Mängel Gemeinschaftseigentum: Ansprüche gegen den Bauträger

Mängel am Gemeinschaftseigentum zeigen sich oft in den ersten Jahren nach dem Bezug: Feuchtigkeit in der Tiefgarage, eine undichte Dachabdichtung, Risse im Putz. Drei Fragen stehen dann an. Welche Ansprüche bestehen gegen den Bauträger? Wer macht sie geltend, der einzelne Erwerber oder die Wohnungseigentümergemeinschaft? Und wie viel Zeit bleibt bis zur Verjährung? Dieser Beitrag beantwortet sie auf Grundlage von Gesetz und Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und zeigt, wie Eigentümer und Verwalter Mängel geordnet beseitigen lassen. Wie die Abnahme abläuft, steht im eigenen Beitrag.

Wer ist für Mängel am Gemeinschaftseigentum zuständig?

Für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Die Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger gehören aber zunächst den einzelnen Erwerbern.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Hauses erforderlich sind, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, selbst wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehören tragende Wände, Dach, Fassade, Abdichtungen, Treppenhaus, Aufzug und zentrale Haustechnik. Fenster samt Rahmen stehen nach dem Bundesgerichtshof zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17). Wie Tiefgarage, Balkone und Terrassen zugeordnet sind, regeln Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Die Abgrenzung entscheidet über den Weg; ein Beispiel ist ein undichtes Dach, das regelmäßig Gemeinschaftseigentum betrifft. Mängel am Sondereigentum verfolgt jeder Erwerber in der Regel selbst gegenüber dem Bauträger. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum sind alle Wohnungseigentümer betroffen, und die Gemeinschaft verwaltet und erhält das Gebäude der Wohnanlage (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Gewährleistung beim Bauträger: Welche Mängelrechte haben Erwerber?

Erwerber haben die Mängelrechte des Werkvertragsrechts: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Kostenvorschuss, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz. Diese Gewährleistungsrechte für die Eigentumswohnung ergeben sich aus dem Erwerbsvertrag, nicht aus dem WEG.

Für die Herstellung des Gebäudes gilt Werkvertragsrecht (§ 650u Abs. 1 BGB). Das Werk ist mangelfrei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat; maßgeblich sind bei Erwerbsverträgen Vertrag und Baubeschreibung. Fehlt eine Vereinbarung, kommt es auf die gewöhnliche Verwendung und die übliche Beschaffenheit an (§ 633 Abs. 2 BGB). Typische Baumängel sind Feuchtigkeit in der Tiefgarage, eine undichte Dachabdichtung, Risse in der Fassade oder eine Lüftung, die nicht der Baubeschreibung entspricht. Aus solchen Mängeln kann ein Schaden an der Bausubstanz entstehen.

Weil jeder Erwerber einen eigenen Vertrag hat, kann er die Beseitigung am gesamten Gemeinschaftseigentum verlangen und nicht nur anteilig. Das gilt auch, solange der Bauträger selbst noch unverkaufte Einheiten hält; er bleibt Veräußerer gegenüber jedem Käufer. War ein Mangel bei der Abnahme schon bekannt, bleiben Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur erhalten, wenn sich der Erwerber sie bei der Abnahme vorbehalten hat (§ 640 Abs. 3 BGB). Wie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums abläuft, erklärt der Beitrag Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

Wer macht die Ansprüche geltend: der Einzelne oder die Gemeinschaft?

Nacherfüllung und Kostenvorschuss darf der einzelne Erwerber selbst verfolgen. Minderung und kleinen Schadensersatz entscheidet nach bisheriger Rechtsprechung die Gemeinschaft, weil sie alle Eigentümer gleich betreffen.

Diese Aufteilung geht auf den Bundesgerichtshof zurück (BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05, noch zum alten Recht). Auch beim eigenen Vorgehen darf der Einzelne die gemeinschaftsbezogenen Interessen der übrigen Eigentümer nicht beeinträchtigen. Fristsetzungen und Mängelrügen stimmen Erwerber deshalb besser mit der Gemeinschaft ab.

Seit dem 1. Dezember 2020 regelt § 9a Abs. 2 WEG im WEG-Recht, welche Rechte die Gemeinschaft ausübt; die Teilrechtsfähigkeit stand zuvor in § 10 Abs. 6 WEG a. F. Die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum fällt nach dem Bundesgerichtshof nicht automatisch darunter. Die Gemeinschaft kann sie aber durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und allein durchsetzen. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (BGH, Urteil vom 11.11.2022, V ZR 213/21).

