Gebäudeversicherung gekündigt: Was die Gemeinschaft jetzt tun muss

Das Schreiben kommt oft ohne Vorwarnung: Der Versicherer hat die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft gekündigt, die Wohngebäudeversicherung endet zu einem festen Datum. Für Verwalter, Beirat und Eigentümer beginnt damit ein Wettlauf mit der Zeit, denn ein Haus ohne Versicherungsschutz ist bei Brand, Leitungswasser oder Sturm ein erhebliches Risiko für alle. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt der Gemeinschaft klare Wege an die Hand. Dieser Leitfaden zeigt, warum Versicherer kündigen, welche Schritte in den ersten Tagen zählen, was der Verwalter ohne Beschluss entscheiden darf und was die Eigentümer selbst beschließen müssen. Der Ratgeber richtet sich an Eigentümer, Beirat und Verwaltung, die bei einer gekündigten Gebäudeversicherung sofort Handlungsbedarf erkennen müssen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Gebäudeversicherung in der WEG: Warum die Kündigung ein Notfall ist

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft braucht Versicherungsverträge, die das Haus und die Immobilie als Ganzes absichern. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). Eine Eigentümergemeinschaft ohne Wohngebäudeversicherung verstößt deshalb gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, und jeder Eigentümer kann Versicherungsschutz einfordern.

In der Praxis ist meist die GdWE selbst Versicherungsnehmerin, vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Vertrag deckt in der Regel Schäden am Gemeinschaftseigentum durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Fällt er weg, entsteht eine Deckungslücke: Ein Schaden müsste die Gemeinschaft aus eigenen Mitteln tragen, also aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage. Ein größerer Brand- oder Leitungswasserschaden kann die Rücklage schnell aufbrauchen. Im Schadensfall zeigt sich der Wert der Police: Versicherungsleistungen fließen nur bei bestehendem Vertrag, und fehlt er, tragen die Eigentümer der Wohnungen die Folgen über Rücklage oder Umlage. Betroffen sind auch Eigentümer, die vermieten, denn Mieter erwarten ein versichertes Haus. Die Hausratversicherung der einzelnen Eigentümer ist davon unabhängig und ersetzt die Gebäudeversicherung nicht.

Die Grundlage dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz: Es verpflichtet die Eigentümergemeinschaft zur Absicherung der Immobilie, und jeder Wohnungseigentümer hat darauf ein Recht. Anders als Hauseigentümer, die allein entscheiden, handeln in der WEG alle gemeinsam. Für Eigentümer, die nur ihr Zuhause im Leben absichern wollen, ist der Gedanke einfach: Hausrat und Haftpflicht schützen den Inhalt der Wohnung, nicht das Haus. Die Antwort auf die Frage, wer das Haus schützt, lautet deshalb immer: die Gemeinschaft, über ihre Gebäudeversicherung. Dieser Schutz endet mit dem Vertrag, im Schadensfall entscheidet am Ende die Police.

Wer kündigt wann? Kündigungsfrist und Kündigungsgründe

Die ordentliche Kündigung richtet sich nach § 11 VVG. Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag kann von beiden Seiten nur zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode gekündigt werden; die Kündigungsfrist muss für beide gleich sein und darf nicht weniger als einen Monat und nicht mehr als drei Monate betragen (§ 11 Abs. 2 und 3 VVG). Bei einem befristeten Vertrag ist eine im Voraus vereinbarte automatische Verlängerung unwirksam, soweit sie sich jeweils auf mehr als ein Jahr erstreckt (§ 11 Abs. 1 VVG). Der Versicherer braucht für diese Kündigung keinen besonderen Grund; er muss nur Frist und Termin einhalten. Die Versicherungsbedingungen können weitere Regeln enthalten und gehören deshalb immer auf den Tisch. Für die Eigentümergemeinschaft zählt der Blick in die Police: Vertragsende, Versicherungsperiode und Kündigungsfrist stehen dort.

Nach einem Schaden gilt eine Sonderregel: Nach Eintritt des Versicherungsfalles kann jede Vertragspartei, also Versicherer und Versicherungsnehmer, kündigen, aber nur bis zum Ablauf eines Monats seit dem Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung; der Versicherer hat dann eine Kündigungsfrist von einem Monat (§ 92 Abs. 1 und 2 VVG). Das erklärt, warum Kündigungen häufig nach einem größeren Leitungswasser- oder Sturmschaden eingehen. In der Praxis überprüfen Versicherer dann, ob Schadenverlauf und Prämie noch zusammenpassen.

