Teilungserklärung ändern: Wann, wie und was es kostet

Die Teilungserklärung legt für jede Immobilie fest, welche Räume wem gehören und nach welchen Regeln die Eigentümergemeinschaft zusammenlebt. Sie entsteht bei der Teilung eines Hauses und begleitet die Wohnanlage über Jahrzehnte. Ändern sich Nutzung oder Gebäude, muss die Teilungserklärung geändert werden. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Käufer einer Eigentumswohnung, die eine Änderung der Teilungserklärung planen oder um Zustimmung gebeten werden. Er gibt eine Übersicht über Voraussetzungen, Ablauf, Rechtsprechung und Kosten.

Teilungserklärung ändern: Welcher Teil ist betroffen?

Eine Teilungserklärung besteht aus zwei Teilen, die das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterschiedlich behandelt. Davon hängt in allen Fällen ab, wer der Änderung der Teilungserklärung zustimmen muss.

Sachenrechtlicher Teil: Der Eigentümer teilt das Grundstück in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG). Dazu gehören Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG) und die Frage, ob eine Einheit Wohnungseigentum oder Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ist (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG).

Gemeinschaftsordnung: Sie regelt Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, etwa Kostenverteilung, Nutzung der Einheiten und Sondernutzungsrechte. Rechtlich ist sie eine Vereinbarung nach § 10 WEG. Was beide Teile im Einzelnen enthalten, erklärt unser Beitrag „Teilungserklärung: Inhalt, Gemeinschaftsordnung, Vorrang“.

Die Unterscheidung entscheidet über den Weg der Änderung. Die Gemeinschaftsordnung lässt sich durch Vereinbarung und in manchen Fällen durch Beschlüsse ändern. Die sachenrechtliche Zuordnung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG sein (BGH, Urteil vom 11. Mai 2012, Az. V ZR 189/11, Rn. 8).

Typische Anlässe und Fälle für eine Änderung der Teilungserklärung

Dachausbau: In diesen Fällen soll aus einem Trockenboden im Gemeinschaftseigentum eine Wohnung werden. Dafür werden Flächen und Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums zu Sondereigentum, und es braucht einen neuen Aufteilungsplan.

Umwandlung: Eine Gewerbeeinheit, ein Büro oder ein Hobbyraum soll als Wohnung genutzt werden, oder es geht um die Rückumwandlung einer Wohnung in Teileigentum. Mit dieser Änderung der Nutzung ändert sich die Zweckbestimmung.

Sondernutzungsrechte: Garten, Terrasse oder Stellplatz sollen einer Wohnung zugeordnet, neu verteilt oder aufgehoben werden; Grundlagen stehen in unserem Beitrag „Sondernutzungsrecht: Garten, Terrasse, Stellplatz erklärt“.

Fehler in der Teilungserklärung: Der Aufteilungsplan passt nicht zur gebauten Anlage, Gebäudeteile sind falsch zugeordnet oder ein Kostenschlüssel ist veraltet. Ist wegen einer Abweichung der Bauausführung vom Aufteilungsplan nur ein isolierter Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum entstanden, sind die Miteigentümer nach der Rechtsprechung im Rahmen des Zumutbaren verpflichtet, die Teilungserklärung der tatsächlichen Bebauung anzupassen (BGH, V ZR 447/01, wiedergegeben in V ZR 189/11, Rn. 16).

Nicht alle baulichen Veränderungen erfordern eine Abänderung der Teilungserklärung. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum werden nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder gestattet; Ladestationen, Glasfaser oder Einbruchsschutz kann jeder Eigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG verlangen. Lässt sich das Ziel in solchen Fällen per Beschluss erreichen, besteht kein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung (LG München I, Beschluss vom 22. Mai 2025, Az. 1 S 9755/24 WEG, Rn. 41).

Änderung per Vereinbarung oder Beschluss: Wann müssen alle zustimmen?

Die Regel für alle Fälle: Die Eigentümer können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Vereinbarung und ihre Änderung brauchen die Zustimmung aller Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht nur einen einstimmigen Beschluss der Anwesenden in der Eigentümerversammlung. Gegen einen Erwerber wirkt die Änderung nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Öffnungsklausel: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, genügt in diesen Fällen ein Beschluss mit der dort genannten Mehrheit (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Auch solche Beschlüsse binden Käufer nur nach Eintragung der Änderung; dafür reicht eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 7 Abs. 2 WEG). Die Einladung muss den Gegenstand bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG), siehe Eigentümerversammlung einberufen.

