Erstverwaltung München: Hausverwaltung für Neubau und Bauträger
LIKKA Immobilien übernimmt die Erstverwaltung neuer Wohnanlagen in München: vom ersten Wirtschaftsplan über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bis zur ersten Eigentümerversammlung und durch die fünf Jahre der Gewährleistung. So bleiben Käufer zufrieden, und Ihr Vertrieb wird entlastet.
Von Carmen ReinerProkuristin- Veröffentlicht amVeröffentlicht
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Diese Seite richtet sich an Bauträger und Projektentwickler, die in München eine neue Wohnanlage aufteilen und verkaufen, an Kapitalanleger und an Käufer von Neubauwohnungen, die wissen möchten, was die erste Verwaltung leisten muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Früh an Bord: Wir richten Wartung, Versorgung, Versicherung und Dienstleister schon in der Verkaufsphase ein. Die frühe Einbindung reduziert den Abstimmungsaufwand zum Start.
- Realistischer Wirtschaftsplan: kalkuliert mit Ihren Projektdaten, damit es im ersten Jahr keine Nachzahlungen gibt.
- Abnahme und Gewährleistung: Begehungen dokumentieren, Mängel melden und nachverfolgen, Fristen überwachen.
- Erste Versammlung: Beschlüsse, Beirat und Hausgeld vorbereiten und die Aufgaben von Gemeinschaft und Beirat von Beginn an sauber aufsetzen.
- Klarer Auftrag: Unser Auftrag gilt der Gemeinschaft; mögliche Interessenkonflikte fangen wir durch Transparenz auf, Mängel lösen wir in enger Abstimmung mit Ihnen.
Was ist eine Erstverwaltung?
Die Erstverwaltung ist die erste Hausverwaltung einer neu entstandenen Eigentümergemeinschaft und bildet die Grundlage für Organisation, Abläufe und Finanzen. Häufig bestellt sie der Bauträger im Zuge der Teilung; die Erstbestellung darf dann höchstens drei Jahre dauern.
In den ersten Jahren werden die Weichen gestellt: Verträge, Rücklage, Verteilerschlüssel und der Umgang mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Diese Startphase prägt die Gemeinschaft oft lange und hat eigene Besonderheiten gegenüber der späteren Regelverwaltung. Mehr dazu im Beitrag Bauträger und Erstverwalter.
Was leistet die Erstverwaltung von LIKKA?
Alles, was eine neue Gemeinschaft braucht: Gründung, Wirtschaftsplan und Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Übergabe und Abnahme, Gewährleistung, Verträge und Dienstleister, Unterlagen und den Aufbau des Beirats.
| Leistung | Was wir tun |
|---|---|
| Gemeinschaft gründen | Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf Praxistauglichkeit prüfen, Konten anlegen, die erste Versammlung vorbereiten |
| Wirtschaftsplan und Hausgeld | Kosten, Verteilerschlüssel und Hausgeld kalkulieren; weil es für einen Neubau keine Vorjahreswerte gibt, arbeiten wir mit Ihren Projektdaten und Erfahrungswerten vergleichbarer Anlagen |
| Erhaltungsrücklage | Rücklage passend zu Gebäude und Technik planen |
| Übergabe und Abnahme | an Übergaben und Begehungen des Gemeinschaftseigentums teilnehmen, Zustand und offene Punkte dokumentieren; dokumentierte Mängel sind die Grundlage späterer Ansprüche |
| Gewährleistung | Mängel erfassen, melden und nachverfolgen, Fristen überwachen, Maßnahmen anstoßen |
| Verträge und Dienstleister | Wartung für Heizung, Lüftung, Aufzug, Rauchwarnmelder und Brandschutz, Versicherung, Hausmeister, Reinigung, Messdienst |
| Unterlagen | Pläne, Wartungsvorgaben, Garantien und Bedienungsanleitungen im Kundenportal bereitstellen |
| Beirat | Wahl des Verwaltungsbeirats unterstützen und ihn einarbeiten |
Wie läuft die Erstverwaltung ab?
In fünf Schritten: Verkaufsphase, Übergabe, erste Eigentümerversammlung, Gewährleistung und laufende Verwaltung, begleitet von unserem Team vor Ort in München und Umgebung.
- Verkaufsphase: Wirtschaftsplan, Verträge und Dienstleister klären; wir beantworten Käuferfragen zu Hausgeld und Rücklage.
- Übergabe: Zur Fertigstellung begleiten wir Begehung, Protokolle und Schlüsselübergabe, damit das Haus im Betrieb reibungslos startet.
- Erste Eigentümerversammlung: Sie beschließt den ersten Wirtschaftsplan, wählt den Beirat und legt das Hausgeld fest; wir bereiten Tagesordnung und Beschlussvorlagen vor.
- Gewährleistung: Fünf Jahre Mängel gemeinsam lösen; Mängelanzeigen gehen fristgerecht an den Bauträger, die Eigentümer sehen den Stand.
