Abnahme Gemeinschaftseigentum: Was Käufer, Gemeinschaft und Bauträger wissen müssen

Wer eine Eigentumswohnung im Neubau vom Bauträger kauft, erwirbt zweierlei: die eigene Wohnung als Sondereigentum und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizung und Tiefgarage. Beides muss abgenommen werden. Die Abnahme des Sondereigentums erleben Käufer bei der Wohnungsübergabe. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums läuft dagegen oft nebenbei, über eine Klausel im Bauträgervertrag, über einen Termin mit dem Erstverwalter oder über einen Sachverständigen, den der Bauträger benennt. Genau hier ist die Rechtsprechung streng. Ist die Abnahmeklausel unwirksam, beginnt die Verjährung der Mängelansprüche nicht zu laufen, im Extremfall für Jahrzehnte. Dieser Beitrag erklärt, was die Abnahme bewirkt, wer abnehmen darf und wie eine rechtssichere Abnahme gelingt, im Interesse der Käufer wie des Bauträgers.

Was die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bewirkt

Der Bauträgervertrag ist ein eigener Vertragstyp: Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks Kaufrecht (§ 650u Abs. 1 BGB). Damit gilt auch die Pflicht zur Abnahme nach § 640 BGB. Abnahme heißt: Der Erwerber billigt das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß. Wegen unwesentlicher Mängel darf er sie nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Rechtsfolgen sind erheblich. Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig (§ 641 Abs. 1 BGB); beim Bauträgerkauf hängt daran praktisch die letzte Rate nach der Makler- und Bauträgerverordnung, 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Gefahr geht auf den Erwerber über (§ 644 Abs. 1 BGB). Vor allem beginnt die Verjährung der Mängelansprüche: fünf Jahre bei einem Bauwerk, gerechnet ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Und die Beweislast kehrt sich um. Bis zur Abnahme muss der Bauträger beweisen, dass seine Bauleistung mangelfrei ist (BGH, Urteil vom 23.10.2008, VII ZR 64/07); danach muss der Erwerber einen Mangel beweisen.

Abnahme Gemeinschaftseigentum: Wer abnimmt, jeder Erwerber für sich

Viele Käufer gehen davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Das ist nicht so. Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat klargestellt, dass die Abnahme das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber betrifft (BGH, Urteil vom 12.05.2016, VII ZR 171/15, Rn. 33). Jeder Erwerber hat aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch auf eine mangelfreie Werkleistung, auch am gesamten Gemeinschaftseigentum. Besteller im Sinne von § 640 BGB ist deshalb der einzelne Erwerber (Rn. 45).

Der Erwerber darf dabei Hilfe holen. Nach dem Bundesgerichtshof kann er, gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung, selbst entscheiden oder durch eine von ihm beauftragte Vertrauensperson entscheiden lassen (VII ZR 171/15, Rn. 45). Wen er beauftragt, muss seiner freien Entscheidung überlassen bleiben (BGH, Urteil vom 26.03.2026, VII ZR 68/24, Rn. 42). In der Praxis organisieren Bauträger und Verwalter deshalb oft einen gemeinsamen Begehungstermin mit einem Sachverständigen. Das ist sinnvoll, solange jeder Erwerber frei bleibt, ob er sich der Bewertung anschließt. Üblich ist eine getrennte Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: die eigene Wohnung bei der Übergabe, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums nach Fertigstellung der gesamten Anlage, oft erst Monate später.

Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag, die nicht halten

Bauträgerverträge sind in aller Regel Formularverträge, ihre Klauseln also Teil der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die der Bauträger als Verwender stellt. Im Bauträgerrecht hat die Rechtsprechung deshalb eine ganze Reihe von Abnahmeregelungen in Bauträgerverträgen gekippt. Unwirksam ist eine Formularklausel, nach der der Bauträger selbst als Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnehmen kann (BGH, Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13). Gleiches gilt allgemein für die Abnahme durch einen Erstverwalter, den der Bauträger bestimmen kann (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12), und für eine vom Bauträger als Erstverwalter bestimmte, mit ihm wirtschaftlich verbundene (Tochter-)Gesellschaft (BGH, Urteil vom 09.11.2023, VII ZR 241/22).

