Dachausbau Eigentümergemeinschaft: Beschluss, Kosten, Genehmigung

Der Dachausbau in der Eigentümergemeinschaft ist eines der häufigsten Bauvorhaben in älteren Häusern: Ein Trockenboden im Dachgeschoss steht leer, und ein Eigentümer möchte daraus Wohnraum machen, zum Wohnen, zur Vermietung oder zum Verkauf. Anders als im eigenen Haus reicht dafür kein Bauantrag. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft berührt der Ausbau des Dachgeschosses fast immer das Dach, die Decke und die Leitungen, also Gemeinschaftseigentum, und oft auch die Rechte an den Dachräumen selbst. Dieser Artikel zum Wohnungseigentumsrecht gibt Antworten für Eigentümer, die ausbauen wollen, für Miteigentümer, die über einen Antrag abstimmen sollen, und für Beiräte. Er erklärt Schritt für Schritt Eigentum, Ausbaurecht, Gestattung, Sondereigentum, Kosten und die Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO).

Dachausbau Eigentümergemeinschaft: Wem gehört das Dach, wem der Dachboden?

Vor jedem Dachausbau steht ein Blick in das Grundbuch, die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Das Dach selbst ist zwingend Gemeinschaftseigentum: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehören Dachstuhl, Dachhaut, tragende Wände und die Geschossdecke.

Für den Dachboden, also den Dachraum unter dem Dach, gibt es dagegen drei typische Gestaltungen. Er kann Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage sein, etwa als gemeinsamer Trockenboden. Er kann Sondereigentum sein, meist als Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§ 1 Abs. 3 WEG), etwa als „Speicher Nr. 9“. Oder er bleibt Gemeinschaftseigentum, und einer Wohnung ist daran ein Sondernutzungsrecht zugewiesen.

Von den Eigentumsverhältnissen hängt der weitere Weg ab. Wer Sondereigentum an einem Speicher hat, darf ihn nach § 13 Abs. 1 WEG nutzen, aber nicht ohne Weiteres als Wohnung, denn die Zweckbestimmung „Speicher“ steht in der Teilungserklärung. Ein Sondernutzungsrecht gibt nur Rechte zur Nutzung, es berechtigt nicht automatisch zu baulichen Veränderungen. Grundlagen dazu stehen in unseren Beiträgen „Sondernutzungsrecht: Garten, Terrasse, Stellplatz erklärt“ und „Teilungserklärung: Inhalt, Gemeinschaftsordnung, Vorrang“.

Ausbaurecht in der Teilungserklärung: Was der Ausbauvorbehalt erlaubt

Viele Teilungserklärungen aus der Zeit der Aufteilung enthalten bereits ein Ausbaurecht, oft Ausbauvorbehalt genannt. Typischer Inhalt: Der jeweilige Eigentümer im Dachgeschoss darf die Dachräume auf eigene Kosten zu Wohnzwecken ausbauen, Gauben, Dachflächenfenster oder Dachterrassen errichten und die Räume von Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln; die übrigen Eigentümer stimmen schon jetzt zu und erteilen eine Vollmacht für den Grundbuchvollzug.

Ein solches Ausbaurecht ist eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 WEG und bindet auch spätere Käufer, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Wie weit es reicht, ist eine Frage der Auslegung. Maßgeblich sind Wortlaut und Sinn, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergeben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2013, V ZR 88/12, Rn. 7).

Beispiel aus der Rechtsprechung: In dem Berliner Fall durfte der Eigentümer nach der Teilungserklärung ausbauen, „sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen vorliegen“. Der BGH legte das so aus, dass die für den Baubeginn erforderlichen Behördenakte tatsächlich vorliegen müssen; dass das Vorhaben genehmigungsfähig wäre, reicht nicht (Rn. 15).

Auch ein Ausbaurecht ist kein Freibrief. Gute Klauseln machen Vorgaben: Nur Fachfirmen arbeiten, dass in Anspruch genommenes Gemeinschaftseigentum wiederhergestellt wird und ab wann sich der Ausbauende an den laufenden Kosten beteiligt. Wie weit eine solche Klausel trägt, zeigt das Landgericht München I: Eine Regelung, nach der durch den Ausbau entstehende Schäden zu ersetzen sind, erfasst jeden Schaden, den der Ausbau verursacht; Maßstab ist die fachgerechte Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums (Endurteil vom 10. Juli 2024, 1 S 10018/22 WEG, Leitsätze 1 und 2).

