Schuhe vor der Wohnung, der Kinderwagen unter der Treppe, Pflanzen am Fenster: Im Treppenhaus sammeln sich schnell Gegenstände an. Im Brandfall ist das Treppenhaus aber der wichtigste Fluchtweg der Bewohner: Über ihn gelingt die Flucht ins Freie, über ihn greift die Feuerwehr an. Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Vermieter in Mehrfamilienhäusern. Er beantwortet die wichtigsten Fragen: was Bayerische Bauordnung (BayBO) und Verordnung über die Verhütung von Bränden (VVB) verlangen, was Gerichte zum Abstellen von Gegenständen entschieden haben und wer für den Brandschutz im Treppenhaus sorgt.
Das Wichtigste in Kürze
- In Mehrfamilienhäusern ist das Treppenhaus der erste Fluchtweg; die Anforderungen regeln die Landesbauordnungen, Rettungswege sind freizuhalten (Art. 33 Abs. 1 BayBO, § 22 Abs. 1 VVB).
- Gegenstände wie Möbel, Schuhschränke, Fahrräder und Altpapier gehören nicht ins Treppenhaus; Pflanzen und Kinderwagen können zulässig sein, wenn der Fluchtweg frei bleibt.
- Brandschutztüren müssen selbst schließen; ein Keil hebt die Schutzfunktion auf (Art. 33 Abs. 6 BayBO).
- In der WEG geht allein die Gemeinschaft gegen Hindernisse vor; ein Beschluss, der erhebliche Brandschutzverstöße dauerhaft duldet, kann nichtig sein (BGH, V ZR 106/21).
Brandschutz im Treppenhaus: Der Fluchtweg muss frei bleiben
Wer im Mehrfamilienhaus wohnen will, braucht für die Flucht in jedem Geschoss zwei unabhängige Rettungswege ins Freie (Art. 31 Abs. 1 BayBO). Liegt die Wohnung nicht zu ebener Erde, führt der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe im Treppenhaus; der zweite Rettungsweg kann eine weitere Treppe oder ein Fenster sein, das die Feuerwehr mit Rettungsgeräten erreicht (Art. 31 Abs. 2 BayBO).
Die notwendige Treppe muss in einem eigenen, durchgehenden Treppenraum liegen, der im Brandfall ausreichend lang nutzbar ist (Art. 33 Abs. 1 BayBO). Ausnahmen gelten vor allem für kleine Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie für sichere Außentreppen (Art. 33 Abs. 1 Satz 3 BayBO). In Gebäuden mit mehreren Wohnungen ist das Treppenhaus deshalb der erste Weg zur Flucht und Rettungsweg zugleich; Brandschutz im Treppenhaus heißt vor allem, diesen Weg für die Flucht frei zu halten.
Die Vorschriften sind Ländersache; einheitliche Vorschriften für den Brandschutz gibt es in Deutschland nicht. Die Bundesländer orientieren ihre Landesbauordnungen an der Musterbauordnung (MBO), deren § 35 notwendige Treppenräume regelt. Maßgeblich sind die Landesbauordnungen am Ort der Gebäude, in Bayern die BayBO, ergänzt um Brandschutzverordnungen wie die VVB.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Jede notwendige Treppe muss zur Sicherung der Rettungswege aus den Geschossen ins Freie in einem eigenen, durchgehenden Treppenraum liegen (notwendiger Treppenraum). Notwendige Treppenräume müssen so angeordnet und ausgebildet sein, dass die Nutzung der notwendigen Treppen im Brandfall ausreichend lang möglich ist.
Vorschriften: Was die Bayerische Bauordnung für den Brandschutz im Treppenhaus verlangt
Im Grundsatz verlangt Art. 12 BayBO, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und wirksame Löscharbeiten möglich sind. Die Wände im Treppenhaus müssen je nach Gebäudeklasse feuerhemmend, hochfeuerhemmend oder in der Bauart von Brandwänden ausgeführt sein (Art. 33 Abs. 4 BayBO). Bekleidungen, Putze, Dämmstoffe und Einbauten müssen nichtbrennbar sein, Bodenbeläge mindestens schwerentflammbar (Abs. 5). Brandlasten soll es im Treppenhaus also möglichst nicht geben.
