Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument im Wohnungseigentumsrecht und oft die erste Hürde bei der Umwandlung einer Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen. Dieser Artikel richtet sich an Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte, Bauträger und Wohnungseigentümer, die ihr Haus aufteilen, umbauen oder die Pläne dazu verstehen wollen. Er ordnet die Rechtslage nach dem Wohnungseigentumsgesetz und das Verfahren in Bayern ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass Wohnungen und Räume in sich abgeschlossen sind; sie gehört mit dem Aufteilungsplan zur Eintragungsbewilligung (§ 7 Abs. 4 WEG).
- Zuständig ist in Bayern die untere Bauaufsichtsbehörde (§ 4 ZustVBau); die Gebühr beträgt laut Kostenverzeichnis 25 bis 150 € je Einheit.
- Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes werden seit der Reform durch Maßangaben im Plan bestimmt (§ 3 Abs. 3 WEG).
- Fehlt die Abgeschlossenheit, entsteht eingetragenes Sondereigentum nach dem BGH grundsätzlich trotzdem, solange die Abgrenzung möglich bleibt (V ZR 97/07); die Abgeschlossenheitsbescheinigung ersetzt keine Baugenehmigung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Zweck und Bedeutung für die Wohnung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit einzelner Wohnungen und sonstiger Räume. Umgangssprachlich heißt sie auch Abgeschlossenheitserklärung, im Gesetz aber schlicht Bescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG).
Ihr Zweck ist die klare Abgrenzung: Nach dem BGH soll das Erfordernis die Sondereigentumsbereiche eindeutig voneinander und vom gemeinschaftlichen Eigentum trennen und so Streit vermeiden (Beschluss vom 21. Dezember 2000, Az. V ZB 45/00). Wie schwierig die Grenze im Einzelfall sein kann, zeigt die Fußbodenheizung.
Hinweis für die Praxis: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Nachweis einer Baugenehmigung und ersetzt sie nicht. Im Fall des BGH-Urteils vom 9. Dezember 2016 (Az. V ZR 84/16, Rn. 2, 20) war sie erteilt, die Wohnnutzung der Einheit aber bauordnungsrechtlich nicht genehmigt.
Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 3 WEG: Anforderungen an Räume und Wohnung
Seit der WEG-Reform steht die Regel in § 3 Abs. 3 WEG, nicht mehr in § 3 Abs. 2. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Was das heißt, konkretisiert die Allgemeine Verwaltungsvorschrift vom 19. März 1974, die in Bayern bekannt gemacht ist und noch die alten Paragrafen nennt.
Trennung: Abgeschlossene Wohnungen sind baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt, etwa durch Wände und Decken, die den Anforderungen an Trennwände und Trenndecken entsprechen (Nr. 5a). Nach herrschender Meinung müssen Altbauten dafür nicht jeden heutigen Neubaustandard erfüllen.
Zugang: Jede Wohnung braucht einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum. Zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses, etwa Keller, müssen verschließbar sein.
Ausstattung: Zur Wohnung gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC (Nr. 4); die drei Letzteren müssen innerhalb der Wohnung liegen (Nr. 5a). Für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, also auch Gewerbeeinheiten und Garagen, gelten die Erfordernisse sinngemäß (Nr. 5b); zum Teileigentum bei Gewerbe mehr im eigenen Beitrag.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
Stellplätze und Freiflächen: Maßangaben statt Markierungen
Stellplätze gelten seit der Reform als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Abgegrenzt werden sie nach § 3 Abs. 3 WEG durch Maßangaben im Plan. Nr. 6 der Verwaltungsvorschrift spricht noch von dauerhaften Markierungen für Stellplätze in Garagen; das beruht auf der alten Fassung des Gesetzes.
Sondereigentum kann sich auch auf einen Teil des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstrecken, in der Praxis etwa auf eine Terrasse oder einen Garten. Die Wohnung oder die sonstigen Räume müssen dabei wirtschaftlich die Hauptsache bleiben (§ 3 Abs. 2 WEG). Auch diese Flächen brauchen Maßangaben. Die Alternative ist ein Sondernutzungsrecht; auch dazu und zum Tiefgaragenstellplatz gibt es eigene Beiträge.
