Immobilienbewertung München: Was Ihre Immobilie wirklich wert ist
LIKKA Immobilien bewertet Eigentumswohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser in München vor Ort, auf Grundlage tatsächlich erzielter Kaufpreise und mit dem Blick eines Verwalters, der die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft liest. Die Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Von Johannes GebhardtLeitung Vertrieb- Veröffentlicht amVeröffentlicht
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Diese Seite richtet sich an Eigentümer in München, die wissen möchten, was ihre Wohnung, ihr Haus oder ihr Mehrfamilienhaus heute am Markt erzielen kann, sei es für einen Verkauf, eine Erbschaft, eine Scheidung oder die eigene Vermögensplanung.
Das Wichtigste in Kürze
- Vor Ort statt Rechner: Wir besichtigen jede Immobilie, denn Zustand, Grundriss und Mikrolage entscheiden in München oft mehr als die Wohnfläche.
- Echte Kaufpreise: Grundlage sind tatsächlich erzielte Preise und die Daten des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München, nicht Angebotspreise aus Inseraten.
- WEG-Unterlagen inklusive: Bei Eigentumswohnungen bewerten wir Erhaltungsrücklage, Beschlüsse, Hausgeld und anstehende Sanierungen mit.
- Klare Empfehlung: Sie erhalten eine belastbare Wertspanne, einen empfohlenen Angebotspreis und unsere Einschätzung zum richtigen Zeitpunkt.
- Kein Gutachten: Für Gericht oder Finanzamt braucht es ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen; das sagen wir Ihnen offen.
Was kosten Immobilien in München aktuell?
Laut Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München lagen Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2026 im Mittel bei 9.800 € je Quadratmeter in durchschnittlicher und 10.550 € in guter Lage. Bestandswohnungen wurden im Mittel rund 1 % teurer als im Vorjahr.
Auf dem Münchner Immobilienmarkt sind solche Mittelwerte eine Einordnung, keine Preiszusage.
| Kennzahl | Wert | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Neubauwohnung, durchschnittliche Lage | 9.800 € je m² | −2 % |
| Neubauwohnung, gute Lage | 10.550 € je m² | +4 % |
| Bestandswohnungen | – | +1 % im Mittel, je nach Baujahr −1 bis +5 % |
| Verkaufte Wohnungen und Teileigentum | 4.950 | +3 % |
| Liegenschaftszinssatz Mietwohnhäuser | rund 2,8 % | 2022: rund 1,4 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Halbjahresreport 2026 (vorläufige Werte). Der Gutachterausschuss veröffentlicht außerdem die Bodenrichtwerte für Grundstücke. Alle Werte und den Vergleich mit dem Umland finden Sie unter Immobilienpreise München.
Durchschnittswerte sind ein Anfang, aber keine Bewertung. Für den konkreten Immobilienwert und den erzielbaren Marktwert zählen die Besonderheiten der Immobilie und ihrer Umgebung. Zwischen zwei Straßenzügen in Sendling, Schwabing oder Pasing können die erzielten Preise deutlich auseinanderliegen; das gilt ebenso im Großraum München. Deshalb sehen wir uns jede Immobilie an, sammeln die nötigen Informationen vor Ort und nennen erst dann eine Zahl, damit Sie keine Entscheidung treffen, die unnötig Geld kostet. Rechtlich maßgeblich ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Was bestimmt den Wert einer Immobilie in München?
Lage und Mikrolage, Wohnfläche und Grundriss, Baujahr und Zustand, Energieeffizienz, Ausstattung, die Lage der Eigentümergemeinschaft, ein bestehendes Mietverhältnis, Rechte im Grundbuch sowie Zinsen und Nachfrage.
| Faktor | Worauf wir achten |
|---|---|
| Lage und Mikrolage | Stadtbezirk, Straße, Anbindung an U- und S-Bahn, Lärm, Ausrichtung; Wohnlage nach der Wohnlagenkarte des Mietspiegels |
| Wohnfläche und Grundriss | korrekt berechnete Wohnfläche, Schnitt der Räume, Stockwerk, Balkon |
| Baujahr und Zustand | Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Bäder; belegte Modernisierungen. Denkmalschutz kann Sanierungen einschränken und Instandhaltung verteuern. |
| Energie und Heizung | Heizungsart, Energieausweis, Anschluss an Fernwärme oder Gebiet laut Wärmeplan der Stadt |
| Eigentümergemeinschaft | Erhaltungsrücklage, Beschlüsse, anstehende Sanierungen, Sonderumlagen, Hausgeld |
| Vermietung und Rechte | Miethöhe im Verhältnis zum Mietspiegel, Vertragslaufzeit, Kaution; Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte im Grundbuch |
| Marktumfeld | Bauzinsen, Angebot und Nachfrage in Ihrem Stadtteil |
Bei Häusern und Grundstücken kommen Grundstücksgröße, Zuschnitt und Bebaubarkeit hinzu. Zur Energie in München lohnt ein Blick in unsere Fernwärme-Karte und den Beitrag zur Wärmeplanung München: Käufer rechnen künftige Heizkosten und Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz in ihren Preis ein.
Wie wird eine Eigentumswohnung in München bewertet?
