Ist das Dach Gemeinschaftseigentum? Zuständigkeit und Kosten in der WEG

Ein undichtes Flachdach, Sturmschäden oder eine marode Dachterrasse: In jeder WEG Anlage stellt sich beim Dach früher oder später die Frage, wer zuständig ist und wer die Sanierung bezahlt. Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümer, Beiräte und Käufer einer Dachgeschosswohnung. Er gibt eine Übersicht über die Rechte und Pflichten rund um das Dach, was die Teilungserklärung regeln kann und was gilt, wenn Wasser in die Wohnung dringt.

Warum das Dach Gemeinschaftseigentum ist: § 5 Abs. 2 WEG

Das Dach hat eine zentrale Funktion für den Schutz des Gebäudes: Es schützt Räume, Leitungen und Wände vor Wasser. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Sondereigentum sein. Die Dachkonstruktion mit Dachstuhl, Dachhaut, Abdichtung und Dämmung ist deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum.

Das gilt nach dem Wortlaut auch dann, wenn das Dach im Bereich einer Sondereigentumseinheit liegt. Sondereigentum sind nur die Räume einer Wohnung und Bestandteile, die man verändern kann, ohne andere zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Eine Regelung in der Teilungserklärung, die das Dach dem Sondereigentum zuweist, hat insoweit keine Wirksamkeit.

Flachdach über einem Anbau. Auch das Flachdach über einem Anbau, unter dem nur eine Sondereigentumseinheit liegt, gehört nach herrschender Meinung zum Gemeinschaftseigentum, weil es die Räume im Anbau schützt. Der Eigentümer im Anbau hat also kein Sondereigentum am Dach, aber einen Anspruch auf dessen Erhaltung. Dasselbe gilt für Garagen und andere Gebäudeteile eines Objekts mit eigenem Dach.

Wichtig ist die Unterscheidung zum Sondernutzungsrecht: Es erlaubt einem Eigentümer die alleinige Nutzung einer Fläche, etwa einer Dachterrasse, ohne dass sie Sondereigentum wird. Die Bauteile darunter bleiben Gemeinschaftseigentum.

Dachterrasse und Dachfenster: Abgrenzung zum Sondereigentum

Dachterrasse über einer Wohnung. Eine Dachterrasse ist zugleich das Dach der Wohnung darunter. Nach der Rechtsprechung des BGH bleiben ihre konstruktiven Teile wie Abdichtung und Dämmung Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung die Terrasse dem Sondereigentum zuweist; Sondereigentum können nur die nichtkonstruktiven Teile sein, etwa der Belag (BGH, Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 163/17, Rn. 7).

Dachfenster. Dachflächenfenster, die Licht in die Räume darunter bringen, gehören wie alle Fenster nach außen samt Rahmen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat das im Streit um den Austausch eines Dachfensters in einer Küche entschieden (BGH, Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11, Rn. 7). Innenfensterbank oder Rollo innen können nach herrschender Meinung Sondereigentum sein. Für den Austausch defekter Fenster im Dach ist im Zweifel die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.

Wer zusätzliche Dachfenster oder eine Gaube einbauen will, plant eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Solche Veränderungen brauchen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung; die Kosten trägt dann grundsätzlich der Eigentümer, dem sie gestattet wurden (§ 21 Abs. 1 WEG). Der Ausbau eines Dachgeschosses wirft eigene Themen auf, die ein separater Beitrag behandelt; die Abgrenzung bei Leitungen im Boden zeigt der Beitrag Fußbodenheizung in der WEG.

Dachsanierung in der WEG Anlage: Zuständigkeit der Gemeinschaft

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Dazu gehört die ordnungsmäßige Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Erhaltung ist im Wohnungseigentumsrecht seit der Reform der Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung (§ 13 Abs. 2 WEG).

Über Reparatur und Sanierung des Daches entscheidet die Wohnungseigentümerversammlung per Beschluss mit einfacher Mehrheit. Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Lehnt die Mehrheit eine zwingend nötige Instandsetzungsmaßnahme ab, kann das Gericht den Beschluss auf Klage ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Überträgt die Gemeinschaftsordnung die Pflichten zur Instandsetzung bestimmter Bauteile auf einzelne Eigentümer, bleibt die GdWE trotzdem beschlussbefugt; die vereinbarte Kostenlast bleibt bestehen (BGH, V ZR 102/24). Für die Arbeiten muss jeder Sondereigentümer das Betreten seiner Räume dulden (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG); geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, steht ihm ein angemessener Ausgleich in Geld zu (§ 14 Abs. 3 WEG).

Kosten der Dachsanierung: § 16 Abs. 2 WEG und abweichende Regeln

Nach dem Gesetz tragen alle Eigentümer die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach ihren Miteigentumsanteilen, also nach dem Anteil, der mit ihrem Wohnungseigentum verbunden ist (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das gilt auch für das Dach über einer Sondereigentumseinheit im Dachgeschoss: In diesem Fall fallen die Kosten allen Wohnungseigentümern zur Last, auch denen im Erdgeschoss, obwohl das Dach direkt nur die oberste Etage des Gebäudes schützt.

