Kellerraum Eigentumswohnung: Eigentum, Nutzung und Feuchtigkeit

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, Käufer und Beiräte, die wissen wollen, welche Rechte am Kellerraum einer Eigentumswohnung bestehen. Im Alltag heißt es oft „mein Keller“. Rechtlich kann das Sondereigentum, Teileigentum, ein Sondernutzungsrecht oder bloß eine Zuweisung im Gemeinschaftseigentum sein. Von dieser Einordnung hängt ab, ob der Keller verkauft, getauscht, ausgebaut oder als Wohnraum genutzt werden darf und wer bei Schäden zahlt.

Kellerraum Eigentumswohnung: Wem gehört der Keller?

Ausgangspunkt ist § 1 Abs. 5 WEG: Grundstück und Gebäude sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Ein Keller gehört also zum Gemeinschaftseigentum, wenn nichts anderes geregelt ist.

Die Zuordnung ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG zeigt der Plan Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes. Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume tragen dieselbe Nummer. Ein Blick auf die Nummer am Kellerabteil im Plan hilft deshalb oft schon weiter.

Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet dabei genau: Sondereigentum sind die bestimmten Räume und die zu ihnen gehörenden Teile des Gebäudes, die verändert werden können, ohne andere über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Bestandteil des Gemeinschaftseigentums bleibt also auch innerhalb eines Kellerraums vieles, etwa eine tragende Wand.

Wichtig ist der Wortlaut, nicht die Gewohnheit. Dass ein Kellerraum seit Jahren von derselben Wohnung genutzt wird, macht ihn nicht zum Eigentum. Einen Überblick über die Abgrenzung im ganzen Haus gibt der Beitrag Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Keller als Sondereigentum, Teileigentum oder Sondernutzungsrecht

Sondereigentum. Die Teilungserklärung kann Kellerräume einer Wohnung zuordnen; sie bilden dann zusammen mit der Wohnung das Sondereigentum. Nach § 3 Abs. 3 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind. Nach herrschender Meinung gilt das auch für den zugeordneten Keller, der dafür verschließbar sein muss; nicht verschließbare Abteile werden in der Praxis daher oft anders geregelt.

Teileigentum. Sind Kellerräume mit einem eigenen Miteigentumsanteil verbunden, entsteht eine selbständige Einheit: Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§ 1 Abs. 3 WEG). Sie hat ein eigenes Grundbuchblatt (§ 7 Abs. 1 WEG). Die Zweckbestimmung regelt die zulässige Nutzung; Näheres steht im Beitrag zum Teileigentum.

Sondernutzungsrecht. Hier bleibt der Kellerraum Gemeinschaftseigentum, ein Eigentümer darf ihn aber allein nutzen. Grundlage ist eine Vereinbarung; gegen Käufer wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 1 und 3 WEG). Mündliche Absprachen begründen also kein Sondernutzungsrecht, das auch künftige Eigentümer bindet. Mehr dazu im Beitrag Sondernutzungsrecht.

Gemeinschaftliche Räume und Zuweisung durch Beschluss. Trockenraum, Fahrradkeller oder Heizungsraum dienen oft allen Bewohnern. Die Benutzung der Gemeinschaftsflächen können die Wohnungseigentümer beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG), etwa eine Regelung, welche Wohnung welches Abteil nutzt. Nach herrschender Meinung ersetzt ein solcher Beschluss aber kein Sondernutzungsrecht, weil er andere nicht dauerhaft vom Mitgebrauch ausschließen kann (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG).

Wohnfläche, Nutzfläche und DIN 277: Zählt der Keller mit?

Kellerräume sind nach der Wohnflächenverordnung als Zubehörräume keine Wohnfläche: § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a WoFlV nennt sie ausdrücklich. Ebenso wenig zählen Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder nicht genügen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Die Wohnflächenverordnung trat am 1. Januar 2004 in Kraft.

