Entziehung Wohnungseigentum: Voraussetzungen und Ablauf

Die Entziehung des Wohnungseigentums ist das schärfste Mittel, das das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann von einem Wohnungseigentümer verlangen, seine Wohnung zu veräußern, wenn er seine Pflichten so schwer verletzt hat, dass den anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zuzumuten ist (§ 17 Abs. 1 WEG). Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter, die mit einem dauerhaft störenden Miteigentümer zu tun haben. Er erklärt Schritt für Schritt die Voraussetzungen für die Entziehung des Wohnungseigentums, die Abmahnung, den Beschluss in der Eigentümerversammlung, die Entziehungsklage und die Vollstreckung durch Zwangsversteigerung.

Entziehung Wohnungseigentum: Bedeutung im WEG Recht

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht aufgelöst werden: Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 WEG). Wer dauerhaft nicht miteinander auskommt, bleibt also grundsätzlich aneinander gebunden. Für die meisten Betroffenen ist ihr Wohneigentum zudem der größte Vermögenswert.

Als Ausgleich gibt § 17 WEG der Gemeinschaft einen Anspruch darauf, dass ein schwer störender Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum veräußert. Die Eigentumsentziehung ist keine staatliche Enteignung, sondern ein zivilrechtlicher Anspruch der Gemeinschaft auf Verkauf der Wohnung; notfalls wird sie versteigert. Entzogen wird das gesamte Wohnungseigentum, also das Sondereigentum an der Wohnung zusammen mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG); für Teileigentum wie Läden oder Büros gilt dasselbe (§ 1 Abs. 6 WEG).

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 steht der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern; die Regelung stand früher in § 18 WEG a. F. Die Wohnungseigentümer können diesen Anspruch weder durch Vereinbarung noch durch die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung einschränken oder ausschließen (§ 17 Abs. 3 WEG); eine Klausel in der Teilungserklärung, die die Entziehung verbietet, ist insoweit unwirksam.

Weil die Entziehung ein schwerer Eingriff in das Eigentum ist (Art. 14 Abs. 1 GG), darf sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur letztes Mittel sein. Der Gesetzgeber hatte dabei einen Störenfried vor Augen, der seine Pflichten nicht nur grob verletzt, sondern böswillig handelt (BGH, Beschluss vom 25. Januar 2018, Az. V ZR 141/17).

Voraussetzungen nach § 17 WEG: Pflichtverletzungen und Unzumutbarkeit

§ 17 Abs. 1 WEG verlangt zweierlei: Der Wohnungseigentümer muss sich einer so schweren Verletzung seiner Verpflichtungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE schuldig gemacht haben, und deshalb muss den anderen das Zusammenleben mit ihm unzumutbar sein. Das Gericht prüft in einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls, ob die Pflichtverletzungen schwer genug wiegen. Abzuwägen ist das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einem friedlichen Zusammenleben gegen das Interesse des Wohnungseigentümers am Erhalt seines Eigentums.

Welche Pflichten gemeint sind, ergibt sich vor allem aus § 14 WEG: Jeder Wohnungseigentümer muss Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse einhalten, Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum im zulässigen Maß dulden und das Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen; zugleich muss er Eingriffe in sein eigenes Sondereigentum dulden, etwa für Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum. Rechte und Pflichten der Eigentümer erklärt der Beitrag „Pflichten der Wohnungseigentümer“.

Das Regelbeispiel in Absatz 2. Nach dem Wortlaut des § 17 Abs. 2 WEG liegen die Voraussetzungen insbesondere vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten nach § 14 Abs. 1 und 2 WEG verstößt. Nötig sind also eine Abmahnung und danach erneute grobe Pflichtverletzungen.

Typische Entziehungsgründe. In der Rechtsprechung geht es in den meisten Fällen um Bedrohungen, Beleidigungen und tätliche Übergriffe gegen Miteigentümer, den Hausmeister oder die Verwaltung; im Verfahren V ZR 141/17 etwa um Drohungen und einen Angriff auf den Hausmeister. Daneben kommen dauerhafte massive Lärmbelästigung, eine verwahrloste Wohnung mit Geruchsbelästigung und fortlaufender Zahlungsverzug in Betracht. Erste Schritte gegen Lärm beschreibt der Beitrag „Lärm in der WEG“.