- Laufende Verwaltung: Planung, Rücklage, Werterhalt.
Was gilt bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum?
Für Bauwerke verjähren Mängelansprüche in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme. Die Ansprüche wegen des Gemeinschaftseigentums macht die Gemeinschaft geltend; die Verwaltung muss die Fristen im Blick behalten.
Zwischen Fertigstellung und Übergabe dokumentieren wir Mängel mit Fristen und Status und lösen sie in enger Abstimmung mit dem Bauträger, statt sie in der Versammlung eskalieren zu lassen. Weil der Bauträger den ersten WEG-Verwalter auswählt, ist eine neutrale Begleitung hier besonders wichtig, gerade bei Abnahme, Baumängeln und Gewährleistung. So behält die Eigentümergemeinschaft durch transparente Dokumentation die Kontrolle über den Bearbeitungsstand. Mehr: Abnahme des Gemeinschaftseigentums und Mängel am Gemeinschaftseigentum.
Rechtsgrundlage: § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, § 9a Abs. 2 WEG. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Welche Voraussetzungen muss eine Erstverwaltung erfüllen?
Wer gewerblich Wohnungseigentum verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO und eine Berufshaftpflichtversicherung. Jeder Eigentümer kann außerdem einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen.
- Erlaubnis nach § 34c GewO: Voraussetzung sind unter anderem Zuverlässigkeit, belegt durch ein Führungszeugnis, und geordnete Vermögensverhältnisse. LIKKA hat die Erlaubnis des Landratsamts Landsberg am Lech.
- Berufshaftpflicht: Für Wohnimmobilienverwalter gesetzlich vorgeschrieben; LIKKA ist bei Hiscox versichert.
- Weiterbildung: Wohnimmobilienverwalter müssen sich regelmäßig weiterbilden, 20 Stunden in drei Jahren (§ 34c Abs. 2a GewO).
- Zertifizierter Verwalter: Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG).
Was ist bei Neubauten in München besonders?
Hohe Kaufpreise, anspruchsvolle Käufer und viel Technik: Neubauwohnungen kosteten in München im ersten Halbjahr 2026 im Mittel 9.800 bis 10.550 € je Quadratmeter. Käufer erwarten entsprechend eine Verwaltung, die von Anfang an funktioniert.
Neue Anlagen haben oft Wärmepumpen, Fernwärmeanschluss, Lüftungsanlagen, Tiefgaragen und Ladeinfrastruktur. Für jede dieser Anlagen braucht es Wartungsverträge und klare Zuständigkeiten ab dem ersten Tag. Wie es mit der Wärmeversorgung in Ihrem Stadtteil steht, zeigt unsere Fernwärme-Karte München.
Quelle Preise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Halbjahresreport 2026 (vorläufige Werte).
Für wen arbeitet die Erstverwaltung?
Für die Eigentümergemeinschaft als künftige Auftraggeberin, auch wenn der Bauträger den ersten Verwalter auswählt. Gerade deshalb lösen wir Mängel geordnet, dokumentiert und in enger Abstimmung mit Ihnen und schützen so auch den Ruf des Projekts.
- Dokumentierte Übergabe des Gemeinschaftseigentums
- Mängelliste mit Fristen und Status
- Ein fester Ablauf für Rückfragen der Käufer und Anliegen der Bewohner
- Transparente Abrechnung und Berichte an Beirat und Eigentümer
Alles Weitere zur Erstverwaltung: Erstverwaltung für Bauträger.
LIKKA Immobilien in München
| Adresse | Drachenseestraße 1, 81373 München (Sendling-Westpark) |
|---|---|
| Telefon | 089 45469261 |
| muenchen@likka-immobilien.de | |
| Weitere Büros | Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech |
Häufige Fragen zur Erstverwaltung in München
Wie lange darf der Bauträger den ersten Verwalter bestellen?
Bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens für drei Jahre.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG
Ab wann sollte die Erstverwaltung eingebunden werden?
Am besten schon in der Verkaufsphase, damit Wirtschaftsplan, Verträge und Dienstleister bei der Übergabe stehen.
Wer macht Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Verwaltung dokumentiert die Mängel, überwacht die Fristen und bereitet die Beschlüsse vor.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 2 WEG
Wie wird das Hausgeld im ersten Jahr kalkuliert?
Ohne Vorjahreswerte, aus den Projektdaten des Bauträgers, den Angeboten für Wartung, Versicherung und Versorgung sowie Erfahrungswerten vergleichbarer Neubauten. Die erste Eigentümerversammlung beschließt den Wirtschaftsplan.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG
Übernehmen Sie auch Neubauten im Münchner Umland?
Ja, im Landkreis München sowie in den Landkreisen Fürstenfeldbruck, Dachau, Starnberg und Landsberg am Lech.