Neben Wohnung und Lage zählt bei einer Eigentumswohnung der Zustand der Gemeinschaft: Rücklage, Beschlüsse, Sanierungsstau und Hausgeld. Diese Unterlagen lesen wir als Verwalter von über 2.500 Einheiten täglich.
Käufer und Banken verlangen Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Wohnflächenberechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Je genauer die Angaben zu Fläche, Grundriss und Zustand sind, desto belastbarer fällt die Einordnung aus. Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an und reicht die Rücklage nicht, mindert das den Preis, oft stärker als Verkäufer erwarten. Wir bewerten diese Punkte mit und sagen Ihnen, welche Fragen ein Käufer stellen wird. Verwalten wir Ihre Wohnanlage bereits, liegen alle Unterlagen bei uns.
Mehr dazu: Wann ist die Erhaltungsrücklage angemessen? und Unterlagen beim Wohnungskauf.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. In einem Markt mit vielen Verkäufen wie München ist das Vergleichswertverfahren für Wohnungen meist das aussagekräftigste.
| Verfahren | Typisch für | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland | §§ 24 bis 26 ImmoWertV |
| Ertragswertverfahren | Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbeimmobilien | §§ 27 bis 34 ImmoWertV |
| Sachwertverfahren | selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser | §§ 35 bis 39 ImmoWertV |
Oft kombinieren wir zwei Verfahren, um das Ergebnis abzusichern. Wie die Verfahren im Einzelnen rechnen, steht unter Wertermittlung.
Online-Rechner, Einschätzung oder Gutachten?
Eine Online-Wertermittlung gibt eine erste Orientierung. Für einen Verkauf brauchen Sie eine professionelle Immobilienbewertung vor Ort. Ein Verkehrswertgutachten ist nötig, wenn Gericht, Finanzamt, Behörden oder Miterben einen belastbaren Nachweis verlangen.
Online-Bewertungen sind schnell, erfassen Zustand, Grundriss und Gemeinschaft aber nicht. Für ein Gutachten beauftragen Sie einen unabhängigen Immobiliengutachter, für gerichtliche Zwecke idealerweise öffentlich bestellt und vereidigt, oder den Gutachterausschuss. Für Finanzierungen ermittelt die Bank einen eigenen Beleihungswert; eine Online-Immobilienbewertung ersetzt ihn nicht.
| Art | Wofür sie reicht | Bei LIKKA |
|---|---|---|
| Online-Rechner | erste Orientierung in Minuten; Zustand und Gemeinschaft bleiben außen vor | – |
| Einschätzung vor Ort | Marktpreiseinschätzung als Grundlage für Verkauf, Angebotspreis und Planung; kein gerichtsfestes Gutachten | kostenlos und unverbindlich |
| Verkehrswertgutachten | Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Scheidung | über unabhängige Sachverständige oder den Gutachterausschuss |
Wie läuft die Immobilienbewertung bei LIKKA ab?
In vier Schritten: Anfrage, Besichtigung, Auswertung und Gespräch über das Ergebnis.
- Anfrage: Art der Immobilie, Lage, Wohnfläche und Baujahr genügen für den Anfang, per Formular oder telefonisch.
- Besichtigung: Wir sehen uns die Immobilie an und halten fest, was den Wert bestimmt.
- Auswertung: Vergleichsverkäufe, Daten des Gutachterausschusses und bei Wohnungen die WEG-Unterlagen.
- Ergebnis: Wertspanne, empfohlener Angebotspreis und Einschätzung zum Zeitpunkt, persönlich erläutert. Das gibt Ihnen einen realistischen Rahmen für Verkauf, Kauf oder weitere Entscheidungen.
Wenn Sie danach verkaufen möchten, begleiten wir Sie als Immobilienmakler bis zum Notartermin: Immobilienverkauf München. Wer vermieten statt verkaufen möchte, findet alles unter Wohnung vermieten in München.
LIKKA Immobilien in München
| Adresse | Drachenseestraße 1, 81373 München (Sendling-Westpark) |
|---|---|
| Telefon | 089 45469261 |
| muenchen@likka-immobilien.de | |
| Weitere Büros | Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech |
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in München
Was kostet eine Immobilienbewertung bei LIKKA?
Die Einschätzung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist ein eigener Auftrag mit eigenen Kosten.
Wie genau ist eine Online-Bewertung für München?
Sie gibt eine Orientierung. Zustand, Grundriss und die Lage der Eigentümergemeinschaft kennt der Rechner nicht, die Abweichung kann deshalb erheblich sein.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung einer Eigentumswohnung?
Hilfreich sind Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Fehlt etwas, fordern wir es an.
Bewerten Sie auch vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser?
Ja. Hier steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund: maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz.
Rechtsgrundlage: §§ 27 bis 34 ImmoWertV
Brauche ich bei einer Erbschaft eine Bewertung?
Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Erben das mit einem Gutachten nachweisen. Unsere Einschätzung zeigt Ihnen, ob sich das lohnen kann.
Rechtsgrundlage: § 198 BewG
Bewerten Sie auch im Münchner Umland?
Ja, im Landkreis München und in den Landkreisen Fürstenfeldbruck, Dachau, Starnberg und Landsberg am Lech, betreut aus unseren Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg.
