Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, fehlt der Gemeinschaft Geld für Versicherung, Heizung, Hausmeister und Rücklage. Die Rechnungen laufen trotzdem weiter. Das Gesetz gibt der Eigentümergemeinschaft dafür wirksame Mittel an die Hand: Verzugszinsen, ein schnelles gerichtliches Verfahren, die Vollstreckung in Konto und Wohnung und einen Vorrang in der Zwangsversteigerung. Entscheidend ist, dass der Verwalter früh und konsequent handelt. Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie das geht, und fasst die wichtigsten Urteile des Bundesgerichtshofs zusammen.
Wem das Hausgeld zusteht
Grundlage der Zahlungspflicht ist der Beschluss der Eigentümer über die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) zusammen mit dem Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG); ergänzende Regelungen können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Gläubigerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Miteigentümer. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass allein der Gemeinschaft der Anspruch auf das Hausgeld zusteht und bei Zahlungsausfällen auch nur sie Schadensersatz verlangen kann (BGH, Urteil vom 10.02.2017, V ZR 166/16).
Wann die Vorschüsse fällig sind, kann die Gemeinschaft beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG). In der Regel ist das Hausgeld monatlich im Voraus fällig, üblich ist der dritte Werktag eines Monats. Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG). Nach der WEG-Reform gehört das Eintreiben von Hausgeld zu seinen laufenden Aufgaben; einen besonderen Beschluss für Mahnbescheid oder Klage braucht er nach überwiegender Ansicht nicht (so LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021, 1 S 263/20). Die Gemeinschaft kann seine Befugnisse aber per Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG).
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG betrifft die angemessene Erhaltungsrücklage.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Was ein Rückstand für die Gemeinschaft bedeutet
Ein einzelner säumiger Eigentümer reißt schnell ein Loch in die Kasse: Es entsteht eine Liquiditätslücke. Die Gemeinschaft muss ihre Verträge weiter erfüllen, auch wenn ein Teil der Einnahmen fehlt. Reicht das Konto nicht, bleibt nur eine Sonderumlage. Sie wird nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer verteilt, auch auf den säumigen; ein vom Schlüssel abweichender Verteilungsmaßstab muss eigens beschlossen werden (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23).
Für die übrigen Eigentümer ist das zunächst ein Liquiditätsproblem, kein endgültiger Verlust: Die Forderung gegen den Säumigen bleibt bestehen und wird weiter verfolgt. Je länger der Verwalter wartet, desto größer wird jedoch das Risiko, dass am Ende nichts mehr zu holen ist. Die konsequente Durchsetzung sichert deshalb die Liquidität aller.
Als Sonderumlage auf 23 weitere Wohnungen verteilt: rund 209 € je Wohnung nach einem Jahr
Beispielrechnung: 24 Wohnungen, Hausgeld 400 € im Monat, gleicher Anteil je WohnungVerzug und Zinsen: Ab wann es teuer wird
Ist der Zahltag nach dem Kalender bestimmt, gerät der Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der weitere Ablauf folgt meist in festen Stufen. Ab dann schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Eine freundliche Zahlungserinnerung mit klarer Frist ist trotzdem sinnvoll: Oft steckt ein vergessener Dauerauftrag oder ein Kontowechsel dahinter.
Hausgeldansprüche verjähren in drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem sie fällig wurden (§§ 195, 199 BGB). Spätestens vorher muss die Gemeinschaft einen Mahnbescheid oder eine Klage auf den Weg bringen; erst die gerichtliche Geltendmachung hemmt die Verjährung, sonst kann sich der Schuldner auf sie berufen.
Mahnbescheid oder Klage: Der Weg zum Titel
Zahlt der Eigentümer nach der Erinnerung nicht, beantragt der Verwalter für die Gemeinschaft im Mahnverfahren einen Mahnbescheid oder erhebt Klage. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG), unabhängig von der Höhe der Forderung. Der Mahnbescheid ist der schnellere und günstigere Weg; der Verwalter bezeichnet darin den genauen Betrag und Zeitraum des Rückstands. Widerspricht der Eigentümer, geht die Sache an dieses Gericht.
Am Ende steht ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil, also ein Titel. Für die spätere Zwangsversteigerung ist wichtig, dass aus dem Titel Art, Zeitraum und Fälligkeit der Hausgeldforderung hervorgehen; sonst müssen sie gesondert glaubhaft gemacht werden (§ 10 Abs. 3 ZVG).
