Rasen, Hecken, alte Bäume, ein Sandkasten: Im Mehrfamilienhaus ist der Garten oft der Ort, an dem Eigentümer, Mieter und Kinder am häufigsten aufeinandertreffen. Entsprechend oft gibt es Streit um den Garten. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Vermieter einer Eigentumswohnung und erklärt Recht und Pflichten rund um den Garten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Das Wichtigste in Kürze
- Der Garten und seine Bäume sind in der Regel Gemeinschaftseigentum; jeder Eigentümer darf ihn mitbenutzen (§ 1 Abs. 5, § 16 Abs. 1 WEG).
- Regeln zur Nutzung beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit (§ 19 Abs. 1 WEG); ein Sondernutzungsrecht entsteht nur durch Vereinbarung.
- Gartenpflege zahlen alle nach Miteigentumsanteilen, soweit Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nichts anderes bestimmen (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Gartenhaus und Pool brauchen vor Baubeginn einen Beschluss, auch mit Sondernutzungsrecht (BGH, V ZR 68/25 und V ZR 140/22).
Gartennutzung in der Eigentümergemeinschaft: Wem gehört der Garten?
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Der Garten ist damit in der Regel Gemeinschaftseigentum aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, ebenso wie Dach und Treppenhaus des Wohnhauses.
Das gilt auch für Bäume und Hecken: Eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat daraus abgeleitet, dass dauerhaft gepflanzte Bäume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (Beschluss vom 17. März 2016, Az. V ZR 185/15, Rn. 5).
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, den Garten mitzubenutzen (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Rücksichtnahme ist dabei Pflicht: Kein Miteigentümer darf die anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
Kann ein Garten Sondereigentum sein? Ja, diese Möglichkeit besteht seit der WEG-Reform 2020: Das Sondereigentum kann auf einen Teil des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Ob das für Ihre Immobilie gilt, steht in der Teilungserklärung; in älteren Anlagen ist der Garten fast immer Gemeinschaftseigentum, oft mit einem Sondernutzungsrecht. Sondereigentum am Garten soll im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein (§ 3 Abs. 3 WEG).
Unterscheidung von Sondernutzungsrecht und Sondereigentum. Beim Sondereigentum gehört die Fläche einem Wohnungseigentümer allein, und er kann mit ihr, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG); für Maßnahmen über die Erhaltung hinaus gilt § 13 Abs. 2 WEG. Beim Sondernutzungsrecht bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum; der Berechtigte erhält nur ein ausschließliches Nutzungsrecht. Grundlage ist in beiden Fällen die Teilungserklärung; die Auswirkungen auf Pflichten und Kostentragung für die Gartenfläche regelt im Fall der Sondernutzung die Gemeinschaftsordnung.
Nutzung des Gartens: Regeln per Beschluss
Soweit keine Vereinbarung besteht, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 1 WEG). Für Regeln zur Nutzung des Gartens genügt deshalb die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Solche Entscheidungen binden alle Mitglieder, auch spätere Käufer einer Eigentumswohnung, ohne Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Anders ist es bei Beschlüssen aufgrund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung: Sie wirken gegen Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).
Ein gesetzlicher Begriff ist die „Gartenordnung“ nicht. Gemeint ist ein Beschluss zur Gebrauchsregelung, meist als Teil der Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG): Ruhezeiten, Grillregeln, Abstellen von Fahrrädern und Spielgeräten, Rasenmähzeiten.
Grillen. Ein gesetzliches Grillverbot gibt es nicht; maßgeblich ist, ob Rauch und Gerüche andere über das unvermeidliche Maß hinaus stören (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). In der Praxis legen viele Eigentümergemeinschaften Grillplätze, Zeiten oder Elektro- und Gasgrills fest.
Spielen von Kindern. Geräusche, die Kinder auf Kinderspielplätzen hervorrufen, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung (§ 22 Abs. 1a BImSchG). Eine Gebrauchsregelung sollte das Spielen auf der Grünfläche deshalb ordnen, nicht verbieten.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
Sondernutzungsrecht am Garten: Was ist erlaubt?
