Lärm ist einer der häufigsten Gründe für Streitigkeiten unter Nachbarn. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft bleiben Nachbarn oft über Jahre zusammen, deshalb wiegen Nachbarschaftskonflikte schwer. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, vermietende Eigentümer und Verwaltungsbeiräte. Er erklärt die Rechtslage und Ihre Rechte: welche Lärmbelästigung hinzunehmen ist, welche Ruhezeiten gelten, wie Sie Lärm beweisen und wer gegen den Lärmverursacher vorgeht.
Das Wichtigste in Kürze
- Kein Eigentümer darf andere über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus stören (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG); Alltagsgeräusche und üblicher Kinderlärm sind hinzunehmen.
- Ruhezeiten ergeben sich in der WEG vor allem aus der Hausordnung; ein Bundesgesetz mit allgemeinen Ruhezeiten für Wohnungen gibt es nicht.
- Beim Bodenbelagswechsel gilt die DIN 4109 aus der Bauzeit; die Mindestwerte sind auch bei mangelhafter Decke einzuhalten, wenn Abhilfe zumutbar ist (BGH, V ZR 173/19).
- Eine Ruhestörung in der eigenen Wohnung wehrt jeder Eigentümer selbst ab; Störungen des Gemeinschaftseigentums verfolgt die Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2 WEG).
Lärmbelästigung Eigentumswohnung: Was § 14 WEG verlangt
Mit dem eigenen Sondereigentum darf jeder Miteigentümer nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG); seine Rechte haben aber Grenzen. Die Grenze zieht § 14 WEG: Jeder Wohnungseigentümer muss es unterlassen, das Sondereigentum der Nachbarn über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 Nr. 2 WEG), soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse nichts anderes bestimmen.
Welchen Lärm muss man durch den Nachbarn ertragen? Alltagsgeräusche wie Schritte, Gespräche, Staubsaugen oder die Waschmaschine am Tag gehören zum Wohnen. Dieser Alltagslärm ist in der Regel hinzunehmen, ebenso gelegentliches Feiern in normaler Lautstärke. Wer während der Nachtruhe auf Staubsaugen verzichtet, nimmt Rücksicht auf die Nachbarn.
Unzumutbar ist eine Lärmbelästigung oder Ruhestörung, wenn die Beeinträchtigung nach Art, Lautstärke, Dauer und Uhrzeit das übliche Maß überschreitet. Ein Beispiel für typische Gründe aus der Praxis: laute Musik in der Nacht, Bohren zur Ruhezeit, dauerndes Trampeln, Hundegebell über Stunden oder Trittschall nach einem neuen Bodenbelag. Wer eine Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus dulden muss, kann einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, 1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und 2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
Welche Ruhezeiten gelten in einer WEG?
Ein Bundesgesetz mit allgemeinen Regelungen zu Ruhezeiten für Wohnungen gibt es nicht. In der Praxis gilt die Nachtruhe meist von 22 bis 6 Uhr; eine Mittagsruhe gilt nur, wenn Hausordnung oder Ortsrecht sie regeln. Feste Ruhezeiten gelten in der WEG in der Regel über die Hausordnung, die die Eigentümer mit Mehrheit beschließen können (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Ihre Einhaltung schuldet jeder Eigentümer (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
Für Geräte im Freien gibt es bundesrechtliche Vorschriften: Rasenmäher und andere Geräte nach dem Anhang der 32. BImSchV dürfen in Wohngebieten an Sonn- und Feiertagen ganztägig und an Werktagen von 20 bis 7 Uhr nicht betrieben werden (§ 7 Abs. 1). Weitergehende Regelungen der Länder zum Lärmschutz, etwa zur Nachtruhe an Sonn- und Feiertagen, bleiben unberührt (§ 7 Abs. 3).
Auch außerhalb der Ruhezeiten, an Werktagen wie an Feiertagen, gilt § 14 WEG: Lärm über das unvermeidliche Maß hinaus ist zu jeder Uhrzeit unzulässig. Wie eine Hausordnung entsteht und was sie regeln darf, erklärt unser Beitrag „Hausordnung in der WEG“.
Trittschall nach Bodenbelagswechsel: Was der Bundesgerichtshof sagt
Häufig entstehen Konflikte, wenn in der Wohnung darüber der Teppich durch Parkett, Laminat oder Fliesen ersetzt wird. Der Oberbodenbelag gehört zum Sondereigentum, seine Auswahl steht grundsätzlich im Belieben des Eigentümers. Den Schallschutz muss er aber einhalten (BGH, Urteil vom 26. Juni 2020, Az. V ZR 173/19, Rn. 10).
Maßstab ist in der Regel die DIN 4109, der nach dem BGH erhebliches Gewicht zukommt. Der BGH entschied am 1. Juni 2012 (Az. V ZR 195/11): Der Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten zur Zeit der Errichtung des Gebäudes. Der Austausch des Belags rechtfertigt nicht, die aktuelle Ausgabe heranzuziehen. Einen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines besseren Trittschallschutzes gibt es nicht.
