Blockade in der WEG: Wege aus dem Dauerstreit

Streit in der Eigentümergemeinschaft gehört zum Alltag vieler Wohnanlagen. Problematisch wird er, wenn aus Meinungsverschiedenheiten eine Blockade wird: Die Eigentümerversammlung endet ohne Beschlüsse, die Sanierung der Fassade wird seit Jahren vertagt, ein Miteigentümer blockiert jede Entscheidung, oder zwei gleich starke Lager stimmen grundsätzlich gegeneinander. Eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft kann sich nicht auflösen; niemand kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 Abs. 1 WEG). Umso wichtiger ist es, die Werkzeuge zu kennen, die das Wohnungseigentumsrecht gegen Stillstand bereithält. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 (WEMoG) sind das mehr als früher. Dieser Ratgeber erklärt sie der Reihe nach, vom besseren Beschlussantrag bis zur Klage beim Amtsgericht, und zeigt, wie Gemeinschaften den Streit sachlich beenden.

Streit in der Eigentümergemeinschaft: Wann ist die WEG blockiert?

Von einer Blockade spricht man, wenn notwendige Entscheidungen dauerhaft nicht zustande kommen. Typische Muster sind ein Mehrheitseigentümer, der mit seinen Stimmen jede Maßnahme verhindert, zwei Lager mit gleich vielen Stimmen, ein einzelner Eigentümer, der Versammlungen mit Anträgen, Beschwerden und Anfechtungsklagen überzieht, oder eine Verwaltung, die Beschlüsse nicht vorbereitet und nicht umsetzt. Die Folgen sind in allen Fällen ähnlich: Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bleiben liegen, Schäden werden teurer, die Jahresabrechnung wird nicht beschlossen, und der Wert aller Eigentumswohnungen leidet.

Für die Lösung kommt es darauf an, woran es konkret hakt. Fehlt eine Mehrheit, obwohl die Maßnahme objektiv notwendig ist, hilft der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Stört ein einzelner Eigentümer das Zusammenleben, greifen seine Pflichten aus § 14 WEG und im Extremfall § 17 WEG. Ist die Verwaltung das Problem, steht der Verwalterwechsel im Vordergrund. Oft liegt eine Mischung vor, und der erste Schritt ist eine nüchterne Bestandsaufnahme: Welche Beschlüsse fehlen, welche Fristen laufen, und welche Mehrheiten gibt es tatsächlich?

Hintergrund vieler Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften sind wenige wiederkehrende Themen: Abrechnungen und Hausgeld, die Änderung der Kostenverteilung, bauliche Veränderungen wie der Einbau eines Klimageräts an der Fassade, Störungen unter Nachbarn durch Lärm oder Gerüche und die Untätigkeit der Hausverwaltung. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Teil der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft will das Dach sanieren, der andere Teil hält die Kosten für überzogen, und die Versammlung vertagt die Entscheidung Jahr für Jahr. Das Wohnungseigentumsgesetz stellt an eine solche Entscheidung heute keine besonderen Anforderungen mehr: In vielen Punkten genügt die einfache Mehrheit, und notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann jeder Eigentümer notfalls gerichtlich mit Wirkung für alle durchsetzen.

Was die WEG-Reform gegen Blockaden geändert hat

Viele Blockaden stammen noch aus der Zeit vor der Reform, als für zahlreiche Maßnahmen qualifizierte Mehrheiten oder die Zustimmung aller nötig waren. Heute entscheidet bei der Beschlussfassung grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Mindestquorum für die Beschlussfähigkeit gibt es seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr; jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann Beschlüsse fassen, auch wenn nur wenige Eigentümer erscheinen. Wer die Versammlung boykottiert, verhindert damit keine Entscheidung mehr.

