Dieser Ratgeber richtet sich an alle, die in einer Eigentumswohnung wohnen oder sie vermieten, an Mietparteien und an Verwaltungsbeiräte. Er zeigt, welche Maßnahmen zum Einbruchschutz das Wohnungseigentumsgesetz privilegiert, wie der Beschluss in der Eigentümerversammlung zustande kommt und wer zahlt. Wohnungstüren, Fenster und Kameras haben eigene Beiträge.
Das Wichtigste in Kürze
- Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen zum Einbruchschutz (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG).
- Fenster und Wohnungseingangstüren sind in der Regel Gemeinschaftseigentum; über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft.
- Die Kosten einer verlangten Einzelmaßnahme trägt der Eigentümer selbst (§ 21 Abs. 1 WEG); Maßnahmen für das ganze Haus richten sich nach § 21 Abs. 2 und 3 WEG.
- Wer zur Miete lebt, wendet sich an den Vermieter (§ 554 BGB), nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Einbruchschutz Eigentumswohnung: Wem gehören Fenster und Türen?
Die meisten Schwachstellen für einen Einbruch liegen im Gemeinschaftseigentum. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, und alles, was die äußere Gestaltung prägt, können nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).
Wohnungseingangstüren stehen nach dem BGH-Urteil vom 25. Oktober 2013 (Az. V ZR 212/12) im Gemeinschaftseigentum. Fenster und Türen nach außen gehören in der Regel ebenfalls dazu, ebenso Außentüren am Hauseingang und zum Keller, Außenbeleuchtung und Schließanlage.
Ein Umbau im Alleingang ist deshalb nicht zulässig. Wer Maßnahmen ohne Beschluss umsetzt, etwa Schlösser tauscht oder Gitter an die Fassade schraubt, riskiert den Rückbau. Im eigenen Sondereigentum braucht es keine Gestattung, solange kein Miteigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 13 Abs. 2 WEG).
Anspruch auf Einbruchschutz nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Seit dem 1. Dezember 2020 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchsschutz dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG). Der Gesetzgeber hat Maßnahmen des Einbruchschutzes damit ausdrücklich privilegiert.
Dem Einbruchschutz dient nach der Gesetzesbegründung jede Maßnahme, die geeignet ist, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zur Wohnanlage zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen (BT-Drucksache 19/18791, S. 64). Erfasst sind also auch Maßnahmen, die Einbrecher abschrecken, nicht nur solche, die Gewalt standhalten.
Solche Maßnahmen sind nach dem BGH-Urteil vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22) regelmäßig angemessen; Ausnahmen gelten nur bei außergewöhnlichen baulichen Gegebenheiten oder einem außergewöhnlichen Begehren.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 3. dem Einbruchsschutz, 4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und 5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.
Antrag und Beschluss: Mitspracherecht der Eigentümergemeinschaft
Der Eigentümer stellt einen Antrag zur Tagesordnung der Eigentümerversammlung, am besten mit Beschreibung der Maßnahmen und Angebot eines Fachbetriebs. Die Wohnungseigentümer beschließen dann mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG).
Über das „Ob“ entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft bei privilegierten Maßnahmen ohne Ermessen. Beim „Wie“ hat sie ein echtes Mitspracherecht: Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Sie kann Vorgaben zu Material, Farbe und Ausgestaltung machen, festlegen, wer die Arbeiten ausführt, oder die Durchführung selbst auf Kosten des Eigentümers übernehmen (BT-Drucksache 19/18791, S. 65; BGH, V ZR 244/22).
Lehnt die Eigentümerversammlung ab, bleibt die Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Stimmt sie zu, können andere Miteigentümer den Beschluss nur eingeschränkt angreifen, etwa bei grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage (§ 20 Abs. 4 WEG; BGH, V ZR 33/23).
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Antrag | Maßnahme mit Beschreibung und Angebot zur Tagesordnung einreichen |
| Beschluss | Versammlung gestattet das „Ob“ mit einfacher Mehrheit |
| Ausführung | Gemeinschaft legt Material, Optik und Betrieb fest |
| Kosten | Der verlangende Eigentümer zahlt (§ 21 Abs. 1 WEG) |
Kosten: Wer zahlt den Einbruchschutz?
