Eine Rohrverstopfung kommt nie gelegen: Abends steht das Wasser in der Dusche, die Toilette läuft über oder im Keller dringt Abwasser aus dem Bodenablauf. Dann muss schnell eine Rohrreinigungsfirma kommen, und sofort stellt sich die Frage, wer die Rechnung bezahlt. Dieser Artikel richtet sich an Vermieter einer Eigentumswohnung, Mieter, Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte. Er erklärt, wann der Vermieter die Kosten trägt, wann der Mieter zahlen muss, wie die Eigentümergemeinschaft die Kosten verteilt und warum die Versicherung bei einer Verstopfung meist nicht zahlt.
Das Wichtigste in Kürze
- In der Mietwohnung trägt der Vermieter die Kosten der Rohrreinigung (§ 535 BGB); der Mieter zahlt nur, wenn er die Verstopfung nachweislich schuldhaft verursacht hat.
- Die Beseitigung einer Verstopfung ist Instandsetzung; umlegbar ist allenfalls eine regelmäßige, vorbeugende Reinigung, die im Mietvertrag vereinbart ist.
- In der WEG zahlt die Gemeinschaft für Fallrohr, Sammel- und Grundleitung nach Miteigentumsanteilen, der Eigentümer für Siphon und Sanitärobjekte.
- Die Versicherung des Gebäudes deckt nach den Musterbedingungen Rohrbruch und gegebenenfalls Folgeschäden, nicht die Reinigung einer Rohrverstopfung.
Rohrverstopfung: Wer zahlt? Die Antwort im Überblick
Auf die Frage, wer bei einer Rohrverstopfung zahlt, gibt es keine Pauschalantwort. In der Praxis klärt man sie in drei Schritten: Wo sitzt die Verstopfung, wem gehört dieses Rohr, und hat jemand die Verstopfung schuldhaft verursacht?
Beim Thema Rohrverstopfung treffen oft zwei Rechtsgebiete aufeinander. Im Mietrecht geht es um die Frage, ob Mieter oder Vermieter zahlt; im Wohnungseigentumsrecht darum, ob die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer zuständig ist. Ein Blick auf beide Ebenen verhindert, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung Kosten trägt, die eigentlich die Gemeinschaft treffen.
Im Grundsatz gilt: In der Mietwohnung trägt der Vermieter die Kosten, weil er die Mietsache in gutem Zustand halten muss. Der Mieter zahlt nur, wenn er die Verstopfung nachweislich verursacht hat. In der Eigentümergemeinschaft zahlt die Gemeinschaft für Leitungen im Gemeinschaftseigentum, der einzelne Eigentümer für seine eigenen Leitungen.
Im Eigenheim stellt sich die Frage nicht: Dort trägt der Eigentümer die Kosten für die Beseitigung bis zur Grundstücksgrenze selbst. Für den öffentlichen Kanal sind die Kommunen oder ihre Entwässerungsbetriebe zuständig; die Grenze regelt die jeweilige Entwässerungssatzung.
| Mietwohnung | Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum |
|---|---|---|
| Vermieter; der Mieter nur bei nachgewiesenem Verschulden | Fallrohr, Sammel- und Grundleitung: Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen | Siphon, Waschbecken, Toilette: Eigentümer der Wohnung |
Ursache der Verstopfung: Haare, Fett, Hygieneartikel und Verschleiß
Wer zahlt, hängt oft an der Ursache. Typische Blockaden entstehen im Bad durch Haare im Abfluss der Dusche, in der Küche durch Fett und Essensreste, die in der Spüle landen und im Rohr erkalten, und in der Toilette durch Hygieneartikel, Feuchttücher oder Katzenstreu.
Andere Ursachen liegen im Gebäude selbst: Kalk und Ablagerungen in alten Leitungen, Fettablagerungen an rauen Rohrwänden, Wurzeln in der Grundleitung, zu geringes Gefälle oder Verschleiß. Für solche Schäden kann der Mieter nichts.
Die Ursache der Verstopfung sollte deshalb immer festgehalten werden. In der Praxis hilft ein Arbeitsbericht der Rohrreinigungsfirma mit Fundort, Art des Fremdkörpers und Fotos; bei wiederkehrenden Problemen schafft eine Kamerabefahrung Klarheit. Der Rohrreiniger sollte schriftlich festhalten, ob das Problem im Sanitärobjekt, in der Anschlussleitung oder im Fallrohr lag; in dieser Situation ist sein Bericht oft das einzige Beweismittel.