Ohne Ausbaurecht: Dachausbau als bauliche Veränderung nach § 20 WEG

Fehlt ein Ausbaurecht, ist der Ausbau des Dachgeschosses in der WEG eine bauliche Veränderung, denn er geht über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus. Seit der WEG-Reform 2020 kann sie mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Nach früherem Recht mussten alle Eigentümer zustimmen, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wurden (§ 22 Abs. 1 WEG a. F.); beim Dachausbau lief das oft auf die Zustimmung aller Miteigentümer hinaus. Für den Gestattungsbeschluss gilt das nicht mehr; das vermeidet manchen Streit.

Einen Anspruch auf die Gestattung hat der Eigentümer, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Nicht beschlossen werden darf in der WEG ein Dachausbau, der die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG).

Gemeinsamer Dachboden für einen Eigentümer: Steht der Dachboden im Gemeinschaftseigentum, verlieren die anderen mit dem Ausbau faktisch ihren Mitgebrauch (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Nach altem Recht brauchte es dafür eine Vereinbarung. Seit dem 1. Dezember 2020 kann die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung nach dem BGH grundsätzlich auch dann mit Mehrheit beschließen, wenn sie einem Eigentümer die ausschließliche Nutzung des betroffenen Gemeinschaftseigentums verschafft; einer Vereinbarung bedarf es nicht mehr (Urteil vom 9. Februar 2024, V ZR 244/22, Rn. 14 f., zu einem Aufzug). Dass die Überstimmten von der Nutzung ausgeschlossen werden, ist für sich allein keine unbillige Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG (Rn. 45).

Offen gelassen hat der BGH, ob das auch gilt, wenn eine vereinbarte Gebrauchsregelung entgegensteht (Rn. 16), etwa wenn die Teilungserklärung den Dachboden als gemeinsamen Trockenboden ausweist; sicher ist dann nur eine Vereinbarung aller Eigentümer. Einen Anspruch auf die Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG hat der Eigentümer, der den Ausbau will, ohne Zustimmung der bisherigen Mitnutzer nach herrschender Meinung meist nicht, weil der Verlust des Mitgebrauchs sie über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.

Was eine Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG beim Dachgeschossausbau ist, hat der BGH im Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) für neue Dachflächenfenster präzisiert. Nicht jeder Eingriff in die Bausubstanz beeinträchtigt die anderen Eigentümer; wird nach fachkundiger Planung und gegebenenfalls statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen gebaut, kann es daran fehlen (Rn. 48). Eine optische Veränderung zählt erst, wenn sie den Gesamteindruck des ganzen Gebäudes erheblich verändert (Rn. 49). Und eine Baugenehmigung sagt nichts darüber, ob die Miteigentümer den Dachausbau gestatten müssen (Rn. 45).

Formlose Zustimmung reicht nicht: Eine unterschriebene Erklärung der Nachbarn, man sei mit dem Ausbau einverstanden, betrifft nach dem LG München I nur das „Ob“. Sie gestattet nicht die konkreten Arbeiten; dafür braucht es eine Gestattung, die den Ausbau etwa mit Plänen und technischen Beschreibungen regelt (Beschluss vom 22. Mai 2025, 1 S 9755/24 WEG, Rn. 43). Wie ein solcher Antrag auf die Tagesordnung kommt, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Neuer Wohnraum im Dach: Sondereigentum, Teilungserklärung und Grundbuch

Die Gestattung nach § 20 WEG erlaubt das Bauen, sie verändert aber nicht die Eigentumsverhältnisse. Soll aus Dachräumen im Gemeinschaftseigentum eine eigene Wohnung oder ein Teil einer bestehenden Wohnung werden, muss neues Sondereigentum entstehen. Dafür ist die Einigung aller Eigentümer in der Form der Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG).

Eine Mehrheitsentscheidung kann das nicht ersetzen. Die Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum, die Begründung von Sondernutzungsrechten und die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sind einer Beschlussfassung von vornherein entzogen; ein solcher Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 11. Mai 2012, V ZR 189/11, Rn. 13, zum alten Recht). Die ausschließliche Nutzungsbefugnis aus einem Gestattungsbeschluss (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG) besteht dagegen außerhalb des Grundbuchs; sie macht den Dachboden weder zu Sondereigentum noch zu einem eingetragenen Sondernutzungsrecht (V ZR 244/22, Rn. 15). Auch jahrelange Duldung begründet keinen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung.

