Mängel Gemeinschaftseigentum Bauträger: Ansprüche, Verjährung und wer sie geltend macht

In den ersten Jahren nach dem Bezug zeigen sich in fast jedem Neubau Mängel: Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage, eine undichte Dachabdichtung, Risse im Putz, eine Lüftung, deren Funktion nicht der Baubeschreibung entspricht. Betrifft der Mangel das Gemeinschaftseigentum, stellen sich drei Fragen. Welche Ansprüche bestehen gegen den Bauträger? Wer macht sie geltend, der einzelne Erwerber oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also die Wohnungseigentümergemeinschaft? Und wie viel Zeit bleibt bis zur Verjährung? Dieser Beitrag beantwortet sie auf Grundlage des Gesetzes und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und zeigt, wie Eigentümer, Verwalter und Bauträger Mängel geordnet und ohne unnötigen Streit beseitigen.

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Wo liegt der Mangel?

Zuerst ist zu klären, wem das mangelhafte Bauteil gehört. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehören tragende Wände, Dach, Fassade, Abdichtungen, Treppenhaus, Aufzug und die zentrale Haustechnik. Fenster nebst Rahmen stehen nach dem Bundesgerichtshof zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17). Wie Tiefgarage, Balkone oder Terrassen aufgeteilt sind, ergibt sich aus den Regelungen in Teilungserklärung und Aufteilungsplan, mit denen der Bauträger das Wohnungseigentum begründet hat.

Die Unterscheidung ist wichtig, weil bei Mängeln am Sondereigentum jeder Erwerber allein handelt. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum sind alle Wohnungseigentümer betroffen, und die Gemeinschaft ist für die Verwaltung und Erhaltung zuständig (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Was im Bereich der eigenen Wohnung zu klären ist, besprechen Käufer direkt mit dem Bauträger; die Verwaltung erfährt davon meist nicht.

Gewährleistung beim Kauf vom Bauträger: welche Mängelrechte Erwerber haben

Die Besonderheit beim Kauf vom Bauträger: Die Ansprüche ergeben sich nicht aus dem Wohnungseigentumsgesetz, sondern aus jedem einzelnen Bauträgervertrag. Für die Herstellung des Gebäudes gilt Werkvertragsrecht (§ 650u Abs. 1 BGB). Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat; maßgeblich sind vor allem die Erwerbsverträge und die Baubeschreibung. Ist nichts vereinbart, kommt es darauf an, ob es sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist (§ 633 Abs. 2 BGB). Mängel entstehen meist bei der Ausführung, etwa bei Abdichtungen, Anschlüssen und Haustechnik. Der Erwerber als Besteller kann dann nach § 634 BGB Nacherfüllung verlangen, nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen lassen und dafür einen Kostenvorschuss verlangen (§ 637 Abs. 1 und 3 BGB), zurücktreten oder mindern und Schadensersatz verlangen.

Weil jeder Erwerber einen eigenen Vertrag hat, kann jeder auch die Beseitigung von Mängeln am gesamten Gemeinschaftseigentum verlangen, nicht nur anteilig. Das gilt auch, wenn der Bauträger selbst noch Wohnungen hält, die er noch nicht verkauft hat; er ist Veräußerer gegenüber jedem Käufer. Für Mängel, die schon bei der Abnahme bekannt waren, behält der Erwerber die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung aber nur, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehalten hat (§ 640 Abs. 3 BGB).

Mängel, Gemeinschaftseigentum, Bauträger: wer die Rechte geltend macht und was § 9a Abs. 2 WEG regelt

Hier unterscheidet die Rechtsprechung. Nacherfüllung und Kostenvorschuss kann der einzelne Erwerber selbstständig verfolgen, ebenso Rücktritt und großen Schadensersatz, die nur seinen eigenen Vertrag betreffen (BGH, Urteil vom 12.04.2007, VII ZR 236/05). Minderung und kleiner Schadensersatz sind dagegen gemeinschaftsbezogen; über sie entscheidet die Gemeinschaft, nicht der Einzelne (ebenda, noch zum alten Recht). Auch sonst darf der Einzelne nur so vorgehen, dass gemeinschaftsbezogene Interessen der Eigentümer und schutzwürdige Interessen des Bauträgers nicht beeinträchtigt werden (BGH, Urteil vom 19.08.2010, VII ZR 113/09).

Im Zuge der WEG-Reform regelt seit 1. Dezember 2020 § 9a Abs. 2 WEG die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Rechte der Erwerber auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum fallen aber nicht automatisch darunter. Die Gemeinschaft kann sie auch nach der Reform durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; die Kompetenz folgt aus § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (BGH, Urteil vom 11.11.2022, V ZR 213/21, Rn. 30). Das geht sogar, wenn nur noch ein einziger Erwerber einen durchsetzbaren Anspruch hat (BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 80/09). Nach der Vergemeinschaftung führt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung einheitlich; die Vertretung übernimmt der Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Einzelne kann dann nicht mehr ohne Weiteres eigenständig vorgehen. Für die Ausübung der Mängelrechte hat das den Vorteil, dass Sachverständige, Fristen und Kosten in einer Hand liegen und der Bauträger nur einen Ansprechpartner hat.

Der Vergemeinschaftungsbeschluss: Bauträger ohne Stimmrecht

Hält der Bauträger noch Wohnungen, ist er Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft; erst mit dem Verkauf und der Übergabe der letzten Einheit scheidet er aus. Bei einem Beschluss über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn ist er nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Das Bayerische Oberste Landesgericht hat das schon zum alten Recht für den Beschluss entschieden, wegen Baumängeln gerichtlich gegen den Bauträger vorzugehen (BayObLG, Beschluss vom 09.10.1997, 2Z BR 84/97). Für einen Beschluss, der Mängelrechte bündelt und zunächst nur eine Aufforderung mit Fristsetzung vorsieht, ist es sinnvoll, den Stimmrechtsausschluss vorher zu prüfen und im Protokoll festzuhalten.

