Dieser Ratgeber richtet sich an Vermieter einer Eigentumswohnung, an Kapitalanleger, Verwalter und Beiräte sowie an Mieter, die in ihrem Zuhause umbauen möchten. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, steht zwischen zwei Rechtsordnungen: dem Mietrecht im Verhältnis zum Mieter und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Bei jedem Umbau durch den Mieter greifen beide Ebenen ineinander. Für Vermieter ist das heikel, weil sie gegenüber der Gemeinschaft für Umbauten ihres Mieters einstehen können, während ihre eigenen Ersatzansprüche gegen den Mieter schon sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren.
Das Wichtigste in Kürze
- Für Umbaumaßnahmen in der Wohnung braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters; berührt der Umbau Gemeinschaftseigentum, zusätzlich einen Beschluss der WEG nach § 20 WEG.
- Für Barrierereduzierung, Ladestation, Einbruchschutz und Steckersolargeräte hat der Mieter einer Wohnung nach § 554 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter, nicht gegen die Gemeinschaft.
- Für bauliche Veränderungen ohne Beschluss kann die WEG Unterlassung und Rückbau nach § 1004 BGB verlangen, vom Vermieter und nach herrschender Meinung, gestützt auf BGH V ZR 271/18, auch direkt vom Mieter.
- Ersatzansprüche gegen den Mieter verjähren sechs Monate nach Rückgabe; Rückbau, Zustand bei Auszug und Sicherheit deshalb vor dem Umbau schriftlich regeln.
Mieter Umbau Eigentumswohnung: Mietrecht und WEG trennen
Wichtig ist die Abgrenzung der beiden Ebenen. Nach dem Mietvertrag braucht der Mieter für Umbaumaßnahmen an der Bausubstanz die Zustimmung des Vermieters. Im WEG braucht der Vermieter für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einen Beschluss der Eigentümer.
Die Zustimmung des Vermieters ersetzt keinen Beschluss der WEG. Der Vermieter kann dem Mieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst gegenüber den anderen Eigentümern hat. Auch in der vermieteten Wohnung muss der Mieter während der Mietzeit die Regeln der Gemeinschaft beachten.
Juristen sprechen bei Umbaumaßnahmen und Einbauten, die der Mieter auf eigene Kosten vornimmt, von Mietermodernisierung. Wichtig ist die Abgrenzung zur Modernisierung durch den Vermieter nach §§ 555b ff. BGB, die der Mieter dulden muss und die zu Mieterhöhungen führen kann.
Was ein Eigentümer selbst umbauen darf, behandeln eigene Ratgeber zum Umbau der Eigentumswohnung und zu § 20 WEG.
Zustimmung des Vermieters: Welche Umbaumaßnahmen sie brauchen
Ohne Einwilligung darf der Mieter in der Wohnung während des Mietverhältnisses nur, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (§ 535 Abs. 1 BGB). In der Praxis zählen dazu Dübel in den Wänden, eine neue Wandfarbe und Einbauten, die sich ohne Spuren wieder entfernen lassen. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
Umbaumaßnahmen mit Eingriffen in die Bausubstanz brauchen dagegen die Zustimmung des Vermieters. Dazu gehören ein Wanddurchbruch, das Versetzen von Wänden, der Einbau neuer Leitungen oder Steckdosen, der Austausch der Badewanne, ein neues Badezimmer, die Montage von Einbauten wie einer Einbauküche oder ein zusätzliches Zimmer in der Wohnung.
Ein Recht auf die Zustimmung besteht grundsätzlich nicht. Der Vermieter entscheidet nach seinen Vorstellungen und seinem Interesse am Erhalt der Wohnung, außer im Fall des § 554 BGB. Eigenmächtige Veränderungen wie Wanddurchbrüche sind ohne Zustimmung immer unzulässig.
Bauliche Veränderungen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Je nach Fall kann eine öffentlich-rechtliche Genehmigung nötig sein, etwa nach der Bayerischen Bauordnung oder bei Eingriffen in tragende Wände mit statischem Nachweis.
Mietwohnung und Mietermodernisierung: Anspruch nach § 554 BGB
Für vier Zwecke hat der Mieter einer Mietwohnung ein Recht auf Erlaubnis: bauliche Veränderungen für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, für den Einbruchsschutz und für Steckersolargeräte (§ 554 Abs. 1 Satz 1 BGB). Typisch sind ein Treppenlift, ein barrierefreies Bad mit bodengleicher Dusche statt Badewanne oder der Einbau einer Wallbox.
