Versorgungssperre WEG bei Hausgeldrückstand: Voraussetzungen, Ablauf

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld seit Monaten nicht, tragen die übrigen Eigentümer seine Heizkosten mit. Die Gemeinschaft darf dann unter strengen Voraussetzungen eine Versorgungssperre beschließen und Heizung und Warmwasser der Wohnung abstellen: nur als letztes Druckmittel, mit Beschluss, Androhung und erheblichem Rückstand. Dieser Artikel zeigt Beschluss, Androhung und Ablauf, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die Lage bei vermieteten Wohnungen und die Risiken einer fehlerhaften Sperre.

Was ist eine Versorgungssperre WEG-rechtlich?

Bei einer Versorgungssperre stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Leistungen ein, die sie selbst über gemeinschaftliche Anlagen erbringt, vor allem Heizung und Warmwasser aus der gemeinschaftlichen Heizungsanlage. Rechtsgrundlage ist das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB.

Wer aus demselben rechtlichen Verhältnis einen fälligen Anspruch hat, darf seine eigene Leistung verweigern, bis der andere zahlt. Die Gemeinschaft hält also die Versorgung zurück, bis der Eigentümer sein Hausgeld einschließlich der Rückstände ausgeglichen hat. Im Alltag ist auch der Begriff Wohngeld verbreitet. Dauerhafte Rückstände gefährden den Zustand der Immobilie, weil Rücklagen und Instandhaltung leiden.

Dahinter steht ein einfacher Gedanke: Kein Wohnungseigentümer muss auf Dauer die Kosten eines anderen mittragen. Zahlt ein Eigentümer nicht, finanzieren die übrigen Eigentümer seine Heizkosten über höhere Vorauszahlungen oder eine Sonderumlage mit.

Die Sperre ist ein Druckmittel und ersetzt keine Vollstreckung. Die Gemeinschaft verfolgt ihre Forderung gerichtlich weiter; wie das geht, zeigt der Beitrag Eigentümer zahlt Hausgeld nicht. Hier geht es nur um die Versorgungssperre als eine Möglichkeit unter mehreren.

Welche Kosten stecken im Hausgeld, das die Sperre auslöst?

Das Hausgeld deckt alle laufenden Kosten und Ausgaben der Wohnanlage: Heizung und Wasser, die Verwaltungskosten der Hausverwaltung, Versicherungen, Reinigung, Müllentsorgung, die Pflege der Gemeinschaftsflächen samt Gartenpflege und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage für Instandhaltung, Sanierungen und Reparaturen. Wer es nicht zahlt, fehlt der Gemeinschaft bei allen diesen Posten.

Die Eigentümer beschließen die Vorauszahlungen im Wirtschaftsplan (§ 28 WEG). Nach Ablauf des Jahres folgt die Jahresabrechnung, aus der sich Nachzahlungen oder Guthaben ergeben. Die Hausgeldabrechnung weist die einzelnen Kostenarten aus. Die Rücklagenbildung gehört ebenfalls zum Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG).

Für die Versorgungssperre zählen die fälligen Vorauszahlungen. Als Rückstand im Sinne der Rechtsprechung gelten die monatlichen Beträge, die der Eigentümer nach dem Wirtschaftsplan schuldet; sechs offene Monatsbeträge sind die Schwelle. Ein Beispiel: Beträgt das monatliche Hausgeld 300 Euro, ist die Schwelle bei mehr als 1.800 Euro offenen Vorauszahlungen überschritten.

Das Hausgeld ist dabei von den Nebenkosten des Mieters zu unterscheiden. Die Heizkosten einer vermieteten Eigentumswohnung kann der Eigentümer nach dem Mietvertrag und den Regeln der Heizkostenabrechnung weitergeben. Die Zahlungsverpflichtung gegenüber der Gemeinschaft bleibt bei ihm, auch wenn er die Heizkosten weitergibt.

