Markise Eigentumswohnung und Rollläden: Wer darf anbringen, wer zahlt?

Im Sommer heizen sich Südwohnungen und Dachgeschosse schnell auf. Eine Markise über dem Balkon oder Außenrollläden vor den Fenstern helfen, die Hitze draußen zu halten. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich aber vor dem Kauf die Frage: Darf ich das einfach anbringen, oder muss die Eigentümerversammlung zustimmen? Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Vermieter einer Wohnung sowie an Mieter, die einen Sonnenschutz wünschen. Er erklärt alles Wesentliche: wem Rollladen und Fassade gehören, wann eine bauliche Veränderung vorliegt, wann die Gemeinschaft die Genehmigung erteilen muss und wer zahlt.

Eigentumszuordnung: Gehören Rollläden und Markise der Gemeinschaft?

Ob ein Eigentümer frei entscheiden darf, hängt zuerst davon ab, wem das Bauteil gehört. Sondereigentum sind nur Bestandteile, die verändert werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder Rechte anderer über das unvermeidliche Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG).

Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sind nie Sondereigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehören Dach, Außenwand und Balkonplatte. Fenster nebst Rahmen stehen nach dem BGH zwingend im Gemeinschaftseigentum (Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11, Rn. 7).

Für Außenrollläden, Rollladenkästen und Rollladenpanzer gibt es keine ausdrückliche Regelung im Wohnungseigentumsgesetz. Nach herrschender Meinung sind sie Gemeinschaftseigentum, weil sie das äußere Bild prägen. Innen liegende Bedienteile wie Gurt oder Kurbel sowie Rollos, Jalousien und Vorhänge im Raum können dagegen Sondereigentum oder Einrichtung des Eigentümers sein.

Bei einer nachträglich angebrachten Markise ist umstritten, ob sie selbst Gemeinschaftseigentum wird oder dem Eigentümer gehört, der sie bezahlt hat. Unstreitig betrifft ihre Befestigung an den Wänden des Hauses oder an der Balkondecke das Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung und die übrigen Unterlagen der Anlage können Einzelheiten regeln, deshalb sollte man vor jeder Maßnahme alles genau prüfen; wie die Grenze allgemein verläuft, erklärt der Beitrag „Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum“.

Markise Eigentumswohnung: Anbringen ist eine bauliche Veränderung

Wer eine Markise an der Außenwand oder an der Decke des Balkons befestigen will, bohrt in das Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen; sie können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 1. Dezember 2020, braucht jede bauliche Veränderung eine solche Beschlussfassung.

Der Bundesgerichtshof hat für nachträglich angebrachte Außenjalousien entschieden, dass es sich um eine bauliche Maßnahme handelt, die das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Das folge jedenfalls aus der damit verbundenen Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes (Urteil vom 20. Juli 2018, Az. V ZR 56/17, Rn. 9). Die Entscheidung erging zum alten Recht; für Markisen und Außenrollläden gilt diese Einordnung nach herrschender Meinung weiter.

Auch das Landgericht München I hat als Berufungsgericht die Anbringung einer Markise an der Hauswand als bauliche Veränderung eingeordnet, weil die Maßnahme mit einem Eingriff in die Gebäudesubstanz verbunden ist. Ein früherer Genehmigungsbeschluss war in diesem Fall für ungültig erklärt worden, weil er nicht ausreichend bestimmt war (Hinweisbeschluss vom 18. Februar 2022, Az. 1 S 3709/21 WEG, Rn. 4). Die Kammer kündigte an, die Berufung des klagenden Eigentümers zurückzuweisen.

Eine Klemmmarkise wird ohne Bohrungen zwischen Balkonboden und Balkondecke eingespannt und kommt deshalb vor allem dort in Betracht, wo die Befestigungsmöglichkeiten eingeschränkt sind. Genehmigungsfrei ist sie damit nicht automatisch. Ob sie eine bauliche Veränderung ist, wird unterschiedlich beurteilt; bleibt sie dauerhaft montiert und verändert sie das Erscheinungsbild, nimmt die überwiegende Meinung eine bauliche Veränderung an. Sicher ist nur der Weg über einen Gestattungsbeschluss. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Landesbauordnung; bei Baudenkmälern oder Gestaltungssatzungen lohnt eine Nachfrage bei der Gemeinde. Eine behördliche Erlaubnis ersetzt den Beschluss nicht.

