Balkon anbauen: Eigentumswohnung, Beschluss, Genehmigung, Kosten

Ein eigener Balkon macht aus einer Wohnung ohne Freisitz eine deutlich attraktivere Immobilie. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet darüber aber nicht der Eigentümer allein, denn Fassade, tragende Wände und Grundstück sind Gemeinschaftseigentum. Dieser Ratgeber zum Balkonanbau richtet sich an Eigentümer einer Eigentumswohnung, die einen Balkon nachträglich anbauen wollen, an Miteigentümer, die über einen solchen Antrag abstimmen, und an Verwaltungsbeiräte. Er gibt einen Überblick über Beschluss, Anspruch, Risiken und Grenzen nach § 20 Abs. 4 WEG, Kosten, Teilungserklärung und Baugenehmigung nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO).

Balkon anbauen: Eigentumswohnung und Gemeinschaftseigentum

Wer an seiner Eigentumswohnung einen Balkon anbauen möchte, greift zwangsläufig in das gemeinschaftliche Eigentum ein. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Teile des Gebäudes, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Sondereigentum sein. Dazu gehören beim Balkonanbau die Außenwand, die Befestigung an der Fassade, Stützen, Fundamente, Balkonplatte und Geländer.

Rechtlich ist der Anbau eines Balkons deshalb in jedem Fall eine bauliche Veränderung: eine Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG). Sie darf nur auf Grundlage eines Beschlusses oder einer Regelung in der Teilungserklärung erfolgen.

Davon zu unterscheiden ist der vorhandene Balkon einer Eigentumswohnung. Wer ihn saniert und wer die Erhaltung bezahlt, erklärt unser Beitrag „Balkon in der WEG: Wer saniert, wer zahlt?“.

Balkonarten im Überblick. In der Praxis werden drei Balkonarten oder Modelle unterschieden. Der Vorstellbalkon steht auf eigenen Stützen vor der Fassade und wird nur zur Sicherung mit dem Haus verbunden; ein Vorstellbalkon gilt als die einfachste und in der Praxis oft günstigste Bauvariante für den Balkonanbau.

Der Anbaubalkon ruht zum Teil auf Stützen und zum Teil auf einer Verbindung zur Fassade, er braucht Fundamente. Der Kragarmbalkon wird ohne Stützen an der Wand befestigt und stellt in der Regel die höchsten Anforderungen an die Statik. Welche Möglichkeit passt, hängt vom Haus und vom Aufwand für Fundamente ab; im Fall eines Altbaus ist ein Vorstellbalkon oft die einfachste Möglichkeit. Ein Nischenbalkon, der in die Fassade eingeschnitten wird, ist in der Praxis meist eine Sonderanfertigung.

Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Mehrheitsbeschluss statt Einstimmigkeit

Vor der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 brauchte ein Balkonanbau die Zustimmung jedes Eigentümers, der über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt war (§ 22 Abs. 1 WEG a. F.). Das scheiterte oft an einem einzigen Nachbarn.

Heute genügt für die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ein Mehrheitsbeschluss. Nach § 20 Abs. 1 WEG kann eine bauliche Veränderung beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden; es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erteilt also die Versammlung, nicht jeder Miteigentümer einzeln.

Die Eigentümer dürfen einen Balkon auch dann gestatten, wenn der Antragsteller keinen Anspruch darauf hat; Grenze sind § 20 Abs. 4 WEG und die ordnungsmäßige Verwaltung (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 33/23, Rn. 9 und 12).

Antrag rechtzeitig stellen. Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG), und die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Den Antrag sollten Sie daher frühzeitig bei der Hausverwaltung einreichen, damit er auf die Tagesordnung kommt; Details zur Einladung im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Der Antrag muss den Balkon so genau beschreiben, dass auch ein Dritter den Umfang erkennt; ein Verweis auf eindeutig bezeichnete, beigefügte Planungsunterlagen genügt (AG München, 1295 C 22916/23 WEG, Rn. 21 bis 24).

Wer einen Balkon anbauen möchte, fügt dem Antrag in der Regel bei: Pläne mit Lage, Größe und Bauart, einen Nachweis zur Statik durch einen Tragwerksplaner, die Ausführung durch eine Fachfirma, die Entwässerung und eine Erklärung zur Übernahme der Kosten und zur Baugenehmigung. Ein Umlaufbeschluss braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG).

Balkon nachträglich anbauen: Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG

Ein Balkon gehört nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG. Wer einen Balkon nachträglich anbauen will, kann einen Anspruch deshalb nur aus § 20 Abs. 3 WEG ableiten.