Mieter und Angehörige. Nach herrschender Meinung muss sich ein Wohnungseigentümer Pflichtverletzungen seiner Mieter, Angehörigen oder Besucher zurechnen lassen, wenn er nicht dagegen einschreitet. Wer eine oder mehrere Eigentumswohnungen vermietet, sollte bei Beschwerden deshalb mietrechtliche Schritte gegen den Mieter prüfen.

Was nicht genügt. Wer Anträge an die Verwaltung richtet, in der Wohnungseigentümerversammlung Anträge stellt oder Beschlüsse anfechtet, übt sein Recht aus. Darauf darf die Entziehung im Grundsatz nicht gestützt werden; anders nur bei Rechtsmissbrauch, wenn das Verhalten ausschließlich einem gemeinschaftsfeindlichen Ziel dient (BGH, Urteil vom 5. April 2019, Az. V ZR 339/17).

Bruchteilseigentum. Gehört die Wohnung Ehegatten oder anderen Miteigentümern gemeinsam, kann das Wohnungseigentum insgesamt entzogen werden, wenn nur einer den Entziehungsgrund erfüllt. Der nicht störende Miteigentümer kann den Entzug aber abwenden, indem er bis zum Zuschlag den Anteil des Störers erwirbt, ihn dauerhaft aus der Wohnanlage entfernt und der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt (V ZR 138/17, zum alten Recht in entsprechender Anwendung des § 19 Abs. 2 WEG a. F.; ob diese Abwendungsbefugnis nach der WEG-Reform fortgilt, hat der BGH noch nicht entschieden).

Abmahnung: erster Schritt vor der Entziehungsklage

Ohne vorherige Abmahnung scheitert eine Entziehung des Wohnungseigentums in aller Regel. Der Bundesgerichtshof verlangt sie nicht nur beim Regelbeispiel des Absatzes 2, sondern grundsätzlich auch dann, wenn die Entziehung allein auf die Generalklausel des Absatzes 1 gestützt wird (V ZR 26/06; V ZR 2/11).

Die Abmahnung soll den Wohnungseigentümer vor dem Verlust seiner Wohnung warnen und ihm Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern. Zugleich verschafft sie der Eigentümerversammlung eine sichere Grundlage für den späteren Entziehungsbeschluss. Diese Zwecke erfüllt sie nur, wenn sie vor dem Beschluss ausgesprochen wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Juli 2011, Az. V ZR 2/11).

Inhalt. Die Abmahnung muss ein konkretes Fehlverhalten beschreiben und zur Unterlassung auffordern. Außerdem muss erkennbar sein, dass bei Fortsetzung die Entziehung des Wohnungseigentums als Konsequenz droht. In die Abmahnung gehören die Gründe, die Daten der Vorfälle und die verletzten Verpflichtungen. Fehlt der Hinweis auf die Konsequenzen, ist sie keine wirksame Abmahnung im Sinne des § 17 Abs. 2 WEG, sondern nur eine Aufforderung zur Unterlassung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Juli 2025, Az. V ZR 77/24).

Wer abmahnt. Die Abmahnung ist formfrei. Nach altem Recht konnte sie durch Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den Verwalter oder durch einzelne Wohnungseigentümer ausgesprochen werden (V ZR 2/11). Heute steht der Anspruch der GdWE zu; sicher ist deshalb eine Abmahnung durch Beschluss oder durch den Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft, der in eiligen Fällen auch ohne Beschluss abmahnen darf (V ZR 77/24, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Aus Beweisgründen empfiehlt sich in der Praxis eine schriftliche Abmahnung mit Zugangsnachweis; eine Kopie gehört in die Verwaltungsunterlagen.

Abmahnungsbeschluss anfechtbar. Fasst die Versammlung einen Abmahnungsbeschluss oder beauftragt sie den Verwalter damit, kann der Betroffene diesen Beschluss anfechten. Geprüft werden nur die formellen Voraussetzungen, die Bestimmtheit und ob das Verhalten eine Entziehung überhaupt rechtfertigen kann; ob die Vorwürfe stimmen, klärt erst die Entziehungsklage (V ZR 339/17; V ZR 77/24).