Für die Genehmigung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); nicht alle Miteigentümer müssen zustimmen. Wie ein Antrag auf die Tagesordnung kommt, erklärt der Beitrag zur Einberufung der Eigentümerversammlung.

Die Genehmigung muss vor der Montage vorliegen. Alles andere ist ein Risiko. Wer im Alleingang baut, muss mit einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch rechnen, den die Eigentümergemeinschaft ausübt (§ 9a Abs. 2 WEG, § 1004 BGB). Der Einwand, man könne die Gestattung ohnehin verlangen, hilft nach neuem Recht nicht (BGH, Urteil vom 17. März 2023, Az. V ZR 140/22, Leitsatz).

Das Landgericht München I hatte in der Berufung das Verlangen nach Rückbau einer Markise noch als treuwidrig angesehen, weil die Eigentümerin wohl einen Gestattungsanspruch hatte (Rn. 5 und 6); der Beseitigungsanspruch war dort nach der bis 30. November 2020 geltenden Rechtslage entstanden (Rn. 3). Diesen Einwand hat der BGH für das neue Recht inzwischen ausgeschlossen (V ZR 140/22); für Maßnahmen seit der Reform gilt also die strengere Linie des BGH. In der Praxis bedeutet ein Alleingang also vor allem Streit und unter Umständen den Rückbau auf eigene Rechnung.

Gestattungsanspruch: Wann alle Eigentümer zustimmen müssen

Lehnt die Versammlung ab, ist die Sache nicht erledigt. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Zustimmen müssen also nur die Miteigentümer, die in diesem Sinne beeinträchtigt sind. Die Gestattung erzwingt der Eigentümer notfalls mit der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Maßstab ist, ob sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, Urteil vom 17. Juli 2026, Az. V ZR 162/25, Rn. 8). An der früheren Formel, jeder nicht ganz unerhebliche Nachteil genüge, hält der BGH ausdrücklich nicht mehr fest (Rn. 12). Bemerkenswert: Er zitiert dafür gerade die Entscheidung zu den Außenjalousien von 2018.

Seit der WEG-Reform 2020 sind Folgekosten einer baulichen Veränderung wie höhere Instandsetzungskosten nach Auffassung des Landgerichts München I kein relevanter Nachteil im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG, weil der begünstigte Eigentümer die Kosten einer ihm gestatteten baulichen Veränderung trägt (§ 21 Abs. 1 WEG) und die Vorschrift weit auszulegen ist, also auch alle Folgekosten erfasst; diese Pflicht geht bei einem Verkauf auf den Erwerber über (Hinweisbeschluss vom 18. Februar 2022, 1 S 3709/21 WEG, Rn. 7).

Beim Rollladen kommt ein weiterer Weg in Betracht. Angemessene bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, kann jeder Eigentümer verlangen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG). Ob ein gewöhnlicher Rollladen darunter fällt oder nur eine einbruchhemmende Ausführung, ist nicht höchstrichterlich geklärt. Für eine Markise scheidet diese Privilegierung aus.

Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Umbauten, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch verlangt werden. Bei einer einzelnen Markise oder einem Rollladen ist das in der Regel nicht der Fall.

Optische Beeinträchtigung: Was der BGH zum Erscheinungsbild sagt

Gegen Markisen wird meist das Erscheinungsbild angeführt. Der BGH stellt dafür eine hohe Hürde auf: Eine Beeinträchtigung aus optischen Veränderungen setzt voraus, dass diese zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes führt (V ZR 162/25, Rn. 17).

