Versorgungssperre WEG: So setzt die Gemeinschaft sie bei Hausgeldrückständen rechtssicher durch

Ein Wohnungseigentümer leistet seit Monaten keine Hausgeldzahlungen, Mahnbescheid und Pfändung laufen ins Leere, und die übrigen Miteigentümer finanzieren über Sonderumlagen seine Heizung mit. In dieser Lage fragen viele Gemeinschaften, ob sie die Versorgung der Eigentumswohnung einstellen dürfen. Die Antwort lautet: ja, aber nur als letztes Druckmittel und nur, wenn die Voraussetzungen genau eingehalten werden. Versorgungssperren sind eine einschneidende Maßnahme: Eine Sperre ohne Beschluss, bei zu geringem Rückstand oder mit eigenmächtigem Betreten der Wohnung kann die Gemeinschaft teuer zu stehen kommen. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, Beiräte und Verwalter und zeigt die Rechtsgrundlagen, die Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs und den Ablauf Schritt für Schritt.

Was eine Versorgungssperre ist und worauf sie beruht

Bei einer Versorgungssperre stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Leistungen ein, die sie selbst über die gemeinschaftlichen Anlagen erbringt, vor allem Heizwärme und Warmwasser, unter Umständen auch Wasser. Rechtsgrundlage ist das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB: Wer aus demselben rechtlichen Verhältnis einen fälligen Anspruch hat, darf seine eigene Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Die Gemeinschaft hält also die Versorgung mit Heizenergie zurück, bis der Wohnungseigentümer seine Hausgeldschulden bis zum vollständigen Ausgleich bezahlt.

Dahinter steht ein Gedanke, den das Landgericht Berlin als einhellige Meinung bezeichnet hat: Keinem Wohnungseigentümer ist es zumutbar, auf Dauer den Kostenanteil eines anderen zu übernehmen. Die Sperre ist kein Ersatz für die Vollstreckung, sondern ein Druck- und Sicherungsmittel. Wohngeldrückstände belasten die ganze Gemeinschaft und können notwendige Instandhaltung verzögern; die gerichtliche Geltendmachung allein erzeugt oft nicht genug Druck. Die Sperre verhindert, dass die Schulden weiter wachsen, und soll den Eigentümer zur Zahlung bewegen. Parallel muss die Gemeinschaft ihre Forderung weiter gerichtlich verfolgen.

Die Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs

Grundlegend ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.06.2005 (V ZR 235/04). Der Fall betraf eine Gemeinschaft von Erbbauberechtigten mit Einfamilienhäusern in Berlin, deren Gemeinschaftsordnung das Wohnungseigentumsrecht für anwendbar erklärte. Ein Mitglied schuldete rund 16.500 Euro, die Vollstreckung aus vorhandenen Titeln war aussichtslos. Die Versammlung beschloss, die Stichleitung zum Haus des Schuldners im Keller zu trennen, bis die Schuld getilgt oder nachhaltig abgezahlt ist. Der BGH gab der Gemeinschaft recht und stützte sich in der Begründung seiner Entscheidung ausdrücklich auf die Rechtsprechung zum Wohnungseigentum. Deshalb gilt das Urteil als Leitentscheidung für die WEG.

Der BGH hat drei Voraussetzungen formuliert. Erstens braucht es einen Beschluss der Eigentümer, weil die Sperre über die Befugnisse des Verwalters hinausgeht. Zweitens muss der Rückstand erheblich sein, weil Heizwärme für die Bewohnbarkeit wichtig ist und die Mitglieder einander Rücksicht schulden; erheblich ist er bei mehr als sechs Monatsbeträgen Hausgeld. Drittens muss die Sperre vorher angedroht werden; die Androhung muss dem Vollzug vorausgehen, nicht schon dem Beschluss. Dass auch der Versorger selbst sperren könnte, steht nicht entgegen: Solange die Gemeinschaft ihn bezahlt, darf er die Lieferung gar nicht einstellen.

Vermietete Wohnung: Was gilt gegenüber dem Mieter?

Ist die Wohnung vermietet, trifft die Sperre einen Mieter, der selbst keine Schulden hat. Trotzdem hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Sperrung von Versorgungsleitungen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft als solche keine Besitzschutzansprüche auslöst, auch wenn sie den Mieter eines Wohnungseigentümers betrifft (BGH, Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07, Rn. 35). Versorgungsleistungen sind nach dem BGH nicht Bestandteil des Besitzes; die Sperre beeinträchtigt weder den Zugang zu den Räumen noch ihre Nutzung aus dem bloßen Besitz (Rn. 24, 27). Sie ist als solche also keine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 BGB.