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer, eine Gartenfläche allein zu nutzen, unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer. Der Garten bleibt Gemeinschaftseigentum; das unterscheidet das Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum am Garten. Ausführlich erklärt das der Beitrag „Sondernutzungsrecht an Garten, Terrasse und Stellplatz“.
Ein Sondernutzungsrecht kann neben dem Garten auch an einer Terrasse, einem Stellplatz oder anderen Gemeinschaftsflächen bestehen; für jede Sondernutzung gelten dieselben Grundsätze.
Ein Sondernutzungsrecht am Garten entsteht durch Vereinbarung, meist schon in der Teilungserklärung. Das Recht wirkt gegen einen Käufer nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Per Mehrheitsbeschluss lässt es sich ohne Öffnungsklausel nicht begründen; ein solcher Beschluss ist nichtig (BGH, Beschluss vom 20. September 2000, Az. V ZB 58/99, Leitsätze a und d).
Den Umfang der Sondernutzung bestimmt die Teilungserklärung; ohne weitere Regelung erlaubt ist im Garten die übliche Nutzung: Rasen, Beete, Sträucher, Gartenmöbel, ein Sonnenschirm. Was darüber hinausgeht, deckt das Sondernutzungsrecht ohne ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung nicht; nach dem BGH gehört dazu ein größeres Gartenhaus und ein Swimmingpool (Urteil vom 12. Juni 2026, Az. V ZR 68/25, Rn. 21 f.).
Grenzt ein Sondernutzungsrecht am Garten an das nächste, gilt Nachbarrecht entsprechend, auch für Grenzabstände von Bäumen (BGH, Urteil vom 28. September 2007, Az. V ZR 276/06, Leitsatz). In Bayern sind das 0,50 m und bei Gewächsen über 2 m Höhe 2 m (Art. 47 Abs. 1 AGBGB); der Beseitigungsanspruch verjährt in fünf Jahren (Art. 52 Abs. 1 Satz 2 AGBGB).
Gartenpflege und Kostentragung: Wer zahlt?
Die Pflege im Garten gehört zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Eigentümergemeinschaft beschließt, ob ein Gärtner oder ein Hausmeisterdienst beauftragt wird; den Vertrag schließt in der Praxis die Verwaltung.
Die Kosten für den Garten trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); sie laufen über Wirtschaftsplan und Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Für einzelne Kosten kann die Gemeinschaft mit Mehrheit eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Sondernutzungsrecht Garten: Wer muss den Garten pflegen? Das bestimmt die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung. Oft überträgt sie dem Inhaber des Sondernutzungsrechts die Pflichten zur Pflege und Instandhaltung und die Kosten für seinen Gartenanteil; fehlt eine Regelung, bleibt die Instandhaltung Sache der Eigentümergemeinschaft, bis sie per Beschluss etwas anderes regelt.
Pflegeplan. In der Praxis bewährt sich ein Beschluss, der für jeden Bereich des Gartens festlegt, wer welche Fläche pflegt und was zur laufenden Pflege gehört, etwa Rasenmähen, Heckenschnitt und Gießen: die gemeinsame Fläche ein Gärtner im Auftrag der Gemeinschaft, die Fläche mit Sondernutzung der Berechtigte, soweit die Gemeinschaftsordnung ihm die Pflege zuweist. Auf dieser Basis kann die Verwaltung Pflege und Instandhaltung kontrollieren und die Frage der Zuständigkeit ist geklärt, bevor Streit entsteht.
Eine Pflicht, Gartenarbeit reihum selbst zu erledigen, lässt sich nicht beschließen: Für die Räum- und Streupflicht hat der BGH entschieden, dass eine solche Pflicht nur durch Vereinbarung entsteht (Urteil vom 9. März 2012, Az. V ZR 161/11, Leitsatz b). Nach herrschender Meinung gilt das für die Gartenpflege entsprechend; mehr dazu im Beitrag Winterdienst in der WEG.
Garten und Mietvertrag: Was gilt für Mieter?
