Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ der Gemeinschaft. Lange galt: Wer mitentscheiden will, muss vor Ort sein oder eine Vollmacht erteilen. Heute gibt es drei Formen: die Präsenzversammlung, die hybride Versammlung und die rein virtuelle Versammlung. Jede Form hat eigene Regeln.
Die Präsenzversammlung als Grundform
Nach dem Gesetz werden Angelegenheiten der Gemeinschaft durch Beschluss in einer Versammlung geordnet. Ohne besonderen Beschluss findet diese Versammlung an einem Ort statt. Sie bleibt die Form, in der Eigentümer am unmittelbarsten miteinander sprechen, gerade wenn große Entscheidungen anstehen.
Die hybride Versammlung: einfache Mehrheit genügt
Die Eigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise elektronisch ausüben. Dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss kann festlegen, welche Rechte online ausgeübt werden können, etwa nur Zuhören und Abstimmen oder auch Reden und Anträge stellen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(1a) Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizBei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Die virtuelle Versammlung: drei Viertel und höchstens drei Jahre
Seit dem 17. Oktober 2024 kann die Versammlung auch ganz ohne Versammlungsort stattfinden. Dafür braucht es einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, der für höchstens drei Jahre gilt. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Wer online teilnimmt, muss also alles tun können, was er vor Ort tun könnte.
- 17.10.2024Gesetz tritt in Kraft
- BeschlussDrei Viertel der abgegebenen Stimmen
- Bis zu 3 JahreVirtuelle Versammlungen möglich
- Bis Ende 2028Einmal im Jahr Präsenz, außer einstimmiger Verzicht
Die Übergangsregel bis 2028
Wird der Beschluss zur virtuellen Versammlung vor dem 1. Januar 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden. Darauf können die Eigentümer nur einstimmig verzichten. Ein Verstoß macht die virtuell gefassten Beschlüsse allerdings weder nichtig noch anfechtbar.
§ 23 Abs. 1a WEG steht oben.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(6) Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.
Was in die Einladung gehört
Soll über hybride oder virtuelle Versammlungen beschlossen werden, muss das als Tagesordnungspunkt in der Einladung stehen. Findet die Versammlung bereits hybrid oder virtuell statt, gehören die Zugangsdaten und eine kurze Anleitung in die Einladung. Die Einladung erfolgt in Textform und soll mindestens drei Wochen vorher zugehen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
- Präsenz braucht keinen besonderen Beschluss
- Hybrid: Beschluss mit einfacher Mehrheit
- Virtuell: drei Viertel, höchstens drei Jahre
- Bis 2028 grundsätzlich eine Präsenzversammlung pro Jahr
Häufige Fragen
Braucht unsere Gemeinschaft für eine hybride Versammlung einen Beschluss?
Ja. Die Eigentümer müssen beschließen, dass eine Teilnahme ohne Anwesenheit am Versammlungsort möglich ist. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 Satz 2, § 25 Abs. 1 WEG
Welche Mehrheit braucht eine reine Online-Versammlung?
Mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss gilt höchstens drei Jahre, danach muss er erneuert werden.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1a WEG
Müssen wir trotz Online-Beschluss noch eine Präsenzversammlung abhalten?
Wird der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen. Darauf kann nur einstimmig verzichtet werden.
Rechtsgrundlage: § 48 Abs. 6 WEG
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1, 1a und 2 WEG; § 24 Abs. 4 WEG; § 25 Abs. 1 WEG; § 48 Abs. 6 WEG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
