Abnahme Gemeinschaftseigentum: Wer abnimmt und wann es verjährt

Beim Neubau vom Bauträger gehört das Gemeinschaftseigentum zur Eigentumswohnung dazu, und jeder Erwerber muss es für sich abnehmen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums läuft in der Praxis oft über eine Klausel im Bauträgervertrag, über den Erstverwalter oder über einen Sachverständigen des Bauträgers. Genau hier ist die Rechtsprechung streng: Ist die Abnahmeklausel unwirksam, beginnt die Verjährung der Mängelansprüche nicht zu laufen, im Extremfall für Jahrzehnte. Dieser Beitrag erklärt, was die Abnahme bewirkt, wer abnehmen darf, was Eigentümergemeinschaft und Sachverständige tun können und wie Vorbehalte im Abnahmeprotokoll richtig gesetzt werden.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Was sie bedeutet und was sie auslöst

Die Abnahme ist die Erklärung des Erwerbers, dass er das Gemeinschaftseigentum als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt (§ 640 Abs. 1 BGB). Mit ihr beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, und die Beweislast kehrt sich um.

Die Abnahme ist Recht und Pflicht zugleich: Die Verpflichtung zur Abnahme besteht für das im Wesentlichen vertragsgemäße Werk. Diese Vorschrift gilt für jeden Wohnungseigentümer, der vom Bauträger Wohnungseigentum erwirbt.

Wer im Neubau eine Eigentumswohnung vom Bauträger kauft, erwirbt das Sondereigentum und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizung und Tiefgarage. Der Bauträgervertrag ist ein eigener Vertragstyp. Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks Kaufrecht (§ 650u Abs. 1 BGB). Deshalb gilt auch die Pflicht zur Abnahme. Wegen unwesentlicher Mängel darf der Erwerber sie nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Abnahme des Sondereigentums erleben Käufer bei der Wohnungsübergabe. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums läuft dagegen oft nebenbei: über eine Klausel im Bauträgervertrag, über einen Termin mit dem Erstverwalter oder über einen Sachverständigen, den der Bauträger benennt. Genau hier ist die Rechtsprechung streng.

Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab? Jeder Erwerber für sich

Das Gemeinschaftseigentum nimmt jeder Erwerber aus seinem eigenen Bauträgervertrag ab. Weder die Eigentümergemeinschaft noch der Verwalter erklären die Abnahme kraft Gesetzes für alle Käufer.

Viele Käufer gehen davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwalter abnimmt. Das ist nicht so. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Abnahme das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber betrifft (BGH, Urteil vom 12.05.2016, VII ZR 171/15). Jeder Wohnungseigentümer und Erwerber hat aus seinem Vertrag einen eigenen Anspruch auf eine mangelfreie Werkleistung, auch am gesamten Gemeinschaftseigentum. Besteller im Sinne von § 640 BGB ist deshalb der einzelne Erwerber.

In der Praxis wird das Gemeinschaftseigentum oft erst nach Fertigstellung der gesamten Anlage abgenommen, nicht selten Monate nach den ersten Wohnungsübergaben. Üblich ist also eine getrennte Abnahme: die eigene Wohnung bei der Übergabe, das gemeinschaftliche Eigentum später gemeinsam mit den anderen Erwerbern bei einem Begehungstermin.

Abnahme durch einen Sachverständigen: Das darf der Erwerber, aber nur nach eigener Wahl

Der Erwerber darf sich bei der Abnahme von einem Sachverständigen beraten oder vertreten lassen. Wen er beauftragt, muss seine freie Entscheidung bleiben.

Nach dem Bundesgerichtshof kann der Erwerber, gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung, selbst über die Abnahme entscheiden oder eine von ihm beauftragte Vertrauensperson entscheiden lassen (BGH, VII ZR 171/15). Die Wahl der Person muss dabei seiner freien Entscheidung überlassen bleiben (BGH, Urteil vom 26.03.2026, VII ZR 68/24). Ein vom Bauträger benannter Dritter darf ihm nicht aufgedrängt werden.

