Haustiere, Eigentumswohnung und WEG: Was die Gemeinschaft regeln darf

Ein Eigentümer schafft sich einen großen Hund an, im Erdgeschoss leben plötzlich drei Katzen, und auf der Gemeinschaftswiese liegt Hundekot: Das Thema Haustiere ist in vielen Wohnanlagen ein Dauerbrenner der Eigentümerversammlung und führt oft zu Diskussionen unter Nachbarn. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter, die wissen wollen, was die Wohnungseigentümergemeinschaft, rechtlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), zur Haltung von Haustieren regeln darf, welche Rechte jeder Tierhalter hat und welche Urteile des Bundesgerichtshofs dabei gelten.

Haustiere, Eigentumswohnung und Gesetz: Was ohne Regelung gilt

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält kein Verbot der Tierhaltung. Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es insbesondere bewohnen, vermieten oder in sonstiger Weise nutzen, soweit nicht das Gesetz entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG).

Zur Nutzung der eigenen Wohnung gehört grundsätzlich auch das Halten von Haustieren, also von Hunden und Katzen ebenso wie von Kleintieren. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft braucht der Tierhalter nur, wenn Gemeinschaftsordnung, Hausordnung oder ein Beschluss sie verlangen.

Die Grenze für Haustiere zieht § 14 WEG: Kein anderer Eigentümer darf in seinem Sondereigentum über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Typische Beeinträchtigung durch Hunde und Katzen sind Lärm durch Dauerbellen, Geruch aus der Wohnung oder verschmutzte Flure.

Für Tiere im Gemeinschaftseigentum, also in Treppenhaus, Aufzug, Hof, Garten und auf Rasenflächen, gilt dasselbe Maß. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG).

Der Bundesgerichtshof hat anerkannt, dass Eigentümer oder Mieter ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten möchten, auch auf gemeinschaftlichen Rasenflächen (BGH, Urteil vom 8. Mai 2015, Az. V ZR 163/14). Zugleich muss jeder Tierhalter Rücksicht nehmen, denn auch das Halten von Hunden findet seine Grenze an den Rechten der übrigen Eigentümer.

Teilungserklärung, WEG, Beschluss: Wer die Haustierhaltung regeln darf

Für die Frage, wer Haustiere regeln darf, kennt das Wohnungseigentumsrecht zwei Werkzeuge. Mit einer Vereinbarung, meist in der Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung, können die Wohnungseigentümer vom Gesetz abweichende Regeln treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Vereinbarung braucht die Zustimmung aller Eigentümer.

Gegen einen Käufer wirkt eine Vereinbarung zur Tierhaltung nur mit Eintragung im Grundbuch; ein Beschluss bindet Rechtsnachfolger grundsätzlich auch ohne Eintragung; nur Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) gefasst werden, müssen eingetragen sein (§ 10 Abs. 3 WEG).

Das zweite Werkzeug ist der Mehrheitsbeschluss. Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Benutzung (§ 19 Abs. 1 WEG). Dazu gehört ausdrücklich die Aufstellung einer Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Ordnungsmäßig ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände und des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme zu ermitteln; den Eigentümern steht dabei ein Ermessensspielraum zu (Az. V ZR 163/14, Rn. 14).

Die Entscheidung von 2015 erging noch zum alten Recht (§ 15 Abs. 2 WEG a. F.). Seit der WEG-Reform 2020 steht die Kompetenz für jede Regelung zum Gebrauch in § 19 Abs. 1 WEG; nach herrschender Meinung gilt der Maßstab für Hunde, Katzen und andere Tiere fort.

Eine Hausverwaltung kann Hunde oder Katzen nicht eigenmächtig verbieten; diese Frage entscheiden die Eigentümer. Der Verwalter trifft nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder solche, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG); ansonsten setzt er die Hausordnung, Beschlüsse und Vereinbarungen durch.

Generelles Verbot der Hundehaltung: Was der Mehrheitsbeschluss darf

Darf die Mehrheit die Hundehaltung im ganzen Haus verbieten? Der Bundesgerichtshof hat ein absolutes Verbot der Hundehaltung als Gebrauchsregelung eingeordnet, die sich nicht mehr im Rahmen der Ordnungsmäßigkeit hält und deshalb einer Vereinbarung bedurft hätte (BGH, Beschluss vom 20. September 2000, Az. V ZB 58/99, zu BGHZ 129, 329).

Trotzdem ist ein solches Hundehaltungsverbot per Beschluss nicht automatisch unwirksam. Bei jeder Regelung des Gebrauchs ist die Eigentümerversammlung nicht von vornherein unzuständig. Ein Beschluss, der über die Ordnungsmäßigkeit hinausgeht, ist deshalb nur anfechtbar und wird gültig, wenn ihn niemand rechtzeitig anficht (Az. V ZB 58/99, Leitsatz e). Diese zum alten Recht ergangene Abgrenzung gilt nach herrschender Meinung auch für Beschlüsse nach § 19 Abs. 1 WEG.