Mieter oder Vermieter: Wann der Vermieter die Kosten trägt (§ 535 BGB)
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein funktionierender Abfluss gehört dazu. Deshalb trägt grundsätzlich der Vermieter die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung.
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Normale Ablagerungen nach Jahren der Mietdauer, Kalk oder Verschleiß gehen daher zulasten des Vermieters.
Verstopfung verursacht: Wann der Mieter zahlt Nur wenn der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, muss er die Rohrreinigung bezahlen, etwa bei Hygieneartikeln in der Toilette oder Fett in der Spüle. Dann schuldet er Schadensersatz wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 280 Abs. 1 BGB).
Beweislast: Rohrverstopfung im Mehrfamilienhaus Ist streitig, ob ein Schaden durch den Mietgebrauch entstanden ist, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht haftet (BGH, Urteil vom 3. November 2004, Az. VIII ZR 28/04, Leitsatz a). Liegt die Verstopfung in einem Fallrohr, an das mehrere Wohnungen angeschlossen sind, gelingt dieser Nachweis gegen einen einzelnen Mieter selten.
Anders ist es, wenn die Rohrreinigungsfirma den Fremdkörper in der Leitung findet, die nur diese Wohnung entwässert. Lässt sich der Verursacher nicht feststellen, bleibt es beim Grundsatz: Der Vermieter trägt die Kosten. Das gilt nach geltendem Recht auch für Schäden, die durch das ausgetretene Wasser an Böden oder Wänden entstehen; für solche Schäden haftet der Mieter ebenfalls nur bei Verschulden.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Abfluss verstopft: Mängelanzeige, Mietminderung und Kosten für die Beseitigung
Im Mietrecht gilt: Ist der Abfluss verstopft, muss der Mieter das dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlässt er die Anzeige, haftet er für den daraus entstehenden Schaden, etwa wenn Wasser in die Wohnung darunter läuft (§ 536c Abs. 2 BGB).
Wie schnell der Vermieter handeln muss, regelt das Gesetz nicht mit einer festen Frist. Eine unbenutzbare Toilette oder Küche ist aber ein erheblicher Mangel; für diese Zeit ist die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes gemindert. Mehr zur Berechnung zeigt der Beitrag „Mietminderung: Was Vermieter wissen“.
Selbst eine Rohrreinigungsfirma beauftragen und die Rechnung an den Vermieter weitergeben darf der Mieter nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB), zum Beispiel nachts bei überlaufendem Wasser. Ersetzt werden dann die erforderlichen Aufwendungen.
Für den Fall, dass der Abfluss verstopft ist und der Vermieter nicht erreichbar ist, sollte der Mieter Anrufe und Nachrichten festhalten. Ob der Vermieter die Rechnung des Notdienstes erstatten muss, hängt davon ab, ob die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB vorlagen; im Streitfall gibt erst das Gericht die Antwort.
Betriebskosten: Wann der Vermieter die Kosten umlegen darf
Die Beseitigung einer eingetretenen Verstopfung ist Instandsetzung und gehört nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Zu den Kosten der Entwässerung zählen nur Gebühren und der Betrieb einer Anlage oder einer Entwässerungspumpe (§ 2 Nr. 3 BetrKV).
Zur Dachrinne hat der Bundesgerichtshof unterschieden: Kosten einer Reinigung in regelmäßigen Abständen sind laufende Betriebskosten, Kosten einer einmaligen Maßnahme aus bestimmtem Anlass oder der Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung nicht. Als sonstige Betriebskosten sind sie nur umlagefähig, wenn die Umlage der im Einzelnen bestimmten Kosten vereinbart ist (BGH, Urteil vom 7. April 2004, Az. VIII ZR 167/03; § 2 Nr. 17 BetrKV).