Ausnahmen. Entbehrlich ist die Abmahnung nur in Fällen, in denen sie der Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keinen Erfolg verspricht. Setzt ein Wohnungseigentümer das Verhalten trotz laufender Entziehungsklage fort, ist dafür keine weitere Abmahnung nötig (V ZR 141/17).

Tipp: Abmahnung richtig formulieren Nennen Sie das konkrete Verhalten mit Datum, fordern Sie zur Unterlassung auf und schreiben Sie ausdrücklich, dass bei Fortsetzung die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG droht. Ohne diesen Hinweis auf die Konsequenzen ist die Abmahnung wirkungslos.

Entziehungsbeschluss: Mehrheit und Stimmverbot in der Versammlung

Bevor die Gemeinschaft klagt, fassen die Wohnungseigentümer nach herrschender Meinung in der Regel in der Eigentümerversammlung einen Entziehungsbeschluss, also einen Beschluss über das Veräußerungsverlangen und die Einleitung der Entziehungsklage. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft zwar gerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG), eine so weitreichende Entscheidung trifft er aber nicht allein. Nach altem Recht war der Entziehungsbeschluss eine besondere Prozessvoraussetzung der Entziehungsklage (V ZR 2/11); nach herrschender Meinung bleibt er auch heute die Grundlage der Klage.

Mehrheit. Für den Beschluss genügt seit der WEG-Reform die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); eine besondere Mehrheit sieht § 17 WEG nicht vor. Der Beschluss kann in der Eigentümerversammlung oder, wenn alle zustimmen, im Umlaufverfahren gefasst werden (§ 23 Abs. 3 WEG). Der Beschlussantrag sollte die Gründe und die vorausgegangene Abmahnung benennen und mit der Einladung zur Versammlung verschickt werden, damit jeder Wohnungseigentümer sich vorbereiten kann.

Stimmverbot. Der betroffene Wohnungseigentümer darf nicht mitstimmen, wenn der Beschluss die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft (§ 25 Abs. 4 WEG). Ein Mehrheitseigentümer kann seine eigene Entziehung in der Versammlung also nicht verhindern. Ist er nach § 17 WEG rechtskräftig verurteilt, verliert er sein Stimmrecht vollständig.

Anfechtung. Den Entziehungsbeschluss kann der Betroffene beim Gericht anfechten. Im Anfechtungsverfahren wird nur geprüft, ob die formellen Voraussetzungen vorliegen, insbesondere ob überhaupt abgemahnt wurde oder die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich war, ob sie hinreichend bestimmt ist und ein Verhalten aufzeigt, das eine Entziehung rechtfertigen kann. Ob die Entziehungsgründe der Abmahnung zutreffen und ob danach erneut Pflichten verletzt wurden, entscheidet allein das Gericht über die Entziehungsklage (V ZR 2/11).

Entziehungsklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Prozess und Kosten

Verkauft der Wohnungseigentümer seine Wohnung nicht freiwillig, erhebt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Entziehungsklage auf Veräußerung seines Wohnungseigentums. Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst (§ 9a Abs. 1 WEG); der Verwalter vertritt sie nur.

Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, weil es um Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft und einem Wohnungseigentümer geht (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG; sachlich unabhängig vom Streitwert nach § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Erst im Gerichtsverfahren über die Klage prüft das Amtsgericht umfassend, ob die Pflichtverletzungen vorliegen, ob wirksam abgemahnt wurde und ob die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist.

Beweise. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Pflichtverletzungen nachweisen. In der Praxis bewähren sich ein lückenloses Protokoll der Vorfälle mit Datum, Zeugen, Schreiben, Fotos und gegebenenfalls Strafanzeigen. Auch Vorfälle nach Klageerhebung können noch in den Prozess eingeführt werden (V ZR 141/17). Das Gericht entscheidet über die Klage durch Urteil; gegen das Urteil des Amtsgerichts ist die Berufung zum Landgericht möglich.

Kosten. Die Kosten des Rechtsstreits trägt grundsätzlich die unterliegende Partei (§ 91 Abs. 1 ZPO). Was die Eigentümergemeinschaft selbst tragen muss, verteilt sie als Kosten der GdWE nach § 16 Abs. 2 WEG auf die Wohnungseigentümer.

Vergleich. Verpflichtet sich der Wohnungseigentümer in einem gerichtlichen Vergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde zum Verkauf, kann daraus ebenso vollstreckt werden wie aus einem Urteil (§ 17 Abs. 4 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 794 ZPO).

