Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer in Wohnungseigentumsanlagen, Verwaltungsbeiräte und Vermieter einer Immobilie. Auf jedem Grundstück entstehen Gefahren: Treppen, Wege, Zufahrten, Bäume, Spielgeräte und das Dach selbst. Kommt ein Passant oder Mieter zu Schaden, stellt sich die Frage, wer haftet. Der Beitrag erklärt, wer in Eigentümergemeinschaften die Verkehrssicherungspflicht trägt, was die Hausverwaltung organisiert, wann Dienstleister haften und welche Versicherung schützt.
Das Wichtigste in Kürze
- Für das Gemeinschaftseigentum der Immobilie trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG); Grundlage der Haftung ist § 823 BGB.
- Der Verwalter trägt Sorge für Begehungen, Fachfirmen und Dokumentation; eilige Reparaturen veranlasst er selbst (§ 27 Abs. 1 WEG).
- Die Pflicht kann auf Dienstleister übertragen werden; Auswahl und Kontrolle bleiben bei der Gemeinschaft (BGH, VI ZR 126/07 und V ZR 43/19).
- Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), ersetzt aber nicht die Verkehrssicherungspflicht.
Verkehrssicherungspflicht WEG: Grundlage in § 823 BGB
Die Verkehrssicherungspflicht steht in keinem Paragrafen ausdrücklich. Sie wird aus dem Deliktsrecht abgeleitet, also aus § 823 Abs. 1 BGB: Wer fahrlässig Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen verletzt, muss den Schaden ersetzen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss derjenige, der eine Gefahrenlage schafft oder in seinem Verantwortungsbereich andauern lässt, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um einen Schaden anderer zu verhindern (BGH, Urteil vom 2. Oktober 2012, VI ZR 311/11).
Die Verkehrssicherungspflicht hat Grenzen: Ein vollständiger Ausschluss jeder Gefahr wird nicht verlangt. Es genügt der Sicherheitsgrad, den ein verständiger, umsichtiger und vorsichtiger Angehöriger der betroffenen Verkehrskreise für ausreichend halten darf. Haftungsbegründend wird eine Gefahr erst, wenn ein Schaden für ein sachkundiges Urteil naheliegt. Umgekehrt müssen sich Besucher und Passanten auf erkennbare und typische Gefahren selbst einstellen; gesichert werden muss vor allem vor Gefahren, die über das übliche Risiko hinausgehen und die ein sorgfältiger Benutzer nicht rechtzeitig erkennen kann (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juni 2008, VI ZR 223/07, Rn. 10).
Für Gebäudeteile gilt zusätzlich § 836 BGB: Lösen sich Teile vom Gebäude, etwa lose Dachziegel oder Fassadenteile, wegen mangelhafter Unterhaltung, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn er nicht nachweist, dass er die erforderliche Sorgfalt beachtet hat.
Wer haftet in der WEG? Gemeinschaft und einzelne Eigentümer
Für das Wohnungseigentum gilt seit der Reform zum 1. Dezember 2020: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), § 18 Abs. 1 WEG. Nach § 9a Abs. 2 WEG nimmt sie die Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Dazu gehört die Verkehrssicherung für Haus, Treppenhaus, Dach, Außenanlagen und Grünflächen.
Gegenüber einem Passanten, Besucher oder Mieter haftet bei einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht deshalb in erster Linie die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie muss sich das schuldhafte Verhalten ihres Verwalters analog § 31 BGB zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019, V ZR 43/19, Rn. 7; für das neue Recht BGH, Urteil vom 16. Dezember 2022, V ZR 263/21, Rn. 26). Dass daneben jeder Eigentümer persönlich haftet, gilt nach herrschender Meinung als überholt; der BGH hat die Frage offengelassen.
Der einzelne Eigentümer trägt die Verantwortung für sein Sondereigentum, also den Bereich seines Wohnungseigentums, und für jeden Bereich mit Sondernutzungsrecht, etwa einen Garten oder eine Terrasse. Typisch sind Blumenkästen am Balkon: Wer Blumenkästen aufhängt, muss sie so befestigen, dass sie bei Sturm nicht herabfallen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.
WEG Verwalter: Organisation, Begehung und Dokumentation
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG) und ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils selbst zu treffen. Meldet ein Mieter eine defekte Treppenhausbeleuchtung, lässt er sie sofort reparieren.
In der Praxis organisiert die Hausverwaltung die Verkehrssicherung für das Gemeinschaftseigentum: regelmäßige Begehungen von Gebäude und Außenanlagen, die Beauftragung von Fachunternehmen, die Kontrolle ihrer Arbeit, die Beseitigung erkannter Mängel und eine Dokumentation, die im Schadensfall nachweist, dass Kontrollen stattgefunden haben. Größere Maßnahmen, etwa ein neues Spielgerät oder eine Baumfällung, beschließen die Eigentümer.