Nach herrschender Meinung gilt das für die vorbeugende Reinigung der Abflussrohre entsprechend. Der Vermieter kann also eine turnusmäßige Rohrreinigung umlegen, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt, nicht aber die Rechnung für einen Notdienst. Wie die Abrechnung richtig aufgebaut wird, zeigt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Kleinreparaturklausel Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag erfasst nach ständiger Rechtsprechung nur Teile, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie Wasserhähne, Armaturen oder den Abflussstopfen, und muss Höchstbeträge je Fall und Jahr enthalten. Leitungen in Wand und Boden und die Rohrreinigung im Strang fallen nach herrschender Meinung nicht darunter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: […] 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Rohrverstopfung im Mehrfamilienhaus: Zuständigkeit in der WEG
In der Eigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentumsgrenze über die Zuständigkeit. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums (§ 5 Abs. 2 WEG). Fallrohre, Sammelleitungen im Keller und die Grundleitung sind daher Gemeinschaftseigentum.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, auch wenn ein Strang nur eine Wohnung versorgt (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012, Az. V ZR 57/12, Leitsatz b). Ob die Anschlussleitung ab der Abzweigung in der Wohnung Sondereigentum sein kann, ist umstritten und vom Gericht offengelassen.
Nach herrschender Meinung gehören Waschbecken, Toilette, Dusche und Siphon dem einzelnen Eigentümer. Eine Verstopfung, die sich am Siphon lösen lässt, zahlt er selbst. Mehr zur Abgrenzung erklärt der Artikel „Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum“.
Für diese gemeinsamen Leitungen zahlt die Gemeinschaft aus dem Gemeinschaftsvermögen. Die Kosten trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil, sofern nicht für einzelne Kosten eine abweichende Verteilung vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
Hat ein Eigentümer oder sein Mieter das Fallrohr schuldhaft verstopft, kann die Gemeinschaft Schadensersatz verlangen (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, § 280 Abs. 1 BGB; bei Schäden am Eigentum anderer auch § 823 Abs. 1 BGB). Auch hier muss die Ursache der Rohrverstopfung feststehen; sonst bleiben die Kosten bei der Gemeinschaft.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
Beseitigung einer Rohrverstopfung im Notfall: Hausverwaltung und Eigentümer
Bei einer akuten Rohrverstopfung in den Leitungen der Gemeinschaft muss niemand auf die Eigentümerversammlung warten. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), und beauftragt den Fachbetrieb im Namen der Gemeinschaft.
Ist die Hausverwaltung nicht erreichbar, darf jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Die notwendigen Aufwendungen kann er nach herrschender Meinung von der Gemeinschaft ersetzt verlangen.
Der vermietende Eigentümer bleibt gegenüber seinem Mieter verantwortlich, auch wenn die Ursache in einer Leitung der Gemeinschaft liegt. Er sollte die Verstopfung sofort der Hausverwaltung melden. Unsere WEG-Verwaltung dokumentiert jeden Einsatz mit Ort und Ursache, damit wiederkehrende Probleme in einem Strang früh auffallen. Dann kann die Gemeinschaft eine Sanierung beschließen und aus der Erhaltungsrücklage finanzieren. Wie ein Wasserschaden danach abläuft, beschreibt der Beitrag „Wasserschaden in der Eigentumswohnung“.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Wasser stoppen | Bewohner am Strang informieren, nicht weiter einleiten |
| Melden | Mieter an Vermieter, Eigentümer an die Hausverwaltung |
| Fachbetrieb beauftragen | Im Notfall auch ohne Beschluss |
| Dokumentieren | Fundort, Fotos und Arbeitsbericht sichern |
| Kosten zuordnen | Vermieter, Gemeinschaft, Eigentümer oder Verursacher |
Zahlt die Versicherung bei einer Rohrverstopfung?
Viele Mieter und Eigentümer erwarten, dass die Versicherung die Rohrreinigung zahlt. Gemeint ist meist die Wohngebäudeversicherung, die der Vermieter oder die Gemeinschaft abgeschlossen hat. Nach den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV, VGB 2022) umfasst die Gefahr Leitungswasser aber Leitungswasserschäden und Bruchschäden an Rohren (A 4.1, A 4.3.1). Eine Verstopfung ist kein Rohrbruch; die bloße Reinigung ist deshalb in der Regel nicht versichert.
Anders kann es bei Folgeschäden liegen. Leitungswasser ist Wasser, das bestimmungswidrig aus Zu- oder Ableitungen ausgetreten ist (A 4.2.1 VGB 2022). Durchfeuchtet ausgetretenes Abwasser Decke oder Estrich, kann der Versicherer für diese Schäden eintreten; entscheidend ist der konkrete Vertrag.