Ein höheres Niveau kann die Gemeinschaftsordnung vorgeben (BGH, Az. V ZR 73/14). Aktuelle Anforderungen gelten nur bei grundlegenden Umbauten mit Eingriff in das Gemeinschaftseigentum, etwa einem Dachgeschossausbau (BGH, Az. V ZR 276/16).
Die Mindestwerte muss der Eigentümer grundsätzlich auch einhalten, wenn die Trittschalldämmung der Decke mangelhaft ist, solange ihm zumutbare Abhilfe möglich ist, etwa ein Teppich oder ein Zusatzbelag (V ZR 173/19, Rn. 11). Im Fall lag der Pegel mit Fliesen bei 66 bis 67 dB statt der nach DIN 4109 von 1989 zulässigen 53 dB.
| Belagswechsel, übliche Sanierung | Grundlegender Umbau |
|---|---|
| DIN 4109 aus der Bauzeit | Aktuelle Anforderungen |
Kinderlärm: Rücksicht und Toleranz
Wie ist Kinderlärm rechtlich einzuordnen? Für Kitas, Spielplätze und Ballspielplätze bestimmt das Bundes-Immissionsschutzgesetz: Geräuscheinwirkungen durch Kinder sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung (§ 22 Abs. 1a BImSchG). Für die Wohnung gilt die Vorschrift nicht unmittelbar.
Für Wohnungen hat der BGH die Linie im Mietrecht beschrieben (Beschluss vom 22. August 2017, Az. VIII ZR 226/16, Rn. 13 f.): Gelegentlicher Lärm im Mehrfamilienhaus ist grundsätzlich sozial adäquat, auch üblicher Kinderlärm. Die erhöhte Toleranz hat aber Grenzen, und in vielen Fällen ist es eine Frage der Lautstärke. Maßgeblich sind in solchen Fällen Art, Dauer und Zeit der Geräusche, Alter und Gesundheit des Kindes und ob Eltern durch Erziehung gegensteuern können. Rücksicht auf das Ruhebedürfnis der Nachbarn und deren Ruhezeiten ist also geschuldet; Konflikte darüber sind in solchen Fällen häufig.
Nach herrschender Meinung gelten diese Grenzen auch unter Eigentümern; der BGH zitierte dazu auch Fälle aus WEG-Sachen.
Lärmprotokoll: Wie man Lärmbelästigung beweist
Wer vor Gericht gegen eine Ruhestörung vorgehen will, muss sie darlegen. Bei wiederkehrenden Störungen verlangt der BGH kein detailliertes Protokoll: Es genügt eine Beschreibung, um welche Art von Beeinträchtigung es geht und zu welchen Tageszeiten, wie lange und wie häufig sie ungefähr auftritt (VIII ZR 226/16, Leitsatz b).
In der Praxis ist ein Lärmprotokoll trotzdem die beste Grundlage. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Dauer, Art der Geräusche, betroffene Räume und Zeugen. Bei Trittschall entscheidet in vielen Fällen die Messung der Geräusche durch einen Sachverständigen.
Ruhestörung in der WEG: Recht auf Unterlassung
Welche Rechte haben einzelne Eigentümer gegen Lärm von Nachbarn? Wirkt die Ruhestörung in die eigene Wohnung, kann jeder Eigentümer selbst Unterlassung verlangen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB). Das gilt auch, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (BGH, Urteil vom 11. Juni 2021, Az. V ZR 41/19, Leitsatz a).
Die Schritte zur Lösung von Konflikten: erst das Gespräch mit dem Verursacher, dann ein Hinweis an den Verwalter, eine schriftliche Abmahnung mit konkreten Vorfällen und zuletzt die Klage. Viele Konflikte unter Nachbarn enden in der Regel schon beim ersten Gespräch; bei verhärteten Fronten kann in der Praxis eine Mediation die Lösung sein, bevor das Gericht entscheidet. Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt Kosten nur, wenn der Vertrag Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum abdeckt; prüfen Sie Ihre Rechtsschutzversicherung vor der Klage.
Bei akuter nächtlicher Ruhestörung können Polizei oder Ordnungsamt eingreifen; nachts ist in der Regel die Polizei erreichbar, das Ordnungsamt eher tagsüber. Wer ohne berechtigten Anlass oder in vermeidbarem Ausmaß Lärm erregt, der die Nachbarschaft erheblich belästigen kann, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße beträgt bis zu 5.000 Euro, soweit die Handlung nicht nach anderen Vorschriften geahndet wird (§ 117 OWiG). Das ist der Höchstrahmen. Eine Anzeige bei Polizei oder Ordnungsamt löst das Problem mit den Nachbarn aber selten dauerhaft; Konflikte brauchen meist ein Gespräch.