Der Anspruch entfällt nur, wenn die Maßnahme dem Vermieter auch mit Blick auf das Interesse des Mieters nicht zugemutet werden kann. Zur Absicherung kann sich der Mieter zu einer besonderen Sicherheit verpflichten, etwa für die Kosten des Rückbaus in den alten Zustand (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB).
Im Fall der vermieteten Eigentumswohnung gilt: Der Anspruch richtet sich nur gegen den Vermieter, nicht gegen die Gemeinschaft der Eigentümer. Betrifft die Maßnahme Gemeinschaftseigentum, etwa die Wallbox in der Tiefgarage des Hauses oder das Steckersolargerät am Balkon, muss der Vermieter seinerseits nach § 20 Abs. 2 WEG eine angemessene bauliche Veränderung verlangen.
Mietermodernisierung führt grundsätzlich nicht zu Mieterhöhungen. Einbauten des Mieters auf eigene Kosten, etwa ein Bad in der Wohnung, bleiben bei der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt, außer der Vermieter hat die Kosten erstattet oder die Parteien haben konkret etwas anderes vereinbart (BGH, 07.07.2010, VIII ZR 315/09). Mieterhöhungen nach Modernisierung setzen eigene Modernisierungskosten des Vermieters voraus, siehe Mieterhöhung nach Modernisierung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum: Beschluss der WEG
Bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Für Maßnahmen im Sondereigentum gilt das entsprechend, außer kein anderer Eigentümer wird über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt (§ 13 Abs. 2 WEG).
Den Antrag stellt immer der Vermieter als Eigentümer. Der Mieter ist nicht Mitglied der GdWE und hat in der Versammlung keine Rolle, weder Antrags- noch Stimmrecht. In der Praxis reicht der Vermieter Pläne der Umbaumaßnahmen, Angebot der Fachfirma und gegebenenfalls Statik bei der Hausverwaltung ein.
Ein Anspruch auf Gestattung besteht für angemessene privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG) oder wenn alle Eigentümer einverstanden sind, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG).
Die Kosten einer gestatteten Maßnahme trägt der Vermieter als begünstigter Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG); ob er die Kosten über die Miete an den Mieter weitergibt, regelt der Mietvertrag. Lehnt die Versammlung ab, bleibt dem Vermieter die Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie Anträge auf die Tagesordnung kommen, steht im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Haftung des Vermieters gegenüber der WEG: Unterlassung und Rückbau
Gegenüber der Gemeinschaft haftet zunächst der Vermieter als Eigentümer. Er hat die Pflicht, gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG) und gegenüber den übrigen Eigentümern deren Sondereigentum nicht über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Fehlt ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, ist eine bauliche Veränderung eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung mit Anspruch auf Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, den seit dem 1. Dezember 2020 die GdWE ausübt. Ein Anspruch auf Gestattung ist kein Einwand dagegen (BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22).
Die WEG kann vom Vermieter also selbst dann Unterlassung verlangen, wenn die Maßnahme an sich genehmigungsfähig wäre. Ob das auch für den Fall gilt, dass der Umbau bereits fertig ist, hat der BGH ausdrücklich nicht entschieden.
Nach herrschender Meinung haftet der Vermieter auch für den Umbau durch seinen Mieter: Er hat dem Mieter die Wohnung gegen Miete überlassen und kann über den Mietvertrag einwirken; das liegt auch in seinem eigenen Interesse. Er muss abmahnen und notfalls auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Für das Verschulden des Mieters steht er nach herrschender Meinung wie für eigenes ein (§ 278 BGB).
Hinzu kommt Geld: Missachtet der Vermieter als Eigentümer das Beschlusserfordernis, verletzt er seine Pflicht aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis der Eigentümer und schuldet etwa vorgerichtliche Anwaltskosten (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB; BGH V ZR 140/22).
Tipp: Zustimmung unter Vorbehalt Erteilen Sie als Vermieter die Zustimmung ausdrücklich unter dem Vorbehalt, dass die WEG die Umbaumaßnahmen gestattet.
