Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Gemeinschaft. Reicht sie nicht, bleiben Sanierungen liegen oder es kommt eine hohe Sonderumlage. Im VDIV-Branchenbarometer 2024 nannten 69,2 Prozent der Verwaltungen eine fehlende Rücklage als Grund dafür, dass 2023 Sanierungen unterblieben. Wie hoch die Rücklage sein sollte, steht nirgends im Gesetz. Man kann es aber gut ermitteln.
Was das Gesetz verlangt
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Die Eigentümer beschließen jedes Jahr mit dem Wirtschaftsplan, wie viel sie zuführen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass dafür kein konkreter Reparaturbedarf bestehen muss. Die Eigentümer haben bei der Höhe einen weiten Spielraum. Anfechtbar ist ein Beschluss erst, wenn schon bei der Beschlussfassung eindeutig erkennbar ist, dass die Vorschüsse deutlich hinter dem Bedarf zurückbleiben oder erheblich überhöht sind (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere […] 2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, […] 4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, […]
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG steht oben: Gemeint ist die angemessene Erhaltungsrücklage.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Die Bauteil-Methode
Pauschale Faustformeln helfen nur grob. Genauer ist eine Planung nach Bauteilen: Für Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Aufzug und Leitungen wird geschätzt, wann sie erneuert werden müssen und was das kostet. Teilt man die Kosten durch die Nutzungsdauer, ergibt sich der jährliche Sparbedarf. Das Beispiel unten zeigt eine Anlage mit 24 Wohnungen und 1.800 Quadratmetern Wohnfläche.
Summe: 44.800 € im Jahr, rund 25 € je Quadratmeter oder rund 155 € je Wohnung und Monat
Beispielwerte zur Veranschaulichung, ohne Preissteigerung und ohne bereits aufgestaute MaßnahmenWarum eine zu knappe Rücklage teuer wird
Fehlt Geld, wird eine Maßnahme verschoben. Das kostet doppelt: Die Baupreise steigen weiter, und aus kleinen Schäden werden große. Kommt die Sanierung dann doch, muss jeder Eigentümer seinen Anteil auf einmal als Sonderumlage zahlen. Für Käufer ist eine gut gefüllte, geplante Rücklage dagegen ein Qualitätsmerkmal der Wohnung.
So prüfen Sie Ihre Rücklage
Vergleichen Sie den Stand im Vermögensbericht mit den anstehenden Maßnahmen der nächsten fünf bis zehn Jahre. Fragen Sie, ob es eine Erhaltungsplanung nach Bauteilen gibt und wann sie zuletzt aktualisiert wurde. Prüfen Sie, ob die jährliche Zuführung den errechneten Bedarf deckt. Fehlt eine Planung, ist das bereits ein Warnsignal.
- Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, ohne feste Höhe
- Ein konkreter Reparaturbedarf ist nicht nötig
- Eine Planung nach Bauteilen zeigt den tatsächlichen Bedarf
- Der Vermögensbericht zeigt jedes Jahr den Stand
Häufige Fragen
Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?
Eine feste Höhe gibt es nicht. Sie muss angemessen sein, also zu Alter, Zustand und anstehenden Maßnahmen des Gebäudes passen. Am verlässlichsten ermittelt man den Bedarf über eine Erhaltungsplanung nach Bauteilen.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Darf die Gemeinschaft Geld zurücklegen, ohne dass eine Reparatur ansteht?
Ja. Für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist kein konkreter Reparaturbedarf erforderlich. Die Eigentümer haben bei der Höhe einen weiten Spielraum.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24
Wo sehe ich, wie viel in der Rücklage ist?
Im Vermögensbericht, den der Verwalter nach jedem Kalenderjahr erstellen und allen Eigentümern zur Verfügung stellen muss.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 4 WEG
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG; § 28 Abs. 1 und 4 WEG; BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24; VDIV-Branchenbarometer 2024
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
