Wer in einer Eigentümergemeinschaft etwas Neues bauen will, muss zwei Fragen klären: Darf gebaut werden, und wer bezahlt es? Die erste Frage beantwortet § 20 WEG, die zweite § 21 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 hängt die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen nicht mehr an der Zustimmung aller, sondern am Antrag und am Abstimmungsergebnis. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Vermieter von Eigentumswohnungen. Er erklärt den Gesetzestext Absatz für Absatz, grenzt die Erhaltung ab und zeigt, was der Bundesgerichtshof (BGH) seit der WEG-Reform dazu entschieden hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer eine bauliche Veränderung verlangt oder gestattet bekommt, trägt die Kosten einschließlich der Folgekosten allein und darf sie allein nutzen (§ 21 Abs. 1 WEG; BGH, V ZR 244/22).
- Alle zahlen nur bei mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder bei Amortisation (§ 21 Abs. 2 WEG).
- In allen anderen Fällen zahlen und nutzen nur die Eigentümer, die mit Ja gestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).
- Nachzügler können gegen Ausgleich mitnutzen (§ 21 Abs. 4 WEG); eine abweichende Verteilung darf Nichtzahler nicht belasten (§ 21 Abs. 5 WEG).
Bauliche Veränderung WEG Kosten: Das System des § 21 WEG
Für die Kosten und Nutzungen einer baulichen Veränderung verweist § 16 Abs. 3 WEG auf § 21 WEG. Der allgemeine Schlüssel nach Miteigentumsanteilen gilt für bauliche Veränderungen also nicht automatisch. Über bauliche Veränderungen selbst entscheidet seit der WEG-Reform die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG).
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet bei der Kostentragung drei Fallgruppen. Nach § 21 Abs. 1 WEG zahlt der Wohnungseigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wurde oder der sie verlangt hat. Nach § 21 Absatz 2 WEG tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten, wenn eine besondere Mehrheit erreicht wird oder sich die Maßnahme amortisiert. In allen anderen Fällen zahlen nach § 21 Abs. 3 WEG nur diejenigen, die sie beschlossen haben.
Zwei weitere Vorschriften ergänzen das System als Ausnahmen: § 21 Abs. 4 WEG erlaubt Nachzüglern die spätere Nutzung gegen Ausgleich, § 21 Abs. 5 WEG eine abweichende Verteilung durch Mehrheitsbeschluss.
Der Gesetzgeber wollte Kostentragung und Nutzung parallel laufen lassen: Wer zahlt, darf nutzen; wer nicht zahlt, ist grundsätzlich vom Gebrauch ausgeschlossen, sofern ein exklusiver Gebrauch möglich ist (BT-Drucks. 19/18791, S. 67). So schützt das Gesetz bauunwillige Wohnungseigentümer vor finanzieller Überlastung, ohne die Weiterentwicklung des Gemeinschaftseigentums zu blockieren.
Der Kostenbegriff ist weit. Er umfasst neben den Baukosten auch Folgekosten für Gebrauch und Instandhaltung, etwa höhere Versicherungsprämien, Wartung und Reparaturen (BGH, Urteil vom 9. Februar 2024, V ZR 244/22, Rn. 24).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen, 1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder 2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
Beschluss nach § 20: Bauliche Veränderungen von der Erhaltung abgrenzen
§ 21 WEG gilt nur für bauliche Veränderungen. Das sind nach § 20 Abs. 1 WEG Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Was im Einzelnen dazu zählt, erklärt unser Beitrag „Bauliche Veränderungen in der WEG“.
Erhaltungsmaßnahmen gehören dagegen zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Ihre Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), oft finanziert aus der Erhaltungsrücklage.
Für Erhaltungsmaßnahmen können die Wohnungseigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der BGH hat das für defekte Doppelparker bestätigt: Die Kosten dürfen den Nutzern auferlegt werden, wenn die Verteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (Urteil vom 22. März 2024, V ZR 81/23, Leitsatz b).