Danach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ein Miteigentümer, der nicht in diesem Sinn betroffen ist, muss nicht zustimmen. Liegen diese Voraussetzungen vor und greift § 20 Abs. 4 WEG nicht, muss die Eigentümergemeinschaft den Anbau gestatten.

Eine solche Beeinträchtigung liegt nach dem BGH vor, wenn sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25, Leitsatz a). Beim Balkonanbau kommen vor allem Verschattung der Wohnung darunter, Einblick und Geräusche in Betracht.

Im Fall einer Ablehnung bleibt dem Eigentümer die Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 44 Abs. 1 und 2 WEG). Erst dann prüft das Gericht, ob die Voraussetzungen des Anspruchs vorliegen (BGH, V ZR 33/23, Rn. 9).

Niemals vor dem Beschluss bauen. Wer ohne Gestattungsbeschluss mit dem Anbau beginnt, riskiert eine Unterlassungsklage der Eigentümergemeinschaft, selbst wenn ihm ein Anspruch zusteht. Es ist Pflicht des bauwilligen Eigentümers, den Beschluss notfalls per Klage herbeizuführen, bevor gebaut wird (BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22, Leitsatz).

Manche Teilungserklärung räumt einzelnen Eigentümern bereits die Möglichkeit zum Balkonanbau ein. In diesem Fall ist die Teilungserklärung die Grundlage für den Anbau; die Eigentümergemeinschaft kann in der Regel nur noch über die Art der Ausführung mitreden. Allgemeine Fragen zu solchen Bauvorhaben erklärt unser Beitrag „Bauliche Veränderungen in der WEG“.

Risiken und Grenzen: § 20 Abs. 4 WEG beim Balkonanbau

Auch beim Balkonanbau darf eine Mehrheit nicht alles beschließen. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nach § 20 Abs. 4 WEG weder beschlossen noch gestattet oder verlangt werden.

Grundlegende Umgestaltung. Der Begriff ist eng auszulegen und wird im Einzelfall beurteilt (BGH, V ZR 244/22, Rn. 38 und 39). Bei privilegierten Maßnahmen liegt sie typischerweise nicht vor; für eine andere bauliche Veränderung, zu der auch der Balkonanbau zählt, hat der BGH die Maßstäbe ausdrücklich offengelassen (BGH, V ZR 33/23, Rn. 15 und 17).

Das Balkonanbau-Urteil aus München. Das AG München hat die Anfechtungsklage gegen die Gestattung von zwei Balkonen im Dachgeschoss abgewiesen: Weder der Anbau eines Balkons noch der Einbau von Dachflächenfenstern sei dort eine grundlegende Umgestaltung, weil die Balkone der Gestaltung der unteren Balkone entsprachen (AG München, Endurteil vom 18.12.2024, 1295 C 22916/23 WEG, Rn. 30 bis 32). Daraus folgt für die Praxis: Je weniger der neue Balkon das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert, desto geringer ist das Risiko einer grundlegenden Umgestaltung. Es handelt sich um die Einzelfallentscheidung eines Amtsgerichts, bei der die Teilungserklärung den Anbau von Balkonen bereits weitgehend erlaubte (Rn. 33); ob das Urteil rechtskräftig ist, ist nicht bekannt.

Unbillige Benachteiligung. Sie setzt voraus, dass die Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit ihren Vorteilen einem verständigen Eigentümer nicht zugemutet werden darf; letztlich muss ein Sonderopfer einzelner Eigentümer vorliegen (BGH, V ZR 162/25, Rn. 22). Die Voraussetzungen dieser Grenze sind regelmäßig enger als die einer Beeinträchtigung nach § 20 Abs. 3 WEG (Rn. 24).

Im Fall eines Balkonanbaus ist das wichtigste Risiko die Verschattung der Wohnung darunter, wenn der neue Balkon Licht nimmt. Das AG München hält den Entzug von Licht durch einen nachträglichen Balkon grundsätzlich für geeignet, eine unbillige Benachteiligung zu begründen; im entschiedenen Fall wog eine großzügige Regelung der Teilungserklärung schwerer (AG München, a. a. O., Rn. 38 und 41).

Zu berücksichtigen sind in der Regel nur die unmittelbaren Folgen der baulichen Veränderung, nicht spätere Störungen durch die Nutzung (BGH, V ZR 105/24, Leitsatz 1). Wer einen Gestattungsbeschluss angreifen will, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung klagen und die Klage binnen zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründen (§ 45 WEG).

