Eigentümerversammlung einberufen: Was tun, wenn der Verwalter nicht einlädt?

Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz Sache des Verwalters. Lädt er nicht ein, können mehr als ein Viertel der Eigentümer die Versammlung verlangen; bei Weigerung darf auch der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 WEG). Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer und Beiräte und zeigt, wer wann einladen darf, welche Ladungsfrist gilt und was bei Fehlern passiert.

Wann muss der Verwalter die Eigentümerversammlung einberufen?

Der Verwalter muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen, außerdem in den Fällen, die die Eigentümer vereinbart haben, und auf ein Einberufungsverlangen hin (§ 24 Abs. 1 und 2 WEG).

Die jährliche Versammlung ist der Regelfall und hat für die Gemeinschaft zentrale Bedeutung, weil nur dort verbindliche Beschlüsse entstehen. In ihr beschließen die Wohnungseigentümer über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und entscheiden über Instandhaltung, Verwalter und Verwaltungsbeirat.

Das Wohnungseigentumsrecht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft damit einen Anspruch auf regelmäßige Entscheidungen. Die gefassten Beschlüsse binden die Gemeinschaft, sofern sie nicht erfolgreich angefochten werden.

Die Einberufung ist Aufgabe des WEG-Verwalters, der damit eine seiner zentralen Aufgaben erfüllt. Der Verwalter bestimmt Termin, Ort und Tagesordnung, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Mit der Einladung legt er auch fest, welche Gegenstände zur Abstimmung stehen. Das ist wichtig, denn ein Beschluss setzt grundsätzlich voraus, dass sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war (§ 23 Abs. 2 WEG).

Lädt der Verwalter in einem Kalenderjahr gar nicht ein, ist das in der Regel eine Pflichtverletzung. Unter diesen Umständen warten die Wohnungseigentümer nicht ab, sondern nutzen die Rechte, die das Gesetz ihnen für diesen Fall gibt.

Einberufungsverlangen: Wie Eigentümer eine Versammlung verlangen

Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, die Versammlung einzuberufen. Das Verlangen muss in Textform erfolgen und Zweck und Gründe nennen (§ 24 Abs. 2 WEG).

Entscheidend ist in der Regel die Zahl der Wohnungseigentümer, nicht der Miteigentumsanteile. Bei zwölf Wohnungseigentümern genügen also vier, um das Quorum von mehr als einem Viertel zu erreichen.

Das Verlangen richten Sie an den Verwalter, am besten per E-Mail oder Brief mit Unterschriften aller Unterstützer. Nennen Sie klar, worüber die Versammlung beschließen soll, und warum die Sache nicht bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten kann.

Setzen Sie dem Verwalter eine angemessene Frist, in der er einladen soll. Dokumentieren Sie, wann das Verlangen zugegangen ist.

Die Gemeinschaftsordnung kann durch Vereinbarung weitere Fälle festlegen, in denen der Verwalter einladen muss. Prüfen Sie deshalb auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.

Wer darf die Eigentümerversammlung einberufen, wenn der WEG-Verwalter nicht einlädt?

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Der Beirat als Gremium hat kein eigenes Einberufungsrecht. Das Recht liegt beim Vorsitzenden und bei seinem Vertreter, und eine Pflicht zur Einladung besteht für sie nicht. Alle anderen Personen sind grundsätzlich nicht berechtigt, die Versammlung einzuberufen. Auch Dritten, etwa Mietern oder Nachbarn, steht kein Einberufungsrecht zu.

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf nicht einfach selbst einladen. Er braucht dafür einen Beschluss der Wohnungseigentümer, der ihn ermächtigt.

Weigerung heißt nicht, dass der Verwalter das Verlangen ausdrücklich ablehnt. Auch wenn die Verwaltung trotz Fristsetzung untätig bleibt, liegt in der Regel eine Weigerung vor. Im Streitfall hängt das vom Einzelfall ab.

Wie kommt ein Eigentümer zur Ermächtigung ohne Versammlung?

Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur im Umlaufverfahren möglich: Alle Eigentümer müssen in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).

Diese Möglichkeit scheitert in der Praxis oft daran, dass ein einziger Eigentümer nicht zustimmt. In dieser Situation ist der Weg über den Beirat einfacher: Der Beiratsvorsitzende lädt selbst ein, wenn der Verwalter fehlt oder sich weigert.

Gibt es keinen Beirat, bleibt oft nur eine gerichtliche Klärung. Dann ist anwaltliche Beratung sinnvoll, weil der Weg vom Einzelfall abhängt. Fehlt der Verwalter ganz, kommt außerdem eine gerichtliche Bestellung in Betracht, mehr dazu unter Gemeinschaft ohne Verwalter und Verwalterbestellung durch das Gericht.

Ob und wie sich die Ermächtigung eines Eigentümers im Einzelfall erreichen lässt, hängt von Gemeinschaftsordnung und Eigentümerkreis ab.

Eigentümerversammlung einberufen: der Ablauf in fünf Schritten

Wenn der Verwalter nicht einlädt, gehen Wohnungseigentümer in fünf Schritten vor: Quorum sammeln, Verlangen stellen, Frist setzen, Einberufung durch Beirat oder Ermächtigten und Versammlung durchführen.

Die Schritte bauen aufeinander auf. Wichtig ist, dass jeder Schritt nachweisbar dokumentiert ist, denn in dieser Situation entscheidet oft der Nachweis, ob die Maßnahmen später Bestand haben.