Die Grenze zieht der BGH beim Eingriff in die Wohnung selbst: Gegen eine konkrete Besitzstörung, etwa einen Eingriff an Absperrvorrichtungen im Mitbesitz des Mieters, bleibt Besitzschutz möglich (Rn. 36). Die Wohnung eines Mieters darf ohne dessen Einwilligung nicht betreten werden. Bezieht der Mieter Strom, Gas oder Wärme über einen eigenen Vertrag mit dem Versorger, etwa eine eigene Stromlieferung, ist eine Sperre zur Durchsetzung fremder Forderungen nach dem BGH ausgeschlossen (Rn. 17). Nach Mietrecht hält sich der Mieter wegen der fehlenden Versorgung an seinen Vermieter, etwa mit Minderung der Miete.

Schritt für Schritt zur rechtssicheren Versorgungssperre

Am Anfang steht die Forderung. Sie muss fällig sein, der Eigentümer muss mit mehr als sechs Monatsbeträgen der Vorschüsse, auch Vorauszahlungen genannt, in Verzug sein, also einen erheblichen Wohngeldrückstand aufweisen, und die Forderung sollte am besten bereits tituliert sein, durch Vollstreckungsbescheid oder Urteil. Streitige Forderungen sind ein Risiko: Je klarer der Rückstand belegt ist, desto besser hält der Beschluss einer Anfechtung stand. Gegenansprüche helfen dem Eigentümer nicht weiter; ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber beschlossenen Vorschüssen hat er nicht (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24).

Dann folgt die technische Prüfung: Wo lässt sich die Wohnung absperren, ohne andere Einheiten zu beeinträchtigen? Am einfachsten ist eine Absperrung im Gemeinschaftseigentum, etwa am Strang im Keller oder im Treppenhaus. Fehlt eine Absperrmöglichkeit, kann die Gemeinschaft den Einbau von Ventilen beschließen. Erst danach kommt der Beschluss in der Eigentümerversammlung; der Gegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Für die Beschlussfassung genügt die einfache Mehrheit; die Wohnungseigentümer entscheiden im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über Umfang und Umsetzung der Sperre (§ 19 Abs. 1 WEG).

Nach dem Beschluss sollte die Gemeinschaft die Anfechtungsfrist von einem Monat abwarten (§ 45 WEG). Dann erhält der Eigentümer eine schriftliche Androhung, in der Praxis oft Abmahnung genannt, mit angemessener Frist, nachweisbar zugestellt. Zahlt er nicht, trennt ein Fachbetrieb die Wohnung von den zentralen Versorgungsleitungen und dokumentiert die Sperre mit Protokoll und Fotos. Wer die Kosten für Sperrung und Wiederinbetriebnahme trägt, sollte der Beschluss regeln. Sobald der Eigentümer zahlt oder Sicherheit leistet, ist die Versorgung wieder aufzunehmen; Sicherheitsleistung wendet das Zurückbehaltungsrecht ab (§ 273 Abs. 3 BGB).

Was in den Beschluss gehört

Ein Sperrbeschluss sollte so genau formuliert sein, dass ein Gericht ihn ohne Auslegung prüfen kann. Dazu gehören die betroffene Einheit, Höhe und Zeitraum des Rückstands, die gesperrten Leistungen, die Art der Absperrung und der beauftragte Fachbetrieb. Ebenso wichtig sind die Bedingung, unter der die Sperre aufgehoben wird, die Ermächtigung des Verwalters zur Androhung und, falls nötig, zur Duldungsklage sowie eine Regel für Frost und besondere Härtefälle.

Der Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer aber während einer laufenden Anfechtung sperrt und später verliert, hat ohne Grundlage gehandelt und muss mit Schadensersatz rechnen. Deshalb ist Geduld bis zur Bestandskraft meist der sicherere Weg.

Zutritt zur Wohnung: Duldung statt Selbsthilfe

Liegt die einzige Absperrmöglichkeit in der Wohnung, braucht die Gemeinschaft Zutritt. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und Einwirkungen zu dulden, die Beschlüssen entsprechen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Verweigert er den Zutritt, muss die Gemeinschaft auf Duldung klagen, wie im Fall des BGH von 2005; zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Anlage (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Selbsthilfe, etwa das Öffnen der Wohnungstür, ist tabu.

Wohnt in der Wohnung ein Mieter, reicht ein Titel gegen den Eigentümer nicht, um dessen Wohnung zu betreten. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Mieter nicht gezwungen werden kann, den Zugang zu seiner Wohnung freizugeben, damit dort Absperrvorrichtungen betätigt werden; der Duldungsanspruch der Gemeinschaft gegen den Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 4 WEG alter Fassung, heute § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, bestehe gegen den Mieter nicht (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2005, 30 O 262/05). Auch das geltende Gesetz verpflichtet Dritte nur, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen zu dulden (§ 15 WEG), nicht aber eine Sperre. In vermieteten Einheiten ist eine Versorgungssperre daher praktisch nur durchsetzbar, wenn sich die Leitung außerhalb der Wohnung des Wohngeldschuldners absperren lässt.