Ein dritter Grund ist der Zahlungsverzug. Zahlt die Gemeinschaft eine Folgeprämie nicht rechtzeitig, kann der Versicherer in Textform eine Zahlungsfrist von mindestens zwei Wochen setzen und nach Fristablauf ohne Einhaltung einer Frist kündigen, solange die Gemeinschaft in Verzug ist; die Kündigung wird unwirksam, wenn innerhalb eines Monats nach der Kündigung gezahlt wird, die Leistungsfreiheit für einen zwischenzeitlichen Schaden bleibt aber bestehen (§ 38 Abs. 2 und 3 VVG). Offene Beiträge der Eigentümer können die Liquidität der Gemeinschaft belasten; wie die WEG dagegen vorgeht, zeigt der Beitrag Hausgeld nicht gezahlt.

Gebäudeversicherung gekündigt: Die ersten Schritte für Verwalter und Beirat

Zuerst wird das Schreiben geprüft: Wer hat gekündigt, aus welchem Grund, zu welchem Datum endet der Versicherungsschutz, und passen Frist und Grund zu §§ 11, 38 oder 92 VVG und zu den Vertragsbedingungen? Das Vertragsende gehört sofort in den Fristenkalender; ein rechtzeitiger Wechsel des Versicherers verhindert Lücken. Ist eine Eigentümerversammlung nötig, wird sie sofort terminiert. Fragen Sie beim bisherigen Versicherer nach dem Inhalt der Kündigung. Eine Hausverwaltung hat Verträge und Schadenverlauf im Zugriff und kann den Wechsel vorbereiten. Bestehen Zweifel an der Wirksamkeit, sollte ein Rechtsanwalt oder Versicherungsmakler hinzugezogen werden. Gleichzeitig laufen die Schritte parallel: Der Verwalter informiert den Beirat und die Eigentümer, damit keine Gerüchte entstehen, und stellt Schadenverlauf der letzten Jahre, Versicherungssumme und Gebäudedaten zusammen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter dabei (§ 29 Abs. 2 WEG); wie weit sein Einsichtsrecht geht, steht im Beitrag Beirat und Einsicht in Verwaltungsunterlagen.

Danach werden Angebote eingeholt, entweder über einen Versicherungsmakler oder direkt bei mehreren Versicherern. Wichtig ist eine einheitliche Vergleichsbasis: Versicherung zum Neuwert, gleiche Gefahren, vergleichbarer Selbstbehalt. Wie viele Angebote sinnvoll sind, erklärt der Beitrag Vergleichsangebote in der WEG. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, vertreten die Wohnungseigentümer sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); in diesem Fall hilft der Beitrag WEG ohne Verwalter.

Darf der WEG-Verwalter ohne Beschluss neue Versicherungsverträge abschließen? § 27 WEG

Seit der WEG-Reform regelt § 27 WEG die Befugnisse: Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Ein neuer, dauerhafter Gebäudeversicherungsvertrag verpflichtet die Gemeinschaft über Jahre zu erheblichen Prämien und ist deshalb keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung. Droht aber eine Deckungslücke, ist eine vorläufige Deckung nach herrschender Meinung als Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils nach Nr. 2 zulässig; eine höchstrichterliche Entscheidung dazu gibt es, soweit ersichtlich, nicht. Die dauerhafte Lösung bleibt Sache der Eigentümer.

Die Eigentümer beschließen den Neuabschluss in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren; außerhalb der Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, oder die Eigentümer haben beschlossen, dass für diesen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG). Die Einberufung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG); eine drohende Deckungslücke kann ein solcher Fall sein. Wie die Versammlung einberufen wird, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen. Sinnvoll ist ein konkreter Beschlussantrag mit Versicherer, Versicherungssumme, Selbstbehalt und Laufzeit.

Die Eigentümer können die Rechte und Pflichten des Verwalters außerdem durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Wohnungseigentümer seit dem 1. Dezember 2020 die Kompetenz haben, Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, V ZR 241/23). Das Urteil betraf eine Erhaltungsmaßnahme; nach seiner Begründung gilt die Delegationskompetenz für alle Angelegenheiten ordnungsmäßiger Verwaltung, über die die Eigentümer beschließen dürfen (Rn. 8), also auch für die Versicherung nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Der Delegationsbeschluss muss aber selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 18 Abs. 2 WEG; Rn. 12). Ein Beschluss über die Versicherung sollte daher die Eckpunkte selbst festlegen und Grenzen setzen, etwa Mindestdeckung und Höchstprämie. Gerade bei Versicherungsverträgen mit mehrjähriger Laufzeit sind die Pflichten und Verantwortlichkeiten des Verwalters so klar abzugrenzen.