Risiken für beide Seiten. Die Risiken treffen beide Seiten: den Bauwilligen eine Anfechtung, die Miteigentümer ein unklarer Beschluss. Wer Planung, Statik, Baugenehmigung und Gestaltung in Übereinstimmung mit den vorhandenen Balkonen bringt und Nachteile für einzelne Nachbarn früh bespricht, senkt die Risiken einer Anfechtung deutlich.

Handlungsempfehlung. Damit aus der Idee vom eigenen Balkon mit Sonnenschein am Abend ein genehmigter Bau wird, sollten Sie vor dem Antrag drei Fragen klären. Erstens: Was erlaubt die Teilungserklärung? Zweitens: Welche technischen und baurechtlichen Faktoren wie Statik und Abstandsflächen begrenzen den Bau? Drittens: Welches Problem entsteht für andere Eigentümer, etwa durch Verschattung der Wohnung darunter? Ob die Mehrheit den Balkon gestatten darf, ist vor allem eine Fragestellung des § 20 Abs. 4 WEG; entscheidendes Kriterium ist, ob der Anbau die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt. Die Antworten auf diese Aspekte gehören als Unterlagen in den Antrag.

Kosten beim Balkonanbau: Wer zahlt nach § 21 WEG?

Wird einem Eigentümer der Balkonanbau als bauliche Veränderung gestattet, trägt er die Kosten allein; nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Den übrigen Wohnungseigentümern entstehen keine Kosten, auch nicht über das Hausgeld.

Nach herrschender Meinung umfasst das auch die Folgekosten, also die spätere Erhaltung nach dem Anbau. Um Risiken und Streit zu vermeiden, sollte der Gestattungsbeschluss ausdrücklich regeln, wer die Pflicht zu Wartung, Instandsetzung, Versicherung und einem etwaigen Rückbau übernimmt.

Die Höhe der Kosten für den Balkon hängt in der Praxis von Größe, Material, Balkonart und Zugänglichkeit ab; hinzu kommen Planung sowie zusätzliche Kosten für Statiker, Gutachter, die Prüfung der Statik und die Gebühren der Baugenehmigung. Pauschale Preise nennen wir bewusst nicht, weil jede Immobilie und jedes Bauvorhaben anders ist.

Mit der Gestattung zum Balkonanbau erhält der Eigentümer nach dem BGH regelmäßig auch die ausschließliche Nutzungsbefugnis an dem für den Balkon vorgesehenen Gemeinschaftseigentum; einer Vereinbarung bedarf es dafür seit der Reform nicht mehr (BGH, V ZR 244/22, Leitsatz und Rn. 14 f.).

In der Praxis verlangt die Eigentümergemeinschaft vor Baubeginn oft den Nachweis der Baugenehmigung, eine Bauhaftpflicht der Firma und nach dem Anbau eine Prüfung durch einen Sachverständigen.

Teilungserklärung beim Balkonanbau: Sondereigentum oder Nutzungsrecht?

Ob die Teilungserklärung für den Balkonanbau geändert werden muss, hängt davon ab, was der Eigentümer für seine Wohnung am neuen Balkon erhalten soll. Für den bloßen Gebrauch genügt nach dem BGH die mit dem Gestattungsbeschluss verbundene Nutzungsbefugnis, die außerhalb des Grundbuchs besteht (BGH, V ZR 244/22, Rn. 15).

In diesem Fall wirkt der Beschluss auch gegen einen späteren Käufer der Eigentumswohnung ohne Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Er sollte daher sorgfältig formuliert und in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden (§ 24 Abs. 7 WEG).

Soll der Balkon dagegen Sondereigentum werden, ist eine Änderung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans nötig; ein Beschluss reicht dafür nicht. Dafür braucht es die Einigung der Beteiligten in der Form der Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG); tragende Teile und Geländer bleiben auch dann Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht entsteht durch Vereinbarung; Grundpfandgläubiger müssen dabei zustimmen (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wie Notar, Grundbuch und Zustimmungen ablaufen, beschreibt unser Beitrag „Teilungserklärung ändern“.

Vor jedem Antrag lohnt der Blick in die eigene Teilungserklärung. Sie kann ein Recht zum Balkonanbau bereits enthalten oder die Kosten der Erhaltung ausdrücklich dem Eigentümer zuweisen.

Baugenehmigung und Statik: Balkon anbauen nach BayBO

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zum Balkonanbau ersetzt keine Baugenehmigung, und umgekehrt. Die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt (Art. 68 Abs. 5 BayBO); sie sagt also nichts über die Zustimmung der Miteigentümer.