Aufteilungsplan: Pflichtanlage nach § 7 Abs. 4 WEG
Der Eintragungsbewilligung sind zwei Anlagen beizufügen: der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Aufteilungspläne zeigen die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Alle zusammengehörenden Einzelräume und Grundstücksteile tragen dieselbe Nummer. In der Praxis gehören dazu die Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller, damit jede Nutzungseinheit erkennbar ist. Weder das WEG noch die Verwaltungsvorschrift legen fest, wer die Zeichnung anfertigt; in der Praxis übernimmt das oft ein Architekt. Nummern in der Eintragungsbewilligung sollen in Übereinstimmung mit denen der Pläne stehen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; 2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
Antrag in Bayern: Bauaufsichtsbehörde, Unterlagen und Gebühr
In Bayern sind für Ausstellung und Erteilung die unteren Bauaufsichtsbehörden zuständig (§ 4 ZustVBau), je nach Ort also Landratsamt, kreisfreie Stadt, Große Kreisstadt oder eine Gemeinde mit übertragenen Aufgaben. Das WEG in der geltenden Fassung nennt nur die Baubehörde; die frühere Öffnung für Sachverständige steht nicht mehr im Gesetzestext.
Den Antrag auf die Abgeschlossenheitserklärung, wie die Bescheinigung oft genannt wird, stellen Eigentümer des Grundstücks oder Erbbauberechtigte (Nr. 1 der Verwaltungsvorschrift). Bauzeichnungen müssen zur Beantragung eingereicht werden, und zwar in zweifacher Ausfertigung im Maßstab mindestens 1:100; bei bestehenden Gebäuden ist es eine Baubestandszeichnung (Nr. 2). Das BayernPortal nennt zusätzlich höchstens das Format DIN A3. Solche Formvorgaben können je nach Ort abweichen; fragen Sie vor dem Antrag beim Bauamt nach.
Bei Neubauten unterbleibt die Erteilung, wenn die Voraussetzungen für eine bauaufsichtliche Genehmigung nach den eingereichten Plänen fehlen (Nr. 8). Mit der Erteilung erhält der Antragsteller die Bestätigung in Verbindung mit dem gesiegelten Plan (Nr. 7).
Kosten: Für die Ausstellung samt Aufteilungsplan sieht das bayerische Kostenverzeichnis eine Gebühr von 25 bis 150 € je Sondereigentumseinheit vor (Tarif-Nr. 2.I.2/16 KVz, Fassung ab 1. Juli 2026); das BayernPortal des Bauministeriums nennt denselben Rahmen. Die Kosten für die Planerstellung kommen gesondert hinzu.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Planen | Bauzeichnung mit nummerierten Einheiten |
| Antrag | Bei der unteren Bauaufsichtsbehörde |
| Notar | Teilungserklärung mit beiden Anlagen |
| Grundbuch | Eigene Grundbuchblätter je Einheit |
Teilung und Grundbuch: Begründung von Wohnungseigentum
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für den Vollzug im Grundbuch und erleichtert dem Grundbuchamt die Überprüfung des Eintragungsantrags (V ZR 97/07, Rn. 14). Ohne Aufteilung und Eintragung lässt sich eine Wohnung nicht als eigene Eigentumswohnung verkaufen. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil, Teileigentum das Gleiche für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 1 Abs. 2, 3 WEG). Der Eigentümer teilt das Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG); § 7 und § 3 Abs. 3 gelten entsprechend (§ 8 Abs. 2).
Mit der Bildung der Einheiten wird für jeden Anteil ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt (§ 7 Abs. 1 WEG). Durch die Bezugnahme wird der Plan Inhalt des Grundbuchs (BGH, Urteil vom 18. Juli 2008, Az. V ZR 97/07, Rn. 12). Der Unterschied zur Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Diese regelt Eigentum und Zusammenleben, die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt nur eine bauliche Voraussetzung.
Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus kann zusätzlich eine Genehmigung nötig sein: in bestimmten Erhaltungsgebieten (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB) und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung bestimmt (§ 250 BauGB).
Fehlende Abgeschlossenheit: Entsteht Sondereigentum trotzdem?
