Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Das regelt § 19 Abs. 2 Nr. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die Prüfung vor der IHK beschreibt § 26a WEG. Dieser Beitrag erklärt, wer sich zertifizierter Verwalter nennen darf, wie die Prüfung abläuft, wer davon befreit ist und was Eigentümer tun können, wenn der Nachweis fehlt.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
- Zertifizierter Verwalter ist, wer vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) eine Prüfung zu rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnissen bestanden hat (§ 26a WEG).
- Ausnahme: Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
- Von der Prüfung befreit sind unter anderem Volljuristen, Immobilienkaufleute, Geprüfte Immobilienfachwirte und Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiums.
- Die Zertifizierung ersetzt weder die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO noch die Weiterbildungspflicht.
Was ist ein zertifizierter WEG-Verwalter?
Ein zertifizierter Verwalter hat vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Tätigkeit als WEG-Verwalter verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG).
Die Bezeichnung ist gesetzlich geschützt: Als zertifizierter Verwalter darf sich nur nennen, wer diese Prüfung bestanden hat oder von ihr befreit ist. Eingeführt hat das die WEG-Reform, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat.
Die Zertifizierung ist ein Sachkundenachweis in Form einer Sachkundeprüfung. Sie sagt, dass der Verwalter die Grundlagen der Wohnungseigentumsverwaltung beherrscht. Wie gut er seine Gemeinschaft im Alltag betreut, sagt sie nicht.
Ist ein zertifizierter Verwalter Pflicht?
Die Zertifizierung ist keine Pflicht für jeden Verwalter, aber seit dem 1. Dezember 2023 ein Anspruch der Wohnungseigentümer: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt.
Geregelt ist das in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz zählt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters danach zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
Eine Ausnahme gibt es nur für kleine, selbstverwaltete Gemeinschaften. Mehr dazu lesen Sie unter Eigentümer als Verwalter und in der WEG-Selbstverwaltung.
| Frage | Antwort | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Seit wann besteht der Anspruch? | Seit dem 1. Dezember 2023 | § 48 Abs. 4 WEG |
| Wer kann ihn geltend machen? | Jeder Wohnungseigentümer, auch gegen die Mehrheit | § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG |
| Wann gilt die Ausnahme? | Weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter | § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG |
| Wie wird das Drittel gezählt? | Nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt | § 25 Abs. 2 WEG |
Was galt bis Juni 2024 für Verwalter, die schon im Amt waren?
Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits eine Gemeinschaft verwalteten, galten gegenüber deren Eigentümern noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG).
Diese Übergangsfrist ist abgelaufen. Seit dem 2. Juni 2024 kommt es für jeden Verwalter darauf an, ob er die Prüfung bestanden hat oder von ihr befreit ist.
Bei der nächsten Bestellung oder Wiederbestellung sollten Eigentümer deshalb nach dem Nachweis fragen. Der Verwalter wird für höchstens fünf Jahre bestellt (§ 26 Abs. 2 WEG), die Frage stellt sich also regelmäßig neu.
Wie läuft die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab?
Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil und findet bei der IHK statt (§ 3 ZertVerwV).
Der schriftliche Teil dauert mindestens 90 Minuten und prüft praxisbezogene Aufgaben aus den Themenbereichen der Prüfungsverordnung, darunter Recht, Kaufmännisches und Technisches. Zum mündlichen Teil wird nur zugelassen, wer den schriftlichen Teil bestanden hat. Dort sind pro Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit vorgesehen.
Die Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden. Bei erfolgreichem Abschluss stellt die IHK eine Bescheinigung aus (§ 6 ZertVerwV). Die Anmeldung zur Prüfung läuft über die zuständige IHK. Termine und Gebühren unterscheiden sich je nach Kammer. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite der jeweiligen IHK. Zur Vorbereitung bieten verschiedene Anbieter Lehrgänge an.
Welche Prüfungsthemen verlangt die Prüfung zum zertifizierten Verwalter?
Geprüft werden vier Themenbereiche: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen. Sie stehen in Anlage 1 zur Prüfungsverordnung.