Wie so ein Fall aussieht, zeigt der Beschluss von 2013. Klägerin war eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus 13 Reihenhäusern; sie verlangte von der beklagten Bauträgerin einen Kostenvorschuss für undichte Dächer und Schadensersatz wegen unzureichenden Schallschutzes. Die Erwerbsverträge enthielten eine Formularklausel, mit der jeder Käufer im Rahmen seines Erwerbsvertrags einen Sachverständigen, den Verwalter und den Verwaltungsbeirat zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigte. Die Bauträgerin berief sich auf eine Abnahme durch die Erstverwalterin und als beklagte Partei zudem auf Verjährung. Ohne Erfolg: Ein mit dem Bauträger verbundener Verwalter prüft die Abnahmefähigkeit nicht neutral, die Regelung benachteiligt die Erwerber unangemessen. Die Abnahme war unwirksam, die Ansprüche nicht verjährt; die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision blieb erfolglos.

Auch spätere Käufer, die sogenannten Nachzügler, lassen sich nicht an eine frühere Abnahme binden. Eine Klausel, nach der eine von früheren Erwerbern erklärte Abnahme auch für Nachzügler gilt, verkürzt mittelbar die Verjährung und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/15). Ebenso wenig wirkt ein Beschluss der ersten Eigentümerversammlung, der die Abnahme durch ein Ingenieurbüro auf Nachzügler erstrecken soll; dafür fehlte der Versammlung nach altem Recht die Beschlusskompetenz (VII ZR 171/15, Rn. 37). Schließlich hat der Bundesgerichtshof 2026 eine Klausel verworfen, nach der drei aus der Mitte der Erwerber gewählte Vertreter abnehmen, ohne dass der einzelne Erwerber selbst prüfen und abnehmen darf (VII ZR 68/24, zu einem älteren Vertrag nach dem AGB-Gesetz). Die zentrale Frage bleibt also, ob der einzelne Erwerber selbst prüfen und die Abnahme erklären kann.

Rechtsfolgen: Was eine unwirksame Abnahmeklausel auslöst

Sind Abnahmeklauseln bei Bauträgerverträgen unwirksam, fehlt es an einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die fünfjährige Verjährungsfrist hat dann nicht begonnen. Der Bauträger kann sich nicht darauf berufen, dass der Vertrag deshalb noch im Erfüllungsstadium sei und Mängelrechte noch gar nicht bestünden; das verstieße gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB; VII ZR 171/15 und VII ZR 49/15). Erwerber können deshalb trotz fehlender Abnahme etwa einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen (§ 637 Abs. 3 BGB). Das gilt auch, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Ansprüche gebündelt geltend macht (VII ZR 241/22) und es um Mängelrechte am gemeinschaftlichen Eigentum geht. Die GdWE handelt dabei auch nicht widersprüchlich, wenn sie sich bei der Verjährung auf die fehlende Abnahme beruft: Die Inhaltskontrolle von AGB schützt nur die Interessen des Vertragspartners, nicht den Bauträger, der die unwirksame Klausel als Verwender selbst gestellt hat (§ 242 BGB; VII ZR 241/22).

Wie lange das gilt, hat der Bundesgerichtshof am 26.03.2026 entschieden: Die Verjährung des Kostenvorschussanspruchs beginnt erst mit der Abnahme. Für seine Durchsetzbarkeit gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme (VII ZR 68/24, Rn. 53 f.). Eine Grenze von 15 Jahren, wie sie die Vorinstanz angenommen hatte, hat er abgelehnt (Rn. 45 f.). Für den Bauträger bedeutet das ein jahrzehntelanges Haftungsrisiko aus einer einzigen Klausel. Er kann es aber begrenzen, denn er kann jederzeit eine wirksame Abnahme herbeiführen und damit die Fünfjahresfrist in Gang setzen (Rn. 49). Als Verkäufer und Unternehmer zugleich hat er es damit selbst in der Hand.

Die fiktive Abnahme: Frist setzen, in Textform belehren

Neben der ausdrücklichen Abnahme kennt das Gesetz die fiktive Abnahme. Als abgenommen gilt das Werk auch, wenn der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Erwerber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB). Bei Verbrauchern, also bei fast allen Käufern einer Eigentumswohnung, tritt diese Folge nur ein, wenn der Bauträger zusammen mit der Aufforderung auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat, und zwar in Textform (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Verweigert der Erwerber die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Bauträger eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen, die beide unterschreiben (§ 650g Abs. 1 BGB). Bleibt der Erwerber dem Termin fern, darf der Bauträger den Zustand allein feststellen. Für einen offenkundigen Mangel, der dabei nicht angegeben ist, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist (§ 650g Abs. 3 BGB). Für Käufer heißt das: Fristen ernst nehmen und Mängel schriftlich benennen.