Der Verwalter haftet in erster Linie der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag (§ 280 Abs. 1 BGB). Dritten gegenüber haftet er nach herrschender Meinung nur, wenn er die Verkehrssicherung selbst tatsächlich übernommen hat.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Bestand | Gefahrenquellen der Wohnanlage erfassen |
| Auftrag | Hausmeister und Fachfirmen mit klaren Pflichten beauftragen |
| Kontrolle | Begehungen und Stichproben beim Dienstleister |
| Dokumentation | Kontrollen, Mängel und Reparaturen schriftlich festhalten |
Gefahrenquellen: Treppenhaus, Spielplatz, Bäume und Dach
Welche Kontrollen die Verkehrssicherung verlangt, hängt vom Grundstück, vom Gebäude und seiner Nutzung ab. Für die meisten Gefahrenquellen gibt es kein gesetzliches Intervall; entscheidend ist das Risiko im jeweiligen Bereich. Typische Gefahrenquellen in einer Wohnanlage sind:
Treppenhaus und Beleuchtung. Treppen, Handläufe und Bodenbeläge im Haus müssen sicher begehbar sein, Stolperstellen und andere Mängel werden beseitigt. Für die Sicherheit muss die Beleuchtung von Treppenhaus, Eingang am Haus und Zufahrten funktionieren. Die Verkehrssicherungspflicht gilt nicht nur für öffentliche Straßen, sondern auch für Gehwege und private Grundstückswege, Zufahrten und Parkplätze.
Spielplätze und Spielgeräte. Spielplätze auf dem Grundstück unterliegen der Verkehrssicherungspflicht. In der Praxis orientieren sich Prüfungen der Spielgeräte an der Normenreihe DIN EN 1176: Sichtkontrollen in kurzen Abständen und eine jährliche Hauptinspektion.
Bäume und Äste. Zur Verkehrssicherung werden Bäume in Abständen kontrolliert, die sich nach Alter, Zustand und Standort richten; in der Praxis häufig ein- bis zweimal jährlich, im belaubten und unbelaubten Zustand, ein festes Intervall schreibt aber kein Gesetz vor. Abgestorbene Äste und Laub auf Wegen werden entfernt. Mehr dazu im Beitrag „Bäume und Garten in der WEG“.
Dach, Dachziegel und Dachlawinen. Lose Ziegel sind eine Gefahr für Passanten und fallen unter § 836 BGB. Ob bei Schnee auf dem Dach Schneefanggitter oder Warnhinweise nötig sind, hängt nach herrschender Meinung vom Risiko vor Ort ab, etwa Schneelast, Dachneigung und ob im Bereich unter dem Dach ein Gehweg verläuft.
Gehweg, Schnee und Glätte. Die Pflicht zum Winterdienst im Bereich des öffentlichen Gehwegs ergibt sich aus der Satzung der Gemeinde. Einzelheiten stehen im Beitrag Winterdienst in der WEG.
Übertragung auf Dienstleister: Was von der Verkehrssicherungspflicht bleibt
Die Verkehrssicherungspflicht kann auf den Hausmeister der Immobilie, eine Gartenfirma oder einen Winterdienst übertragen werden. Voraussetzung ist eine klare und eindeutige Absprache. Dann verkürzt sich die Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht; der Dienstleister übernimmt selbst die deliktische Verantwortung (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07).
Im Fall eines abgebrochenen Astes auf dem Parkplatz einer Wohnanlage genügte dem BGH, dass die Gemeinschaft eine Fachfirma mit der jährlichen Baumkontrolle beauftragt hatte; ob häufiger zu kontrollieren war, sei in erster Linie Sache der Fachfirma. Die Gemeinschaft hätte nur gehaftet, wenn sie hätte erkennen müssen, dass der Auftrag unzureichend war (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019, V ZR 43/19). Seinen Schaden konnte der Eigentümer direkt bei der Fachfirma geltend machen, weil der Vertrag Schutzwirkung zu seinen Gunsten hat.
Wichtig für die Praxis: Die Auswahl- und Überwachungspflicht bleibt. Die Hausverwaltung trägt Sorge dafür, dass der Dienstleister die Arbeiten tatsächlich erledigt, prüft das stichprobenartig und hält es schriftlich fest. Vermieter können bestimmte Pflichten wie die Räum- und Streupflicht auf Mieter übertragen, wenn das klar im Mietvertrag steht oder die Hausordnung wirksam Teil des Mietvertrags ist; der Mieter trägt dann die Verantwortung für die Ausführung, die Pflicht zur Überwachung bleibt beim Vermieter.