In den rechtlichen, kaufmännischen und technischen Grundlagen sind vertiefte Kenntnisse erforderlich, in der Immobilienwirtschaft genügen Grundkenntnisse (§ 1 ZertVerwV).
| Themenbereich | Beispiele |
|---|---|
| Grundlagen der Immobilienwirtschaft | Gebäudepläne, Versicherungsarten, Umwelt- und Energiethemen |
| Rechtliche Grundlagen | Wohnungseigentumsgesetz mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Bestellung und Abberufung des Verwalters, Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander, Verwaltervertrag, Bürgerliches Gesetzbuch, Gewerbeordnung, Heizkostenverordnung |
| Kaufmännische Grundlagen | Buchführung, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, Hausgeld und Mahnwesen |
| Technische Grundlagen | Haustechnik, Erkennen von Mängeln, Verkehrssicherungspflichten, Erhaltungsplanung, energetische Sanierung |
Wer ist von der Prüfung befreit?
Von der Prüfung befreit sind Personen mit bestimmten Qualifikationen. Sie gelten als zertifizierter Verwalter und dürfen sich so nennen (§ 7 ZertVerwV).
Die Verordnung nennt vier Gruppen. Für sie entfällt die Prüfungspflicht. Einen Nachweis über die Qualifikation, etwa das Abschlusszeugnis, können Eigentümer ebenfalls verlangen.
| Qualifikation | Beispiel |
|---|---|
| Befähigung zum Richteramt | Volljurist mit zwei Staatsexamen |
| Abgeschlossene Berufsausbildung im Immobilienbereich | Immobilienkauffrau, Immobilienkaufmann, Kauffrau oder Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft |
| Aufstiegsfortbildung | Geprüfter Immobilienfachwirt, Geprüfte Immobilienfachwirtin |
| Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt | Abgeschlossenes Hochschulstudium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt |
Gilt die Zertifizierung auch für Verwaltungsgesellschaften?
Ja, aber mit einer Bedingung: Juristische Personen wie eine GmbH und Personengesellschaften dürfen sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn ihre Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt sind (§ 8 ZertVerwV).
Entscheidend ist also nicht die Rechtsform, sondern die Qualifikation der Mitarbeiter, die Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich betreuen. Fragen Sie bei der Auswahl nach, wer das ist und wie jeder Einzelne seinen Nachweis führt.
Beim Vergleich mehrerer Angebote helfen die Hinweise des BGH zu Vergleichsangeboten.
Zertifizierung und Gewerbeerlaubnis: Wo liegt der Unterschied?
Die Zertifizierung ist ein einmaliger Sachkundenachweis, die Erlaubnis nach § 34c GewO ist die Berufszulassung. Beides ist nicht dasselbe.
Wer als Verwalter von Wohnimmobilien gewerblich tätig ist, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Dazu gehört der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung. Außerdem besteht eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren (§ 15b MaBV).
Die Zertifizierung ersetzt die Weiterbildung nicht. Ein zertifizierter Verwalter muss sich also trotzdem regelmäßig fortbilden.
Wie prüfen Eigentümer, ob der Verwalter zertifiziert ist?
Verlangen Sie die IHK-Bescheinigung oder, bei Befreiung, den Qualifikationsnachweis, und zwar für den Verwalter und für die Mitarbeiter, die Ihre Gemeinschaft betreuen.
Das Vorgehen in vier Schritten:
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| 1 | Beirat oder Eigentümer bitten die Verwaltung schriftlich um den Nachweis |
| 2 | Bescheinigung oder Abschlusszeugnis werden mit dem Namen des Ansprechpartners abgeglichen |
| 3 | Fehlt der Nachweis: Frist setzen und das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung bringen |
| 4 | Die Versammlung beschließt, ob die Gemeinschaft den Verwalter behält oder einen zertifizierten Verwalter bestellt |
Was können Eigentümer tun, wenn der Verwalter nicht zertifiziert ist?
Eigentümer können die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen und einen Beschluss, der einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, anfechten. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben (§ 45 Abs. 1 WEG).