Rückstau durch Starkregen ist bei der Gefahr Leitungswasser ausgeschlossen (A 4.5.3) und nur über die Elementarschadenversicherung versichert (A 5.4.2 VGB 2022). Die Musterbedingungen verlangen außerdem, Rückstausicherungen funktionsbereit und die Abflussleitungen auf dem Grundstück frei zu halten (A 20.1.4 VGB 2022).
Hat ein Mieter oder Eigentümer die Verstopfung schuldhaft verursacht, kann seine private Haftpflichtversicherung je nach Vertrag für Schäden bei Dritten eintreten. Die Hausratversicherung des Mieters ersetzt nach herrschender Meinung nur Schäden an seinem eigenen Hausrat, nicht die Rohrreinigung. Welche Policen eine Gemeinschaft braucht, zeigt der Artikel „Versicherungen der WEG“.
Tipp: Versicherer früh informieren Ist durch die Verstopfung Wasser ausgetreten, sollten die Schäden sofort der Wohngebäudeversicherung gemeldet werden. Ob ein Leitungswasserschaden vorliegt, entscheidet der Versicherer nach dem konkreten Vertrag.
Häufige Fragen
Wer zahlt bei verstopftem Abfluss, Mieter oder Vermieter?
Grundsätzlich der Vermieter, weil er die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten muss. Der Mieter zahlt nur, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat und der Vermieter das beweist.
Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1 Satz 2, §§ 280, 538 BGB
Wann muss der Mieter zahlen, wenn er die Verstopfung verursacht hat?
Wenn der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, etwa durch Hygieneartikel, Fett oder Essensreste, und das nachweisbar ist. Normale Ablagerungen und Verschleiß muss er nicht bezahlen.
Rechtsgrundlage: §§ 280, 538 BGB; BGH VIII ZR 28/04
Kann der Vermieter eine Rohrreinigung auf die Mieter umlegen?
Nur eine regelmäßige, vorbeugende Rohrreinigung, und nur wenn sie im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten vereinbart ist. Die Beseitigung einer akuten Verstopfung ist Instandsetzung und nicht umlagefähig.
Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 2, § 2 Nr. 17 BetrKV; BGH VIII ZR 167/03
Wie schnell muss ein Vermieter eine Rohrverstopfung beseitigen?
Eine feste Frist gibt es nicht; bei einer unbenutzbaren Toilette oder Küche muss er umgehend handeln. Bis dahin ist die Miete gemindert, und bei Verzug darf der Mieter selbst einen Fachbetrieb beauftragen.
Rechtsgrundlage: §§ 536, 536a Abs. 2 BGB
Wer zahlt bei einer Rohrverstopfung in der Eigentümergemeinschaft?
Liegt die Rohrverstopfung im Gemeinschaftseigentum, zahlt die Gemeinschaft; die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Am Siphon oder in den Sanitärobjekten zahlt der Eigentümer der Wohnung.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2, § 16 Abs. 2 WEG
Sind Abflussrohre Gemeinschaftseigentum?
Fallrohre, Sammelleitungen und die Grundleitung sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Ob die Anschlussleitung in der Wohnung ab der Abzweigung Sondereigentum sein kann, ist umstritten.
Rechtsgrundlage: § 5 Abs. 2 WEG; BGH V ZR 57/12
Wer zahlt bei einer Rohrverstopfung im Mehrfamilienhaus, wenn der Verursacher unbekannt ist?
Lässt sich nicht beweisen, aus welcher Wohnung die Rohrverstopfung stammt, zahlt im Mietverhältnis der Vermieter und in der WEG die Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1 BGB; § 16 Abs. 2 WEG; BGH VIII ZR 28/04
Ist eine Rohrverstopfung ein Versicherungsfall?
In der Regel zahlt die Versicherung die Reinigung nicht, denn versichert sind nach den Musterbedingungen Bruchschäden. Folgeschäden durch ausgetretenes Abwasser können als Leitungswasserschaden gedeckt sein, Rückstau durch Starkregen nur mit Elementarschutz.
Rechtsgrundlage: VGB 2022 A 4.2, A 4.3, A 4.5.3, A 5.4.2
Rechtsgrundlage: §§ 280, 535, 536, 536a, 536c, 538, 823 BGB; §§ 1, 2 BetrKV; §§ 5, 14, 16 Abs. 2, 18 Abs. 3, 27 Abs. 1 WEG; BGH, Urteile vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, 26.10.2012 – V ZR 57/12; GDV-Musterbedingungen VGB 2022
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
