Hausgeld nicht gezahlt: Was die WEG tun kann und was Gerichte sagen

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, fehlt der Eigentümergemeinschaft Geld für Versicherung, Heizung, Hausmeister und Rücklage, während die Rechnungen weiterlaufen. Der Zahlungsausfall eines einzelnen Mitglieds trifft damit alle Wohnungseigentümer. Das Gesetz gibt der Gemeinschaft dafür wirksame Mittel: Verzugszinsen, ein schnelles gerichtliches Mahnverfahren, die Vollstreckung in Konto und Wohnung und einen Vorrang in der Zwangsversteigerung. Entscheidend ist, dass der Verwalter früh und konsequent handelt. Dieser Beitrag zeigt Möglichkeiten und Vorgehen Schritt für Schritt, erklärt, wie Hausgeldrückstände durchgesetzt werden, und fasst die wichtigsten Urteile des Bundesgerichtshofs zusammen.

Wer fordert das Hausgeld ein, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Das Hausgeld fordert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein, vertreten durch den Verwalter der Hausverwaltung. Der einzelne Miteigentümer kann Hausgeldforderungen nicht für sich einklagen.

Grundlage der Zahlungspflicht ist der Beschluss über die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) zusammen mit dem Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG). Das Hausgeld deckt die laufenden Ausgaben, etwa Versicherung, Heizung und Verwaltungskosten. Gläubigerin ist allein die Gemeinschaft. Bei Zahlungsausfällen kann auch nur sie Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil vom 10.02.2017, V ZR 166/16).

Wann die Vorschüsse fällig sind, beschließen die Eigentümer (§ 28 Abs. 3 WEG). Üblich ist eine monatliche Zahlung im Voraus, häufig zum dritten Werktag. Die Zahlung erfolgt meist per Überweisung oder SEPA-Lastschrift. Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG), und das Eintreiben des Hausgelds gehört zu seinen laufenden Aufgaben (§ 27 Abs. 1 WEG).

Für Mahnbescheid und Klage braucht er nach der Rechtsprechung keinen besonderen Beschluss der Eigentümerversammlung (LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021, 1 S 263/20). Die Eigentümer können seine Befugnisse aber durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG).

Ab wann gilt Hausgeld als nicht gezahlt und was kostet der Verzug?

Ist der Zahltag nach dem Kalender bestimmt, kommt der Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab dann schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

Trotzdem lohnt sich eine freundliche Zahlungserinnerung mit klarer Frist. Oft steckt ein vergessener Dauerauftrag, eine nicht ausgeführte Überweisung, ein Kontowechsel oder ein ausgelaufenes SEPA-Mandat dahinter. Wer schnell nachfragt, klärt viele Rückstände ohne Gericht. Der Erfolg hängt meist davon ab, wie früh die Verwaltung nachfragt.

Hausgeldansprüche verjähren in drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem sie fällig wurden (§§ 195, 199 BGB). Nur die gerichtliche Geltendmachung hemmt die Verjährung. Ein Mahnbescheid oder eine Klage muss deshalb rechtzeitig auf den Weg.

Die Kosten des Verfahrens trägt am Ende in der Regel der unterliegende Schuldner (§ 91 ZPO). Die Gemeinschaft muss sie aber zunächst vorstrecken.

Was kann die Gemeinschaft tun? Der Weg in sechs Stufen

Die Gemeinschaft geht in Stufen vor: Zahlungserinnerung, Mahnung, Mahnbescheid oder Klage, Titel, Vollstreckung und, wenn nichts hilft, Zwangsversteigerung. Je früher der Verwalter beginnt, desto geringer ist das Risiko eines endgültigen Verlusts.

Niemand muss einen Rückstand tatenlos hinnehmen. Jede Stufe baut auf der vorherigen auf. Ziel ist, die Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Das Mahnwesen sollte nicht an einzelnen Personen hängen, sondern in der Buchhaltung des Verwalters feste Fristen haben.

Mahnbescheid oder Klage: Wie kommt die Gemeinschaft zum Titel?