Der erste Schritt ist in der Regel ein Beschlussantrag für die nächste Versammlung. Wie ein Verwalter ohne wichtigen Grund abberufen wird, erklärt der Beitrag Abberufung des Verwalters.
Ob ein Beschluss im Einzelfall anfechtbar ist, hängt von den konkreten Umständen ab, etwa von der Größe der Gemeinschaft. Bei Zweifeln lohnt eine rechtliche Beratung.
Wie LIKKA als zertifizierte WEG-Hausverwaltung begleitet
LIKKA verwaltet Wohnungseigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und setzt zertifizierte Verwalter ein. Das Team wird regelmäßig in Recht, Technik und Finanzen geschult, ebenso zu Prozessen, Digitalisierung, KI und Moderation.
Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Die Zertifizierung ist dabei die Grundlage, nicht das Ziel: Eigentümer und Beirat haben persönliche Ansprechpartner, die Belege werden digital geprüft.
Mehr zum Nachweis lesen Sie unter Zertifizierung. Wenn Ihre Gemeinschaft die Hausverwaltung wechseln will, finden Sie den Ablauf unter Verwaltung wechseln.
Häufige Fragen
Was bedeutet zertifizierter Verwalter?
Ein zertifizierter Verwalter hat vor der IHK durch eine Prüfung nachgewiesen, dass er die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die WEG-Verwaltung hat. Von der Prüfung befreit sind unter anderem Volljuristen, Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte.
Rechtsgrundlage: § 26a Abs. 1 WEG; § 7 ZertVerwV
Ist ein zertifizierter Verwalter Pflicht?
Nicht für jede Gemeinschaft automatisch, aber jeder Eigentümer kann seit dem 1. Dezember 2023 verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Ausgenommen sind Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
Wann braucht eine WEG einen zertifizierten Verwalter?
Sobald ein Eigentümer es verlangt und die Ausnahme für kleine, selbstverwaltete Gemeinschaften nicht greift. Praktisch stellt sich die Frage bei jeder Bestellung und Wiederbestellung des Verwalters.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26 Abs. 2 WEG
Wie läuft die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab?
Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen Teil von mindestens 90 Minuten und einem mündlichen Teil mit mindestens 15 Minuten je Prüfling. Zum mündlichen Teil wird nur zugelassen, wer den schriftlichen Teil bestanden hat; wiederholen darf man die Prüfung beliebig oft.
Rechtsgrundlage: § 3, § 6 ZertVerwV
Wer darf sich zertifizierter Verwalter nennen?
Wer die IHK-Prüfung bestanden hat oder nach § 7 ZertVerwV befreit ist. Verwaltungsgesellschaften dürfen die Bezeichnung führen, wenn ihre mit der WEG-Verwaltung betrauten Beschäftigten diese Voraussetzung erfüllen.
Rechtsgrundlage: § 26a WEG; § 7, § 8 ZertVerwV
Ist die Zertifizierung dasselbe wie die Gewerbeerlaubnis?
Nein. Verwalter von Wohnimmobilien brauchen zusätzlich eine Erlaubnis nach § 34c GewO mit Berufshaftpflichtversicherung und müssen sich in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden.
Rechtsgrundlage: § 34c GewO; § 15b MaBV
Was kostet ein zertifizierter Verwalter?
Das Gesetz schreibt keine Vergütung vor, sie wird im Verwaltervertrag vereinbart. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.
Rechtsgrundlage: Verwaltervertrag, § 675 BGB
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a, § 26 Abs. 2, § 48 Abs. 4 WEG; §§ 3, 6, 7, 8 ZertVerwV; § 34c GewO; § 15b MaBV
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Änderungsverlauf
Aktualisiert am 07.10.2026: Überarbeitet: Prüfung, Befreiung, Verwaltungsgesellschaften, Übergangsfrist und Nachweis ergänzt, Häufige Fragen erweitert
Aktualisiert am 03.10.2026: Häufige Fragen mit Rechtsgrundlagen ergänzt