Auch bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, können mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen wie den Einbau einer Ladestation, Einbruchsschutz, Barrierefreiheit, Glasfaser oder ein Steckersolargerät hat jeder Eigentümer sogar einen Anspruch auf Gestattung (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Kosten trägt dann grundsätzlich der Eigentümer, dem die Maßnahme gestattet wurde (§ 21 Abs. 1 WEG). Wer gegen eine Maßnahme stimmt, die nicht mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und sich nicht amortisiert, muss sich an den Kosten in der Regel nicht beteiligen (§ 21 Abs. 2 und 3 WEG). Das nimmt vielen Konflikten die Schärfe, denn niemand wird gegen seinen Willen zur Kasse gebeten.

Zusätzlich erlaubt § 23 Abs. 3 WEG Beschlüsse außerhalb der Versammlung. Grundsätzlich müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen; die Gemeinschaft kann aber beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Gerade bei eilbedürftigen Entscheidungen zwischen zwei Versammlungen ist dieses Umlaufverfahren ein wirksames Mittel gegen Stillstand. Und für die Verteilung einzelner Kosten können die Eigentümer mit Mehrheit einen abweichenden Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung: das Recht jedes Eigentümers

Der wichtigste Hebel gegen eine Blockade steht in § 18 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht. Was dazu gehört, zählt § 19 Abs. 2 WEG beispielhaft auf, unter anderem die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, eine angemessene Versicherung zum Neuwert, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, die Festsetzung der Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG); Einzelheiten stehen im Beitrag zum zertifizierten Verwalter.

Für Eigentümer in einer blockierten Gemeinschaft bedeutet das: Eine Mehrheit darf notwendige Maßnahmen nicht beliebig verhindern. Lehnt die Versammlung eine Maßnahme ab, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung zwingend erforderlich ist, etwa die Reparatur eines undichten Dachs oder die Jahresabrechnung, hat der einzelne Eigentümer einen durchsetzbaren Anspruch. Bei Maßnahmen, die im Ermessen der Gemeinschaft liegen, etwa die Wahl zwischen mehreren vertretbaren Sanierungsvarianten, besteht dagegen kein Anspruch auf eine bestimmte Lösung.

Beschlussersetzungsklage: Was das BGH-Urteil V ZR 86/24 verlangt

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Beschlussersetzungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die Miteigentümer, die dagegen gestimmt haben (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei des Rechtsstreits sind (§ 44 Abs. 3 WEG).

Vor der Klage muss sich der Kläger grundsätzlich um einen Beschluss der Eigentümerversammlung bemüht haben. Nach dem BGH-Urteil vom 14. Februar 2025 (Az. V ZR 86/24) ist dieses Vorbefassungsgebot eine Ausprägung des Rechtsschutzbedürfnisses. Es genügt, dass der Kläger in der Versammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie später vom Gericht ersetzt haben möchte; zusätzliche Unterlagen oder Gutachten muss er der Versammlung nicht vorgelegt haben. Entbehrlich ist die Vorbefassung nur ausnahmsweise, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der Antrag keine Mehrheit finden wird.

Praktisch heißt das: Den Antrag zur Tagesordnung so konkret formulieren, wie man ihn später vor Gericht stellen würde, und die Ablehnung im Protokoll festhalten lassen. Der Streitwert bemisst sich am Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung, ist aber auf das Siebeneinhalbfache des Klägerinteresses und den Verkehrswert seines Wohnungseigentums begrenzt (§ 49 GKG). Eine Beratung durch einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im WEG-Recht ist vor einem solchen Verfahren sinnvoll. Wie das Verfahren abläuft, wenn sich keine Mehrheit für einen Verwalter findet, zeigt der Beitrag Verwalter gerichtlich bestellen.

Anfechtung im WEG-Recht: Fehlerhafte Mehrheitsbeschlüsse angreifen

Blockade hat zwei Seiten. Manchmal verhindert die Mehrheit nicht einen Beschluss, sondern setzt einen fehlerhaften durch, etwa eine Kostenverteilung, die einzelne Eigentümer unbillig belastet. Dagegen hilft die Anfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG). Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Bis zu einem rechtskräftigen Urteil bleibt der Beschluss gültig (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG); nichtig ist nur ein Beschluss, der gegen zwingendes Recht verstößt.