Ein Sonderfall ist die modernisierende Erhaltung: Ein defektes Bauteil wird technisch besser ersetzt, etwa alte Fenster durch Dreifachverglasung. Nach der Gesetzesbegründung müssen sich dann nur die Mehrkosten gegenüber der Reparatur amortisieren; gelingt das innerhalb eines angemessenen Zeitraums, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten (BT-Drucks. 19/18791, S. 69).
Für die Zulässigkeit gelten weitere Voraussetzungen. Einen Anspruch auf Gestattung hat ein Wohnungseigentümer auch, wenn alle über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihre Zustimmung geben (§ 20 Abs. 3 WEG). Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG).
Unabhängig vom Beschluss kann bei größeren Vorhaben eine Baugenehmigung nötig sein. Ob ein Vorhaben in Bayern genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei ist, regeln Art. 55 und 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
| Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) | Bauliche Veränderung (§ 20 WEG) |
|---|---|
| Reparatur oder gleichwertiger Ersatz; Kosten tragen alle nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), abweichender Schlüssel per Beschluss möglich | Geht über die Erhaltung hinaus; Kosten nach § 21 WEG je nach Antrag, Mehrheit und Amortisation |
§ 21 Abs. 1 WEG: Wer die Maßnahme verlangt, trägt die Kosten
Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet oder übernimmt die Gemeinschaft auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG die Durchführung, trägt er die Kosten allein. Nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Das betrifft vor allem die privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG: Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte, etwa die Wallbox in der Tiefgarage. Verlangen mehrere Eigentümer die Maßnahme gemeinsam, tragen sie die Kosten gemeinsam; die Aufteilung sollte in der Praxis der Gestattungsbeschluss regeln.
Der BGH hat 2024 im Fall eines Personenaufzugs entschieden: Die Kosten sind für den Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich ohne Bedeutung, weil der verlangende Eigentümer sie nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG selbst trägt. Das gilt im Grundsatz auch für Folgekosten. Drohen besonders hohe Folgekosten, kann der Eigentümer eine Sicherheit stellen (V ZR 244/22, Rn. 24).
Bei einer Klimaanlage an der Fassade hat der BGH betont, dass der Bauwillige regelmäßig nachvollziehbare Interessen verfolgt und das Kostenrisiko bei ihm liegt (Urteil vom 28. März 2025, V ZR 105/24, Rn. 12 und 20). Die Nutzungen gebühren allein ihm, auch wenn die Anlage Gemeinschaftseigentum wird (Rn. 14).
Wichtig: § 21 Abs. 2 WEG gilt nur vorbehaltlich des Absatzes 1. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann einen Aufzug also nicht über seinen Anspruch auf Kosten aller erzwingen.
§ 21 Abs. 2 WEG: Wann alle die Kosten einer baulichen Veränderung tragen
Nach dem Gesetz tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile in zwei Ausnahmen von der Regel. Erstens bei einem Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Zweitens, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (Nr. 2).
Doppelt qualifizierte Mehrheit: Beide Hürden müssen zusammen erreicht werden. Bei den Miteigentumsanteilen zählen alle Anteile der Gemeinschaft, nicht nur die der Anwesenden. Für die Nutzungen gilt § 16 Abs. 1 WEG: Alle dürfen mitgebrauchen.
Unverhältnismäßige Kosten: Nach dem Rechtsausschuss des Bundestags ist eine Maßnahme, die eine so große Mehrheit befürwortet, typischerweise sinnvoll. Diese Vermutung ist widerlegt, wenn Bau- und Folgekosten außer Verhältnis zu den Vorteilen stehen. Maßgeblich ist ein objektiver Maßstab für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung; wer Unverhältnismäßigkeit behauptet, muss sie beweisen (BT-Drucks. 19/22634, S. 44 f.).
Amortisation: Typisch sind energetische Maßnahmen an der Wohnanlage wie Dämmung oder Wärmepumpe. Einen festen Zeitraum nennt das Gesetz nicht. Die Gesetzesbegründung verweist auf die frühere Rechtsprechung, nach der im Regelfall zehn Jahre angemessen sind, lässt aber je nach Maßnahme auch längere Zeiträume zu. Entscheidend ist die Prognose bei der Beschlussfassung (BT-Drucks. 19/18791, S. 69).
