Mietpreisbremse in Bayern 2026 bis 2029: Gemeinden, 10-Prozent-Grenze und Ausnahmen für Vermieter in München

Die Mietpreisbremse in Bayern gilt seit 1. Januar 2026 nach der neuen Mieterschutzverordnung in 284 Städten und Gemeinden, darunter München und große Teile des Umlands. Sie gilt bis 31. Dezember 2029. Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Ausnahmen gibt es für Neubau, umfassende Modernisierung, die Vormiete und frische Modernisierungen. Dieser Beitrag zeigt, welche Gemeinden erfasst sind, wie Sie die Grenze berechnen und was Sie vor Vertragsschluss mitteilen müssen.

In welchen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse in Bayern?

Die Mietpreisbremse gilt in Bayern in den Gemeinden, die in der Anlage zur Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025 aufgeführt sind. Seit 16. Juli 2026 sind es 284 Städte und Gemeinden.

Die Verordnung des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz nennt ursprünglich 285 Gemeinden. Mit der Änderungsverordnung vom 16. Juni 2026 wurde die Gemeinde Reut (Landkreis Rottal-Inn) gestrichen. Die Streichung gilt seit 16. Juli 2026.

Die Staatsregierung hat Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 1 MiSchuV). Für den Mieterschutz bei Neuvermietungen zählen nur diese Kommunen; andere Bundesländer haben eigene Verordnungen. Ziel der Regelungen ist der Schutz von Mietern vor stark steigenden Mietpreisen, vor allem in Großstädten, Ballungsräumen und anderen angespannten Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage.

Im Raum München steht die Landeshauptstadt München auf der Liste, dazu viele Gemeinden im Umland. Maßgeblich ist immer die Gemeinde, in der der Wohnraum liegt, nicht der Landkreis insgesamt. Die aktuelle Fassung der Anlage finden Sie im Internet auf gesetze-bayern.de.

Mietpreisbremse Bayern: Wie lange gilt die Verordnung?

Nach geltendem Recht trat die Mieterschutzverordnung am 1. Januar 2026 in Kraft und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft (§ 2 MiSchuV).

Die Befristung folgt aus dem Bundesrecht, genauer aus der Verlängerung der bundesrechtlichen Grundlage: Der Bund hat die Möglichkeit der Länder, solche Gebiete zu bestimmen, bis 31. Dezember 2029 verlängert; Verordnungen nach § 556d Abs. 2 BGB müssen begründet werden und dürfen höchstens bis dahin gelten. Der Bundesgerichtshof hat 2019 die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung wegen fehlender wirksamer Begründung für nichtig erklärt (BGH, Urteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 130/18). Die Begründung ist also Teil der Wirksamkeit. Die bayerische Staatsregierung muss sie nachvollziehbar darlegen.

Dieselbe Verordnung bestimmt nach ihrem § 1 auch die Gebiete für die abgesenkte Kappungsgrenze bei Bestandsmieten und für die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (zehn Jahre). Wie Sie Bestandsmieten erhöhen, lesen Sie unter Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Was bedeutet die 10-Prozent-Grenze bei der Neuvermietung?

Bei Abschluss eines Mietvertrags in einer gelisteten Gemeinde darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB).

Die Regel betrifft die Miethöhe zu Mietbeginn, etwa bei der Wiedervermietung einer Wohnung. So begrenzt das Mietrecht die Mietpreise bei Neuvermietung. Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach § 558 Abs. 2 BGB. In München dient dafür vor allem der Mietspiegel, den wir unter Der Münchner Mietspiegel 2025 erklären. Beginn des Mietverhältnisses und Abschluss des Mietvertrags fallen meist zusammen. Ein Rechenbeispiel: Läge die ortsübliche Vergleichsmiete bei 10,00 Euro je Quadratmeter, wären zu Mietbeginn höchstens 11,00 Euro je Quadratmeter zulässig.

Liegt die vereinbarte Miete höher, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, wie sie die zulässige Miete übersteigt (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Vertrag bleibt bestehen. Im Vergleich zur Bestandsmiete gelten für spätere Erhöhungen eigene Regeln. Auch bei Staffel- und Indexmieten gilt die Grenze für die Ausgangsmiete; mehr dazu unter Indexmiete oder Staffelmiete.

Eine im laufenden Mietverhältnis vereinbarte Mietsenkung fällt nach dem Bundesgerichtshof nicht unter die Mietpreisbremse (BGH, Urteil vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25).