Zum Inhalt: Ein guter Beschluss benennt die Mängel konkret, beauftragt den Verwalter mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung, regelt die Beauftragung eines Sachverständigen und eines Rechtsanwalts für den Fall, dass die Frist verstreicht, und legt fest, aus welchen Mitteln die Kosten vorgestreckt werden.

Pflichten des Verwalters, auch des Bauträgerverwalters

Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer vor Entscheidungen über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung hinweisen. Das gilt ausdrücklich auch für einen Verwalter, der mit dem Bauträger identisch, von ihm eingesetzt, mit ihm verbunden oder von ihm abhängig ist; er muss auch auf Ansprüche gegen sich selbst hinweisen (BGH, Urteil vom 19.07.2019, V ZR 75/18). Hat er Anhaltspunkte, dass ein Mangel entgegen der Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss hinwirken.

Ohne Beschluss darf der Verwalter Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ansonsten entscheiden die Wohnungseigentümer. Als Erstverwalter für Bauträger sehen wir unsere Rolle darin, Mängel früh zu erfassen, sauber zu dokumentieren und gemeinsam mit dem Bauträger zu klaren Fristen beheben zu lassen. Das schützt die Wohnungseigentümer und den Ruf des Bauträgers.

Verjährung: fünf Jahre ab Abnahme, Arglist und Hemmung

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme, also wenn der Erwerber das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt (§ 634a Abs. 2, § 640 BGB). War die Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam, etwa wegen unzulässiger Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag, hat die Frist nicht begonnen. Ohne wirksame Abnahme kann sich das Recht der Erwerber auf Gewährleistung nach der Rechtsprechung über viele Jahre erstrecken; Einzelheiten im Beitrag Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

Hat der Bauträger einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Ende des Jahres der Kenntnis (§ 634a Abs. 3, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB), aber nie kürzer als die fünf Jahre ab Abnahme. Ohne Kenntnis greifen Höchstfristen von zehn Jahren ab Entstehung (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 4 BGB). Eine allgemeine zehnjährige Gewährleistung gibt es nicht. Die Verjährung wird gehemmt, solange über den Anspruch verhandelt wird (§ 203 BGB), und durch Klage oder die Zustellung eines Antrags auf ein selbständiges Beweisverfahren (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB). Eine bloße Mängelanzeige hemmt dagegen nicht.

Was tun, wenn der Bauträger Mängel nicht beseitigt? Empfehlungen für Wohnungseigentümer

Bewährt hat sich ein klarer Ablauf. Erstens: Mängel mit Fotos, Ort und Datum dokumentieren und vom Verwalter sammeln lassen. Zweitens: einen Sachverständigen klären lassen, ob ein Mangel der Bauleistung vorliegt und was die Beseitigung kostet. Drittens: den Bauträger schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Viertens: in der Eigentümerversammlung die Vergemeinschaftung beschließen, wenn mehrere Erwerber betroffen sind oder Minderung und Schadensersatz im Raum stehen.

Verstreicht die Frist, kann die Gemeinschaft den Mangel selbst beseitigen lassen und vom Bauträger einen Kostenvorschuss verlangen. Droht die Verjährung oder bestreitet der Bauträger den Mangel, sichert ein selbständiges Beweisverfahren den Zustand gerichtlich und hemmt die Verjährung. Die Geltendmachung vor Gericht hat Folgen für alle Beteiligten: Kosten, Zeit und Auswirkungen auf das Verhältnis in der Gemeinschaft. In der Praxis lösen die meisten Bauträger Mängel aber im Gespräch, wenn sie früh, konkret und mit Fristen gemeldet werden. Je sachlicher der Ablauf, desto schneller ist das Gebäude in Ordnung.

Wer zahlt, bis der Bauträger zahlt?

Bis der Bauträger leistet, trägt die Gemeinschaft Sachverständigen-, Anwalts- und gegebenenfalls Reparaturkosten. Verteilt werden sie nach dem Verhältnis der Anteile (§ 16 Abs. 2 WEG), bezahlt aus der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) oder über eine Sonderumlage. Im Neubau ist die Rücklage oft noch klein, deshalb sollte der erste Wirtschaftsplan einen Puffer vorsehen. Was die Gemeinschaft vorstreckt, holt sie sich beim Bauträger als Kostenvorschuss oder Schadensersatz zurück. Weitere Folgen für das Hausgeld lassen sich so begrenzen.

Wird der Bauträger insolvent, sind bis dahin entstandene Mängelansprüche Insolvenzforderungen und werden zur Tabelle angemeldet (§ 38 InsO). Verbraucher haben bei der ersten Abschlagszahlung Anspruch auf eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 BGB, der auch für Bauträgerverträge gilt). Hat der Bauträger statt des Ratenplans eine Bürgschaft nach § 7 MaBV gestellt, kann diese auch Ansprüche auf Ersatz von Mängelbeseitigungskosten sichern (BGH, Urteil vom 22.10.2002, XI ZR 393/01). Wie Hausgeld und unverkaufte Einheiten des Bauträgers zusammenhängen, erklärt der Beitrag Bauträger, Hausgeld, unverkaufte Wohnungen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 9a, 9b, 16, 18, 19, 25, 27 WEG; §§ 195, 199, 203, 204, 633, 634, 634a, 637, 640, 650m, 650u BGB; § 38 InsO; § 7 MaBV; BGH VII ZR 236/05, V ZR 80/09, VII ZR 113/09, V ZR 254/17, V ZR 75/18, V ZR 213/21, XI ZR 393/01; BayObLG 2Z BR 84/97

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