Urteil und Zwangsversteigerung nach dem ZVG

Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung verurteilt wird, berechtigt zur Zwangsvollstreckung entsprechend dem Ersten Abschnitt des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), so § 17 Abs. 4 Satz 1 WEG. Eine freiwillige Versteigerung durch einen Notar sieht das Wohnungseigentumsgesetz seit der WEG-Reform nicht mehr vor.

Die Zwangsversteigerung ordnet das Vollstreckungsgericht auf Antrag an (§ 15 ZVG); zuständig ist das Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 1 Abs. 1 ZVG). Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer der Wohnung (§ 90 Abs. 1 ZVG); für den bisherigen Eigentümer bedeutet das den Eigentumsverlust.

Aus dem Zuschlagsbeschluss kann der Ersteher die Räumung gegen den Besitzer betreiben (§ 93 Abs. 1 ZVG). Erst damit verlässt der Störenfried tatsächlich die Wohnanlage. Den Erlös erhält nach Befriedigung der Gläubiger der bisherige Eigentümer; er verliert also das Eigentum, nicht den Wert.

Zwischen Abmahnung, Beschluss, Urteil und Zuschlag vergehen in der Praxis oft mehrere Jahre. Viele Gerichtsverfahren enden vorher, weil der Wohnungseigentümer seine Wohnung unter dem Druck der Entziehungsklage selbst verkauft.

Hausgeldrückstand und Zahlungsverzug als Entziehungsgrund

Bis zur WEG-Reform enthielt das Gesetz ein eigenes Regelbeispiel: Entziehung war möglich, wenn der Wohnungseigentümer länger als drei Monate mit mehr als drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigentums in Verzug war (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F., wiedergegeben in BGH V ZR 26/06). Dieses Regelbeispiel enthält § 17 WEG nicht mehr.

Zahlungsverzug allein rechtfertigt deshalb nicht automatisch die Entziehung, auch wenn das Hausgeld eine geschuldete Leistung jedes Wohnungseigentümers ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Hausgeldrückstände können sie aber über die Generalklausel tragen: Schon fortlaufend unpünktliche Zahlungen können die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigen; auch hier ist vorher abzumahnen (V ZR 26/06).

In der Praxis ist bei offenem Hausgeld meist der direkte Weg schneller: Zahlungsklage und Vollstreckung durch Zwangsversteigerung aus dem Titel. Dort genießen Hausgeldforderungen ein Vorrecht in Rangklasse 2, begrenzt auf Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren und auf höchstens fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).

Wie Mahnung, Mahnbescheid und Vollstreckung ablaufen, steht im Beitrag Hausgeld nicht gezahlt. Unter engen Voraussetzungen kommt außerdem eine Versorgungssperre in Betracht.

Verhältnismäßigkeit: mildere Maßnahmen vor dem Entzug

Weil die Entziehung als schwerster Eingriff das Eigentum kostet, muss die Eigentümergemeinschaft zuvor die ihr zumutbaren milderen Maßnahmen ausschöpfen (V ZR 141/17). Dazu gehören je nach Fall ein klärendes Gespräch mit Verwaltung oder Beirat, ein Aufforderungsbeschluss, eine Unterlassungsklage, bei Mietern die Einbindung des vermietenden Eigentümers und eine Mediation, die viele Konflikte entschärft.

Für Verwaltung und Beirat heißt das: früh dokumentieren, sauber abmahnen, Fristen im Blick behalten und Beschlüsse sorgfältig vorbereiten. Ein Fehler bei Abmahnung oder Beschluss kann das Gerichtsverfahren um Jahre zurückwerfen; vor der Klage ist eine Beratung durch einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Wohnungseigentumsrecht sinnvoll.

Wie Gemeinschaften ohne Entziehung aus einem festgefahrenen Streit herausfinden, zeigt der Beitrag „Blockade in der WEG“. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir Eigentümergemeinschaften in solchen Lagen; mehr dazu auf der Seite WEG in der Krise.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 9a, 9b, 11, 14, 16, 17, 23, 25, 43 WEG; §§ 1, 10, 15, 90, 93 ZVG; § 91 ZPO; § 23 GVG; Art. 14 GG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.