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Antrag eines Einzelnen? | Gestattung oder Verlangen nach § 20 Abs. 2: der Antragsteller zahlt (§ 21 Abs. 1) |
| Doppelte Mehrheit? | Mehr als 2/3 der Stimmen und 1/2 der Anteile, Kosten nicht unverhältnismäßig: alle zahlen |
| Amortisation? | Kosten verdienen sich in angemessener Zeit zurück: alle zahlen |
| Sonst | Nur die Ja-Stimmen zahlen und nutzen (§ 21 Abs. 3) |
§ 21 Abs. 3 WEG: Nur wer zustimmt, zahlt und nutzt
Liegt weder ein Fall des Absatzes 1 noch des Absatzes 2 vor, tragen die Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung beschlossen, also mit Ja gestimmt haben. Untereinander verteilen sie die Kosten nach Miteigentumsanteilen; ihnen gebühren auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 3 WEG).
Wer beim Beschluss mit Nein stimmt oder sich enthält, hat keine Kostentragungspflicht, ist aber im Grundsatz vom Gebrauch ausgeschlossen. Beispiel: Eine Mehrheit beschließt einen abschließbaren Fahrradraum, ohne das doppelte Quorum zu erreichen. Dann zahlen nur die Befürworter, und nur sie erhalten einen Schlüssel.
Der BGH hat diese Folge gebilligt: Seit der Reform ist eine ausschließliche Nutzungsbefugnis regelmäßige Folge eines Beschlusses über bauliche Veränderungen, eine Vereinbarung aller Eigentümer ist nicht mehr nötig (V ZR 244/22, Rn. 15). Der Ausschluss eines überstimmten Wohnungseigentümers von der Nutzung der baulichen Veränderung ist deshalb kein erheblicher Nachteil (Rn. 45).
Für den Verwalter heißt das in der Praxis: Das Abstimmungsverhalten jedes Eigentümers gehört namentlich ins Protokoll, damit die Jahresabrechnung später zeigt, wer zahlen muss.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
§ 21 Abs. 4 und 5 WEG: Nachzügler und abweichende Kostenverteilung
Nachzügler: Wer zunächst nicht zahlen wollte, kann verlangen, dass ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird (§ 21 Abs. 4 WEG).
Darüber beschließen alle Wohnungseigentümer. Der Ausgleich wird im Beschluss festgesetzt und an die Gemeinschaft gezahlt. Er umfasst vor allem Baukosten und bisherige Erhaltungskosten unter Berücksichtigung zwischenzeitlicher Abnutzung, laufende Betriebskosten regelmäßig nicht (BT-Drucks. 19/18791, S. 69 f.).
Abweichende Verteilung: Nach § 21 Abs. 5 WEG können die Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss eine andere Verteilung der Kosten und Nutzungen festlegen. Wer nach den Absätzen 1 bis 4 nicht zahlen muss, darf dadurch aber nicht belastet werden.
Ein Verstoß macht den Beschluss nach der Gesetzesbegründung nur anfechtbar, nicht nichtig. Wer zu Unrecht belastet wird, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG), sonst wird die Kostenverteilung bestandskräftig.
Tipp: Abstimmung klug gestalten Stimmen Sie bei baulichen Veränderungen im Subtraktionsverfahren ab oder fassen Sie den Beschluss unter der Bedingung, dass alle die Kosten tragen. So weiß jeder vor dem Ja, ob er allein oder mit allen zahlt.
Beschluss vorbereiten: Kostenverteilung in der Praxis
Ob eine Maßnahme nach § 21 Abs. 1, 2 oder 3 WEG abgerechnet wird, entscheidet sich in der Eigentümerversammlung. Wie Eigentümer einen Tagesordnungspunkt durchsetzen, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
In der Praxis bewährt sich ein Antrag zur Durchführung, der Gegenstand, Ausführung und Kostenrahmen nennt und mehrere Angebote beifügt. Er sollte Folgekosten für Wartung und Versicherung beziffern und bei energetischen Maßnahmen eine Amortisationsrechnung enthalten. Der Verwalter kann die Angebote einholen und den Beschluss vorbereiten.