Die bloße Sichtbarkeit eines veränderten Bauteils genügt nicht. Bezugspunkt ist das Gebäude als Ganzes; zu werten sind die Bedeutung des Bauteils für den Gesamteindruck und die Auswirkungen der Änderung (Urteil vom 27. Februar 2026, Az. V ZR 219/24, Rn. 49; Urteil vom 12. Juni 2026, Az. V ZR 68/25, Rn. 26). Eine erhebliche optische Veränderung wird auch nicht dadurch beseitigt, dass eine Anpflanzung sie später verdeckt (V ZR 68/25, Leitsatz).

Die Urteile betrafen Klimagerät, Dachfenster und zusätzliche Fenster. Nach herrschender Meinung lässt sich der Maßstab auf Markisen und Außenrollläden übertragen; eine Entscheidung des BGH speziell zu Markisen nach neuem Recht gibt es bisher nicht. Das Landgericht München I hat für eine Markise einen Vorher-Nachher-Vergleich angestellt und dabei berücksichtigt, dass am Haus schon gleichartige Markisen hingen (Rn. 8).

Aus Sicht der Praxis heißt das: Eine Markise in gedeckter Farbe an einem Balkon einer großen Anlage wird das Gesamtbild selten erheblich verändern. Anders kann es bei einer kleinen, gestalterisch einheitlichen oder denkmalgeschützten Fassade sein. Wie der BGH beim Klimagerät abgewogen hat, zeigt der Beitrag „Klimaanlage in der Eigentumswohnung“.

Einheitliches Erscheinungsbild: Rahmenbeschluss für alle

Viele Gemeinschaften vermeiden Einzelstreit mit einem Rahmenbeschluss: Allen Eigentümern wird die Installation von Markisen oder Außenrollläden gestattet, wenn Farbe, Tuch, Bauart, Befestigung und Ausfahrbreite einheitlich eingehalten werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Ein solcher Beschluss regelt das „Ob“ verbindlich; das „Wie“ kann ein weiterer Beschluss festlegen (V ZR 56/17, Rn. 20).

Wichtig ist, dass der Beschluss bestimmt genug formuliert ist; das Beispiel aus München zeigt, dass ein unklarer Genehmigungsbeschluss vor Gericht scheitern kann. Regeln zur Benutzung, etwa das Einfahren bei Sturm, sind Teil der ordnungsmäßigen Benutzung, die die Eigentümer beschließen können (§ 19 Abs. 1 WEG), zum Beispiel in der Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Nach herrschender Meinung muss der begünstigte Eigentümer seine Markise bei starkem Wind einfahren, um Schäden am Gemeinschaftseigentum und an Nachbarwohnungen zu vermeiden; die Hausordnung oder der Gestattungsbeschluss kann das ausdrücklich regeln. Ist es so geregelt, muss jeder Eigentümer diese Beschlüsse gegenüber der Gemeinschaft einhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Entsteht durch eine schuldhaft nicht eingefahrene Markise ein Schaden, haftet er nach herrschender Meinung auf Schadensersatz, etwa nach § 823 Abs. 1 BGB.

In der Praxis sollte der Beschluss die Instandhaltungskosten der Markise klar dem begünstigten Eigentümer zuweisen und auch festhalten, wer Schäden am Gemeinschaftseigentum beseitigt und wer bei einer späteren Sanierung von Außenwand und Dämmung Demontage, Rückbau und Wiedermontage trägt. Ein Fachbetrieb sollte die Maßnahme ausführen, vor allem bei Wärmedämmverbundsystemen. In der Praxis häufige Auflagen im Gestattungsbeschluss sind außerdem eine einheitliche Tuchfarbe und ein Windwächter oder elektrischer Antrieb, der die Markise bei Sturm selbsttätig einfährt.

Tipp: Rahmenbeschluss statt Einzelfall Wenn mehrere Eigentümer Sonnenschutz wollen, lohnt ein gemeinsamer Beschluss mit festen Vorgaben zu Farbe und Bauart. Das sichert ein einheitliches Erscheinungsbild und erspart jedem einzelnen den Weg durch die Versammlung.

Kosten und Reparatur: Wer zahlt Markise und Rollläden?

Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Eigentümer gestattet wurde, trägt dieser Eigentümer; nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Das gilt für Markise, Montage und Befestigung. Die Kosten hängen von Größe, Bauart und Ausstattung ab; bei einer baulichen Veränderung trägt sie grundsätzlich der begünstigte Eigentümer. Nach herrschender Meinung, der auch das Landgericht München I folgt, gehören auch Folgekosten wie Wartung, Reparatur und ein späterer Rückbau dazu.

Anders ist es bei Außenrollläden, die von Anfang an zum Gebäude gehören. Ihre Erhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten kann die Versammlung eine andere Verteilung beschließen, etwa nach Wohnungen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Viele Gemeinschaftsordnungen übertragen die Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstern und Rollläden den einzelnen Eigentümern. Eine solche Abweichung muss klar und eindeutig sein; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft (V ZR 174/11, Rn. 7). Die genaue Formulierung lohnt einen Blick, bevor ein Auftrag erteilt wird.

Klemmt der Rollladen einer Wohnung oder reißt der Gurt, meldet der Eigentümer den Schaden der Verwaltung. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums organisiert die Gemeinschaft; ohne Zustimmung darf ein Eigentümer nur Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG).

Wer einen alten Rollladen durch einen gleichartigen ersetzt, betreibt Erhaltung; diese Maßnahme gehört in der Regel zur Instandsetzung. Wer dagegen beim Austausch auf einen elektrischen Antrieb mit Außenschalter, einen anderen Kasten oder eine andere Farbe umrüstet, bewirkt eine Änderung des äußeren Bildes; das ist nach herrschender Meinung eine bauliche Veränderung mit Beschlusspflicht. In der Verwaltungspraxis hilft eine Liste zugelassener Modelle. Wer sich um solche Fragen nicht selbst kümmern will, findet Unterstützung bei einer WEG-Verwaltung.

Sonnenschutz als Hitzeschutz: Markise oder Rollladen?

Außen liegender Sonnenschutz hält die Wärme ab, bevor sie durch das Glas in den Raum gelangt. Die Verbraucherzentrale nennt außen liegende Raffstores oder Rollläden ideal als Hitzeschutz; Markisen beschatten Balkon und dahinterliegende Fenster, verändern aber die Optik des Hauses (Stand 26. Juni 2026).

Damit wird sommerlicher Wärmeschutz zum Thema der Klimaanpassung. Schon 2018 hat der BGH bei großen, nach Südosten ausgerichteten Fenstern ein besonderes Interesse am Wärmeschutz als Gesichtspunkt der Abwägung genannt (V ZR 56/17, Rn. 28). In der Praxis kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Sonnenschutz als gemeinsame Maßnahme auch selbst für alle Wohnungen einer Gebäudeseite beschließen; dann richtet sich die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 und 3 WEG.

Mieter: Markise in der WEG nur mit Erlaubnis des Vermieters

Ein Mieter braucht für eine Markise oder Außenrollläden die Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter schuldet den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 BGB); eine bauliche Veränderung geht darüber hinaus. Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).

Einen gesetzlichen Anspruch hat der Mieter nur bei Maßnahmen, die unter anderem dem Einbruchsschutz dienen (§ 554 Abs. 1 BGB); für eine Markise gilt das nicht. In einer WEG kann der Vermieter zudem nicht allein zustimmen: Er braucht selbst die Genehmigung der Gemeinschaft. Vermieter, die solche Anfragen abgeben möchten, können eine Mietverwaltung beauftragen.

Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereitet LIKKA Rahmenbeschlüsse zu Sonnenschutz und Fassade vor; die persönlichen Ansprechpartner kennen die Anlage vor Ort.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 9a, 10, 16, 18, 19, 20, 21, 25, 44 WEG; §§ 535, 541, 554, 1004 BGB; BGH V ZR 56/17, V ZR 140/22, V ZR 162/25, V ZR 219/24, V ZR 68/25, V ZR 174/11; LG München I 1 S 3709/21 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.