Ansprüche der WEG direkt gegen den Mieter: BGH V ZR 271/18
Die Gemeinschaft muss nicht den Umweg über den Vermieter gehen. Der Bundesgerichtshof hat 2019 entschieden, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Wohnung oder eines Teileigentums einen eigenen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben (BGH, 25.10.2019, V ZR 271/18).
Das gilt, wenn der Mieter bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, und ebenso bei einer Nutzung entgegen der Zweckbestimmung der Teilungserklärung.
Die Entscheidung erging noch zum alten Recht. Seit der WEG-Reform übt die GdWE die Rechte der Eigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum kraft Gesetzes allein aus; ein Beschluss, mit dem sie den Anspruch an sich zieht, ist nicht mehr nötig (§ 9a Abs. 2 WEG; BGH, 07.05.2021, V ZR 299/19).
Für bauliche Veränderungen heißt das: Greift der Mieter ohne Beschluss in das Gemeinschaftseigentum ein, etwa durch eine Bohrung durch die Fassade des Hauses oder Durchbrüche in tragenden Wänden, kann die WEG nach herrschender Meinung unmittelbar vom Mieter Unterlassung und Rückbau verlangen. Mieter und Vermieter können nebeneinander in Anspruch genommen werden.
Erhaltungsmaßnahmen der Gemeinschaft muss der Mieter dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt wurden; Modernisierungsarbeiten und andere Maßnahmen über die Erhaltung hinaus, wenn sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt wurden (§ 15 WEG). Der Mieter muss dafür auch Zugang zur Wohnung gewähren.
Rückbau bei Auszug: Zustand, Wegnahme und Entschädigung
Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Hat er ohne Zustimmung bauliche Veränderungen vorgenommen, hat der Vermieter in diesem Fall das Recht, den Rückbau in den ursprünglichen Zustand zu verlangen. Nach herrschender Meinung muss der Mieter auch genehmigte bauliche Veränderungen zurückbauen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Der Mieter hat das Recht, Einbauten wegzunehmen, mit denen er die Wohnung versehen hat, etwa eine Einbauküche oder eine Wallbox (§ 539 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann das durch eine angemessene Entschädigung abwenden, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung hat der Mieter für Einbauten und Investitionen seiner Mietermodernisierung in der Regel keinen Anspruch auf Ersatz.
Wird der Zustand nicht wiederhergestellt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; für Schäden an der Bausubstanz, die der Mieter während oder durch den Umbau verursacht, haftet er dem Vermieter nach § 280 Abs. 1 BGB. Diese Ersatzansprüche verjähren aber schon sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).
Für den Vermieter ist die kurze Frist heikel: Gegenüber der WEG kann er nach herrschender Meinung zum Rückbau der Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verpflichtet bleiben, auch wenn seine Ansprüche gegen den Mieter schon verjährt sind; für Ansprüche der GdWE gilt die Sechsmonatsfrist des § 548 BGB nicht. Rückbau, Sicherheit und Mietkaution gehören deshalb in die Übergabe und ins Protokoll.
In der Praxis: So gehen Vermieter vor
Äußert der Mieter einen Wunsch nach Umbau, hat sich eine feste Reihenfolge bewährt. Zuerst klärt der Vermieter mit der Verwaltung, ob der Umbau nur die Wohnung oder auch Gemeinschaftseigentum berührt und was die Gemeinschaftsordnung regelt. Danach beantragt er die Genehmigung der WEG und erteilt die Zustimmung erst, wenn der Beschluss vorliegt.
Die schriftliche Zustimmung sollte auf eine konkret beschriebene Mietermodernisierung beschränkt sein und Art und Umfang, Fachfirma, Kosten, Haftung und Rückbau am Ende des Mietverhältnisses regeln. Eine genaue Beschreibung der Umbaumaßnahmen sollte vor Beginn der Arbeiten vorliegen; das dient dem Interesse beider Seiten und vermeidet Streit.
Beginnt der Mieter Umbaumaßnahmen ohne Erlaubnis, sollte der Vermieter sofort schriftlich abmahnen, den Baustopp verlangen und die Verwaltung informieren. Im Fall erheblicher Gefährdung der Mietsache kommt unter Umständen, in der Regel nach erfolgloser Abmahnung, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB). Das gilt entsprechend, wenn ein Untermieter umbaut.