Für das Grundbuchamt braucht es einen neuen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4, § 3 Abs. 3 WEG). Weil Rechte der Banken betroffen sind, deren Grundschulden auf den Wohnungen lasten, braucht es in der Regel auch ihre Zustimmung. Sind die Dachräume bereits Sondereigentum als Speicher, genügt oft die Änderung der Zweckbestimmung; auch sie ist eine Vereinbarung, wie das Gericht im genannten Beschluss des LG München I (1 S 9755/24 WEG) ausführt (Rn. 45 und 48).

Miteigentumsanteile: Mit neuem Wohnraum und mehr Wohnfläche ändert sich das Gewicht der Einheiten, die Miteigentumsanteile bleiben aber, wie sie im Grundbuch stehen, bis alle Eigentümer sie neu verteilen. Weil Kosten grundsätzlich nach diesen Anteilen verteilt werden (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), gehört die Neuverteilung meist in dieselbe notarielle Vereinbarung. Für einzelne Kostenarten kann die Gemeinschaft auch mit Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Kosten beim Dachausbau: Wer trägt Ausbau, Folgekosten und Dach?

Wird der Ausbau des Dachgeschosses einem Eigentümer gestattet, trägt er die Kosten; nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Das umfasst nach dem BGH auch die Folgekosten. Der Begriff ist weit auszulegen und erfasst sämtliche Kosten, die kausal auf die bauliche Veränderung zurückgehen, etwa einen höheren Erhaltungsbedarf am Dach durch zusätzliche Fenster im Dachgeschoss; einer genaueren Beschreibung in der Gestattung bedarf es nicht (V ZR 219/24, Rn. 50).

Diese Kostenlast trifft auch spätere Käufer der Einheit, denn Beschlüsse wirken gegen den Sondernachfolger ohne Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG; V ZR 219/24, Rn. 50). Beim Verkauf der ausgebauten Wohnung sollten Käufer deshalb den Gestattungsbeschluss kennen.

Baut die Gemeinschaft selbst aus, etwa um eine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Anteilen nur, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und keine unverhältnismäßigen Kosten entstehen, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).

Abzugrenzen ist die Sanierung. Schäden am Dachstuhl über dem Dachgeschoss, die beim Ausbau entdeckt werden, aber schon vorher bestanden, sind grundsätzlich Sache der Gemeinschaft, denn die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). In einem Berliner Fall mit Hausschwamm im Dachbereich entsprach nur eine Sanierung nach den anerkannten Regeln der Technik ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Urteil vom 24. Mai 2013, V ZR 182/12, Leitsatz). Für solche Fälle hilft eine angemessene Erhaltungsrücklage.

Baugenehmigung nach BayBO: Wann der Dachausbau verfahrensfrei ist

Öffentlich-rechtlich gilt in Bayern: Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit die BayBO nichts anderes bestimmt (Art. 55 Abs. 1 BayBO). Für den Dachgeschossausbau im Mehrfamilienhaus gibt es eine wichtige Ausnahme. Verfahrensfrei sind Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben, wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO).

Ein solcher Dachausbau ist der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen (Art. 57 Abs. 7 BayBO). Wird dagegen beim Ausbau etwa die Höhe des Dachstuhls verändert, ein Geschoss aufgestockt oder die Dachform verändert, greift die Ausnahme nicht. Dann ist ein Bauantrag nötig, der schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen ist (Art. 64 Abs. 1 BayBO). Bauherr ist der ausbauende Eigentümer der Wohnung im Dachgeschoss.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Die Vorschriften des öffentlichen Rechts gelten auch ohne Genehmigung (Art. 55 Abs. 2 BayBO). Aufenthaltsräume im Dachgeschoss müssen über der Hälfte ihrer Nutzfläche eine lichte Höhe von 2,20 m haben; das gilt nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 (Art. 45 Abs. 1 BayBO). Jede Wohnung braucht in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie (Art. 31 Abs. 1 BayBO).