Abweichende Vereinbarung. Die Teilungserklärung kann die Kostentragung anders regeln, wenn die Regelung klar und eindeutig ist; es kommt auf die Konkretisierung im Wortlaut an. Der BGH hat eine Klausel, nach der Gebäudeteile zum ausschließlichen Gebrauch eines Eigentümers (etwa Balkon, Loggia) auf dessen Rechnung instand zu setzen sind, auch auf eine Dachterrasse samt ihrer konstruktiven Teile angewandt (V ZR 163/17, Leitsatz). Ein Sondernutzungsrecht allein verlagert die Lasten dagegen nicht.

Abweichender Beschluss. Seit der Reform können die Eigentümer für einzelne Kosten eine abweichende Kostenverteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Nach dem BGH darf ein solcher Beschluss Erhaltungsaufwand auch einzelnen Eigentümern auferlegen, wenn er den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (V ZR 81/23). Für eine Dachterrasse kann das begründbar sein, für das Dach, das allen dient, regelmäßig nicht. Bezahlt wird meist aus der Rücklage; ob sie reicht, zeigt der Beitrag Erhaltungsrücklage angemessen.

Wartung, Inspektion und Notmaßnahmen am Dach

Eine eigene gesetzliche Pflicht zur Dachwartung gibt es im Wohnungseigentumsrecht nicht; sie folgt aus der ordnungsmäßigen Erhaltung. In der Praxis bewährt sich eine regelmäßige Inspektion durch einen Fachbetrieb, besonders beim Flachdach, nach Stürmen und vor dem Winter. Geprüft werden Eindeckung, Anschlüsse, Dachrinnen und Abläufe, damit kleine Undichtigkeiten früh auffallen.

Notmaßnahmen durch den Verwalter. Bei Sturmschäden ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), etwa eine Notabdeckung. Die endgültige Instandsetzung beschließen danach die Eigentümer.

Ein einzelner Eigentümer hat nur begrenzte Rechte: Er darf ohne Zustimmung der anderen nur handeln, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG). Andernfalls ist es riskant, ohne Beschluss eine Instandsetzung am Dach selbst zu beauftragen, denn eine Erstattung ist in der Regel ausgeschlossen.

Tipp: Schaden sofort melden Melden Sie Undichtigkeiten schriftlich an die Verwaltung und stellen Sie einen Antrag auf Beschluss zur Tagesordnung. Das sichert Ihre Rechte, falls später Schadensersatz nötig wird.

Undichtes Dach: Haftung der GdWE für Schäden in der Wohnung

Läuft Wasser durch ein undichtes Dach in eine Wohnung, kann seit der Reform die GdWE haften. Nach neuer Rechtsprechung des BGH kann ein Eigentümer Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen, wenn die GdWE ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung verletzt und dadurch sein Sondereigentum beschädigt wird (Urteil vom 27. Februar 2026, V ZR 18/25, Leitsatz a). Fehler der Versammlung und des Verwalters werden ihr zugerechnet (Rn. 7). Im entschiedenen Fall ging es um einen fehlenden zweiten Rettungsweg im Dachgeschoss. Amts- und Landgericht hatten die Klage noch abgewiesen; der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück.

Eine Garantiehaftung für jeden Mangel gibt es aber nicht. Die GdWE haftet erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre; sie muss vom Handlungsbedarf wissen oder wissen müssen. Ein Mitverschulden kann den Anspruch mindern, wenn der Eigentümer keinen Beschluss beantragt, obwohl er die Abstimmung hätte beeinflussen können.

Wer seine Rechte sichern will, meldet Undichtigkeiten sofort schriftlich der Verwaltung, dokumentiert Schäden mit Fotos und stellt einen Antrag zur Tagesordnung. Ob die Gebäudeversicherung zahlt, hängt von der Ursache ab; Sturm und Hagel sind in der Praxis typische versicherte Gefahren.

Dämmung bei der Dachsanierung: Vorgaben des GModG

Wird die Dachdeckung samt Lattung erneuert oder die Abdichtung eines Flachdachs ersetzt, müssen die betroffenen Flächen die Höchstwerte des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) einhalten (§ 36 GModG mit Anlage 7 Nr. 5b und 5c). Ausgenommen sind Änderungen bis 10 Prozent der Fläche der Bauteilgruppe des Gebäudes. Verantwortlich ist der Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG), beim Gemeinschaftseigentum also die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eine eigenständige Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke enthält das GModG nicht mehr; § 47 ist weggefallen. Die Dämmung, die das Gesetz bei einer Dachsanierung verlangt, gehört nach herrschender Meinung zur Erhaltung. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir solche Maßnahmen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 10, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 27, 44 WEG; § 280 BGB; §§ 8, 36 GModG; BGH V ZR 174/11, V ZR 163/17, V ZR 81/23, V ZR 18/25, V ZR 102/24

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