Die Bayerische Staatsregierung hat die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zum 1. Januar 2026 neu bestimmt. Die Mieterschutzverordnung gilt bis 31. Dezember 2029. Seit einer Änderung zum 16. Juli 2026 stehen 284 Gemeinden auf der Liste, darunter München und große Teile des Umlands. Wer dort neu vermietet, muss die Miethöhe bei Vertragsbeginn prüfen und Ausnahmen rechtzeitig mitteilen.
Auf Basis der Tabellen des Mietspiegels für München 2025. Die Wohnfläche übernehmen wir aus dem Rechner.
Welche Gemeinden erfasst sind
Die Liste steht in der Anlage zur Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025. Ursprünglich umfasste sie 285 Gemeinden. Mit Verordnung vom 16. Juni 2026 wurde die Gemeinde Reut im Landkreis Rottal-Inn gestrichen, seit 16. Juli 2026 sind es 284. Enthalten sind unter anderem München, Fürstenfeldbruck, Germering, Dachau, Starnberg und Landsberg am Lech.
Im Landkreis Fürstenfeldbruck stehen 21 Gemeinden auf der Liste, im Landkreis München 29. Im Landkreis Landsberg am Lech sind es acht Gemeinden, darunter Kaufering und Dießen am Ammersee. Maßgeblich ist immer die Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Vor jeder Neuvermietung lohnt ein Blick in die aktuelle Fassung der Anlage.
Die Anlage listet die Gemeinden. § 556d BGB betrifft die Mietpreisbremse, § 558 Abs. 3 BGB die Kappungsgrenze und § 577a BGB die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Die Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz() Die in der Anlage aufgeführten Gemeinden werden als Gebiete bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Sinne des § 556d Abs. 2 Satz 2, des § 558 Abs. 3 Satz 2 und des § 577a Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) besonders gefährdet ist. Die Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 577a Abs. 1 und 1a BGB beträgt zehn Jahre.
Die Grundregel: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete
Wird in einer gelisteten Gemeinde ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen, darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Vergleichsmiete richtet sich nach § 558 Abs. 2 BGB. In München ist dafür in der Praxis der qualifizierte Mietspiegel 2025 der wichtigste Maßstab. Spätere Erhöhungen richten sich nach eigenen Regeln.
Eine Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn ist nur unwirksam, soweit sie die zulässige Miete überschreitet (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Vertrag bleibt also bestehen, die Miete wird auf das zulässige Maß begrenzt. Zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben. Eine im laufenden Mietverhältnis vereinbarte Mietsenkung fällt nach dem BGH nicht unter die Mietpreisbremse (Urteil vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 Abs. 2 BGB definiert. In Bayern hat die Staatsregierung die Gebiete in der Mieterschutzverordnung bestimmt.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
- GemeindeSteht sie in der Anlage zur Mieterschutzverordnung?
- VergleichsmieteEinordnung in den Mietspiegel oder ein anderes Begründungsmittel
- ObergrenzeVergleichsmiete plus 10 Prozent
- AusnahmenVormiete, Modernisierung, Neubau, umfassende Modernisierung
- AuskunftVor der Vertragserklärung des Mieters in Textform
Die Ausnahmen: Vormiete, Modernisierung, Neubau
War die Miete des Vormieters höher, darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Unberücksichtigt bleiben Mietminderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. Wurde in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB).
Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB). Auch die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB). Ob eine Modernisierung umfassend ist, hängt vom Einzelfall ab. Wer sich auf eine Ausnahme stützen will, sollte die Unterlagen dazu sorgfältig aufbewahren.
Auskunftspflicht vor Vertragsschluss
Stützt sich die Miete auf eine Ausnahme, muss der Vermieter den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Mitzuteilen sind etwa die Höhe der Vormiete oder die Tatsache, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Die Auskunft bedarf der Textform. Fehlt sie, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen.
Holt der Vermieter eine unterlassene Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, kann er sich erst zwei Jahre danach auf die Ausnahme berufen. Die Information gehört deshalb in die Unterlagen, die der Mieter vor der Unterschrift erhält. Wichtig ist, den Zugang später nachweisen zu können. Bewährt hat sich eine eigene Erklärung in Textform, deren Erhalt der Mieter vor der Unterschrift bestätigt.
§ 556e BGB regelt die Ausnahmen wegen Vormiete und Modernisierung, § 556f BGB die Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung. Nach § 556g Abs. 4 BGB bedürfen die Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 der Textform.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen: 1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war, 2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, 3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, 4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
Rüge und Rückforderung
Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nur zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 2 BGB). Hat der Vermieter eine Auskunft nach Abs. 1a erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder erst nach dessen Ende, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Rügt er früher, gilt diese Beschränkung nicht.
Auf Verlangen muss der Vermieter außerdem Auskunft über die Tatsachen geben, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind (§ 556g Abs. 3 BGB). Eine sorgfältige Berechnung vor Vertragsschluss erspart deshalb spätere Rückforderungen. Dazu gehören die Einordnung in den Mietspiegel, die Dokumentation der Vormiete und die Belege zu Modernisierungen.
- Seit 16. Juli 2026 gilt die Mietpreisbremse in 284 bayerischen Gemeinden, befristet bis 31. Dezember 2029.
- Fürstenfeldbruck, Germering, Dachau, Starnberg und Landsberg am Lech stehen auf der Liste.
- Die Anfangsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
- Auf Ausnahmen kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er vor Vertragsschluss in Textform darüber informiert hat.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch in Germering und Fürstenfeldbruck?
Ja. Beide Städte stehen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung. Die Grenze von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt dort für neue Mietverträge seit 1. Januar 2026.
Rechtsgrundlage: § 1 MiSchuV i. V. m. Anlage Nr. 1.9.6 und 1.9.7
Muss ich die Vormiete nennen, wenn ich mehr als die sonst zulässige Miete verlange?
Ja. Stützt sich die Miete auf die höhere Vormiete, müssen Sie deren Höhe vor der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert und in Textform mitteilen. Sonst können Sie sich nicht auf die Vormiete berufen.
Rechtsgrundlage: § 556g Abs. 1a und 4 BGB
Gilt die Mietpreisbremse für eine Neubauwohnung?
Nicht, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Auch diese Ausnahme müssen Sie dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.
Rechtsgrundlage: § 556f Satz 1, § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 556d–556g BGB; Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025, geändert am 16.06.2026; BGH, Urteil vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25; BGH, Urteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 130/18
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