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht greifen hier ineinander: Der Mieter hat gegenüber der Gemeinschaft kein eigenes Nutzungsrecht, sondern leitet es vom vermietenden Eigentümer ab. Räumt der Mietvertrag die Mitbenutzung ein, darf der Mieter den Gemeinschaftsgarten im Umfang des Mitgebrauchsrechts des Eigentümers (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG) gemeinsam mit den übrigen Bewohnern nutzen. Eine Gartenfläche zur alleinigen Nutzung kann der Vermieter nur überlassen, wenn ihm selbst ein Sondernutzungsrecht daran zusteht; mehr Rechte am Garten, als er als Eigentümer hat, kann er im Mietvertrag nicht einräumen.
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden Mieter nach herrschender Meinung nicht unmittelbar; in der Praxis vereinbaren die Parteien deshalb, dass die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist. Die Kosten der Gartenpflege kann der Vermieter als Betriebskosten umlegen, wenn das vereinbart ist (§ 2 Nr. 10 BetrKV); mehr im Beitrag Betriebskostenabrechnung für Vermieter.
Bäume fällen: Instandhaltung oder bauliche Veränderungen?
Kein Miteigentümer darf einen Baum im gemeinschaftlichen Garten eigenmächtig fällen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sonst Schadensersatz und Beseitigung verlangen (§ 823 Abs. 1, § 1004 Abs. 1 BGB) und macht diese Rechte selbst geltend (§ 9a Abs. 2 WEG).
Ist ein Baum krank oder nicht mehr standsicher, gehört die Fällung zur Instandhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), ebenso Pflegeschnitt und Ersatzpflanzung; die Kosten verteilt § 16 Abs. 2 WEG. Die Fällung eines gesunden Baums, der das Bild der Wohnanlage prägt, ist nach herrschender Meinung eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG); die Kosten richten sich dann nach § 21 WEG.
Bäume außerhalb des Waldes dürfen vom 1. März bis 30. September nicht beseitigt werden; ausgenommen sind unter anderem Bäume auf gärtnerisch genutzten Grundflächen, zulässig sind schonende Form- und Pflegeschnitte (§ 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG). Für Hecken und Gebüsche gilt die Gartenausnahme nicht; sie dürfen in dieser Zeit nur schonend geschnitten werden. Besetzte Vogelnester sind immer geschützt (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG). Die Rechtslage hängt zudem vom Ort ab: In München schützt die Baumschutzverordnung nach Angaben der Stadt Bäume ab 60 cm Stammumfang in 1 m Höhe; die Fällung muss beantragt werden.
| Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) | Bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG) |
|---|---|
| Kranker oder nicht standsicherer Baum, Pflegeschnitt, Ersatzpflanzung; Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG | Fällung eines gesunden, prägenden Baums, Umgestaltung des Gartens; Kosten nach § 21 WEG |
Gartenhaus, Pool und Zäune: bauliche Veränderungen im Garten
Gartenhaus, Pool, feste Zäune oder eine größere Terrasse im Garten sind bauliche Veränderungen, auch bei einem Sondernutzungsrecht, soweit die Teilungserklärung nichts anderes gestattet. Sie können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Auch der Sondernutzungsberechtigte darf also ohne Beschluss nicht bauen. Fehlt der Beschluss, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen; ein Anspruch auf Gestattung hilft dagegen nicht (BGH, V ZR 68/25, Rn. 11 und 23). Unzulässige bauliche Veränderungen enden deshalb oft im Rechtsstreit innerhalb der Gemeinschaft.
Den Beschluss muss der Eigentümer vor Baubeginn herbeiführen, notfalls per Beschlussersetzungsklage (BGH, Urteil vom 17. März 2023, Az. V ZR 140/22, Leitsatz). Ein Anspruch auf Gestattung besteht, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). In diesem Fall trägt der begünstigte Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 1 WEG).