Wer ein pauschales Hundeverbot oder eine pauschale Beschränkung der Tierhaltung verhindern will, muss also handeln. Die Anfechtungsklage beim Amtsgericht muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG). Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung bleibt der Beschluss gültig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Anders liegt es, wenn die Teilungserklärung selbst ein Tierhaltungsverbot enthält. Ein solcher Passus gilt als Vereinbarung und kann auch ein generelles Verbot vorsehen. Ein Eigentümer kann seine Änderung nur verlangen, wenn das Festhalten daran aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG).

Ein Verbot der Hundehaltung per Mehrheitsbeschluss ist also möglich, aber angreifbar. Wer als künftiges Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnung kauft, sollte vorher Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung und Hausordnung auf jedes Verbot und jede Regelung zur Tierhaltung prüfen.

Für die Haustierhaltung in einer Wohnanlage sind drei Unterlagen die wichtigsten: die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Beschluss-Sammlung mit jeder Entscheidung der Eigentümerversammlung und die Hausordnung. Erst aus allen dreien ergibt sich, welche Tiere gehalten werden dürfen, ob die Haltung eine Zustimmung voraussetzt und welche Vorgaben zur Tierhaltung im Haus gelten. Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter (§ 24 Abs. 8 WEG).

Das Halten von Hunden auf Gemeinschaftsflächen: Leine und Hausordnung

Anders als ein generelles Verbot ist jede Regelung für Hunde auf dem Gemeinschaftseigentum eine klassische Gebrauchsregelung. Ob Hunde an der Leine zu führen sind, entscheiden nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich die Miteigentümer im Rahmen ihres Ermessens (Az. V ZR 163/14, Rn. 22).

Bedeutsam sind unter anderem die örtlichen Verhältnisse, die Zusammensetzung der Gemeinschaft sowie die Anzahl der Hunde im Haus und ihr Verhalten gegenüber Dritten. Schon die Angst einzelner Eigentümer, ein freilaufender Hund könnte sie anspringen, kann eine generelle Leinenpflicht rechtfertigen.

Die Mehrheit muss Hunde aber nicht an die Leine legen. Im Fall der Entscheidung von 2015 durften Hunde der Eigentümer und Mieter auf den Rasenflächen auch ohne Leine spielen; der Beschluss verbot zugleich, die Wiese als Hundetoilette zu nutzen, und verpflichtete zur sofortigen Beseitigung von Hundekot. Das Gericht hielt diese Regelung für ordnungsmäßig, solange die Beeinträchtigungen zumutbar bleiben.

Eine Gemeinschaft darf eine Vorgabe auch zunächst erproben und sie nach den Erfahrungen wieder ändern. Werden Nichthundehalter dauerhaft von der Rasenfläche verdrängt, können die Eigentümer die Erlaubnis für Hunde widerrufen (Az. V ZR 163/14, Rn. 23 und 25).

In Bayern erlaubt Art. 18 LStVG den Gemeinden, das freie Umherlaufen großer Hunde und Kampfhunde nur in öffentlichen Anlagen sowie auf öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen einzuschränken. Für Treppenhaus und Hof regelt die Gemeinschaft die Leinenpflicht selbst, am besten in der Hausordnung.

Hunde und Katzen, Kleintiere: Anzahl und Erlaubnisvorbehalt

Zwischen Erlaubnis und Verbot der Tierhaltung liegen viele Abstufungen. In der Praxis beschließen Gemeinschaften zur Tierhaltung etwa eine Höchstzahl von Hunden und Katzen je Wohnung, eine Anzeigepflicht gegenüber der Hausverwaltung oder einen Erlaubnisvorbehalt, nach dem Tiere nur nach Zustimmung im Einzelfall gehalten werden dürfen.

Ob eine solche Regelung ordnungsmäßig ist, richtet sich nach der Rechtsprechung: Abwägung der allseitigen Interessen mit Blick auf die konkrete Anlage. Je stärker ein Verbot in die Nutzung der eigenen Wohnung eingreift, desto genauer muss es begründet sein.

Eine Begrenzung auf eine übliche Zahl von Hunden oder Katzen lässt sich mit Lärm, Geruch und Verschmutzung in einer engen Anlage gut begründen; die Beeinträchtigung anderer Eigentümer wächst mit der Zahl der Tiere. Ein Katzenhaltungsverbot oder ein Beschluss, der die Haltung von Haustieren praktisch ausschließt, nähert sich dagegen dem generellen Verbot und ist anfechtbar.

