Eine Fußbodenheizung liegt unsichtbar im Boden der Wohnung und ist doch Teil einer gemeinsamen Anlage. Fällt sie aus oder verliert Wasser, stellen sich schnell drei Fragen: Wem gehört das kaputte Bauteil, wer muss die Reparatur beauftragen und wer trägt die Kosten? Die Antworten ergeben sich aus dem Gesetz, der Teilungserklärung und der Rechtsprechung, und sie sind nicht immer dieselben.
Maßstab ist das Gesetz, nicht nur die Teilungserklärung
Sondereigentum sind nur die Bestandteile einer Wohnung, die verändert oder entfernt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Eigentümer übermäßig zu beeinträchtigen. Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist und was dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ist zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).
Die Teilungserklärung kann diese Grenze nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben, nie umgekehrt (§ 5 Abs. 3 WEG). Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich klargestellt: Eine Regelung, die zwingendes Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum erklärt, ist insoweit unwirksam (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, noch zum alten Recht; § 5 WEG ist inhaltlich unverändert).
§ 3 Abs. 1 WEG regelt die Einräumung von Sondereigentum an Wohnungen und Räumen.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Welche Bauteile wem gehören
Heizkessel oder Wärmepumpe, Steigleitungen und das Leitungsnetz sind Gemeinschaftseigentum, jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung (BGH, V ZR 57/12). Heizkörper, Anschlussleitungen und Thermostatventile hinter dieser Absperrung können dem Sondereigentum zugeordnet sein, wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt (BGH, Urteil vom 08.07.2011, V ZR 176/10, altes Recht).
Der Estrich mit Dämm- und Trittschallschicht gehört nach überwiegender Auffassung zum Gemeinschaftseigentum, weil er nicht verändert werden kann, ohne andere Eigentümer zu beeinträchtigen (so bereits OLG München, Urteil vom 12.03.1985, 9 U 4773/84). Der Bodenbelag darauf ist Sondereigentum. Ob die im Estrich verlegten Heizschlangen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, beurteilen die Gerichte unterschiedlich; der Bundesgerichtshof hat das bislang nicht entschieden. Maßgeblich sind deshalb die Teilungserklärung und die Bauweise im einzelnen Haus.
Wer die Kosten trägt
Eigentum und Kosten sind zwei Fragen. Kosten am Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können aber beschließen, dass die Kosten einer bestimmten Maßnahme ein einzelner Eigentümer trägt, etwa weil sie vor allem seinem Gebrauch dienen. Der Bundesgerichtshof lässt dabei einen weiten Gestaltungsspielraum zu (Urteile vom 22.03.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23).
Wichtig für die Praxis: Wer Gemeinschaftseigentum eigenmächtig reparieren lässt, bleibt in der Regel auf den Kosten sitzen (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17, noch zum alten Recht). Erlaubt sind nur Notmaßnahmen, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG). Im Zweifel gilt deshalb: zuerst die Verwaltung informieren.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Zugang, Wasserschaden und Versicherung
Muss die Heizung im Boden einer Wohnung repariert werden, hat der Eigentümer das Betreten zu dulden. Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 WEG).
Läuft Wasser aus einer fremden Wohnung in die eigene, besteht ein Ausgleichsanspruch auch ohne Verschulden (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12, altes Recht). Stammt der Schaden aus einem Mangel am Gemeinschaftseigentum, gibt es diesen Anspruch nicht (BGH, Urteil vom 21.05.2010, V ZR 10/10). Die Gemeinschaft haftet dann nur, wenn sie ihre Pflichten schuldhaft verletzt hat (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25).
Den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung tragen bei einem Leitungswasserschaden grundsätzlich alle Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel, auch wenn der Schaden im Sondereigentum entstanden ist. Die Gemeinschaft kann das für die Zukunft per Beschluss anders regeln (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, 1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und 2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, 1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und 2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
- Die Teilungserklärung kann Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum machen
- Leitungen gehören bis zur ersten Absperrung in der Wohnung der Gemeinschaft
- Nicht eigenmächtig reparieren, zuerst die Verwaltung informieren
Häufige Fragen
Ist der Estrich meiner Wohnung mein Eigentum?
Nach überwiegender Auffassung nicht. Estrich und Dämmung gehören zum Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag darauf ist Sondereigentum.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 WEG
Darf ich einen Heizungsbauer selbst beauftragen?
Nur für Bauteile im Sondereigentum. Betrifft der Schaden Gemeinschaftseigentum, informieren Sie zuerst die Verwaltung. Ausnahme sind Notmaßnahmen gegen einen unmittelbar drohenden Schaden.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 3 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 5, 14, 16, 18 WEG; BGH V ZR 57/12, V ZR 176/10, V ZR 81/23, V ZR 87/23, V ZR 254/17, V ZR 230/12, V ZR 10/10, V ZR 18/25, V ZR 69/21; OLG München 9 U 4773/84
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