Bauträger und Verwalter organisieren deshalb häufig einen gemeinsamen Begehungstermin mit einem Sachverständigen. Das ist sinnvoll, solange jeder Erwerber frei bleibt, ob er sich der Bewertung anschließt. Ein gemeinsamer Sachverständiger spart Kosten, weil die Bauteile alle Eigentümer betreffen: Risse in Putz und Fassade, Abdichtungen an Dach, Balkonen und Tiefgarage, Brandschutztüren, Aufzug, Außenanlagen sowie Heizungs- und Lüftungstechnik.

Wichtig ist die Unabhängigkeit. Ein Sachverständiger, den der Bauträger vorgibt oder bezahlt, prüft die Abnahmefähigkeit nicht notwendig neutral. Wer sich auf ein solches Gutachten verlässt, sollte den Bericht zumindest mit einer eigenen Fachmeinung gegenprüfen.

Kann die Eigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum per Beschluss abnehmen?

Nach herrschender Ansicht nein. Die Eigentümerversammlung kann die Abnahme nicht für alle Erwerber verbindlich erklären, weil die Abnahme Sache des einzelnen Erwerbers ist.

Schon nach altem Recht fehlte der ersten Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz, die Abnahme durch ein Ingenieurbüro auf später hinzukommende Käufer zu erstrecken (BGH, VII ZR 171/15). Ob die Gemeinschaft seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 eine Beschlusskompetenz für die Abnahme hat, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Die überwiegende Auffassung verneint das. Die Gemeinschaft kann im Regelfall nur die Geltendmachung der Mängelrechte bündeln, nicht die Abnahme. Ein Beschluss über die Abnahme ist deshalb ein Risiko; er ersetzt die Erklärung des einzelnen Erwerbers nicht.

Anders ist es bei den Mängelrechten. Die Gemeinschaft kann Ansprüche der Erwerber auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; das ist eine Vergemeinschaftung der Ansprüche, nicht der Abnahme selbst (BGH, Urteil vom 11.11.2022, V ZR 213/21, zu Mängelrechten aus einem Erwerbsvertrag, mit Verweis auf § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 WEG). Der Bauträger ist als Mitglied der Gemeinschaft bei einem Beschluss über einen Rechtsstreit gegen ihn nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Wie das abläuft, zeigt der Beitrag Mängel am Gemeinschaftseigentum: Ansprüche gegen den Bauträger.

Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag: Welche der Bundesgerichtshof für unwirksam hält

Unwirksam sind Formularklauseln und ähnliche Vertragsklauseln in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der Bauträger selbst, eine mit ihm verbundene Gesellschaft oder ein vom Bauträger bestimmbarer Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnimmt.

Bauträgerverträge sind in aller Regel Formularverträge. Ihre Klauseln sind Teil der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die der Bauträger als Verwender stellt. Die Rechtsprechung hat deshalb eine ganze Reihe von Abnahmeregelungen gekippt.

Maßstab ist die Inhaltskontrolle: Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie die Erwerber entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 BGB; für ältere Verträge § 9 Abs. 1 AGBG, wie im Beschluss VII ZR 308/12). Eine solche Formularklausel bringt die Interessen des Verwenders vor die der Erwerber. Die Unwirksamkeit der Klausel lässt den Vertrag im Übrigen bestehen (§ 306 Abs. 1 BGB). Die Interessen der Erwerber an einer neutralen Prüfung stehen dabei im Vordergrund.

Wie ein solcher Fall aussieht, zeigt der Beschluss von 2013. Klägerin war eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus 13 Reihenhäusern. Sie verlangte von der Bauträgerin einen Kostenvorschuss für undichte Dächer und Schadensersatz wegen unzureichenden Schallschutzes. Die Erwerbsverträge enthielten eine Klausel, nach der ein Sachverständiger, der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnehmen konnte. Die beklagte Bauträgerin berief sich auf eine Abnahme durch die Erstverwalterin und auf Verjährung. Ohne Erfolg: Die Abnahme war unwirksam, die Ansprüche nicht verjährt.

