumpt. Im Keller überträgt eine Übergabestation die Wärme an Heizung und Warmwasser. Im Haus braucht es keinen eigenen Kessel und keinen Schornstein.
Woher kommt die Fernwärme in München?
Im Hauptnetz der Stadtwerke München stammte die Fernwärme 2025 zu 66,7 % aus Erdgas, vor allem aus Kraft-Wärme-Kopplung, zu 19,9 % aus Abwärme, zu 11,1 % aus Geothermie und zu 2,1 % aus Biomasse. Bis spätestens 2040 wollen die SWM den Bedarf vor allem mit Tiefengeothermie decken.
Wird Fernwärme mit Gas erzeugt?
Teilweise. In München kommt der größte Teil heute noch aus Erdgas-Kraftwerken, die Strom und Wärme gemeinsam erzeugen. Der Anteil von Geothermie und Abwärme wächst, deshalb wird die Fernwärme mit den Jahren klimafreundlicher, ohne dass Eigentümer im Haus etwas umbauen müssen.
Ist Fernwärme billiger als Gas?
Beim reinen Energiepreis nicht: Gas lag zuletzt bei rund 11,26 ct/kWh, der Fernwärme-Arbeitspreis der SWM ab 1. Oktober 2026 bei 13,99 ct/kWh, dazu kommen Grund- und Messpreis. Bei der Gasheizung fallen aber Wartung, Schornsteinfeger und der Kessel an, und neue Gasheizungen brauchen ab 2029 steigende Anteile grüner Brennstoffe. Ein Vergleich lohnt sich deshalb für das konkrete Gebäude.
Warum ist Fernwärme in München so teuer?
Der Preis ist über eine Preisänderungsklausel an Indizes für Erdgas, CO₂, Strom, Heizöl, Investitionen und Löhne gekoppelt und wird vierteljährlich angepasst. Weil noch viel Erdgas eingesetzt wird, steigt der Fernwärmepreis mit dem Gaspreis. Der Arbeitspreis stieg von 11,30 ct/kWh Mitte 2024 auf 13,99 ct/kWh ab Oktober 2026.
Was kostet 1 kWh Fernwärme aktuell?
Bei den Stadtwerken München ab 1. Oktober 2026 im Hauptnetz 13,99 ct/kWh brutto Arbeitspreis. Dazu kommen ein Grundpreis von 57,31 € je kW Anschlussleistung und Jahr sowie ein Messpreis. Umgerechnet auf alle Bestandteile liegt ein typisches Mehrfamilienhaus bei rund 17 ct/kWh.
Wie viel kostet Fernwärme pro Monat?
Das hängt von Verbrauch und Anschlussleistung ab. Ein Mehrfamilienhaus mit 60 kW und 110.000 kWh Jahresverbrauch zahlt in München rund 19.160 € im Jahr, also etwa 1.600 € im Monat für das ganze Haus. Je Wohnung sind es entsprechend Fläche und Verbrauch deutlich weniger, in gut gedämmten Häusern weniger als im Altbau.
Was kostet ein Fernwärme-Anschluss?
Für ein Mehrfamilienhaus mit 60 kW berechnen die Stadtwerke München nach dem Preisblatt ab 1. August 2026 rund 13.560 € für Baukostenzuschuss, Netzanschluss und Inbetriebnahme. Hinzu kommen die Übergabestation und die Arbeiten des Heizungsbauers. Die KfW fördert die Kosten mit mindestens 30 %.
Kann ich zur Fernwärme gezwungen werden?
In München nicht: Es gibt keinen Anschluss- und Benutzungszwang. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vom 29. Juli 2026 wählen Eigentümer beim Heizungstausch frei unter zehn Optionen, Fernwärme ist eine davon. Andere Gemeinden können per Satzung einen Anschlusszwang festlegen, das lohnt sich vor Ort zu prüfen.
Rechtsgrundlage: GModG
Kann man sich gegen Fernwärme wehren?
Wo kein Anschlusszwang besteht, müssen Sie sich nicht anschließen. In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet die Versammlung, ein Eigentümer kann einen Beschluss aber innerhalb eines Monats anfechten. Mieter können eine Umstellung nicht verhindern, sie darf im laufenden Mietverhältnis aber nicht teurer werden als die bisherige Versorgung.
Rechtsgrundlage: §§ 44, 45 WEG, § 556c BGB
Wie komme ich aus der Fernwärme raus?
Fernwärmeverträge laufen höchstens zehn Jahre und verlängern sich dann um bis zu fünf Jahre; die Kündigungsfrist beträgt neun Monate vor Ablauf. Wer auf eine Wärmepumpe oder eine andere erneuerbare Heizung umsteigt, kann nach der AVBFernwärmeV mit zwei Monaten Frist kündigen oder die Leistung reduzieren.