Kleintiere wie Zierfische, Hamster, Meerschweinchen oder Wellensittiche wirken meist nicht über die Wohnung hinaus. Ihre Haltung gehört regelmäßig zur gewöhnlichen Nutzung des Sondereigentums; ein Mehrheitsbeschluss, der auch Kleintiere verbietet, dürfte kaum ordnungsmäßig sein. Bei Katzen kommt es auf Freigang und Zahl an, etwa wenn die Tiere regelmäßig fremde Balkone aufsuchen; Katzen in reiner Wohnungshaltung stören dagegen selten. In der Praxis gelten Kleintiere wie Hamster in der WEG deshalb als grundsätzlich erlaubt; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu gibt es nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine Tierarten; Rechtsprechung und Wohnungseigentumsrecht stellen auf die Beeinträchtigung im Einzelfall ab: Je geringer sie ist, desto schwerer lässt sich ein Verbot der Tierhaltung begründen.

Welches Tier zur Eigentumswohnung passt, ist zunächst eine Frage der artgerechten Haltung: Wer ein Tier hält, muss es seiner Art und seinen Bedürfnissen entsprechend ernähren, pflegen und verhaltensgerecht unterbringen (§ 2 TierSchG). In der Praxis gelten Fische im Aquarium als leise und unauffällig, Katzen in reiner Wohnungshaltung brauchen keinen Auslauf im Freien, Vögel einen ausreichend großen Käfig mit Freiflug in der Wohnung, und auch ein kleiner Hund muss regelmäßig ausgeführt werden. Für die Gemeinschaft zählt dabei nur, ob andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

§ 12e BGG gewährt Assistenzhunden Zutritt nur zu Anlagen für den allgemeinen Publikumsverkehr. Für Wohnanlagen fehlt eine solche Vorschrift. Nach unserer Einschätzung dürfte ein Verbot ohne Ausnahme für Assistenzhunde wie Blindenhunde regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Grundrechte wirken zwischen Wohnungseigentümern zwar nur mittelbar, bei der Abwägung fällt aber ins Gewicht, dass niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf (Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG). Im Mietrecht hat der BGH ein ausnahmsloses Hundeverbot auch deshalb beanstandet, weil es Menschen trifft, die auf einen Blinden- oder Behindertenbegleithund angewiesen sind (Az. VIII ZR 168/12, Rn. 18). In der Praxis sollte jeder Beschluss Assistenzhunde ausdrücklich ausnehmen.

Kampfhunde in Bayern: Erlaubnis nach Art. 37 LStVG

Für Kampfhunde gilt in Bayern ein öffentlich-rechtlicher Erlaubnisvorbehalt. Wer einen Kampfhund halten will, bedarf der Erlaubnis der Gemeinde (Art. 37 Abs. 1 Satz 1 LStVG). Die Erlaubnis setzt ein berechtigtes Interesse, Zuverlässigkeit und das Fehlen von Gefahren für Leben, Gesundheit, Eigentum oder Besitz voraus (Art. 37 Abs. 2 LStVG).

Verstöße können mit Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden (Art. 37 Abs. 4 LStVG). Welche Hunde als Kampfhunde gelten, bestimmt die bayerische Verordnung über Hunde mit gesteigerter Aggressivität und Gefährlichkeit.

Bei Pit-Bull, Bandog, American Staffordshire Terrier, Staffordshire Bullterrier und Tosa-Inu wird die Eigenschaft als Kampfhund stets vermutet. Bei weiteren Rassen, darunter Rottweiler, Bullterrier und Cane Corso, gilt die Vermutung, bis der Halter der Behörde für den einzelnen Hund das Gegenteil nachweist.

Erfolgt die Haltung eines Kampfhunds ohne Erlaubnis, verstößt die Nutzung gegen gesetzliche Vorschriften und ist schon deshalb nicht ordnungsmäßig. Ein Beschluss, der das Halten von Hunden im Sinne von Art. 37 LStVG untersagt, lässt sich deutlich leichter begründen als ein Verbot aller Hunde.

Streit mit Nachbarn und Mietern: Unterlassung bei Lärm und Geruch

Jeder Eigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Verstößt jemand gegen eine beschlossene Leinenpflicht oder ein vereinbartes Verbot der Tierhaltung, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassung verlangen; Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum übt allein sie aus (§ 9a Abs. 2 WEG).

Wird dagegen die eigene Wohnung gestört, etwa durch Dauerbellen von Hunden oder Geruch aus der Haltung von Katzen, kann der betroffene Eigentümer selbst vorgehen. Ansprüche aus § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegen Störungen im Bereich seines Sondereigentums kann er auch nach der Reform selbst geltend machen (BGH, Urteil vom 11. Juni 2021, Az. V ZR 41/19).

Halten Mieter Hunde oder Katzen, haftet nicht nur der vermietende Eigentümer. Verstößt der Mieter bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung, besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen ihn (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019, Az. V ZR 271/18). Die Entscheidung erging zum alten Recht; heute macht diesen Anspruch nach herrschender Meinung die GdWE geltend (§ 9a Abs. 2 WEG).