Die Versammlung leitet in der Regel der Verwalter, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen (§ 24 Abs. 5 WEG). Lädt der Beirat ein, sollten die Eigentümer zu Beginn den Vorsitz festlegen. Zur Durchführung der Versammlung gehört außerdem, die Beschlussfähigkeit festzustellen und das Ergebnis jeder Abstimmung im Protokoll festzuhalten. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG), und Beschlüsse fassen die Wohnungseigentümer in der Regel mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Versammlung ist nicht öffentlich: Teilnehmen dürfen die Wohnungseigentümer und ihre Vertreter, Dritte nur mit Zustimmung der Eigentümer.

Ladungsfrist und Form: Was gilt für die Einladung?

Die Einladung erfolgt in Textform, die Ladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG).

Textform bedeutet, dass die Einladung dauerhaft lesbar ist, etwa als Brief, E-Mail oder Fax. Eine Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift ist nicht erforderlich, ein Anruf genügt aber nicht.

Die Regeln gelten für jede Wohnungseigentümerversammlung, ob ordentlich oder außerordentlich. Die drei Wochen sind eine Soll-Vorschrift. Ein Verstoß gegen die Einhaltung der Frist, ohne dass Dringlichkeit besteht, kann zur Anfechtung der Beschlüsse führen. Die Ladung muss alle Eigentümer erreichen können.

Im Rahmen der Einladung nennen Sie Ort, Datum, Uhrzeit und die Tagesordnung mit allen Beschlussgegenständen. Wer Beschlussvorlagen beilegt, hilft den Eigentümern bei der Vorbereitung.

Eine Teilnahme per Video oder hybrid ist möglich, wenn die Wohnungseigentümer sie beschlossen haben. Mehr dazu im Beitrag Präsenz, hybrid oder online.

Was passiert bei Einberufungsmängeln?

Ein Mangel bei der Einberufung macht gefasste Beschlüsse in der Regel nicht unwirksam, aber anfechtbar. Wer anfechten will, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung klagen (§ 45 WEG).

Die Klage ist beim zuständigen Gericht zu erheben, die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung eingehen (§ 45 WEG). Im Wohnungseigentumsrecht bleibt ein formal fehlerhafter Beschluss gültig, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt. Wer die Fristen verpasst, kann die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nicht mehr angreifen. Nichtig ist ein Beschluss etwa dann, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG).

Das gilt auch, wenn jemand ohne Befugnis einlädt. Die Rechtsprechung behandelt eine Ladung durch Nichtberechtigte, also Personen ohne Befugnis nach § 24 Abs. 3 WEG, in der Regel als Einberufungsmangel, der nur zur Anfechtbarkeit führt. Das Landgericht Lüneburg entschied am 4. März 2025 (9 S 28/24), dass ein Beschluss nicht automatisch nichtig ist, nur weil ein Nichtberechtigter eingeladen hatte; er ist anfechtbar.

Wird ein Wohnungseigentümer gar nicht eingeladen, ist das ein schwerwiegender Mangel. Er kann die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechten, wenn der Mangel sich ausgewirkt haben kann. Je nach Umständen kommt es darauf an, ob die Beschlüsse auch bei ordnungsgemäßer Ladung so ergangen wären.

Probleme entstehen vor allem dort, wo Zuständigkeit, Frist oder Tagesordnung nicht sauber geklärt sind. Prüfen Sie deshalb vor jeder Einladung, wer zuständig ist, ob die Frist gewahrt wurde und ob alle Eigentümer erreicht werden.

Wenn der Verwalter nicht einlädt: Abberufung auf die Tagesordnung

Wiederholt sich das Ausbleiben der Versammlung, können die Wohnungseigentümer die Abberufung auf die Tagesordnung setzen. Sie ist seit der WEG-Reform jederzeit durch Mehrheitsbeschluss möglich (§ 26 Abs. 3 WEG).

Eine Versammlung, die der Verwalter verhindert, ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft gerade der Anlass, über die Zusammenarbeit mit der Verwaltung zu entscheiden. Mit der Abberufung sollte die Versammlung auch die Bestellung eines neuen Verwalters, das Ende des alten Verwaltervertrags und den Abschluss eines neuen Vertrags regeln. Das Thema Abberufung und Neubestellung muss dafür ausdrücklich in der Einladung stehen.

Den Ablauf beschreibt der Beitrag Abberufung des Verwalters. Wer die Unterlagen einsehen will, findet Hinweise unter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Für Beiräte, die erstmals eine Versammlung einberufen, bietet die Seite zum Verwaltungsbeirat weitere Informationen.

Wie LIKKA als WEG-Hausverwaltung die Eigentümerversammlung organisiert

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und organisiert die Wohnungseigentümerversammlung von der Einladung bis zur Niederschrift. Wir berufen sie rechtzeitig, in Textform und mit vollständiger Tagesordnung ein.

Unsere zertifizierten Verwalter bereiten Beschlussvorlagen vor und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Weitere Informationen zu Ablauf und Leistungen finden Sie unter Eigentümerversammlung.

Bei Unzufriedenheit mit der bisherigen Verwaltung unterstützen wir den Wechsel: Mehr dazu unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 2 bis 4, § 24 Abs. 1 bis 6, § 25 Abs. 1 und 3, §§ 44, 45 WEG; LG Lüneburg, Urteil vom 4. März 2025, 9 S 28/24

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.