- FälligkeitVerzug ohne Mahnung, Verzugszinsen laufen
- ZahlungserinnerungKlärt Versehen, dokumentiert den Rückstand
- Mahnbescheid oder KlageAmtsgericht am Ort der Wohnung
- TitelVollstreckungsbescheid oder Urteil
- VollstreckungKonto, Lohn, Sicherungshypothek, Zwangsversteigerung
Aufrechnen und Einbehalten sind ausgeschlossen
Viele säumige Eigentümer begründen ihre Zahlungsverweigerung mit Gegenforderungen, etwa wegen einer fehlerhaften Abrechnung oder einer selbst bezahlten Reparatur. Damit kommen sie in der Regel nicht durch. Gegen Hausgeldforderungen kann ein Eigentümer nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen (BGH, Urteil vom 29.01.2016, V ZR 97/15).
Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber beschlossenen Vorschüssen ist nach der neueren Rechtsprechung sogar ganz ausgeschlossen, auch wenn der Eigentümer etwa noch auf eine Jahresabrechnung wartet (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Die Gemeinschaft soll sich auf ihre Einnahmen verlassen können; Streit über Gegenansprüche wird gesondert geklärt.
Nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen (BGH V ZR 97/15)
Gegenüber beschlossenen Vorschüssen ausgeschlossen (BGH V ZR 190/24)
Vollstreckung: Konto, Grundbuch, Zwangsversteigerung
Mit dem Titel kann die Gemeinschaft in Konten und Arbeitseinkommen vollstrecken. Bei Rückständen von mehr als 750 Euro kann sie eine Zwangssicherungshypothek auf die Wohnung eintragen lassen (§§ 866, 867 ZPO). Das sichert die Forderung im Grundbuch, etwa für den Fall eines späteren Verkaufs.
Das stärkste Mittel ist die Zwangsversteigerung. Hier genießt die Gemeinschaft einen Vorrang vor den Banken: Hausgeld aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren wird in der Rangklasse 2 vor den Grundpfandrechten bedient, begrenzt auf 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Die Gemeinschaft kann die Versteigerung mit ihrem Titel selbst beantragen. Rückstände, die über diesen Vorrang hinausgehen, fallen in einen schlechteren Rang.
§ 74a Abs. 5 ZVG: Das Gericht setzt den Verkehrswert der Wohnung fest. Auszug aus Nummer 2; die Rangklasse 2 betrifft Hausgeld nach § 16 Abs. 2 und § 28 Abs. 1 und 2 WEG.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizDas Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Verkauf und Insolvenz des säumigen Eigentümers
Verkauft der säumige Eigentümer, haftet der Erwerber nicht für die Rückstände seines Vorgängers. Der Vorrang in der Zwangsversteigerung ist auch kein dingliches Recht, das an der Wohnung haftet; gegen den Erwerber kann die Gemeinschaft daraus nicht vorgehen (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12). Umso wichtiger ist es, Rückstände vor einem Verkauf zu titulieren und, wo möglich, im Grundbuch zu sichern.
Wird der Eigentümer insolvent, ist die Gemeinschaft für die bevorrechtigten Hausgelder, die vor der Eröffnung fällig wurden, zur abgesonderten Befriedigung aus der Wohnung berechtigt. Hausgelder, die nach der Eröffnung fällig werden, sind Masseverbindlichkeiten und vom Insolvenzverwalter zu zahlen (BGH, Urteil vom 21.07.2011, IX ZR 120/10). Die Gemeinschaft selbst kann dagegen nicht insolvent werden (§ 9a Abs. 5 WEG).
Insolvenzforderung; der bevorrechtigte Teil berechtigt zur abgesonderten Befriedigung aus der Wohnung
Masseverbindlichkeit, zu zahlen vom Insolvenzverwalter (BGH IX ZR 120/10)
Letzte Mittel: Versorgungssperre und Entziehung
Bei erheblichen Rückständen hat der Bundesgerichtshof eine Versorgungssperre anerkannt, etwa das Abstellen von Heizung und Wasser für die betroffene Einheit. Voraussetzung waren ein Beschluss der Gemeinschaft, ein Rückstand von mehr als sechs Monatsbeträgen und eine vorherige Androhung (BGH, Urteil vom 10.06.2005, V ZR 235/04). Der Fall betraf allerdings keine Wohnungseigentümergemeinschaft im engeren Sinn, und bei vermieteten Wohnungen trifft eine Sperre auch den Mieter. Sie sollte deshalb nur nach rechtlicher Prüfung eingesetzt werden. Wie eine Gemeinschaft dabei Schritt für Schritt vorgeht, erklärt unser Ratgeber Versorgungssperre wegen Hausgeldrückständen.