Rechtsgrundlage: § 32, § 3 AVBFernwärmeV
Kann man den Fernwärmeanbieter wechseln?
Nein. Ein Fernwärmenetz gehört einem Betreiber, in München den Stadtwerken, einen Wettbewerb wie bei Strom oder Gas gibt es nicht. Umso wichtiger sind die Preisblätter, die Preisänderungsklausel und die Laufzeit im Vertrag.
Wer entscheidet in der Eigentümergemeinschaft über Fernwärme?
Die Eigentümerversammlung beschließt den Anschluss mit einfacher Mehrheit. Die Kosten tragen alle Eigentümer, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen oder sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Vertragspartner des Versorgers ist die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter.
Rechtsgrundlage: §§ 20, 21 WEG
Welche Heizung statt Gasetagenheizung?
Im Wärmenetzgebiet ersetzt eine zentrale Übergabestation im Keller die einzelnen Thermen, in den Wohnungen übernehmen Wohnungsstationen Heizung und Warmwasser. Ohne Wärmenetz ist eine zentrale Wärmepumpe die naheliegende Alternative. Die KfW fördert die Zentralisierung ausdrücklich; die früheren Sonderfristen für Etagenheizungen sind mit dem GModG entfallen.
Wie wird Fernwärme im Mehrfamilienhaus abgerechnet?
Nach der Heizkostenverordnung: Zwischen 50 und 70 % der Kosten werden nach gemessenem Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche. Grund- und Messpreis gehören zu den umlagefähigen Kosten. Die Verbrauchserfassung übernimmt ein Messdienst, bei LIKKA der Messdienstleister MEVIO.
Rechtsgrundlage: §§ 7, 8 HeizkostenV
Welche Nachteile hat Fernwärme für Mieter?
Mieter haben keinen Einfluss auf Anbieter, Preis und Vertrag, und Preissteigerungen werden über die Heizkostenabrechnung weitergegeben. Dafür entfallen Thermenwartung und Schornsteinfeger in der Wohnung. Stellt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf Fernwärme um, darf das für den Mieter nicht teurer werden als die bisherige Versorgung.
Rechtsgrundlage: § 556c BGB
Welche Förderung gibt es für einen Fernwärmeanschluss?
Die KfW fördert den Anschluss mit dem Programm 458: 30 % Grundförderung, für selbstnutzende Eigentümer zusätzlich ein Klimageschwindigkeitsbonus und ein Einkommensbonus, zusammen höchstens 70 %. In München kann statt der KfW-Boni das städtische Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude mit zusätzlich 15 % genutzt werden. Anträge immer vor der Auftragsvergabe stellen.
Ist Fernwärme noch sinnvoll?
Wo das Netz schon liegt, ist Fernwärme oft die einfachste Lösung: wenig Technik im Haus, kein Brennstoff, und der Anteil erneuerbarer Wärme steigt. Ohne Wärmenetz oder bei gut gedämmten Häusern ist häufig die Wärmepumpe günstiger im Betrieb. Welche Lösung passt, zeigen der kommunale Wärmeplan und ein Heizungskonzept für das konkrete Gebäude, bei dem unsere Energieberatung unterstützt.
Bauträger und Neubau
Wer ist für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zuständig?
Jeder Erwerber aus seinem eigenen Bauträgervertrag. Er kann einen Sachverständigen oder eine andere Vertrauensperson seiner Wahl beauftragen. Gemeinschaft und Verwalter sind nicht kraft Gesetzes zuständig, können die Begehung aber organisieren.
Rechtsgrundlage: §§ 640, 650u BGB; BGH VII ZR 171/15
Darf der Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum für alle Käufer abnehmen?
Nicht auf Grund einer Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgervertrags, wenn der Erstverwalter der Bauträger selbst, eine mit ihm verbundene Tochtergesellschaft oder ein anderer vom Bauträger bestimmbarer Verwalter ist; solche Klauseln sind unwirksam. Die Abnahme bleibt dann aus und die Verjährung beginnt nicht.
Rechtsgrundlage: § 307 BGB; BGH VII ZR 308/12, VII ZR 188/13, VII ZR 241/22
Wann beginnt die Gewährleistung im Neubau?
Mit der Abnahme, für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum jeweils gesondert. Für Bauwerksmängel beträgt die Frist fünf Jahre ab Abnahme.
Rechtsgrundlage: § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB
Wer ist für Mängel am Gemeinschaftseigentum zuständig?
Für die Erhaltung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Die Ansprüche gegen den Bauträger gehören den einzelnen Erwerbern aus ihren Verträgen; die Gemeinschaft kann sie per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und dann einheitlich durchsetzen.
Rechtsgrundlage: §§ 18, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG; BGH V ZR 213/21
Welche Verjährungsfristen gelten für Mängelansprüche am Bau?