Umgekehrt gilt für Gemeinschaften, die von einem Dauerkläger gelähmt werden: Eine Anfechtung stoppt die Umsetzung eines Beschlusses nicht automatisch. Die Gemeinschaft muss gefasste Beschlüsse durchführen. Nach dem BGH-Urteil vom 16. Dezember 2022 (Az. V ZR 263/21) trifft diese Pflicht seit der Reform die GdWE; der Verwalter setzt die Beschlüsse als ihr Organ um. Ob es im Einzelfall klüger ist, bis zum Urteil zu warten, hängt vom Risiko der Maßnahme ab.

Wenn ein Miteigentümer blockiert: Pflichten, Stimmrechtsausschluss, Entziehung

Jeder Eigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Wer gegen Beschlüsse verstößt, etwa Umbauten nicht zurückbaut oder Handwerkern den Zugang verweigert, kann von der GdWE auf Unterlassung, Duldung und gegebenenfalls Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Geht es um einen Rechtsstreit gegen einen Eigentümer oder ein Geschäft mit ihm, ist dieser bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG). Ein Mehrheitseigentümer kann also nicht verhindern, dass die Gemeinschaft gegen ihn vorgeht.

Als letztes Mittel sieht § 17 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums vor. Die GdWE kann von einem Eigentümer die Veräußerung seiner Wohnung verlangen, wenn er seine Pflichten so schwer verletzt hat, dass den anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere bei wiederholten groben Verstößen trotz Abmahnung. Über die Klage entscheidet das Gericht; das Urteil berechtigt zur Zwangsversteigerung. Die Hürden sind hoch, und bloße Meinungsverschiedenheiten oder unbequemes Abstimmungsverhalten reichen nicht. Die Abmahnung sollte deshalb sorgfältig dokumentiert und per Beschluss vorbereitet werden.

Wege aus dem Dauerstreit: Versammlung, Beirat und Mediation

Gerichtliche Verfahren lösen einzelne Fragen, beenden aber selten den Konflikt. Nachhaltiger ist eine gut vorbereitete Eigentümerversammlung: Beschlussanträge mit Alternativen und Kostenschätzungen, rechtzeitig verschickte Unterlagen, eine klare Tagesordnung und eine Versammlungsleitung, die Redezeiten begrenzt und sachlich bleibt. Den Vorsitz führt grundsätzlich der Verwalter, die Versammlung kann aber etwas anderes beschließen (§ 24 Abs. 5 WEG). Abwesende Eigentümer können sich vertreten lassen; Vollmachten bedürfen der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Lädt der Verwalter trotz Verlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer nicht ein, kann der Beiratsvorsitzende die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 2 und 3 WEG); wie das geht, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.

Der Verwaltungsbeirat kann vermitteln, Positionen vorab klären und Kompromisse vorbereiten. Bei tief verhärteten Fronten hat sich eine Mediation durch einen neutralen Dritten bewährt; sie ist freiwillig und kostet in der Regel deutlich weniger als ein Rechtsstreit über mehrere Instanzen. Liegt die Ursache bei einer untätigen Verwaltung, lohnt der Blick auf die Abberufung: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Wie das abläuft, zeigt der Beitrag zur Abberufung des Verwalters.

Viele Gemeinschaften, die sich jahrelang blockiert haben, kommen mit einer neuen Verwaltung wieder in geordnete Bahnen: Die Verwaltung arbeitet offene Beschlüsse und Jahresabrechnungen auf, bereitet Entscheidungen neutral vor und moderiert die Versammlung. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg übernehmen wir solche Gemeinschaften bewusst; wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite WEG in der Krise.

Tipp: Anträge gerichtsfest formulieren Formulieren Sie wichtige Beschlussanträge so, wie Sie sie notfalls vom Gericht ersetzen lassen würden: konkreter Gegenstand, Kostenrahmen, Finanzierung und Zeitplan. Wird der Antrag abgelehnt, ist die Vorbefassung damit erfüllt.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 10, 11, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 26a, 43, 44, 45 WEG; § 49 GKG; BGH, Urteile vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 und 14.02.2025 – V ZR 86/24

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.