Gesetzliche Beschlusskompetenz: Für manche Themen erlaubt das Gesetz der Eigentümergemeinschaft Beschlüsse ohne Öffnungsklausel, etwa eine abweichende Verteilung einzelner Kosten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Solche Beschlüsse der Gemeinschaft brauchen keine Eintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Konsequenzen eines Beschlusses ohne Kompetenz: Ein Beschluss, der gegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift verstößt, ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum, die Begründung von Sondernutzungsrechten und die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sind Beschlüssen nach dem BGH jedenfalls ohne Öffnungsklausel von vornherein entzogen (V ZR 189/11, Rn. 13). Gemeinschaftseigentum wird in allen Fällen nur durch Einigung nach § 4 WEG zu Sondereigentum. Auch auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel darf die Zweckbestimmung nur mit Zustimmung des betroffenen Eigentümers geändert werden (BGH, Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18, Leitsatz b).

Anspruch auf Anpassung: § 10 Abs. 2 WEG und seine Grenzen

Verweigert ein Miteigentümer seine Zustimmung zur Änderung, kann jeder Eigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Notfalls wird die Zustimmung per Klage durchgesetzt; an diesen Anforderungen an die Gründe scheitern viele Wünsche nach Änderung der Teilungserklärung.

Der Anspruch betrifft nur schuldrechtliche Vereinbarungen, also die Gemeinschaftsordnung, nicht die sachenrechtliche Zuordnung (V ZR 189/11, Rn. 8). Die bloße Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum berührt die sachenrechtlichen Grundlagen nicht und ist nach § 10 Abs. 2 WEG zu beurteilen (Rn. 9). Für die sachenrechtliche Ebene bleibt nur Treu und Glauben (§ 242 BGB) in besonders gelagerten Fällen (Rn. 11).

Beispiel aus der Rechtsprechung: Ein Eigentümer hatte 1992 das Dachgeschoss mit Billigung der Versammlung zu vier Wohnungen ausgebaut und die gemeinschaftliche Waschküche einbezogen. Die jahrelange Duldung reichte nicht für einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung (Rn. 17).

Wohnungseigentum neu zuordnen: Auflassung, Aufteilungsplan, Bauträger

Wird Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum, bedeutet die Änderung der Teilungserklärung eine Änderung der Eigentumsverhältnisse. Dafür ist die Einigung aller Beteiligten und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich, und zwar in der Form der Auflassung (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG, § 873 BGB). Die Auflassung wird bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt (§ 925 Abs. 1 BGB), der Verpflichtungsvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB).

Der Eintragungsbewilligung sind ein neuer Aufteilungsplan mit Siegel der Baubehörde und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen (§ 7 Abs. 4 WEG). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum zudem eine behördliche Genehmigung brauchen, wenn das Land ein solches Gebiet per Verordnung bestimmt hat (§ 250 Abs. 1 BauGB). Ausgenommen sind unter anderem Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (§ 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Ausbauermächtigung: Hat der teilende Eigentümer den Ausbau schon in der Teilungserklärung gestattet und eine Vollmacht für den Grundbuchvollzug erteilt, kürzt das den Weg ab. Wie weit sie reicht, ergibt sich aus Wortlaut und Sinn, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergeben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2013, Az. V ZR 88/12, Rn. 7).

Unterteilung: Eine Wohnung in zwei Einheiten zu teilen, braucht grundsätzlich keine Mitwirkung der anderen. In Fällen, in denen aus Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, eine neue Wohnung wird, ist eine Änderung der Teilungserklärung nötig, und die übrigen Eigentümer müssen bewilligen (BGH, Beschluss vom 4. Dezember 2014, Az. V ZB 7/13, Rn. 12).

Bauträger und Vorratsteilung: Solange der teilende Eigentümer die Teilungserklärung noch einseitig ändern kann, braucht er niemanden; danach steht sie einer Vereinbarung gleich (V ZR 65/17, Rn. 13). Formularklauseln im Bauträgervertrag, die Käufer als Verbraucher zur Zustimmung zu späteren Änderungen verpflichten, sind unwirksam, wenn sie die triftigen Gründe nicht im Einzelnen benennen (§ 308 Nr. 4 BGB; BGH, Urteil vom 23. Januar 2026, Az. V ZR 91/25), siehe auch Erstverwalter vom Bauträger.

Notar und Grundbuch: Form, Zustimmung der Banken, Eintragung

Einfache Schriftform genügt nicht. Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn derjenige bewilligt, dessen Recht betroffen ist (§ 19 GBO), und zwar durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Dokumente (§ 29 Abs. 1 GBO). Alle betroffenen Eigentümer unterschreiben deshalb beim Notar, der die Unterschrift beglaubigt (§ 129 BGB).

Zustimmung dinglich Berechtigter: Bei einer Änderung des Inhalts können auch Gläubiger zustimmen müssen, deren Rechte auf der Wohnung lasten (§§ 876, 877 BGB). Für Änderungen der Gemeinschaftsordnung begrenzt § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG das auf die Fälle, in denen ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Wird Sondereigentum neu geschaffen oder aufgehoben, holen Notare in der Praxis Freigaben der Banken aller betroffenen Einheiten ein.