In der WEG-Verwaltung bereitet LIKKA Gestattungsbeschlüsse mit Auflagen vor. Vermieter unterstützt die Mietverwaltung bei Zustimmung, Abmahnung und Übergabeprotokoll, aus den Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Wunsch prüfen | Pläne, Fachfirma, betroffene Bauteile |
| Beschluss beantragen | Gestattung nach § 20 WEG mit Auflagen |
| Zustimmung erteilen | Schriftlich, mit Rückbau und Sicherheit |
| Auszug | Protokoll, Zustand und Rückbau prüfen, sechs Monate Frist |
Häufige Fragen
Was darf ein Mieter in einer Eigentumswohnung umbauen?
Ohne Zustimmung nur, was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört, etwa Dübel, Farbe an den Wänden oder leicht entfernbare Einbauten. Bauliche Veränderungen mit Eingriffen in die Bausubstanz brauchen die Zustimmung des Vermieters, bei Gemeinschaftseigentum zusätzlich einen Beschluss.
Rechtsgrundlage: §§ 535, 538 BGB; § 20 Abs. 1 WEG
Welche baulichen Veränderungen durch Mieter erfordern eine Erlaubnis?
Alle Umbaumaßnahmen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen: Wanddurchbruch, Einbau neuer Leitungen, Umbau von Bad, Küche oder Zimmer, Bohrungen in Wänden der Fassade oder am Balkon. Für Barrierereduzierung, Wallbox, Einbruchschutz und Steckersolargeräte besteht ein Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter.
Rechtsgrundlage: §§ 535, 554 BGB
Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Mieter ohne Zustimmung umbaut?
Abmahnung, Klage auf Unterlassung, Rückbau und Schadensersatz, bei erheblicher Gefährdung der Mietsache auch die fristlose Kündigung.
Rechtsgrundlage: §§ 280, 541, 543 Abs. 2 BGB
Haftet der Eigentümer immer, wenn der Mieter am Gemeinschaftseigentum umbaut?
Im Fall eines Umbaus am Gemeinschaftseigentum haftet gegenüber der WEG der Vermieter auf Unterlassung und Rückbau, nach herrschender Meinung auch für das Verschulden seines Mieters. Daneben kann die WEG nach herrschender Meinung direkt gegen den Mieter vorgehen.
Rechtsgrundlage: § 14 Abs. 1 WEG; §§ 278, 1004 BGB; BGH V ZR 271/18
Kann die WEG Rückbau verlangen, obwohl die Maßnahme eigentlich in Ordnung wäre?
Unterlassung ja: Ohne Beschluss sind bauliche Veränderungen rechtswidrig, auch wenn ein Anspruch auf Gestattung bestünde. Für den Fall, dass der Umbau fertig ist, hat der BGH die Frage ausdrücklich nicht entschieden.
Rechtsgrundlage: § 20 WEG; § 1004 BGB; BGH V ZR 140/22
Wer zahlt am Ende Rückbau und Folgekosten?
Die Kosten trägt gegenüber der WEG der Vermieter. Der Vermieter kann beim Mieter Rückgriff nehmen, seine Ersatzansprüche verjähren aber sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung, wenn die Verjährung nicht rechtzeitig gehemmt wird, etwa durch Klage.
Rechtsgrundlage: §§ 280, 548 BGB; § 21 WEG
Hat der Vermieter ein Recht auf Rückbau beim Auszug?
Ja, für bauliche Veränderungen ohne Zustimmung, und zwar in den ursprünglichen Zustand. Auch genehmigte bauliche Veränderungen muss der Mieter nach herrschender Meinung zurückbauen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Rechtsgrundlage: § 546 Abs. 1 BGB
Wie lange muss ein Mieter Bauarbeiten dulden?
Eine feste Frist gibt es nicht. Maßgeblich ist, dass Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig und Modernisierungsarbeiten spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt wurden.
Rechtsgrundlage: § 15 WEG; § 555c BGB
Rechtsgrundlage: §§ 241 Abs. 2, 278, 280 Abs. 1, 535, 538, 539, 541, 543 Abs. 2, 546, 548, 552, 554, 1004 BGB; §§ 9a Abs. 2, 13, 14, 15, 20, 21, 44 WEG; BGH, Urteile vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09, 25.10.2019 – V ZR 271/18, 07.05.2021 – V ZR 299/19 und 17.03.2023 – V ZR 140/22
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