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

Es gibt vier Ausnahmen: die Vormiete, Modernisierungen in den letzten drei Jahren, den Neubau seit dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Die Bremse greift in diesen Fällen nicht oder nur eingeschränkt. Die Ausnahmen stehen in § 556e und § 556f BGB. Sie gelten nicht automatisch: Für die Vormiete und die Modernisierung der letzten drei Jahre verlangt das Gesetz zusätzlich eine Auskunft vor Vertragsschluss (siehe unten).

Gilt die Mietpreisbremse für Neubau und nach Modernisierung?

Für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Nach einer Modernisierung gilt sie nur dann nicht, wenn die Modernisierung umfassend war.

Das Gesetz nennt für die „umfassende Modernisierung“ keine feste Grenze. Ob eine Modernisierung umfassend ist, hängt vom Einzelfall ab; das Problem liegt oft im Nachweis. Damit die Berufung auf die Ausnahme Erfolg hat, sollten Vermieter die Modernisierung im Streitfall belegen können. Sammeln Sie deshalb Rechnungen, Pläne und Beschreibungen der Maßnahmen und bewahren Sie sie auf.

Eine weniger umfangreiche Modernisierung kann trotzdem helfen: Haben Sie in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die Miete um den Betrag höher sein, der sich nach den Regeln zur Modernisierungsmieterhöhung ergäbe. Wie diese Umlage funktioniert, steht unter Mieterhöhung nach Modernisierung.

Darf ich die Vormiete verlangen?

Ja, wenn die Vormiete höher war als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, dürfen Sie eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren (§ 556e Abs. 1 BGB).

Maßgeblich ist die Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete. Mietminderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben außer Betracht.

Sie müssen die Höhe der Vormiete dem neuen Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen. Ohne diese Auskunft können Sie sich auf die Vormiete nicht berufen. Die Möglichkeit, mehr als die Grenze zu verlangen, besteht dann nicht.

Welche Auskunft müssen Vermieter vor Vertragsschluss geben?

Stützen Sie die Miete auf eine Ausnahme, müssen Sie den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).

Teilen Sie dem Mieter die maßgeblichen Informationen und Hinweise vollständig mit. Mitzuteilen sind je nach Ausnahme die Höhe der Vormiete, die Modernisierung der letzten drei Jahre, die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 oder die umfassende Modernisierung.

Fehlt die Auskunft, ändert sich nichts an der Grenze: Sie können sich nicht auf die Ausnahme berufen. Holen Sie sie nachträglich in der vorgeschriebenen Form nach, können Sie sich erst zwei Jahre nach Nachholung darauf berufen. Praktisch bewährt sich eine eigene Erklärung, deren Erhalt der Mieter vor der Unterschrift bestätigt. Das spart im Streitfall Kosten und eine mögliche Klage.

Wie prüfen Vermieter die Miete vor der Neuvermietung?

Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung in fünf Schritten, ob die Mietpreisbremse gilt und welche Miete zulässig ist.

So gehen Sie vor, bevor Sie das Inserat veröffentlichen oder den Mietvertrag anbieten:

Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist?

Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat. Der Vertrag bleibt wirksam, die Miete wird auf das zulässige Maß begrenzt.

Die Rüge ist Voraussetzung für die Rückforderung (§ 556g Abs. 2 BGB). Mieter können sich dazu etwa an einen Mieterverein wenden. Auf Verlangen müssen Vermieter und Vermieterinnen außerdem Auskunft über die Tatsachen geben, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind. Die Informationen in diesem Beitrag ersetzen keine Beratung im Einzelfall. Fristen, Form und Umfang der Rückforderung behandeln wir ausführlich unter Mietpreisbremse: Rüge, Rückforderung und Auskunftspflicht.

Wie LIKKA Vermieter im Raum München begleitet

LIKKA unterstützt Vermieter im Raum München bei der Neuvermietung und in der laufenden Mietverwaltung. Die Mietpreisbremse prüfen wir dabei Gemeinde für Gemeinde, bevor ein Mietvertrag angeboten wird.

Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer. Mehr zum Angebot finden Sie unter Mietverwaltung und Wohnung vermieten. Die Konditionen stimmen wir nach einer Besichtigung individuell mit Ihnen ab. Rechnen Sie Ihre Miete auch mit dem Mietrechner durch.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 556d bis 556g BGB; Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026; BGH, Urteil vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25; BGH, Urteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 130/18

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.