Was hat der BGH zur Versorgungssperre entschieden?

Die Leitentscheidung ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.06.2005 (V ZR 235/04). Danach darf eine Gemeinschaft die Versorgung sperren, wenn ein Beschluss vorliegt, der Rückstand erheblich ist und die Sperre vorher angedroht wurde.

Im entschiedenen Fall bezogen Erbbauberechtigte in Berlin gemeinsam Heizwärme. Mehrere Mitglieder schuldeten seit Jahren Hausgeld, zuletzt rund 16.500 Euro. Die Gemeinschaft beschloss, die Wärmezufuhr zu unterbrechen, bis die Schulden getilgt sind. Der BGH gab ihr recht.

Er nennt drei Voraussetzungen. Erstens braucht es einen Beschluss, weil die Sperre über die Befugnisse des Verwalters hinausgeht. Zweitens muss der Rückstand erheblich sein; das nimmt der BGH bei mehr als sechs Monatsbeträgen des Hausgelds an. Drittens muss die Sperre vorher angedroht werden, und zwar vor dem Vollzug.

In der Praxis ist ein Titel über die Forderung hilfreich, weil er den Rückstand unstreitig macht und einer Anfechtung den Boden entzieht.

Das Urteil stammt aus der Zeit vor der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020. Seitdem ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Inhaberin der Hausgeldforderungen (§ 9a WEG). In der Praxis wird die Entscheidung weiterhin als Maßstab herangezogen.

Welche Voraussetzungen gelten für die Versorgungssperre?

Es müssen drei Bedingungen zusammenkommen: ein Beschluss der Eigentümerversammlung, ein erheblicher Hausgeldrückstand und eine vorherige Androhung. Fehlt eine davon, ist die Sperre rechtswidrig.

Die Tabelle fasst die Voraussetzungen im Überblick zusammen und zeigt, worauf der Verwalter achten sollte.

Wie fasst die Eigentümerversammlung den Beschluss zur Versorgungssperre WEG-intern?

Der Beschluss wird in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst. Der Gegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), und die Eigentümer entscheiden im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG).

Ein Sperrbeschluss sollte so genau sein, dass ein Gericht ihn ohne Auslegung prüfen kann. Dazu gehören die betroffene Einheit, Höhe und Zeitraum des Rückstands, die gesperrten Leistungen, die Art der Absperrung und der beauftragte Fachbetrieb.

Ebenso wichtig sind die Bedingung, unter der die Sperre aufgehoben wird, die Ermächtigung des Verwalters zur Androhung und gegebenenfalls zur Duldungsklage sowie eine Regel für Frost und besondere Härtefälle. Auch die Kosten von Sperrung und Wiederinbetriebnahme sollte der Beschluss regeln. Der Hausverwalter bereitet den Beschlussantrag vor und lädt zur Versammlung ein.

Der Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer während einer laufenden Anfechtung sperrt und später verliert, muss mit Schadensersatz rechnen. Die Frist zur Anfechtungsklage beträgt einen Monat (§ 45 WEG); Geduld bis zur Bestandskraft ist meist der sicherere Weg.

Wie die Versammlung zustande kommt, wenn der Verwalter nicht einlädt, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Wie läuft die Versorgungssperre Schritt für Schritt ab?

Eine rechtssichere Sperre läuft in sieben Schritten ab: vom belegten Rückstand über Beschluss und Androhung bis zur Aufhebung bei Zahlung. Jeden Schritt sollte der Verwalter schriftlich dokumentieren.

Die Reihenfolge ist wichtig. Wer die Androhung vor dem Beschluss verschickt oder den Vollzug vor Ablauf der Frist plant, riskiert, dass die gesamte Maßnahme angreifbar wird.

Sobald der Eigentümer zahlt oder Sicherheit leistet, ist die Versorgung wieder aufzunehmen. Eine Sicherheitsleistung wendet das Zurückbehaltungsrecht ab (§ 273 Abs. 3 BGB).