Zahlt der Eigentümer nach der Mahnung nicht, beantragt der Verwalter für die Gemeinschaft einen Mahnbescheid oder erhebt Klage. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt, unabhängig von der Höhe der Forderung (§ 43 Abs. 1 und 2 Nr. 2 WEG).

Der Mahnbescheid ist der schnellere und günstigere Weg. Der Verwalter bezeichnet darin den genauen Betrag und den Zeitraum des Rückstands. Widerspricht der Eigentümer, geht die Sache in das streitige Verfahren, also zur Zahlungsklage vor dem Amtsgericht. Ohne Widerspruch ergeht der Vollstreckungsbescheid.

Am Ende steht ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil, also ein Titel. Für die spätere Zwangsversteigerung ist wichtig, dass aus dem Inhalt des Titels Art, Bezugszeitraum und Fälligkeit der Hausgeldforderung hervorgehen. Sonst müssen sie gesondert glaubhaft gemacht werden (§ 10 Abs. 3 ZVG).

Ein externes Inkasso ist möglich, ersetzt aber nicht den gerichtlichen Titel. Mehrere offene Monate sollten gebündelt in einem Verfahren geltend gemacht werden. Das spart Gebühren und verhindert, dass ältere Beträge verjähren.

Darf der Eigentümer aufrechnen oder Hausgeld einbehalten?

In der Regel nicht. Gegen Hausgeldforderungen kann ein Eigentümer nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber beschlossenen Vorschüssen gibt es nicht.

Viele säumige Eigentümer begründen die Zahlungsverweigerung mit Gegenforderungen, etwa wegen einer fehlerhaften Abrechnung oder einer selbst bezahlten Reparatur. Damit kommen sie nicht durch: Aufrechnen darf nur, wer anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen hat (BGH, Urteil vom 29.01.2016, V ZR 97/15).

Auch ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen, selbst wenn der Eigentümer seit Jahren auf eine Jahresabrechnung wartet (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Die Gemeinschaft soll sich auf ihre Einnahmen verlassen können. Streit über Gegenansprüche wird gesondert geklärt.

Wie läuft die Zwangsvollstreckung wegen Hausgeld ab?

Mit dem Titel kann die Gemeinschaft in Konten und Arbeitseinkommen vollstrecken und bei Rückständen von mehr als 750 Euro eine Zwangssicherungshypothek auf die Wohnung eintragen lassen (§§ 866, 867 ZPO).

Die Hypothek sichert die Forderung im Grundbuch, etwa für den Fall eines späteren Verkaufs. Welches Mittel passt, hängt davon ab, was beim Schuldner zu holen ist. Der Gerichtsvollzieher kann Sachen pfänden, das Vollstreckungsgericht Konten und Lohn.

Hat die Zwangsversteigerung wegen Hausgeld Vorrang vor der Bank?

Ja, begrenzt. In der Zwangsversteigerung wird das Hausgeld in Rangklasse 2 bedient, also vor den Grundpfandrechten der Banken. Der Vorrang umfasst laufende und rückständige Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren und ist auf 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts begrenzt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).

Die Gemeinschaft kann die Versteigerung der Eigentumswohnung mit ihrem Titel selbst beantragen. Rückstände, die über den Vorrang hinausgehen, fallen in einen schlechteren Rang und gehen oft leer aus. Auch deshalb ist ein frühes Handeln wichtig.

Das Vorrecht ist kein Recht, das an der Wohnung haftet. Gegen den Käufer einer freihändig verkauften Wohnung kann die Gemeinschaft daraus nicht vorgehen (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12).

Wer füllt die Lücke in der Kasse? Sonderumlage

Vorübergehend die übrigen Eigentümer: Reicht das Konto nicht, bleibt nur eine Sonderumlage. Die Forderung gegen den Säumigen bleibt bestehen und wird weiterverfolgt.

Die Sonderumlage wird nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer verteilt, auch auf den säumigen. Ein abweichender Maßstab muss eigens beschlossen werden (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23).