Wird rechtswidrig gebaut oder genutzt, kann die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung anordnen, die Nutzung untersagen oder verlangen, dass ein Bauantrag gestellt wird (Art. 76 BayBO). Wohnen im Speicher, also eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung, ist deshalb ein Risiko für den Ausbauenden und, beim Rückbau am Dach, für die ganze Eigentümergemeinschaft. Bauaufsichtliche Maßnahmen gelten auch gegen Rechtsnachfolger (Art. 54 Abs. 2 Satz 3 BayBO). Ein ungenehmigter Dachausbau kann deshalb auch den aktuellen Eigentümer treffen: Er muss ihn dann zurückbauen oder mit einem nachträglichen Bauantrag legalisieren, auch wenn schon der Voreigentümer den Dachboden ausgebaut hat. In der Praxis führt ein solcher Schwarzbau oft zu langwierigem Streit in der Wohnanlage.

Brandschutz, Statik und Mängel: Dachausbau in der Praxis

Bautechnische Nachweise verlangt die BayBO für verfahrensfreie Vorhaben nicht (Art. 62 Abs. 1 Satz 2 BayBO). In der Praxis verlangen Gemeinschaften beim Dachausbau trotzdem einen Nachweis der Standsicherheit durch einen Tragwerksplaner und ein Brandschutzkonzept mit Rettungswegen, und das zu Recht: Ob ein Eingriff in tragende Bauteile die Miteigentümer beeinträchtigt, hängt nach dem BGH unter anderem davon ab, ob die Standsicherheit oder die Einhaltung der Brandschutzvorschriften nachgewiesen werden kann (Urteil vom 10. Oktober 2025, V ZR 67/25, Rn. 21).

Was in die Gestattung gehört: Pläne, Fachfirmen, Statik und Brandschutz vor Baubeginn, Schallschutz, Bauzeit, Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums, Kostenübernahme mit Folgekosten, Rückbau bei Verstößen und die Vorlage von Baugenehmigung oder Anzeige. Bauliche Veränderungen können schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums gestattet werden (V ZR 219/24, Leitsatz zu § 20 WEG).

Haftung bei Mängeln: Verletzt der ausbauende Eigentümer die Pflicht, in Anspruch genommenes Gemeinschaftseigentum fachgerecht wiederherzustellen, haftet er der Gemeinschaft auf Schadensersatz; der Schaden liegt in der Differenz zwischen dem erreichten Zustand und einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung (LG München I, 1 S 10018/22 WEG, Leitsatz 2). Bei Mängeln am Dach sollte die Gemeinschaft deshalb schnell ein Gutachten einholen. Wie Gemeinschaften mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum umgehen, zeigt der Beitrag Mängel am Gemeinschaftseigentum.

Für die Hausverwaltung ist ein Dachausbau ein Projekt mit vielen Beteiligten und Rechten: Antrag prüfen, Teilungserklärung auswerten, Abstimmung vorbereiten, Auflagen überwachen, Abnahme begleiten. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir solche Vorhaben von der Prüfung bis zur Abnahme; die rechtliche Beratung im Einzelfall übernehmen Rechtsanwälte und Notare, nicht die Hausverwaltung. Tipp: Binden Sie die Miteigentümer frühzeitig ein und legen Sie Pläne, Statik und Kostenübernahme vor der Versammlung offen; Transparenz erhöht in der Praxis die Chance auf eine Mehrheit für den Dachausbau.

Tipp: Erst Beschluss, dann Baustelle Beginnen Sie den Ausbau des Dachgeschosses erst, wenn der Gestattungsbeschluss gefasst und die Anzeige oder Baugenehmigung da ist. Ein eigenmächtiger Ausbau kann zum Rückbau auf eigene Kosten und zu langen Rechtsstreitigkeiten führen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 4, 5, 7, 10, 13, 16, 19, 20, 21 WEG; Art. 31, 45, 54, 55, 57, 62, 64, 76 BayBO; BGH, Urteile vom 11.05.2012 – V ZR 189/11, 18.01.2013 – V ZR 88/12, 24.05.2013 – V ZR 182/12, 09.02.2024 – V ZR 244/22, 10.10.2025 – V ZR 67/25 und 27.02.2026 – V ZR 219/24; LG München I, Endurteil vom 10.07.2024 – 1 S 10018/22 WEG und Beschluss vom 22.05.2025 – 1 S 9755/24 WEG

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