Verletzung der Verkehrssicherungspflicht: Haftung gegenüber Eigentümern, Mietern und Dritten
Stürzt ein Passant auf dem Grundstück oder verursacht ein Ast einen Schaden am Auto, kann der verletzte Dritte Ersatz für den Schaden nach § 823 BGB verlangen. Bei einem Schaden an Körper oder Gesundheit kommt Schmerzensgeld hinzu (§ 253 Abs. 2 BGB). Hat der Geschädigte selbst unachtsam gehandelt, mindert sich der Anspruch nach § 254 BGB.
Dritte und Mieter. Besucher, Lieferanten und Mieter sind gegenüber der Gemeinschaft Dritte; sie können sich deliktisch an die GdWE halten. Mieter haben zusätzlich vertragliche Ansprüche gegen ihren Vermieter, also den vermietenden Eigentümer (§§ 535, 536a BGB).
Eigentümer. Für Fehler des Verwalters haftet die Gemeinschaft dem Eigentümer grundsätzlich (V ZR 263/21, Rn. 26). Für Fehler eines beauftragten Dienstleisters hat der BGH eine vertragliche Haftung (§ 280 Abs. 1 BGB) nach altem Recht verneint, weil der Verband damals im Innenverhältnis nicht zuständig war (V ZR 43/19); ob das seit der Reform anders ist, weil die Verwaltung nun auch im Innenverhältnis bei der GdWE liegt (§ 18 Abs. 1 WEG), ist höchstrichterlich noch nicht geklärt.
Eine grobe Pflichtverletzung der Hausverwaltung, etwa eine jahrelang vernachlässigte Verkehrssicherung, ist ein Anlass, die Zusammenarbeit zu überdenken. Seit 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG); wie das abläuft, zeigt der Beitrag Abberufung des Verwalters.
Versicherung: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der WEG
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Gemeinschaft bietet Schutz: Sie übernimmt berechtigte Ansprüche Dritter und wehrt unberechtigte ab.
Die Versicherung ersetzt die Verkehrssicherungspflicht aber nicht: Wer Kontrollen unterlässt, trägt das Risiko von Streit mit dem Versicherer und von Personenschäden, die sich nicht in Geld ausgleichen lassen. Welche Policen eine Gemeinschaft braucht, zeigt der Beitrag „Versicherungen der WEG“. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg organisieren wir im Rahmen der WEG-Verwaltung die Verkehrssicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaften, die wir betreuen.
Tipp: Checkliste für Beirat und Verwaltung Liste der Gefahrenquellen, schriftliche Aufträge mit klaren Pflichten, Prüfnachweise für Spielgeräte und Bäume, Begehungsprotokolle, aktuelle Haftpflichtversicherung: Fehlt etwas, gehört es auf die nächste Tagesordnung.
Häufige Fragen
Was fällt alles unter die Verkehrssicherungspflicht?
Alle Vorkehrungen, die nötig und zumutbar sind, damit von Grundstück und Gebäude keine Gefahr für Mieter und Passanten ausgeht: sichere Treppen, Beleuchtung, Wege und Zufahrten, Winterdienst, Kontrolle von Bäumen, Dach und Spielgeräten sowie die Beseitigung erkannter Mängel.
Rechtsgrundlage: § 823 Abs. 1 BGB
Wer ist in der WEG verkehrssicherungspflichtig?
Für das Gemeinschaftseigentum die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Für Sondereigentum und Flächen mit Sondernutzungsrecht ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG
Kann die Verkehrssicherungspflicht auf Dienstleister oder Mieter übertragen werden?
Ja, die Verkehrssicherungspflicht lässt sich durch eine klare Vereinbarung übertragen. Wer die Pflicht abgibt, muss den Übernehmenden aber weiterhin kontrollieren und überwachen.
Rechtsgrundlage: BGH, VI ZR 126/07
Wer haftet, wenn ein Passant auf dem Grundstück stürzt?
Liegt die Ursache für den Schaden im Gemeinschaftseigentum, in erster Linie die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer, bei übertragener Pflicht daneben der Dienstleister. Ein Mitverschulden des Passanten mindert den Anspruch.
Rechtsgrundlage: §§ 823, 254 BGB
Wie oft müssen Bäume kontrolliert werden?
Ein gesetzliches Intervall gibt es nicht. Die Häufigkeit richtet sich nach Alter, Zustand und Standort des Baumes; im entschiedenen Fall genügte dem BGH die Beauftragung einer Fachfirma mit einer jährlichen Kontrolle.
Rechtsgrundlage: BGH, V ZR 43/19
Was ist eine grobe Pflichtverletzung der Hausverwaltung?
Etwa wenn die Hausverwaltung bekannte Gefahrenquellen über längere Zeit nicht beseitigt oder Beschlüsse nicht umgesetzt werden. Einen wichtigen Grund braucht die Abberufung seit 2020 nicht mehr.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 18, 19, 26, 27 WEG; §§ 253, 254, 535, 536a, 823, 836 BGB; BGH VI ZR 126/07, VI ZR 223/07, VI ZR 311/11, V ZR 43/19, V ZR 263/21
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