Kosten der Änderung der Teilungserklärung nach GNotKG

Einen Festpreis für die Änderung gibt es nicht. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühr hängt vom Geschäftswert ab und wird nach Tabelle B berechnet (§ 34 GNotKG).

Notar: Für die Beurkundung eines Vertrags, etwa einer Vereinbarung aller Eigentümer, sieht das Kostenverzeichnis eine 2,0-Gebühr vor (KV Nr. 21100), für einseitige Erklärungen, etwa des teilenden Eigentümers, eine 1,0-Gebühr (KV Nr. 21200). Eine Beglaubigung kostet eine 0,2-Gebühr mit gesetzlichem Mindest- und Höchstbetrag (KV Nr. 25100). Fertigt der Notar außerhalb einer Beurkundung einen Entwurf, fallen Entwurfsgebühren an (KV Nr. 24100 ff.); beglaubigt er darunter demnächst die Unterschriften, ist die erstmalige Beglaubigung am selben Tag gebührenfrei (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 2 KV). Dazu kommen Auslagen (KV Nr. 32000 ff.) und Umsatzsteuer (KV Nr. 32014).

Geschäftswert: Bei Veränderungen eines Rechtsverhältnisses darf dessen Wert nicht überschritten werden (§ 97 Abs. 2 GNotKG); fehlt eine besondere Vorschrift, bestimmt der Notar den Wert nach billigem Ermessen (§ 36 Abs. 1 GNotKG). Bei Begründung oder Aufhebung von Sondereigentum ist Geschäftswert der Wert des bebauten Grundstücks (§ 42 Abs. 1 GNotKG).

Grundbuchamt: Für Änderungen des Inhalts oder die Aufhebung des Sondereigentums gilt eine Festgebühr je betroffenem Sondereigentum mit gesetzlicher Obergrenze (KV Nr. 14160 Nr. 5). Für die Eintragung der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum, etwa für eine neue Dachgeschosswohnung, oder die Anlegung der Wohnungsgrundbücher nach § 8 WEG fällt eine 1,0-Gebühr an (KV Nr. 14112).

Weitere Kosten: Für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung kommen Planerkosten und Gebühren der Baubehörde nach Landesrecht hinzu. In der Praxis trägt die Kosten, wer die Änderung veranlasst.

Ablauf und Tipps: So gelingt die Änderung

Am Anfang jeder Änderung steht die Prüfung der Dokumente: aktuelle Teilungserklärung mit allen Nachträgen, Grundbuchauszüge, Beschluss-Sammlung. Die wichtigsten Fragen und Voraussetzungen: Betrifft die Änderung nur die Gemeinschaftsordnung oder auch Sondereigentum und Miteigentumsanteile? Gibt es eine Öffnungsklausel oder Ausbauermächtigung? Welche Grundpfandrechte sind eingetragen?

Dann folgen Entwurf beim Notar, Information der Eigentümerversammlung, Unterschriften aller Beteiligten, Freigaben der Gläubiger und Antrag beim Grundbuchamt. In großen Anlagen dauert das in der Praxis oft Monate; ein Eigentümer, der nicht erreichbar ist oder ablehnt, kann das Verfahren stoppen. Bei Vermietung einer Einheit sollte der Vermieter zudem prüfen, ob sich die Nutzung gegenüber dem Mieter ändert.

Käufer einer Immobilie prüfen Teilungserklärung, Nachträge und Beschlüsse gemeinsam, siehe Verwalterunterlagen beim Verkauf. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir die Versammlung vor, sammeln Unterlagen und begleiten den Weg zum Notar. Die rechtliche Gestaltung im Einzelfall übernehmen Notar oder Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Wohnungseigentumsrecht.

Tipp: Erst klären, dann bauen Wer ein Dachgeschoss im Gebäude ausbaut oder eine Gewerbeeinheit zur Wohnung macht, sollte die Änderung der Teilungserklärung vor Baubeginn vereinbaren. Eine bloße Duldung ersetzt sie nicht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 16, 20, 23 WEG; §§ 19, 29 GBO; §§ 129, 242, 308, 311b, 873, 876, 877, 925 BGB; § 250 BauGB; §§ 34, 36, 42, 97 GNotKG mit KV Nrn. 14112, 14160, 21100, 21200, 24100, 25100, 32014; BGH, Urteile vom 11.05.2012 – V ZR 189/11, 18.01.2013 – V ZR 88/12, 23.03.2018 – V ZR 65/17, 12.04.2019 – V ZR 112/18, 23.01.2026 – V ZR 91/25; Beschluss vom 04.12.2014 – V ZB 7/13; LG München I, Beschluss vom 22.05.2025 – 1 S 9755/24 WEG

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