Richtet ein Tier Schaden am Gemeinschaftseigentum an, etwa an Aufzugtüren oder Treppenhauswänden, oder wird ein Bewohner gebissen, haftet der Tierhalter. Wird durch ein Tier ein Mensch verletzt oder eine Sache beschädigt, muss derjenige, der das Tier hält, den Schaden ersetzen (§ 833 Satz 1 BGB). Den Ersatz für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt die GdWE (§ 9a Abs. 2 WEG); in der Praxis lohnt für jeden Hundehalter eine Tierhalterhaftpflichtversicherung.

Im Mietvertrag selbst ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“, als Klausel im Formularvertrag unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az. VIII ZR 168/12). Vermietende Eigentümer sollten deshalb die Hausordnung zum Vertragsbestandteil machen, damit die Regeln zu Haustieren auch für Mieter gelten; Einzelheiten erklärt unser Magazinbeitrag „Haustiere in der Mietwohnung: Was Vermieter regeln dürfen“.

Steht im Mietvertrag nichts zur Tierhaltung oder ist die Klausel unwirksam, darf der Mieter trotzdem nicht ohne Rücksicht Hunde oder Katzen halten. Ob die Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, hängt dann von einer Abwägung im Einzelfall ab. Zu berücksichtigen sind nach dem BGH insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Zustand und Lage der Wohnung, die Interessen der Nachbarn, andere Tiere im Haus und besondere Bedürfnisse des Mieters (Az. VIII ZR 168/12, Rn. 19 und 21). Ein ausnahmsloses Verbot träfe sogar Mieter, die auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund angewiesen sind; eine solche Formularklausel benachteiligt den Mieter schon deshalb unangemessen (Rn. 18).

Über eine Klage gegen einen Eigentümer als Mitglied der Gemeinschaft entscheidet die Versammlung; der betroffene Halter ist dabei nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Vor dem Streit vor Gericht steht in der Praxis fast immer eine Abmahnung mit Frist, die Tiere und Störung genau benennt. Ist die Gemeinschaft insgesamt zerstritten, hilft unsere Seite WEG in der Krise.

Tierhaltung in der Eigentümerversammlung: Überblick für den Beschluss

Ein Beschluss zu Haustieren ist nur gültig, wenn der Gegenstand in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Eine schlagwortartige Bezeichnung wie „Regeln zur Hundehaltung“ genügt regelmäßig (Az. V ZR 163/14, Rn. 11). Wie die Einladung gelingt, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Steht das Thema Haustiere auf der Tagesordnung, haben sich konkrete Regeln für Hunde und Katzen statt einem pauschalen Verbot bewährt: Leinenpflicht in Treppenhaus, Aufzug, Tiefgarage und auf Zuwegen, ein Verbot, Gemeinschaftsflächen als Hundetoilette zu nutzen, die Pflicht zur sofortigen Beseitigung von Verschmutzungen und ein Widerrufsvorbehalt. Solche Vorgaben gehören gut lesbar in die Hausordnung, damit alle Parteien im Haus sie kennen.

Die Frage der Haustierhaltung behandelt die Versammlung am besten sachlich und in zwei Schritten. Zuerst steht die Frage, welche Tiere im Haus schon gehalten werden und welche Konflikte es tatsächlich gibt, danach die Frage, ob eine Vorgabe oder ein Verbot nötig ist. So gewinnen alle Eigentümer ein Bild der tatsächlichen Lage. Die Urteile des Bundesgerichtshofs zeigen, dass die Gemeinschaft dabei Ermessen hat, ein Verbot der Haltung von Tieren aber gut begründet sein muss. So trägt ein Beschluss zur Haustierhaltung die Interessen aller Parteien, der Tierhalter ebenso wie jedes Mitglied der Gemeinschaft ohne Tiere.

Eine gute Verwaltung bereitet solche Beschlüsse neutral vor, prüft die Gemeinschaftsordnung auf bestehende Vereinbarungen und formuliert den Antrag zu Haustieren so, dass er einer Anfechtung beim Amtsgericht standhält. Das entschärft Konflikte um Hunde und Katzen, bevor sie entstehen. Wie wir als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg Gemeinschaften dabei begleiten, steht auf der Seite WEG-Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 10, 13, 14, 16, 19, 23, 24, 25, 27, 45 WEG; §§ 833, 1004 BGB; § 12e BGG; Art. 3 Abs. 3 GG; Art. 18, 37 LStVG; Verordnung über Hunde mit gesteigerter Aggressivität und Gefährlichkeit; BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99; Urteile vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12, 08.05.2015 – V ZR 163/14, 25.10.2019 – V ZR 271/18 und 11.06.2021 – V ZR 41/19

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.