Banken, Grundschuld und Darlehen: Folgen der Kündigung

Banken lassen sich die Gebäudeversicherung regelmäßig nachweisen, weil das Grundstück samt Gebäude als Sicherheit für Darlehen dient. Für die Gebäudefeuerversicherung enthält das Versicherungsvertragsgesetz Schutzvorschriften zugunsten eines Gläubigers, der sein Grundpfandrecht beim Versicherer angemeldet hat, zum Beispiel der Bank eines Wohnungseigentümers: Der Versicherer muss ihm unter anderem eine Zahlungsfristsetzung wegen einer Folgeprämie und den Eintritt des Versicherungsfalles anzeigen (§ 142 VVG). Die Beendigung des Versicherungsverhältnisses wird ihm gegenüber grundsätzlich erst zwei Monate nach der Mitteilung wirksam; das gilt nicht bei einer Kündigung des Versicherers wegen unterbliebener Prämienzahlung, für die eine eigene Monatsfrist gilt (§ 143 Abs. 1 und 2 VVG). Diese Vorschriften gelten für Hypotheken und entsprechend für Grundschulden (§ 148 VVG). Ob und wie sie bei einer einzelnen Eigentumswohnung eingreifen, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit der Bank geklärt werden.

Für Eigentümer mit Darlehen bedeutet das: Eine Lücke im Versicherungsschutz kann gegen die Darlehensbedingungen verstoßen, auch wenn die Bank später informiert wird. Die Verwaltung sollte deshalb nach dem Neuabschluss eine Versicherungsbestätigung bereitstellen, die jeder Eigentümer seiner Bank vorlegen kann. Welche Pflichten das Darlehen im Einzelnen auslöst, ergibt sich aus dem Darlehensvertrag.

Neue Wohngebäudeversicherung: Prämie, Selbstbehalt und Hausgeld

Nach einer Kündigung fallen die ersten Angebote oft teurer aus, weil der Schadenverlauf in die Prämie einfließt. Vergleichen Sie nicht nur den Beitrag, sondern Versicherungssumme zum Neuwert (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), Selbstbehalt, Deckung für Leitungswasser, Sturm und Elementarschäden sowie Laufzeit und Kündigungsfristen. Guter Schutz und faire Konditionen sind wichtiger als der niedrigste Beitrag. Eine hohe Beitragserhöhung gegenüber dem alten Vertrag ist kein Grund, an der Versicherungssumme zu sparen, denn eine Unterversicherung kann im Schadenfall zu Kürzungen führen. Die Prämie ist Teil des Wirtschaftsplans; die Eigentümer beschließen die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG) und passen sie bei höheren Kosten an. Die laufenden Beitragszahlungen für den neuen Vertrag laufen über das Hausgeld, jede Wohnung trägt ihren Anteil; die Eigentümer beschließen die angepassten Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Auch der Zustand der Instandhaltung von Dach und Leitungen kann sich auf die Konditionen auswirken.

Tipp: Versicherungsschutz nie unterbrechen Klären Sie die vorläufige Deckung, bevor der alte Vertrag endet. Ein Schaden in einer Lücke von nur wenigen Tagen trifft die Gemeinschaft ungeschützt.

Vorsorge: So verhindern Verwaltung und Beirat die nächste Kündigung

Wer den Vertragslauf, die Kündigungsfristen und die Schadenentwicklung im Blick hat, wird von einer Kündigung seltener überrascht. Hilfreich sind ein jährlicher Versicherungscheck, ein Fristenkalender, die zeitnahe Meldung und Behebung von Schäden und eine funktionierende Instandhaltung von Leitungen und Dach, denn weniger Schäden sprechen für niedrigere Prämien. Der Beirat prüft und überwacht dabei den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG); seine Rolle ist es, Risiken früh im Auge zu behalten. Es ist Aufgabe der Verwaltung, Instandhaltung, Instandhaltungsplanung und Versicherungsschutz im Blick zu haben. Reagiert die Verwaltung nicht, bleibt als Hebel die Abberufung; wie sie abläuft, zeigt der Beitrag Abberufung des Verwalters.

Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg übernehmen wir auch Gemeinschaften, in denen Versicherungsfragen oder Fristen liegen geblieben sind. Wie wir in solchen Situationen vorgehen, steht auf der Seite WEG in der Krise.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 18, 19, 23, 24, 27, 28, 29 WEG; §§ 11, 37, 38, 92, 96, 142, 143, 148 VVG; BGH, Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 241/23

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