Nachzügler und spätere Käufer: Warum eine frühere Abnahme sie nicht bindet

Käufer, die erst nach der ersten Abnahme erwerben, sind an diese Abnahme nicht gebunden. Sie müssen das Gemeinschaftseigentum selbst abnehmen.

Eine Klausel, nach der eine von früheren Erwerbern erklärte Abnahme auch für Nachzügler gilt, ist unwirksam, weil sie die Verjährung mittelbar verkürzt (BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/15). Ebenso wenig wirkt ein Beschluss der ersten Eigentümerversammlung, der die Abnahme durch ein Ingenieurbüro auf Nachzügler erstrecken soll (BGH, VII ZR 171/15).

Für Bauträger folgt daraus: Wer nach Fertigstellung der Anlage noch einzelne Einheiten verkauft, sollte mit jedem dieser Käufer die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums gesondert vereinbaren und dokumentieren. Die Möglichkeit einer späteren Einzelabnahme besteht in der Regel. Für Käufer heißt es: Fragen Sie nach, ob für Ihre Einheit eine eigene Abnahme vorgesehen ist.

Was passiert bei unwirksamer Abnahmeklausel? Verjährung und Obergrenze von 30 Jahren

Ist die Klausel unwirksam, fehlt eine wirksame Abnahme. Die fünfjährige Verjährung hat dann nicht begonnen; der bloße Zeitablauf ersetzt die Abnahme nicht. Nach dem Bundesgerichtshof endet die Haftung für den Kostenvorschuss spätestens 30 Jahre nach der fehlgeschlagenen Abnahme.

Der Bauträger kann sich nicht darauf berufen, der Vertrag sei noch im Erfüllungsstadium und Mängelrechte bestünden deshalb gar nicht. Das verstieße gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Die Gewährleistungsrechte der Erwerber bleiben bestehen. Sie können daher trotz fehlender Abnahme etwa einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen (§ 637 Abs. 3 BGB). Das gilt auch, wenn die Gemeinschaft die Ansprüche gebündelt geltend macht. Sie handelt nicht widersprüchlich, wenn sie sich bei der Verjährung auf die fehlende Abnahme beruft: Die Inhaltskontrolle von AGB schützt den Vertragspartner, nicht den Bauträger, der die unwirksame Klausel selbst gestellt hat (BGH, VII ZR 241/22).

Wie lange das gilt, hat der Bundesgerichtshof am 26.03.2026 entschieden: Die Verjährung des Kostenvorschussanspruchs beginnt erst mit der Abnahme. Für seine Durchsetzbarkeit gilt eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme. Eine Grenze von 15 Jahren, wie sie die Vorinstanz angenommen hatte, hat er abgelehnt (BGH, VII ZR 68/24).

Für den Bauträger bedeutet das ein jahrzehntelanges Haftungsrisiko aus einer einzigen Klausel. Er kann es begrenzen, denn er kann jederzeit eine wirksame Abnahme herbeiführen und damit die Fünfjahresfrist in Gang setzen. Hier ein Überblick über beide Fälle:

Fiktive Abnahme: Wann das Gemeinschaftseigentum als abgenommen gilt

Das Werk gilt als abgenommen, wenn der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist setzt und der Erwerber die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert (§ 640 Abs. 2 BGB).

Der Gesetzgeber hat die fiktive Abnahme mit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 neu gefasst. Bei Verbrauchern, also bei fast allen Käufern einer Eigentumswohnung, tritt diese Folge nur ein, wenn der Bauträger zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat.

Verweigert der Erwerber die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Bauträger eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g Abs. 1 BGB). Bleibt der Erwerber dem Termin fern, darf der Bauträger den Zustand allein feststellen. Für einen offenkundigen Mangel, der dabei nicht angegeben ist, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist (§ 650g Abs. 3 BGB). Für Käufer heißt das: Fristen ernst nehmen und Mängel schriftlich benennen.