Eine Hecke als Sichtschutz rettet keine bauliche Veränderung: Die Beeinträchtigung durch eine erhebliche optische Veränderung der Anlage entfällt nicht dadurch, dass die bauliche Veränderung derzeit durch eine Anpflanzung verdeckt ist; einen Gestattungsanspruch begründet die Anpflanzung deshalb nicht (BGH, V ZR 68/25, Leitsatz). Was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, darf auch eine Mehrheit nicht beschließen (§ 20 Abs. 4 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Tipp: Erst beschließen, dann bauen Planen Sie im Garten ein Gartenhaus, einen Pool oder eine Pergola, reichen Sie den Antrag mit Plan, Maßen und Standort zur Tagesordnung ein. Ohne Beschluss droht der Rückbau.
Haftung und Verkehrssicherung im Garten
Für den Garten und die übrigen Gemeinschaftsflächen nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Verkehrssicherungspflicht wahr (§ 9a Abs. 2 WEG); wird sie schuldhaft verletzt, haftet die GdWE Geschädigten wie Besuchern oder anderen Dritten nach § 823 Abs. 1 BGB. Für Straßenbäume hat der BGH betont, dass Anzeichen einer Gefahr nicht übersehen werden dürfen; Oberlandesgerichte verlangen teilweise zwei Sichtkontrollen im Jahr (Urteil vom 4. März 2004, Az. III ZR 225/03).
Kleinere Aufträge zur Instandhaltung wie einen Rückschnitt darf die Verwaltung allein vergeben (§ 27 Abs. 1 WEG); bei unmittelbar drohendem Schaden hat jedes Mitglied der Gemeinschaft das Recht, Notmaßnahmen zu treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg organisieren wir für Ihre Immobilie Pflege, Kontrollen und Beschlüsse; mehr unter WEG-Verwaltung.
Häufige Fragen
Wem gehört der Garten bei einer Eigentumswohnung?
Der Garten ist in der Regel Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Nur wenn die Teilungserklärung Sondereigentum an der Gartenfläche begründet, gehört sie einem Eigentümer allein.
Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 5, § 3 Abs. 2 WEG
Kann die Eigentümergemeinschaft Markisen verbieten?
Im Grundsatz ja. Eine Markise wird an der Fassade und damit am Gemeinschaftseigentum befestigt und ist eine bauliche Veränderung. Ohne Gestattungsbeschluss darf sie nicht angebracht werden; einen Anspruch darauf hat der Eigentümer nur, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 1 und 3 WEG
Kann ich in meinem Garten machen, was ich will?
Nein. Auch mit Sondernutzungsrecht ist nur die übliche Nutzung erlaubt. Gartenhaus, Pool oder feste Zäune im Garten brauchen einen Beschluss, und Rücksichtnahme auf die Nachbarn bleibt Pflicht.
Rechtsgrundlage: § 14 Abs. 2 Nr. 1, § 20 Abs. 1 WEG
Wer trägt die Kosten bei Sondernutzungsrecht?
Das regelt die Teilungserklärung für die jeweilige Gartenfläche. Ohne Regelung zahlen alle Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen; die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Darf ein Eigentümer einen Baum im Gemeinschaftsgarten fällen?
Nicht eigenmächtig. Über die Fällung entscheidet die Eigentümerversammlung. Nur bei unmittelbar drohendem Schaden sind Notmaßnahmen erlaubt.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 3, § 19 WEG
Kann man ein Sondernutzungsrecht kaufen?
Nicht isoliert von einem Außenstehenden. Das Recht gehört zu einer Wohnung und wird mit ihr verkauft; unter Wohnungseigentümern kann es übertragen werden.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 3 WEG
Wer haftet, wenn ein Ast herabfällt?
Im Gemeinschaftseigentum die GdWE, wenn sie ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt hat, etwa weil erkennbare Schäden nicht kontrolliert wurden.
Rechtsgrundlage: § 823 Abs. 1 BGB; § 9a Abs. 2 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 5, 9a, 10, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 27, 28 WEG; §§ 94, 823, 1004 BGB; §§ 39, 44 BNatSchG; § 22 BImSchG; § 2 BetrKV; Art. 47, 49, 52 AGBGB (Bayern); BGH V ZB 58/99, V ZR 276/06, V ZR 161/11, V ZR 185/15, V ZR 140/22, V ZR 68/25, III ZR 225/03
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