Je länger der Verwalter wartet, desto größer wird das Risiko, dass am Ende nichts mehr zu holen ist. Die konsequente Durchsetzung sichert deshalb die Liquidität aller Eigentümer. In der Versammlung der Eigentümer sollte der Verwalter über den Stand der Rückstände berichten. Mehr zur Haftung bei Geldnot lesen Sie im Beitrag Keine Insolvenz, aber Haftung.

Was passiert bei Verkauf oder Insolvenz des säumigen Eigentümers?

Der Käufer haftet nicht für die Hausgeldrückstände des Verkäufers. Wird der Eigentümer insolvent, darf die Gemeinschaft für Hausgelder, die vor der Eröffnung fällig wurden, abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung verlangen.

Beim Wohnungsverkauf sollten Rückstände deshalb rechtzeitig tituliert und, wo möglich, im Grundbuch gesichert werden (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12). Wer eine Wohnung kauft, klärt die Rückstände vorab, weil die Gemeinschaft sich danach nur noch an den Verkäufer halten kann. Wie die Abrechnung beim Eigentümerwechsel läuft, erklärt der Beitrag Wer zahlt die Abrechnungsspitze?.

Hausgelder, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werden, sind Masseverbindlichkeiten und vom Insolvenzverwalter zu zahlen (BGH, Urteil vom 21.07.2011, IX ZR 120/10). Die Gemeinschaft selbst kann dagegen nicht insolvent werden (§ 9a Abs. 5 WEG).

Entziehung des Wohnungseigentums und Versorgungssperre: Wann kommen sie in Betracht?

Beide Mittel sind letzte Wege. Die Entziehung des Wohnungseigentums verlangt eine so schwere Pflichtverletzung, dass der Gemeinschaft das Zusammenleben nicht mehr zuzumuten ist (§ 17 Abs. 1 WEG). Die Versorgungssperre trifft bei vermieteten Wohnungen auch den Mieter.

Seit der WEG-Reform nennt § 17 WEG keinen eigenen Tatbestand des Zahlungsverzugs mehr. Ein Beispiel für einen schweren Verstoß ist nach § 17 Abs. 2 WEG, wenn der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten verstößt. Ob anhaltende Zahlungsverweigerung dafür genügt, ist eine Frage des Einzelfalls; eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Das Urteil auf Veräußerung berechtigt zur Zwangsvollstreckung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (§ 17 Abs. 4 WEG). In der Praxis ist die Zwangsversteigerung aus dem Hausgeldtitel meist der schnellere Weg.

Wie eine Gemeinschaft eine Sperre von Heizung oder Wasser rechtssicher vorbereitet, erklärt der Ratgeber Versorgungssperre wegen Hausgeldrückständen. Ob Rückstände allen Eigentümern bekannt gemacht werden dürfen, behandelt der Beitrag Hausgeldrückstände in der WEG und Datenschutz.

Wie LIKKA Hausgeldrückstände in der WEG-Verwaltung begleitet

LIKKA gleicht als Hausverwaltung die Hausgeldzahlungen laufend ab, erinnert bei der ersten Abweichung persönlich und klärt, ob ein Versehen oder ein echtes Problem dahintersteckt. Bleibt die Zahlung aus, beantragen wir zügig einen Mahnbescheid, damit Verjährung und Rangverlust gar nicht erst drohen.

Der Beirat erfährt den Stand der Rückstände regelmäßig. In der Eigentümerversammlung berichten wir darüber und bereiten bei Bedarf die Abstimmung über weitere Schritte vor. Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Mehr zur laufenden WEG-Verwaltung finden Sie auf der Leistungsseite. Steckt eine Gemeinschaft wegen hoher Rückstände in Schwierigkeiten, unterstützen wir sie im Rahmen der WEG in der Krise. Wer die Verwaltung wechseln möchte, findet den Ablauf unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 16 Abs. 2, 17, 27, 28, 43 WEG; §§ 195, 199, 286, 288 BGB; § 10 ZVG; §§ 866, 867 ZPO; BGH V ZR 166/16, V ZR 97/15, V ZR 190/24, V ZR 209/12, IX ZR 120/10, V ZR 139/23; LG Dortmund 1 S 263/20

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.