Abnahmeprotokoll und Vorbehalt: Mängel festhalten, sonst gehen Rechte verloren

Wer ein mangelhaftes Werk abnimmt, obwohl er den Mangel kennt, behält seine Mängelrechte nur, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Jeder bekannte Mangel gehört deshalb ins Abnahmeprotokoll.

Das Abnahmeprotokoll dokumentiert, was bei der Begehung festgestellt wurde. Ohne Vorbehalt gehen die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung verloren, soweit der Mangel bekannt war. Der Anspruch auf Schadensersatz bleibt auch ohne Vorbehalt bestehen.

Was ins Abnahmeprotokoll gehört:

Ein Beispiel für einen Vorbehalt: „Die Abnahme erfolgt unter Vorbehalt der in der Mängelliste aufgeführten Mängel sowie weiterer, bei der Begehung nicht erkennbarer Mängel.“ Die genaue Formulierung sollte zum Einzelfall passen. Ist ein Mangel erheblich, kann auch die Verweigerung der Abnahme der bessere Weg sein.

Rechtssichere Abnahme in fünf Schritten

Eine rechtssichere Abnahme des Gemeinschaftseigentums folgt einem festen Ablauf: Termin, Einladung, Begehung, Protokoll und Mängelverfolgung. Jeder Erwerber erklärt seine Abnahme selbst oder durch einen Vertreter seiner Wahl.

Die gemeinsame Mängelliste ist die Grundlage für die weiteren Schritte. Wie die Gemeinschaft Ansprüche bündelt und Fristen setzt, erklärt der Beitrag Mängel am Gemeinschaftseigentum.

Was Bauträger aus der Rechtsprechung mitnehmen

Eine saubere Abnahme liegt im Interesse des Bauträgers: Sie setzt die Verjährung in Gang, macht die Vergütung fällig und beendet die Unsicherheit über Jahrzehnte.

Rechtssicher ist die Abnahme, wenn jeder Erwerber selbst abnimmt oder eine Person seiner Wahl beauftragt, wenn Nachzügler gesondert abnehmen und wenn bei der fiktiven Abnahme die Belehrung in Textform beiliegt. Für die Erwerbsverträge heißt das: keine Vollmacht für einen vom Bauträger bestimmbaren Verwalter oder Sachverständigen, keine Bindung späterer Käufer an eine frühere Abnahme und kein Ausschluss des eigenen Prüfungsrechts. Im Zweifel lohnt es sich, die Regelung von einem auf Bauträgerrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Für bestehende Anlagen gilt: Wer unsicher ist, ob die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wirksam war, sollte den Bauträgervertrag und das Abnahmeprotokoll prüfen lassen, bevor die fünf Jahre vermeintlich ablaufen. Im Hinblick auf die Rolle des Verwalters gilt: Wer als Erstverwalter eingesetzt wird, findet im Beitrag Erstverwalter vom Bauträger die Grenzen seiner Rolle. Wie unverkaufte Wohnungen und Hausgeld in der Anfangsphase zusammenhängen, steht im Beitrag Bauträger, Hausgeld, unverkaufte Wohnungen.

Wie LIKKA bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums begleitet

LIKKA nimmt das Gemeinschaftseigentum nicht für die Käufer ab, sondern organisiert die Abnahme als Erstverwalter: Wir stimmen den Begehungstermin mit Bauträger und Sachverständigem ab und laden alle Erwerber ein.

Wir sammeln Protokolle und Mängellisten und behalten Fristen im Blick. Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zur Leistung finden Sie unter WEG-Verwaltung; Gemeinschaften, die den Verwalter wechseln wollen, finden Hilfe unter Verwaltung wechseln.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 242, 307, 309, 634a, 637, 640, 641, 644, 650g, 650u BGB; §§ 18, 19, 25 WEG; BGH VII ZR 308/12, VII ZR 49/15, VII ZR 171/15, VII ZR 188/13, VII ZR 241/22, VII ZR 68/24, V ZR 213/21, VII ZR 64/07

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.