Abnahmeprotokoll: Mängel vorbehalten, sonst gehen Rechte verloren

Das Abnahmeprotokoll dokumentiert, was bei der Begehung festgestellt wurde. Rechtlich wichtig ist ein Satz in § 640 Abs. 3 BGB: Wer ein mangelhaftes Werk abnimmt, obwohl er den Mangel kennt, behält die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält. Jeder bekannte Mangel gehört deshalb mit Ort und Beschreibung ins Protokoll, am besten mit Fotos. Der Anspruch auf Schadensersatz bleibt auch ohne Vorbehalt bestehen.

Typische Punkte bei der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums sind Risse in Putz und Fassade, Abdichtungen an Dach, Balkonen und Tiefgarage, Brandschutztüren, Aufzug, Außenanlagen und die Funktion der Heizungs- und Lüftungstechnik. Weil diese Bauteile alle Eigentümer betreffen, lohnt ein gemeinsamer Sachverständiger, dessen Bericht jeder Erwerber für seine eigene Erklärung nutzen kann.

Was Gemeinschaft und Verwalter tun können

Die Gemeinschaft kann die Abnahme nicht an Stelle der Erwerber erklären. Ob sie seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 eine Beschlusskompetenz für die Abnahme hat, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden; die überwiegende Auffassung verneint das. Anders bei den Mängelrechten: Die Gemeinschaft kann die Ansprüche der Erwerber auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; die Kompetenz folgt aus § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (BGH, Urteil vom 11.11.2022, V ZR 213/21). Im Rahmen der ersten Eigentümerversammlung kann die GdWE so die Geltendmachung der Mängelansprüche bündeln; der Bauträger ist als Mitglied der Gemeinschaft bei einem Beschluss über einen Rechtsstreit gegen ihn nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Wie das abläuft, zeigt unser Beitrag Mängel am Gemeinschaftseigentum: Ansprüche gegen den Bauträger.

Der Verwalter organisiert. Als Erstverwalter für Bauträger nehmen wir das Gemeinschaftseigentum nicht für die Käufer ab. Wir stimmen den Begehungstermin mit Bauträger und Sachverständigem ab, laden alle Erwerber ein, sammeln Protokolle und Mängellisten und behalten Fristen im Blick. Was der Erstverwalter darüber hinaus leistet und wie lange er bestellt werden darf, erklärt der Beitrag Erstverwalter vom Bauträger.

Rechtssichere Abnahme: Was Bauträger daraus mitnehmen

Eine saubere Abnahme liegt im Interesse des Bauträgers. Sie setzt die Verjährung in Gang, macht die letzte Rate fällig und beendet die Unsicherheit über Jahrzehnte. Rechtssicher ist sie, wenn jeder Erwerber selbst abnimmt oder eine Person seiner Wahl beauftragt, wenn Nachzügler gesondert abnehmen und wenn bei der fiktiven Abnahme die Belehrung in Textform beiliegt. Ein unabhängiger Sachverständiger und ein vom Bauträger unabhängiger Verwalter, der die Termine koordiniert, schaffen Vertrauen bei den Käufern.

Für die Ausgestaltung der Abnahmeregelung in den Erwerbsverträgen heißt das: keine Vollmacht für einen vom Bauträger bestimmbaren Verwalter oder Sachverständigen, keine Bindung späterer Käufer an eine frühere Abnahme und kein Ausschluss des eigenen Prüfungsrechts. Wer als Bauträger nach der Fertigstellung der letzten Wohnung noch einzelne Einheiten verkauft, sollte mit jedem dieser Käufer die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums gesondert vereinbaren und dokumentieren. Im Zweifel lohnt es sich, die Regelung vor dem Kauf oder Verkauf von einem auf Bauträgerrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Für bestehende Anlagen gilt: Wer unsicher ist, ob die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wirksam war, sollte den Bauträgervertrag und das Abnahmeprotokoll prüfen lassen, bevor die fünf Jahre vermeintlich ablaufen. Für die Käufer ist das ebenso wichtig wie für den Bauträger, denn beide brauchen Klarheit über die Rechtslage. Wie unverkaufte Wohnungen und Hausgeld in der Anfangsphase zusammenhängen, lesen Sie im Beitrag Bauträger, Hausgeld, unverkaufte Wohnungen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 634a, 637, 640, 641, 644, 650g, 650u BGB; § 3 Abs. 2 MaBV; §§ 18, 19 WEG; BGH VII ZR 308/12, VII ZR 49/15, VII ZR 171/15, VII ZR 188/13, VII ZR 241/22, VII ZR 68/24, V ZR 213/21, VII ZR 64/07

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