Was passiert bei dauerhafter Ruhestörung durch einen Eigentümer? Als äußerstes Mittel kann die Gemeinschaft die Veräußerung der Wohnung verlangen, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 verstößt (§ 17 Abs. 1 und 2 WEG).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlaß oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet werden, wenn die Handlung nicht nach anderen Vorschriften geahndet werden kann.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Gespräch | Verursacher ansprechen |
| Protokoll | Datum, Uhrzeit, Zeugen |
| Abmahnung | Vorfälle konkret benennen |
| Klage | Unterlassung nach § 1004 BGB |
Lärm durch Mieter: Vermieter, Mieter und Gemeinschaft
Ist die Immobilie vermietet, fällt eine Ruhestörung durch den Mieter auf den Vermieter zurück. Nach herrschender Meinung muss er dafür sorgen, dass sein Mieter die Pflichten aus § 14 WEG einhält; der BGH hat das zum alten Recht (§ 14 Nr. 2 WEG a. F.) bejaht (V ZR 173/19, Rn. 6). Verstößt der Mieter auf dem Gemeinschaftseigentum gegen eine Gebrauchsregelung, besteht ein Unterlassungsanspruch direkt gegen ihn (§ 1004 BGB; BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019, Az. V ZR 271/18, noch zum alten Recht); seit der Reform macht ihn die Gemeinschaft geltend (§ 9a Abs. 2 WEG).
Gegenüber dem Mieter seiner Immobilie kann der Vermieter nach Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Stört der Mieter den Hausfrieden nachhaltig, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB).
Umgekehrt wendet sich der gestörte Mieter in der Mietwohnung an seinen Vermieter; erheblicher Lärm kann ihn berechtigen, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 BGB); Eigentümer selbst zahlen keine Miete. Mehr dazu in unserem Beitrag „Mietminderung: Berechnung und Vorgehen für Vermieter“ und in unserer Mietverwaltung.
Was kann die WEG gegen Lärm tun? Rolle des Verwalters
Was kann die Hausverwaltung bei Lärmbelästigung tun? Der Verwalter setzt die Hausordnung und ihre Regelungen um und trifft Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung selbst (§ 27 Abs. 1 WEG), etwa einen Aushang zu den Ruhezeiten oder ein Schreiben an den Störer. Schiedsrichter bei Konflikten unter Nachbarn ist der Verwalter nicht.
Störungen des Gemeinschaftseigentums, etwa eine Ruhestörung im Treppenhaus, verfolgt allein die Gemeinschaft; sie hat seit der Reform zum 1. Dezember 2020 die alleinige Ausübungsbefugnis (§ 9a Abs. 2 WEG; BGH, V ZR 41/19, Leitsatz a). Das gilt auch für den Anspruch auf Einhaltung der Hausordnung, denn diese Pflicht besteht gegenüber der Gemeinschaft (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG); wirkt der Lärm in die eigene Wohnung, bleibt der eigene Anspruch des Eigentümers daneben bestehen. Ob die Gemeinschaft klagt oder die Hausordnung ergänzt, entscheidet sie in der Regel per Beschluss.
Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir Gemeinschaften und ihre Wohnanlagen bei solchen Konflikten und Problemen rund um die Immobilie; mehr zur WEG-Verwaltung und zu verfahrenen Lagen auf unserer Seite WEG in der Krise.
Häufige Fragen
Ab wann ist eine Lärmbelästigung oder Ruhestörung unzumutbar?
Lärm, der nach Lautstärke, Dauer und Uhrzeit das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß überschreitet, etwa laute Musik in der Nachtruhe oder dauerndes Trampeln. Alltagsgeräusche am Tag sind hinzunehmen.
Rechtsgrundlage: § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 WEG
Welche Ruhezeiten gelten in einer WEG?
Die Ruhezeiten der Hausordnung, meist Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr. Für Rasenmäher und ähnliche Geräte gelten zusätzlich die Zeiten der 32. BImSchV.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG; § 7 32. BImSchV
Wie kann man Lärmbelästigung beweisen?
Mit einer Beschreibung von Art, Tageszeiten, Dauer und Häufigkeit der Störungen, am besten als Lärmprotokoll mit Zeugen. Bei Trittschall hilft eine Messung durch einen Sachverständigen.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 226/16
Was kann die Hausverwaltung bei Lärmbelästigung tun?
Der Verwalter kann auf die Hausordnung hinweisen und den Störer anschreiben. Eine Klage der Gemeinschaft wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums setzt in der Regel einen Beschluss voraus.
Rechtsgrundlage: § 9a Abs. 2, § 27 Abs. 1 WEG
Wie lassen sich Konflikte wegen Lärm lösen?
Am besten im Gespräch mit den Nachbarn, bevor Fronten entstehen und aus der Belästigung ein Dauerstreit wird. Hilft das nicht, folgen Abmahnung und Unterlassungsklage; eine Mediation ist eine Alternative zum Gericht.
Rechtsgrundlage: § 14 WEG, § 1004 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 13, 14, 17, 19, 27 WEG; §§ 536, 541, 543, 569, 1004 BGB; § 22 Abs. 1a BImSchG; § 7 32. BImSchV; § 117 OWiG; BGH V ZR 195/11, V ZR 73/14, V ZR 276/16, V ZR 173/19, V ZR 41/19, V ZR 271/18, VIII ZR 226/16
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