Wie hoch die Kosten einer baulichen Veränderung ausfallen, hängt in der Praxis von Art und Umfang der Maßnahme ab, nicht nur von den reinen Bauarbeiten. Beispiel neuer Weg im Gemeinschaftsgarten: Flächengröße, Untergrund, Erdarbeiten und Entsorgung des Aushubs, eine ausreichend tragfähige Frostschutzschicht, Entwässerung und Gefälle sowie die Wahl des Materials bestimmen den Preis; Naturstein ist in Material und Verlegung meist teurer als Betonstein. Solche Arbeiten werden in der Regel pro Quadratmeter kalkuliert, und die Lohnkosten schwanken je nach Region und Auslastung der Betriebe. Für eine erste Kostenschätzung sollten die einzelnen Positionen getrennt aufgeführt werden; Genehmigungen und Auflagen können die Kosten erhöhen und die Planung verzögern.
Zahlen nach § 21 Abs. 3 WEG nur die Befürworter, muss die Finanzierung gesondert geregelt werden, etwa über eine Sonderumlage nur dieser Eigentümer. Die Kostentragung sollte deshalb ausdrücklich im Beschluss stehen, ebenso der Absatz des § 21 WEG, nach dem abgerechnet wird.
Für Vermieter folgt die Weitergabe an Mieter eigenen Regeln; der Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung erklärt die Voraussetzungen. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir solche Beschlüsse in der WEG-Verwaltung vor.
Häufige Fragen
Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?
Das hängt vom Fall ab: der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt oder gestattet bekommt; alle Eigentümer bei doppelt qualifizierter Mehrheit oder Amortisation; sonst nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.
Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 1 bis 3 WEG
Was zählt zu baulichen Veränderungen?
Jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, etwa ein Aufzug, eine Wallbox, eine Balkonverglasung oder eine Dachterrasse. Reparaturen und gleichwertiger Ersatz sind Erhaltung.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?
Für den Beschluss über eine bauliche Veränderung genügt seit der WEG-Reform die einfache Mehrheit. Damit alle die Kosten tragen, braucht es mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder eine Amortisation. Die Zustimmung aller ist nur für Vereinbarungen nötig.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 2 WEG
Wie kann der Kostenverteilungsschlüssel geändert werden?
Durch Mehrheitsbeschluss: für bauliche Veränderungen nach § 21 Abs. 5 WEG, für Erhaltung und andere Kosten der Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Eigentümer, die nach dem Gesetz nicht zahlen müssen, dürfen bei baulichen Veränderungen nicht belastet werden.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Satz 2, § 21 Abs. 5 WEG
Was ist die neue Fassung von § 21 WEG?
§ 21 WEG gilt in seiner heutigen Fassung seit dem 1. Dezember 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz). Die Vorschrift im Wohnungseigentumsgesetz ersetzt die früheren Kostenregeln des § 16 Abs. 4 und 6 WEG alter Fassung und regelt Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen in fünf Absätzen.
Rechtsgrundlage: § 21 WEG
Kann ein WEG-Beschluss rückgängig gemacht werden?
Ja, durch Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, mit Begründung innerhalb von zwei Monaten. Außerdem können die Eigentümer nach herrschender Meinung einen neuen Beschluss über denselben Gegenstand fassen, wenn schutzwürdige Interessen gewahrt bleiben, insbesondere solange die Maßnahme noch nicht umgesetzt ist.
Rechtsgrundlage: §§ 44, 45 WEG
Welche Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt?
Grundsätzlich alle Kosten der Gemeinschaft, etwa Verwaltung und Erhaltungsmaßnahmen. Bei baulichen Veränderungen gilt der Schlüssel nur unter den Eigentümern, die nach § 21 WEG zahlen müssen.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 2 und 3 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 16, 19, 20, 21, 44, 45 WEG; BT-Drucks. 19/18791 und 19/22634; BGH, Urteile vom 09.02.2024 – V ZR 244/22, 22.03.2024 – V ZR 81/23 und 28.03.2025 – V ZR 105/24
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