Als äußerstes Mittel kann die Gemeinschaft die Entziehung des Wohnungseigentums verlangen, also dass der Eigentümer seine Wohnung veräußert (§ 17 Wohnungseigentumsgesetz). Dieser Schritt kommt nur an letzter Stelle in Betracht. Seit der WEG-Reform gibt es dafür keinen eigenen Tatbestand des Zahlungsverzugs mehr; es kommt darauf an, ob der Gemeinschaft die Fortsetzung mit dem Eigentümer nicht mehr zugemutet werden kann. In der Praxis ist die Zwangsversteigerung aus dem Hausgeldtitel meist der schnellere Weg.
Wie LIKKA mit Hausgeldrückständen umgeht
Wir gleichen die Zahlungseingänge laufend ab, erinnern bei der ersten Abweichung persönlich und klären, ob ein Versehen oder ein echtes Problem dahintersteckt. Bleibt die Zahlung aus, beantragen wir zügig einen Mahnbescheid, damit Verjährung und Rangverlust gar nicht erst drohen. Der Beirat erfährt den Stand der Rückstände regelmäßig, in der Eigentümerversammlung berichten wir darüber und bereiten bei Bedarf die Abstimmung über weitere Schritte vor. Rückstände namentlich in der Saldenliste zu nennen, hat das LG Oldenburg für zulässig gehalten (Urteil vom 22.12.2020, 5 S 50/20, zu einer Bruchteilsgemeinschaft).
Steckt eine Gemeinschaft wegen hoher Rückstände in Schwierigkeiten, unterstützen wir sie im Rahmen der WEG in der Krise. Hintergründe zur Haftung der Eigentümer lesen Sie im Beitrag Keine Insolvenz, aber Haftung, zur Abrechnung beim Verkauf im Beitrag Wer zahlt die Abrechnungsspitze?. Mehr zu unserer laufenden WEG-Verwaltung finden Sie auf der Leistungsseite.
- Gläubigerin des Hausgelds ist allein die Gemeinschaft; der Verwalter treibt es ein
- Verzug tritt ohne Mahnung ein, Hausgeld verjährt nach drei Jahren
- Aufrechnung nur mit anerkannten oder rechtskräftigen Forderungen, kein Zurückbehaltungsrecht
- In der Zwangsversteigerung Vorrang vor den Banken, begrenzt auf 5 Prozent des Verkehrswerts
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht bezahlt?
Er gerät ohne Mahnung in Verzug und schuldet Verzugszinsen. Die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, beantragt einen Mahnbescheid oder klagt und kann mit dem Titel in Konto, Lohn und die Wohnung vollstrecken, bis hin zur Zwangsversteigerung.
Rechtsgrundlage: §§ 286, 288 BGB; § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Wann verjähren Hausgeldrückstände?
Nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem das Hausgeld fällig wurde; maßgeblich ist die Fälligkeit des jeweiligen Vorschusses.
Rechtsgrundlage: §§ 195, 199 BGB
Haftet ein neuer Eigentümer für Hausgeldrückstände?
Nein, der Erwerber haftet nicht für die Rückstände des Voreigentümers. Die Gemeinschaft muss sich an den bisherigen Eigentümer halten.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12
Kann ich Hausgeld einbehalten?
Nein. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber beschlossenen Vorschüssen ist ausgeschlossen. Aufrechnen ist nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24; BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 97/15
Müssen die anderen Eigentümer für den Ausfall aufkommen?
Vorübergehend ja, wenn das Geld für laufende Kosten nicht reicht: Dann beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage nach dem geltenden Schlüssel, an der auch der Säumige beteiligt ist. Die Forderung gegen ihn bleibt bestehen.
Kann die Gemeinschaft die Wohnung versteigern lassen?
Ja, mit einem Titel über das Hausgeld. In der Zwangsversteigerung werden Hausgelder aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Vorjahren vor den Banken bedient, bis zu 5 Prozent des Verkehrswerts.
Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
Darf der säumige Eigentümer in der Abrechnung genannt werden?
Das LG Oldenburg hat die namentliche Angabe der Rückstände in der Saldenliste datenschutzrechtlich für zulässig gehalten, weil die Eigentümer die Abrechnung sonst nicht prüfen können. Eine Entscheidung des BGH dazu gibt es nicht.
Rechtsgrundlage: LG Oldenburg, Urteil vom 22.12.2020 – 5 S 50/20
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 9b, 16 Abs. 2, 17, 27, 28, 43 WEG; §§ 195, 199, 286, 288 BGB; § 10 ZVG; §§ 866, 867 ZPO; BGH V ZR 166/16, V ZR 97/15, V ZR 190/24, V ZR 209/12, IX ZR 120/10, V ZR 235/04, V ZR 139/23; LG Dortmund 1 S 263/20; LG Oldenburg 5 S 50/20
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