Grenzen: Winter, Gesundheit, Strom und Fernwärme

Die Sperre muss verhältnismäßig bleiben. Vorrangig kommen Heizung und Warmwasser in Betracht; Kaltwasser ist wegen Hygiene und Toilettenspülung besonders heikel. Im Winter drohen Frostschäden an Leitungen, die auch das Gemeinschaftseigentum treffen und damit auf die Gemeinschaft zurückfallen. In abgesperrten Warmwassersträngen kann stehendes Wasser die Trinkwasserhygiene gefährden. Leben Kinder, kranke oder pflegebedürftige Menschen in der Wohnung, ist vor Verhängung der Sperre eine besonders sorgfältige Abwägung nötig. Zur Orientierung kann die Regel für Energieversorger dienen, auch wenn sie für die Gemeinschaft nicht unmittelbar gilt: Ein Lieferant darf die Versorgung eines Haushaltskunden frühestens vier Wochen nach Androhung unterbrechen lassen; unzulässig ist das, wenn die Folgen außer Verhältnis zum Rückstand stehen, insbesondere bei besonderer Schutzbedürftigkeit eines Haushaltsmitglieds aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen. Der Rückstand muss dort mindestens 100 Euro betragen, und der Lieferant muss mit der Androhung über Wege zur Vermeidung informieren, etwa Zahlungspläne mit Stundung oder staatliche Unterstützung (§ 41f EnWG).

Sperren darf die Gemeinschaft nur, was sie selbst liefert und bezahlt. Bezieht der Eigentümer oder sein Mieter Strom oder Gas direkt vom Versorger, besteht also eine eigene Stromversorgung, ist eine Sperre durch die Gemeinschaft rechtlich umstritten und sollte unterbleiben. Ob die Gemeinschaft Strom sperren darf, der zwar direkt vom Versorger geliefert wird, aber über eine Stromleitung im Gemeinschaftseigentum fließt, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Bei Fernwärme gilt: Ist die Gemeinschaft Kundin des Versorgers, darf dieser einzelne Wohnungen nicht sperren, solange die Gemeinschaft zahlt. Zahlt umgekehrt die Gemeinschaft selbst nicht, darf der Versorger das ganze Haus zwei Wochen nach Androhung abstellen (§ 33 Abs. 2 AVBFernwärmeV). Deshalb muss der Verwalter Deckungslücken rechtzeitig über eine Sonderumlage schließen; versäumt die Gemeinschaft das, kann sie den Eigentümern schadensersatzpflichtig sein (BGH, Urteil vom 10.02.2017, V ZR 166/16).

Risiken einer fehlerhaften Sperre

Eine Sperre ohne wirksamen Beschluss, bei einem Rückstand unter sechs Monatsbeträgen, ohne Androhung oder mit eigenmächtigem Betreten der Wohnung ist rechtswidrig und kann Ansprüche des betroffenen Miteigentümers auslösen. Dann drohen Schadensersatzansprüche, die Kosten eines verlorenen Eilverfahrens und im Extremfall auch strafrechtliche Vorwürfe. Das Risiko trägt die Gemeinschaft; im Innenverhältnis kann der Verwalter haften, wenn er ohne Grundlage handelt. Bei Zweifeln ist rechtliche Beratung vor dem Vollzug sinnvoll. Für betroffene Eigentümer gilt umgekehrt: Wer selbst in der Wohnung lebt und nicht zahlen kann, sollte früh das Gespräch mit dem Verwalter suchen; staatliche Leistungen über Jobcenter oder Sozialamt können unter Umständen auch Wohnkosten wie das Hausgeld abdecken.

Die Versorgungssperre ersetzt auch nicht die anderen Wege. Zahlungsklage, Pfändung, Zwangssicherungshypothek und Zwangsversteigerung mit dem Vorrang der Gemeinschaft laufen parallel weiter; als äußerstes Mittel bleibt die Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 WEG). Wie das zusammenspielt, erklärt der Beitrag Eigentümer zahlt Hausgeld nicht.

Wie LIKKA Gemeinschaften bei hohen Rückständen begleitet

Wir setzen auf frühes Handeln, damit es gar nicht erst zu sechs offenen Monatsbeträgen kommt: Zahlungseingänge laufend abgleichen, persönlich erinnern, zügig den Mahnbescheid beantragen. Wird eine Versorgungssperre dennoch nötig, prüfen wir Forderung und Technik, bereiten den Beschluss mit allen Bestandteilen vor, stimmen das Vorgehen mit einem Fachanwalt ab und beauftragen einen Fachbetrieb. Gemeinschaften in finanzieller Schieflage unterstützen wir im Rahmen der WEG in der Krise; mehr zu unserer laufenden WEG-Verwaltung finden Sie auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 273 BGB; §§ 14, 15, 17, 19, 23, 43, 45 WEG; § 33 AVBFernwärmeV; BGH V ZR 235/04, XII ZR 137/07, V ZR 166/16, V ZR 190/24; LG Berlin 30 O 262/05; § 41f EnWG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.