Verlangt ein einzelner Eigentümer die Maßnahme, trägt er die Kosten allein; ihm gebühren auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Folgekosten für Wartung und spätere Schäden trägt nach herrschender Meinung ebenfalls der begünstigte Eigentümer.
Beschließt die Eigentümerversammlung Schutzmaßnahmen für alle, die im Haus wohnen, etwa eine neue Hauseingangstür, zahlen alle nach Miteigentumsanteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und nicht unverhältnismäßig teuer ist oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst zahlen nur die Zustimmenden; eine abweichende Verteilung kann beschlossen werden (§ 21 Abs. 3 und 5 WEG).
Ist ein Bauteil ohnehin defekt, liegt Erhaltung vor, die alle nach § 16 Abs. 2 WEG tragen. Defekte Schlösser und Türschließer am Hauseingang lässt deshalb die Gemeinschaft reparieren, am besten umgehend (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
| Auf Verlangen eines Eigentümers | Beschluss für das ganze Haus |
|---|---|
| Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG; Kosten und Nutzungen allein beim verlangenden Eigentümer | Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG; Kosten nach § 21 Abs. 2 oder 3 WEG |
Maßnahmen an Wohnungseingangstür, Fenster, Gitter und Schließanlage
Wohnungseingangstür: Bei einem Einbruch sind Türen ein typischer Angriffspunkt; Schutz bieten eine stabile Tür und hochwertige Schlösser nur im Zusammenspiel. Nach polizeilichen Empfehlungen erhöhen ein Zusatzschloss mit Sperrbügel oder ein Querriegelschloss den Widerstand, wenn Türblatt, Rahmen, Bänder und Beschläge aufeinander abgestimmt sind. Ein Türspion hilft, Besucher zu prüfen. Austausch und Anstrich behandelt der Beitrag zur Wohnungstür.
Fenster und Balkontüren: Bei der Nachrüstung verbessern abschließbare Fenstergriffe und geprüfte einbruchhemmende Beschläge den Schutz deutlich; gekippte Fenster sind nach Hinweis der Polizei offene Fenster. Bei Neubau oder Austausch empfiehlt die Polizei Bauteile nach DIN EN 1627 mindestens der Widerstandsklasse RC 2. Weil Fenster in der Regel Gemeinschaftseigentum sind, gilt: erst Beschluss, dann Einbau.
Gitter und Rollläden: Gitter vor Erdgeschoss- und Kellerfenstern verändern als sichtbare Maßnahmen die Fassade. Hier nutzt die Gemeinschaft ihr Ermessen bei der Ausgestaltung und macht Vorgaben, damit die Wohnanlage einheitlich bleibt. Schließanlage: Eine einbruchhemmende Schließanlage für Hauseingang und Keller betrifft alle, die im Haus wohnen, und wird meist gemeinschaftlich beschlossen.
Alarmanlage und Smart Home Systeme: Beleuchtung und Kameras
Mechanische Sicherungen sind die Basis aller Maßnahmen. Eine Alarmanlage verhindert nach Angaben der KfW keinen Einbruch, macht aber bei unbefugtem Zutritt mit Ton- und Lichtsignalen auf Einbrecher aufmerksam, erhöht das Entdeckungsrisiko und ist eine gute Ergänzung. Liegt die Anlage vollständig in der Wohnung, entscheidet der Eigentümer allein; für Außensirene und Leitungen an der Fassade braucht es einen Beschluss.
Smart Home Systeme mit Tür- und Fensterkontakten oder einer Anwesenheitssimulation, die sich aus der Ferne steuern lässt, kommen in der Regel ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum aus; nach Angaben der KfW melden sie einen möglichen Einbruchsversuch sofort aufs Smartphone. Beleuchtung mit Bewegungsmeldern am Zugang schreckt Diebe ab, weil sie keine Gelegenheit im Dunkeln finden; Außenleuchten am Haus sind Sache der Gemeinschaft.
Beim Einsatz von Kameras ist Vorsicht geboten: Videoüberwachung gemeinsamer Flächen muss datenschutzrechtliche Vorgaben einhalten und sollte per Beschluss geregelt werden. Ob eine Kamera unter den privilegierten Einbruchschutz fällt, hat der BGH nicht entschieden; mehr im Beitrag zur Videoüberwachung.
Mieter: Einbruchschutz nach § 554 BGB
Mieter können verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen zum Einbruchsschutz erlaubt, wenn sie ihm zumutbar sind (§ 554 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann sich zu einer besonderen Sicherheit verpflichten, etwa für einen späteren Rückbau (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB).