Allerdings gilt die WoFlV unmittelbar nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Beim frei finanzierten Wohnraum dient sie nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich als Auslegungshilfe, soweit die Parteien nichts anderes vereinbaren oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder naheliegender ist (BGH, Beschluss vom 22.06.2021, VIII ZR 26/20, Rn. 10).

Der Vereinbarung kommt dabei Vorrang zu. In dem Fall hatten die Parteien Räume im Untergeschoss „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet; deren Fläche floss in die vereinbarte Wohnfläche ein. Der BGH hielt das für rechtsfehlerfrei. Mieter und Vermieter dürfen auch Flächen anrechnen, die nach der WoFlV nicht oder nicht vollständig zählen (Rn. 10 bis 13). Gerichte haben also im Einzelfall anerkannt, dass als Wohnraum vermietete Kellerräume zur Wohnfläche gehören können.

Die DIN 277 ist etwas anderes. Die Norm DIN 277 regelt Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und wird für Planung und Kostenermittlung verwendet, oft auch im gewerblichen Bau. Für die Wohnfläche gibt es mit der WoFlV eine eigene Regelung. Die DIN 277 gliedert die Netto-Raumfläche in Nutzungsfläche, die frühere Ausgaben Nutzfläche nannten, Technikfläche und Verkehrsfläche; bei Kellerflächen kommt es also auf die Nutzung an. Eine Angabe nach DIN 277 lässt sich daher nicht ohne Weiteres mit einer Wohnflächenberechnung vergleichen.

Für die Wohnflächenberechnung in Mehrfamilienhäusern heißt das: Ein Keller als Zubehörraum bleibt außen vor. Räume im Untergeschoss können dagegen Wohnfläche sein, wenn sie zur Wohnung gehören und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllen, etwa an Raumhöhe und Belichtung. Allein die Lage unter der Erde entscheidet also nicht, sondern die Zweckbestimmung des Raums und sein Zustand.

In Exposé und Kaufverträgen sollten Käufer deshalb prüfen, nach welcher Grundlage die Quadratmeterzahl ermittelt wurde und ob der Keller enthalten ist. Im Mietvertrag ist die Angabe regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung; bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent liegt ein Mangel vor (VIII ZR 26/20, Rn. 9). Ein Vergleich mit dem Aufteilungsplan schafft Klarheit, welche Fläche gemeint ist.

Nutzung: Wohnen im Keller und Nutzungsänderung

Ein Kellerraum dient typischerweise als Lager und bietet zusätzlichen Stauraum für persönliche Gegenstände. Der Eigentümer darf mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, also es auch vermieten, soweit nicht das Gesetz entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG). Grenzen setzen Vereinbarungen und damit auch die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Wohnen im Keller ist deshalb oft unzulässig. Der BGH hat 2011 festgehalten: Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass die Nutzung eines als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken unzulässig ist (Beschluss vom 16.06.2011, V ZA 1/11, Rn. 6). Im Fall übernachteten zwei Kinder der Eigentümer im Hobbyraum. Die Wohnnutzung musste unterbleiben, auch wenn sie konkret womöglich nicht störte (Rn. 7).

Zwei weitere Aussagen sind für die Praxis wichtig: Eine behördliche Genehmigung der Umnutzung hat im Verhältnis der Eigentümer untereinander keine Bedeutung. Und der Unterlassungsanspruch war weder verwirkt noch verjährt; die Verjährungsfrist beginnt bei dauernder Unterlassung mit jeder Zuwiderhandlung neu (Rn. 7). Die Entscheidung erging zum alten Recht; die Pflicht zur Einhaltung von Vereinbarungen steht heute in § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG.

Andere Nutzungen beurteilen die Urteile nach demselben Maßstab: Eine abweichende Nutzung ist nur zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die vorgesehene (V ZA 1/11, Rn. 3, 6). Das gilt nach herrschender Meinung auch für ein Büro im Keller. Bevor Sie Kellerräume anders nutzen oder eine Vermietung planen, sollten Sie deshalb die Teilungserklärung lesen und im Zweifel die Eigentümergemeinschaft einbeziehen.