Vergemeinschaftung: Was der Beschluss regelt und wer mitstimmt

Mit dem Vergemeinschaftungsbeschluss führt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mängelrechte einheitlich. Der Verwalter vertritt sie dann gegenüber dem Bauträger (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Das hat Vorteile: Sachverständige, Fristen, Kosten und mögliche Schadenersatz-Themen liegen in einer Hand, und der Bauträger hat nur einen Ansprechpartner. Der einzelne Erwerber kann dann nicht mehr ohne Weiteres selbst vorgehen. Ein ordnungsgemäßer Beschluss benennt die Mängel konkret, beauftragt den Verwalter mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung, regelt die Beauftragung von Sachverständigem und Rechtsanwalt für den Fall des Fristablaufs und legt fest, aus welchen Mitteln die Kosten vorgestreckt werden.

Hält der Bauträger noch Wohnungen, ist er als Mitglied der Gemeinschaft ebenso betroffen wie jeder Sondereigentümer. Betrifft die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn als Beklagten, ist er nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Das sollte vorab geprüft und im Protokoll festgehalten werden. Zur Rolle des Bauträgers in der Gemeinschaft siehe auch Bauträger, Hausgeld und unverkaufte Wohnungen.

Verjährung der Mängelansprüche: Wie lange läuft die Gewährleistung?

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Eine allgemeine zehnjährige Gewährleistung gibt es nicht.

War die Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam, etwa wegen unzulässiger Klauseln im Bauträgervertrag, hat die Verjährung nicht zu laufen begonnen. Das wird im Einzelfall geprüft. Die Höchstfristen in § 199 BGB sind keine Gewährleistungsfrist. Wer Ansprüche sichern will, handelt vor Fristende: Verhandlungen schriftlich führen, notfalls ein selbständiges Beweisverfahren einleiten.

Welche Pflichten hat der Verwalter bei Mängeln?

Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer vor Entscheidungen über die Erhaltung auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung hinweisen. Das gilt auch für den Bauträgerverwalter.

Ist der Verwalter mit dem Bauträger identisch, von ihm eingesetzt oder abhängig, muss er auch auf Ansprüche gegen sich selbst hinweisen (BGH, Urteil vom 19.07.2019, V ZR 75/18). Hat er Anhaltspunkte, dass ein Mangel entgegen der Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, unterrichtet er die Eigentümer, wirkt auf die Klärung der Ursache hin und fördert einen sachgerechten Beschluss. Ohne Beschluss darf er Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines drohenden Schadens oder sonstigen Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Alles Weitere entscheiden die Eigentümer. Zum Amt des ersten Verwalters siehe Erstverwalter für Bauträger.

Was tun, wenn der Bauträger Mängel nicht beseitigt?

Bewährt hat sich ein klarer Ablauf: dokumentieren, Sachverständigen einschalten, Frist setzen, Vergemeinschaftung beschließen und bei Fristablauf selbst beseitigen lassen oder das Beweisverfahren einleiten.

Klagt die Gemeinschaft, ist sie Klägerin und der Bauträger die beklagte Partei. Ein Gerichtsverfahren kostet Zeit und Geld und belastet das Miteinander in der Gemeinschaft. In der Praxis lösen viele Bauträger Mängel im Gespräch, wenn sie früh, konkret und mit Fristen gemeldet werden.

Wer zahlt, bis der Bauträger zahlt?

Bis der Bauträger leistet, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten nach ihrem Anteil. Was die Gemeinschaft vorstreckt, holt sie als Kostenvorschuss oder Schadensersatz vom Bauträger zurück.

Sachverständigen-, Anwalts- und Reparaturkosten werden nach dem Verhältnis der Anteile verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG) und aus der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) oder über eine Sonderumlage bezahlt. Im Neubau ist die Rücklage oft noch klein, deshalb sollte der erste Wirtschaftsplan für das Haus einen Puffer für frühe Instandhaltungsmaßnahmen vorsehen. Wie hoch eine Rücklage sein sollte, zeigt der Beitrag Ist die Erhaltungsrücklage hoch genug?.

Wird der Bauträger zahlungsunfähig, sind bis dahin entstandene Mängelansprüche Insolvenzforderungen und werden zur Tabelle angemeldet (§ 38 InsO, § 174 InsO). Ob Sicherheiten bestehen, ergibt sich aus dem Bauträgervertrag.

Wie LIKKA bei Baumängeln begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und sorgt dafür, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum früh erfasst und mit klaren Fristen verfolgt werden. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Als Erstverwalter für Bauträger erfassen und dokumentieren wir Mängel sauber, weisen auf Gewährleistungsfristen hin und bereiten Beschlüsse zur Vergemeinschaftung vor. Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zur WEG-Verwaltung oder zum Wechsel der Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 9a, 9b, 16, 18, 19, 25, 27 WEG; §§ 195, 199, 203, 204, 633 bis 638, 640, 650u BGB; §§ 38, 174 InsO; BGH V ZR 213/21, V ZR 75/18, V ZR 254/17, VII ZR 236/05

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