Darf die Gemeinschaft die Wohnung betreten, um die Sperre durchzuführen?

Nein, nicht eigenmächtig. Liegt die einzige Absperrmöglichkeit in den Räumen der Wohnung, muss der Eigentümer den Zutritt dulden; verweigert er ihn, muss die Gemeinschaft auf Duldung klagen.

Jeder Wohnungseigentümer muss das Betreten seines Sondereigentums dulden, wenn das einem Beschluss entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Verweigert er den Zutritt, bleibt die Klage vor dem Amtsgericht am Ort der Anlage (§ 43 Abs. 2 WEG).

Selbsthilfe, etwa das Öffnen der Wohnungstür oder das Wechseln des Schlosses, ist tabu. Sie kann Schadensersatz auslösen und im Extremfall strafrechtliche Folgen haben.

Am einfachsten ist eine Absperrung im Gemeinschaftseigentum, etwa im Keller oder Treppenhaus. Fehlt sie, kann die Gemeinschaft den Einbau eines Absperrventils beschließen.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Ist die Eigentumswohnung vermietet, trifft die Sperre einen Mieter, der selbst keine Schulden hat. Rechtlich ist sie dann heikel: Die Gemeinschaft darf die Wohnung des Mieters nicht gegen dessen Willen betreten.

Der BGH hat in einem Urteil vom 06.05.2009 (XII ZR 137/07) nebenbei klargestellt, dass die Sperrung von Versorgungsleitungen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft als solche keine Besitzschutzansprüche auslöst. Der Fall selbst betraf allerdings die Sperre eines Vermieters bei Gewerberäumen. Gegen eine konkrete Besitzstörung bleibt Besitzschutz möglich.

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Mieter nicht gezwungen werden kann, den Zugang zu seiner Wohnung freizugeben, damit dort Absperrvorrichtungen betätigt werden (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2005, 30 O 262/05). Der Duldungsanspruch der Gemeinschaft besteht gegen den Eigentümer, nicht gegen den Mieter.

In vermieteten Einheiten ist eine Versorgungssperre deshalb praktisch nur durchsetzbar, wenn sich die Leitung außerhalb der Wohnung absperren lässt. Auch dann sollte die Gemeinschaft die Lage mit einem Fachanwalt klären. Der Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter zudem in der Heizpflicht und gerät dadurch zusätzlich unter Druck.

Der Mieter hält sich wegen der fehlenden Heizung an seinen Vermieter, den säumigen Eigentümer. Eine Mietminderung kommt dann in Betracht. Ob nach dem Mietvertrag eine Verpflichtung des Vermieters zur Wärmeversorgung besteht, ist eine Frage zwischen Vermieter und Mieter; für die Gemeinschaft ändert das nichts.

Welche Grenzen gelten bei Winter, Strom, Wasser und Fernwärme?

Die Sperre muss verhältnismäßig bleiben. Gesperrt werden darf nur, was die Gemeinschaft selbst liefert und bezahlt, und im Winter oder bei Härtefällen ist besondere Zurückhaltung geboten. Der Betrieb der Heizungsanlage für die übrigen Wohnungen muss gesichert bleiben.

Vorrangig kommen Heizung und Warmwasser in Betracht. Kaltwasser ist wegen Hygiene und Toilettenspülung besonders heikel. In abgesperrten Warmwassersträngen kann stehendes Wasser die Trinkwasserhygiene gefährden.

Beim Heizen halten Temperaturen über dem Gefrierpunkt die Leitungen frostfrei. Fehlt die Wärme in der Heizperiode, drohen Frostschäden an Leitungen, die das ganze Haus und das Gemeinschaftseigentum treffen und damit auf die Gemeinschaft zurückfallen. Leben Kinder, kranke oder pflegebedürftige Menschen in der Wohnung, ist eine besonders sorgfältige Abwägung nötig.