Für Mängel an einem Bauwerk fünf Jahre, gerechnet ab der Abnahme. Hat der Bauträger einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren ab Kenntnis, jedoch nicht kürzer als fünf Jahre ab Abnahme.
Rechtsgrundlage: § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 und 3 BGB
Was tun, wenn der Bauträger Mängel nicht beseitigt?
Schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Verstreicht sie, den Mangel selbst beseitigen lassen und einen Kostenvorschuss verlangen, mindern oder Schadensersatz fordern. Droht die Verjährung, hemmt ein selbständiges Beweisverfahren sie.
Rechtsgrundlage: §§ 634, 637, 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB
Wie lange darf ein Erstverwalter bestellt werden?
Höchstens drei Jahre ab der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums. Jede spätere Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG
Wann gründet sich eine WEG im Neubau?
Mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, auch wenn der Bauträger noch alle Wohnungen hält. Käufer mit Vormerkung und übergebener Wohnung gelten gegenüber der Gemeinschaft schon vor ihrer Eintragung als Eigentümer.
Rechtsgrundlage: § 8 Abs. 3, § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG
Muss ein Bauträger Hausgeld für unverkaufte Wohnungen zahlen?
Ja. Ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist der Bauträger Mitglied der Gemeinschaft und schuldet für jede Einheit, die noch nicht verkauft und übergeben ist, das beschlossene Hausgeld (im Alltag oft Wohngeld genannt), sofern die Gemeinschaftsordnung nicht wirksam etwas anderes regelt.
Rechtsgrundlage: § 8 Abs. 3, § 9a Abs. 1 Satz 2, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 WEG
Was leistet eine Erstverwaltung für Bauträger?
Sie nimmt das neue Gebäude in Betrieb, mit Wartungsverträgen, Versicherungen, Hausmeister und Reinigung, stellt den ersten Wirtschaftsplan auf, beantwortet Käuferfragen zu Hausgeld und Rücklage und koordiniert in der Gewährleistungszeit die Mängelbeseitigung mit dem Bauträger. Der Bauträger kann sich so auf sein nächstes Projekt konzentrieren.
Vermietung
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. In der Mietverwaltung übernehmen wir die Abrechnung fristgerecht.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB
Was übernimmt die Mietverwaltung?
Mieterkommunikation, Mieteingang, Nebenkostenabrechnung, Wohnungsübergaben, Instandhaltung und Wiedervermietung. Sie behalten den Überblick, wir erledigen die Arbeit.
Welche Kündigungsfrist gilt für mich als Vermieter?
Drei Monate, nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung sechs und nach acht Jahren neun Monate. Zusätzlich brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.
Rechtsgrundlage: §§ 573, 573c Abs. 1 BGB
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlungen. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Rechtsgrundlage: § 551 Abs. 1 und 2 BGB
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB
Um wie viel darf ich die Miete im Raum München erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in den Gemeinden der Mieterschutzverordnung aber höchstens um 15 Prozent in drei Jahren. Dazu gehören München und viele Umlandgemeinden wie Fürstenfeldbruck, Germering und Dachau.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 3 BGB; § 1 MiSchuV
Was ist der Münchner Mietspiegel und wofür brauche ich ihn?
Er ist ein qualifizierter Mietspiegel und bildet die ortsübliche Vergleichsmiete im Stadtgebiet ab. Sie brauchen ihn für die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung und für Mieterhöhungen.
Rechtsgrundlage: §§ 558a, 558d BGB
Ist eine Indexmiete eine Alternative zur Mieterhöhung nach Mietspiegel?
Ja. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex und schließt Erhöhungen auf die Vergleichsmiete aus; die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Eine Dämpfung bei hoher Inflation ist geplant, aber noch nicht beschlossen.
Rechtsgrundlage: § 557b BGB
Verkauf
Verkaufen Sie auch Immobilien?
Ja. Als Makler begleiten wir den Verkauf von Wohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern, von der Bewertung bis zum Notartermin. Als Verwalter wissen wir, worauf Käufer und Banken achten.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Unter anderem Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Energieausweis. Verwalten wir Ihre Gemeinschaft, liegen die meisten Unterlagen schon bei uns.
Qualifikation
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Nach § 26a WEG darf sich so nennen, wer vor der IHK eine Sachkundeprüfung in Recht, Kaufmännischem und Technik bestanden hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
Rechtsgrundlage: § 26a WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
Wie bilden Sie Ihr Team weiter?
Die Zertifizierung genügt uns nicht. Unser Team wird regelmäßig und intensiv in Recht, Technik und Finanzen geschult, ebenso zu Prozessen, Digitalisierung, KI und Moderation. Als Mitglied im VDIV und im IVD nutzen wir deren Fachwissen und Weiterbildung.