In Bayern bedarf die Änderung von Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung (Art. 55 Abs. 1 BayBO). Ein Balkon gehört nicht zu den verfahrensfreien Bauvorhaben des Art. 57 BayBO; in der Regel ist daher eine Genehmigung nötig. Welches Verfahren gilt, klärt das Bauamt oder der Entwurfsverfasser.

Mit dem Anbau darf erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung zugegangen ist und die weiteren Voraussetzungen des Art. 68 Abs. 6 BayBO vorliegen. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde.

Abstandsflächen. Untergeordnete Vorbauten wie Balkone bleiben bei den Abstandsflächen außer Betracht, wenn sie insgesamt höchstens ein Drittel der Wandbreite, je höchstens 5 m, einnehmen, nicht mehr als 1,50 m vortreten und mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben (Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO). Ist der Balkon größer, muss er die Abstandsflächen selbst einhalten; das ist bei der Genehmigung ein häufiger Prüfpunkt. Ähnliche Sonderregelungen für kleinere Balkone enthalten die Bauordnungen vieler Bundesländer nach dem Vorbild der Musterbauordnung (§ 6 Abs. 6 MBO); maßgeblich ist stets das Landesrecht am Ort der Immobilie.

Statik und Brandschutz. Außer bei verfahrensfreien Bauvorhaben sind unter anderem Standsicherheit und Brandschutz durch bautechnische Nachweise zu belegen (Art. 62 Abs. 1 BayBO). Den Nachweis der Standsicherheit erstellt ein Tragwerksplaner; in der Praxis prüft er auch, ob Außenwand und Decke den Balkon tragen können.

Zustimmung der Nachbarn. Eigentümer benachbarter Grundstücke erhalten Lageplan und Bauzeichnungen zur Zustimmung (Art. 66 Abs. 1 BayBO). Ist der Nachbar eine Wohnungseigentümergemeinschaft, genügt die Vorlage an deren Verwalter; dessen Zustimmung gilt aber nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer (Art. 66 Abs. 3 Satz 2 BayBO). Bebauungsplan und Denkmalschutz können weitere Vorgaben machen.

Tipp: Erst Beschluss, dann Bauantrag, dann Bau Stellen Sie den Bauantrag für den Balkonanbau erst, wenn der Gestattungsbeschluss gefasst ist, und beginnen Sie erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist und mit Baugenehmigung. So vermeiden Sie die typischen Risiken: Unterlassungsklage und Ärger mit der Bauaufsicht.

Balkone für alle Wohnungen: Balkonanbau als Gemeinschaftsprojekt

Statt einzelner Anträge kann die Eigentümergemeinschaft auch beschließen, an alle Wohnungen Balkone anzubauen. Im Fall eines solchen Gemeinschaftsprojekts führt die Eigentümergemeinschaft die bauliche Veränderung selbst durch; auch hier genügt die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG); die Genehmigung der Bauaufsicht ist zusätzlich nötig.

Die Kosten tragen dann in der Regel alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde, es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Wird diese Mehrheit verfehlt, zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).

Wer sich zunächst nicht am Balkonanbau beteiligen wollte, kann später gegen angemessenen Ausgleich dazukommen (§ 21 Abs. 4 WEG). Eine abweichende Verteilung ist möglich, darf aber Eigentümern, die nach dem Gesetz nichts zahlen müssen, keine Kosten auferlegen (§ 21 Abs. 5 WEG).

Heikel ist der Fall, dass einzelne Wohnungen keinen Balkon erhalten können, etwa im Erdgeschoss. Ob deren Eigentümer durch den Anbau unbillig benachteiligt sind oder die Kosten unverhältnismäßig wären, ist eine Frage des Einzelfalls; eine faire Kostenregel und eine frühzeitige Planung vermeiden Anfechtungen.

In der Praxis lohnt es sich, einen Balkonanbau mit ohnehin anstehenden Arbeiten an der Fassade zu verbinden. Wie die Eigentümergemeinschaft Rücklagen dafür plant, zeigt unser Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?.

Ein Balkon schafft zwar keinen Wohnraum, bringt aber in der Praxis oft eine Wertsteigerung der Immobilie. Eine erfahrene WEG-Verwaltung bereitet Antrag, Beschluss und Kostenregel rechtssicher vor.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 4, 5, 10, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 44, 45 WEG; Art. 6, 55, 57, 62, 66, 68 BayBO; BGH, Urteile vom 17.03.2023 – V ZR 140/22, 09.02.2024 – V ZR 33/23 und V ZR 244/22, 28.03.2025 – V ZR 105/24, 17.07.2026 – V ZR 162/25; AG München, Endurteil vom 18.12.2024 – 1295 C 22916/23 WEG

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