Pauschal verboten ist Wohnraum im Keller aber nicht. Es kommt auf Teilungserklärung, Zweckbestimmung und Bauordnungsrecht an. Im Fall V ZR 9/14 war die Kellereinheit durch eine spätere Teilungserklärung zu Wohnzwecken bestimmt (Rn. 1, 11), also eine eigene Wohnung und nicht bloß ein Kellerraum. Auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss ist mit passender Zweckbestimmung denkbar.

Wer umnutzen will, braucht also meist zwei Dinge. WEG-rechtlich muss die Nutzung zur Teilungserklärung passen; andernfalls ist nach herrschender Meinung eine Änderung der Vereinbarung nötig (§ 10 Abs. 1 WEG). Bauliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum wie neue Fenster oder Durchbrüche brauchen zusätzlich einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Öffentlich-rechtlich kommt meist eine Genehmigung für die Nutzungsänderung hinzu.

Die Anforderungen an Aufenthaltsräume sind Landesrecht; die Bundesländer regeln etwa die Raumhöhe in ihren Bauordnungen unterschiedlich, und bundesweit einheitliche Werte gibt es nicht. In Bayern müssen Aufenthaltsräume grundsätzlich eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m haben; in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (Art. 2 Abs. 3 BayBO) gilt das nicht (Art. 45 Abs. 1 BayBO). Sie müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können (Art. 45 Abs. 2 BayBO). In Bayern ist die Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit keine Ausnahme greift (Art. 55 Abs. 1 BayBO). In der Praxis sind außerdem Heizung, Belüftung, Deckenhöhe und Rettungswege früh zu klären.

Kellertausch und Verkauf: Was das Grundbuch verlangt

Wer seinen Keller tauschen oder verkaufen will, muss zuerst klären, welche Rechtsform vorliegt. Danach richtet sich das Verfahren. Kurzerhand die Schlüssel zu wechseln genügt nur für eine schuldrechtliche Absprache, die den nächsten Eigentümer nicht bindet.

Sondereigentum. Ein Tausch verschiebt Sondereigentum zwischen zwei Einheiten. Nötig sind die Einigung in der Form der Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG, § 925 BGB); auch der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB). Nach herrschender Meinung müssen die übrigen Eigentümer nicht mitwirken, wohl aber können Gläubiger von Grundpfandrechten zustimmen müssen. Lassen Sie das vom Notar prüfen.

Nach außen verkaufen lässt sich ein solcher Keller nicht einfach: Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert werden (§ 6 Abs. 1 WEG). Hat der Keller als Teileigentum einen eigenen Anteil, ist er dagegen als Einheit verkäuflich. Eine Verwalterzustimmung ist nur nötig, wenn sie vereinbart ist (§ 12 Abs. 1 WEG).

Sondernutzungsrecht. Ohne die Einheit kann es nach herrschender Meinung nur an einen anderen Eigentümer derselben Gemeinschaft übertragen werden. Ist die Einheit mit einer Grundschuld belastet, kann für die Übertragung die Zustimmung des Gläubigers nötig sein (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Damit die Zuordnung gegenüber künftigen Eigentümern gilt, gehört sie ins Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG).

Nur Zuweisung. Beruht die Zuordnung auf einem Beschluss oder bloßer Übung, gibt es nichts zu übertragen. Ein Tausch ist hier Sache der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 1 WEG). Vermietet ein Eigentümer die Wohnung, sollte der Mietvertrag denselben Keller nennen wie die Teilungserklärung; das vermeidet Streit mit dem Mieter.

Feuchter Keller: Zuständigkeit, Kosten und Haftung

Ein feuchter Keller kann die Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigen. Für die Zuständigkeit zählt die Ursache. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehören Außenwände und Fundamente, nach herrschender Meinung auch die Abdichtung. Der BGH ordnet Keller und Fundamente im Bereich des Gemeinschaftseigentums den konstruktiven Teilen des Hauses zu (V ZR 9/14, Rn. 16).

Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Sache der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); dafür sammelt sie eine angemessene Erhaltungsrücklage an (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Kosten tragen die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Das gilt nach V ZR 9/14 auch dann, wenn die Sanierung vor allem einer Kellerwohnung zugutekommt; das Urteil betraf allerdings noch die frühere Regelung zur Kostenverteilung.

In dem Fall war eine Kellerwohnung wegen Feuchtigkeit unbewohnbar. Ist die sofortige Sanierung zwingend erforderlich, kann jeder Eigentümer sie verlangen; finanzielle Schwierigkeiten oder das Alter einzelner Eigentümer spielen dann keine Rolle (V ZR 9/14, Leitsatz, Rn. 10, 12). Heute folgt der Anspruch aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Bei unmittelbar drohendem Schaden darf jeder Eigentümer Notmaßnahmen ergreifen (§ 18 Abs. 3 WEG).

Liegt die Ursache dagegen im Nutzerverhalten, etwa im Lüften, oder geht es nur um eingelagerte Gegenstände, bleibt es in der Praxis beim einzelnen Eigentümer. Ein Gutachten klärt strittige Fälle. Handwerkern muss der Eigentümer das Betreten zur Sanierung ermöglichen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Einzelheiten zu Ursache und Beweislast stehen im Beitrag Schimmel in der Eigentumswohnung.

Zur Haftung hat sich die Rechtslage seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 geändert. V ZR 9/14 sah nach altem Recht noch die Eigentümer in der Pflicht, die schuldhaft untätig blieben oder nicht zustimmten. Nach dem Urteil vom 27.02.2026 (V ZR 18/25, Rn. 6, 7, 18, 19) kann ein Eigentümer bei Schäden am Sondereigentum die Gemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB in Anspruch nehmen, wenn sie ihre Verwaltungspflicht schuldhaft verletzt. Die Haftung beginnt aber erst, wenn die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. Mietausfall setzt zudem voraus, dass die entgangene Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Für einen vermieteten Wohnkeller ohne passende Zweckbestimmung ist das entscheidend. Mehr im Beitrag zum Dach in der WEG.

Praxis im Keller: Brandschutz, Gerümpel und klarer Zugang

Kellergänge und Gemeinschaftsräume stehen allen zum Mitgebrauch offen (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Wer dort dauerhaft Möbel, Reifen oder Kartons abstellt, nutzt mehr als seinen Anteil. Eine Hausordnung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und kann klare Vorgaben für das Lagern außerhalb der Abteile enthalten.

In der Praxis bewähren sich einfache Kriterien: Gänge freihalten, keine brennbaren Stoffe außerhalb der Abteile, Türen schließen und den klaren Zugang zu Absperrungen, Zählern und Heizungsraum sichern. Regelmäßige Begehungen helfen Bewohnern wie Verwaltung, Gerümpel früh zu erkennen. Für Bewohner, die mitnutzen, zählt vor allem die klare Absprache, wer welche Fläche belegt. Allgemeine Regeln zu Fluchtwegen erklärt der Beitrag Brandschutz im Treppenhaus.

Vor dem Kauf einer Immobilie lohnt ein Abgleich: Stimmen Kellernummer, Aufteilungsplan und tatsächliche Nutzung überein? Gibt es Beschlüsse zu Feuchtigkeit im Gebäude? Wir übernehmen die WEG-Verwaltung von unseren Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg aus und klären solche Fragen für Wohnungseigentümergemeinschaften anhand der Unterlagen. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt dieser Beitrag nicht.

Tipp: Kellerabteil prüfen Vergleichen Sie vor Kauf, Tausch oder Vermietung die Nummer am Abteil mit Aufteilungsplan und Teilungserklärung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20 WEG; §§ 280, 311b, 925 BGB; §§ 1, 2 WoFlV; Art. 2, 45, 55 BayBO; BGH, Beschlüsse vom 16.06.2011 – V ZA 1/11 und 22.06.2021 – VIII ZR 26/20; BGH, Urteile vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 und 27.02.2026 – V ZR 18/25

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.