In der Eigentumswohnung braucht der Vermieter dafür selbst einen Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz; einen eigenen Anspruch gegen die Gemeinschaft gibt es nicht. Die Pflicht des Vermieters, die Immobilie in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), bleibt unberührt.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Förderung, Steuer und polizeiliche Beratung
Die KfW fördert Maßnahmen zum Einbruchschutz derzeit über den Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“; antragsberechtigt sind auch Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietparteien (Stand Oktober 2026). Gefördert werden unter anderem einbruchhemmende Türen, Nachrüstsysteme und Alarmanlagen. Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner und ist vor Abschluss der Verträge mit Handwerkern zu stellen; alternativ sind Verträge mit aufschiebender Bedingung möglich, mit den Arbeiten darf erst nach dem Antrag begonnen werden. Einen Zuschuss nennt die KfW derzeit nicht; aktuelle Programme listet der Förderkatalog.
Selbstnutzer können 20 Prozent der Arbeitskosten von Handwerkerleistungen, höchstens 1.200 Euro im Jahr, von der Steuer abziehen, nicht aber das Material (§ 35a Abs. 3 und Abs. 5 Satz 2 EStG). Das gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse genutzt werden; die steuerliche Behandlung sollte im Einzelfall geprüft werden.
Die Einbruchszahlen zeigen, dass sich der Aufwand des Einbruchschutzes lohnt: Für 2025 weist die Polizeiliche Kriminalstatistik in Deutschland 82.920 Wohnungseinbrüche einschließlich der Versuche aus; 44,9 Prozent, also fast die Hälfte, blieben im Versuchsstadium stecken. Kostenlos und neutral beraten die (kriminal-)polizeilichen Beratungsstellen, in Bayern bei der Bayerischen Polizei. Als Verwaltung bereiten wir Anträge und Beschlüsse vor; mehr zur WEG-Verwaltung.
Tipp: Eine Beratung der Polizei und ein Angebot eines Fachbetriebs machen den Antrag konkret. Das schützt Ihr Zuhause und alle, die dort wohnen, schneller.
Häufige Fragen
Wer beschließt und wer zahlt den Einbruchschutz in der WEG?
Die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit. Verlangt ein einzelner Eigentümer die Maßnahme, zahlt er selbst; Maßnahmen für alle werden nach § 21 Abs. 2 und 3 WEG verteilt.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 1 und 2, § 21 WEG
Darf ich ein Zusatzschloss an der Wohnungstür anbringen?
Nicht im Alleingang, denn Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum. Sie haben aber einen Anspruch auf einen gestattenden Beschluss; die Gemeinschaft kann die Ausführung vorgeben.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 2 WEG; BGH, V ZR 212/12
Wer ist für den Einbruchschutz in einer Mietwohnung verantwortlich?
Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Zusätzlichen Schutz kann die Mietpartei verlangen, wenn er zumutbar ist; in der Eigentümergemeinschaft braucht der Vermieter dafür einen Beschluss.
Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1, § 554 BGB
Gibt es 2026 eine Förderung für Einbruchschutzmaßnahmen?
Ja, als Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ der KfW, auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt werden.
Lohnt sich eine Alarmanlage als Einbruchschutz?
Als Ergänzung ja. Sie verhindert keinen Einbruch, erhöht aber das Entdeckungsrisiko und ersetzt keine mechanischen Sicherungen an Fenster und Tür.
Wie schütze ich meine Wohnung im Mehrfamilienhaus vor einem Einbruch?
Tipp der Polizei: Tür immer zweifach abschließen, Fenster nicht gekippt lassen, den Türspion nutzen, den Schlüssel nie draußen verstecken und in Mehrfamilienhäusern den Hauseingang geschlossen halten. Wertsachen lassen sich zusätzlich in einem Tresor sichern.
Was schreckt Einbrecher ab?
Wirksamer Schutz entsteht durch Widerstand und Zeitverlust dank guter Sicherungen, dazu Licht am Zugang und aufmerksame Nachbarn.
Rechtsgrundlage: §§ 5, 13, 16, 19, 20, 21, 25, 44 WEG; §§ 535, 554 BGB; § 35a EStG; BGH, Urteile vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 und 09.02.2024 – V ZR 244/22, V ZR 33/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