Zur Orientierung kann die Regel für Stromlieferanten dienen, auch wenn sie für die Gemeinschaft nicht unmittelbar gilt: Ein Lieferant darf die Versorgung eines Haushaltskunden frühestens vier Wochen nach Androhung unterbrechen und muss auf Wege zur Vermeidung hinweisen, etwa Zahlungspläne. Unzulässig ist die Unterbrechung, wenn ihre Folgen außer Verhältnis zum Rückstand stehen (§ 41f EnWG).

Strom oder Gas aus einem eigenen Vertrag des Bewohners mit dem Versorger sollte die Gemeinschaft nicht sperren. Ob sie Strom sperren darf, der über Leitungen im Gemeinschaftseigentum fließt, beurteilen Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich.

Bei Fernwärme ist die Gemeinschaft meist selbst Kundin des Versorgers. Der Versorger darf einzelne Wohnungen nicht sperren, solange die Gemeinschaft zahlt. Zahlt umgekehrt die Gemeinschaft nicht, kann er bei Zahlungsrückständen die Versorgung zwei Wochen nach Androhung einstellen (§ 33 Abs. 2 AVBFernwärmeV). Der Verwalter sollte Deckungslücken deshalb rechtzeitig über eine Sonderumlage schließen. Mehr zur Fernwärme im Beitrag Fernwärmenetz München.

Welche Risiken birgt eine fehlerhafte Versorgungssperre?

Eine Sperre ohne wirksamen Beschluss, bei zu geringem Rückstand, ohne Androhung oder mit eigenmächtigem Betreten der Wohnung ist rechtswidrig. Dann drohen Schadensersatz, Kosten eines verlorenen Eilverfahrens und im Extremfall strafrechtliche Vorwürfe.

Das Risiko trägt zunächst die Gemeinschaft. Im Innenverhältnis kann die Hausverwaltung haften, wenn sie ohne Grundlage handelt. Bei Zweifeln ist rechtliche Beratung vor dem Vollzug sinnvoll.

Für betroffene Eigentümer gilt umgekehrt: Wer selbst in der Wohnung lebt und nicht zahlen kann, sollte früh das Gespräch mit dem Verwalter suchen. Ein Zahlungsplan ist für beide Seiten oft besser als eine Sperre.

Die Versorgungssperre ersetzt die anderen Wege nicht. Zahlungsklage, Pfändung, Zwangssicherungshypothek und Zwangsversteigerung laufen parallel weiter. Als äußerstes Mittel bleibt die Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 WEG). Auch die Frage, wer über Rückstände informiert werden darf, ist geregelt; siehe Hausgeldrückstände und Datenschutz.

Gerät die Gemeinschaft durch dauerhafte Ausfälle selbst in Geldnot, hilft der Beitrag Keine Insolvenz, aber Haftung.

Wie LIKKA Gemeinschaften bei hohen Rückständen begleitet

LIKKA setzt als WEG-Hausverwaltung auf frühes Handeln, damit es gar nicht erst zu sechs offenen Monatsbeträgen kommt: Zahlungseingänge laufend abgleichen, persönlich erinnern und zügig den Mahnbescheid beantragen.

Wird eine Versorgungssperre dennoch nötig, prüfen wir Forderung und Technik, bereiten den Beschluss mit allen Bestandteilen vor, stimmen das Vorgehen mit einem Fachanwalt ab und beauftragen einen Fachbetrieb. Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat.

Gemeinschaften in finanzieller Schieflage unterstützen wir im Rahmen der WEG in der Krise; mehr zur laufenden WEG-Verwaltung finden Sie auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 273 BGB; §§ 9a, 14, 17, 19, 23, 43, 45 WEG; § 33 AVBFernwärmeV; § 41f EnWG; BGH V ZR 235/04, XII ZR 137/07; LG Berlin 30 O 262/05

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.