Ja, grundsätzlich. § 3 Abs. 3 WEG ist eine Soll-Vorschrift (zur alten Zählung § 3 Abs. 2 WEG: V ZB 45/00). Nach dem BGH ist weder die Abgeschlossenheit noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine notwendige Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum, sofern die Eintragung erfolgt (V ZR 97/07, Rn. 14; ebenfalls noch zu § 3 Abs. 2 WEG). Im entschiedenen Fall war eine Trennwand entgegen dem Plan nicht gebaut worden. Sondereigentum entsteht, solange die Abgrenzung nicht unmöglich ist; dort war sie nach den Maßen im Aufteilungsplan eindeutig (Rn. 9, 16).
Fällt die Abgeschlossenheit später weg, etwa durch einen Wanddurchbruch zwischen zwei Einheiten, bleibt das Wohnungseigentum in Bestand und Umfang unberührt (V ZB 45/00). Ein Durchbruch durch tragende Wände im Gemeinschaftseigentum ist damit aber nicht automatisch erlaubt.
Für den Vollzug der Teilung bleibt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aber notwendig (V ZR 97/07, Rn. 14). Die Rechtsprechung schützt also bereits eingetragenes Eigentum; sie ist kein Weg, das Verfahren zu umgehen.
Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wann eine Änderung sie verlangt
Eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt in Betracht, wenn sich die eingetragene Aufteilung ändert, in der Praxis etwa beim Dachausbau mit neuem Sondereigentum, bei der Unterteilung einer Wohnung oder beim Zuschnitt von Einheiten. Wie das läuft, zeigt der Beitrag Teilungserklärung ändern.
Ein Umbau ohne Änderung der Eigentumsgrenzen verlangt allein deshalb keine neue Eintragung. In der WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg ist der Aufteilungsplan aus den Grundakten deshalb die erste Quelle, wenn Grenzen strittig sind.
Häufige Fragen
Für was braucht man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Für die Eintragung von Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch. Sie ist zusammen mit dem Plan Anlage zur Eintragungsbewilligung, sowohl bei der Teilung durch den Eigentümer als auch beim Vertrag der Miteigentümer.
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 2 WEG
Was ist der Unterschied zwischen einer Teilungserklärung und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Teilungserklärung gibt der Eigentümer ab; sie teilt das Grundstück in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Behörde aus; sie bestätigt nur, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen.
Rechtsgrundlage: § 3 Abs. 3, § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 1 WEG
Wie teuer ist eine Abgeschlossenheitserklärung?
In Bayern sieht das Kostenverzeichnis für Aufteilungsplan samt Abgeschlossenheitsbescheinigung 25 bis 150 € je Sondereigentumseinheit vor. Die genaue Gebühr setzt die Behörde fest; Kosten für Pläne, Notar und Eintragung kommen hinzu. In anderen Ländern gilt das jeweilige Landesrecht.
Rechtsgrundlage: Tarif-Nr. 2.I.2/16 KVz (Kostenverzeichnis Bayern)
Wann braucht man eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung?
In der Praxis dann, wenn sich die eingetragene Aufteilung ändert, etwa durch neues Sondereigentum beim Dachausbau oder die Unterteilung einer Wohnung. Ein Umbau innerhalb der bestehenden Grenzen löst das nicht aus.
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 WEG
Ist eine Wohnung ohne Abgeschlossenheit wirksam entstanden?
Nach dem BGH grundsätzlich ja, wenn sie eingetragen und ihre Grenzen nach Plan und Bauausführung eindeutig bestimmbar sind. Auch ein späterer Verlust der Abgeschlossenheit lässt das Wohnungseigentum unberührt.
Rechtsgrundlage: § 3 Abs. 3 WEG; BGH V ZR 97/07, V ZB 45/00
Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 7, 8 WEG; §§ 172, 250 BauGB; § 4 ZustVBau; Tarif-Nr. 2.I.2/16 KVz; Allgemeine Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974 (Bek. vom 24.07.1974, AllMBl. S. 554); BGH, Beschluss vom 21.12.2000 – V ZB 45/00; Urteile vom 18.07.2008 – V ZR 97/07 und 09.12.2016 – V ZR 84/16
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