Jedes Treppenhaus braucht einen unmittelbaren Ausgang ins Freie, meist auf Straßenebene (Abs. 3). Der Raum muss beleuchtet werden können; eine Sicherheitsbeleuchtung, die bei Stromausfall für Orientierung und Sicherheit sorgt, verlangt die BayBO nur für Treppenräume ohne Fenster in Gebäuden mit mehr als 13 m Höhe (Abs. 7). Eine beleuchtete Kennzeichnung der Rettungswege sieht die BayBO für das normale Wohnhaus nicht vor. Ausdrücklich vorgeschrieben ist die Kennzeichnung von Fluchtwegen vor allem in Arbeitsstätten (ArbStättV, Anhang Nr. 2.3); bei Sonderbauten ergibt sie sich in der Praxis aus den Sonderbauvorschriften und der Baugenehmigung. Vorhandene Rettungswegzeichen dürfen nicht verstellt oder verhängt werden (§ 22 Abs. 3 VVB). Zur Unterstützung wirksamer Löscharbeiten braucht der Treppenraum öffenbare Fenster in jedem Geschoss oder oben eine vom Erdgeschoss bedienbare Öffnung zur Rauchableitung; über 13 m Höhe ist dieser Rauchabzug immer vorgeschrieben (Abs. 8). Vor diesen Einrichtungen für die Sicherheit im Fluchtweg dürfen Bewohner keine Gegenstände abstellen.
Für den Gebrauch im Treppenhaus gilt die VVB: Das Treppenhaus muss jederzeit frei passierbar sein. Ausgänge, Durchgänge, Treppenräume und Verkehrswege, die als erster oder zweiter Rettungsweg im Sinne der BayBO dienen, sind freizuhalten (§ 22 Abs. 1 VVB). Leicht entzündbare feste Gegenstände dürfen im Treppenhaus und in notwendigen Fluren nicht gelagert werden (§ 13 VVB). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten (§ 27 VVB).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Zu- und Ausgänge, Durchfahrten, Durchgänge, Treppenräume und Verkehrswege, die bei einem Brand als erster oder zweiter Rettungsweg vorgesehen sind, sind freizuhalten.
Gegenstände im Treppenhaus: Was darf stehen, was nicht?
Eine Liste verbotener Gegenstände im Treppenhaus kennt das Gesetz nicht. Die Antwort hängt im Grundsatz davon ab, ob der Fluchtweg frei bleibt und ob durch das Abstellen von Gegenständen eine Brandlast entsteht. Daraus folgen in Mehrfamilienhäusern typische Regeln:
Möbel, Schuhschrank, Schränke. Möbel abstellen ist in Treppenhaus und Hausflur tabu. Das OLG Hamm wertete einen Garderobenschrank im Treppenhaus als unzulässigen Gebrauch und hielt ein generelles Möbelverbot per Beschluss für naheliegend (Beschluss vom 04.12.2008, 15 Wx 198/08). Schuhschränke und andere Schränke engen den Fluchtweg ebenso ein und sind Brandlasten. Eine erlaubte Höchstfläche für Schuhschränke kennen BayBO und VVB nicht; die nutzbare Breite von Treppen und Fluren richtet sich nach Landesbauordnung und Treppennorm; in Bayern muss sie für den größten zu erwartenden Verkehr ausreichen (Art. 32 Abs. 5, Art. 34 Abs. 2 BayBO).
Schuhe. Das LG München II billigte eine beschlossene Hausordnung und zählte dabei Schuhe, Schuhregal und Garderobe zu den Sachen, deren Abstellen im Treppenhaus und Hausflur grundsätzlich unzulässig ist (Teilurteil vom 12.08.2021, 1 O 1832/20, Rn. 32, Bruchteilsgemeinschaft). Nasse Schuhe auf der Fußmatte werden in der Praxis unter Umständen geduldet, viele Schuhe auf Dauer nicht.
Fahrräder, Altpapier, Müll. Fahrräder versperren Treppen und Hausflur und behindern Flucht und Rettungsweg; Fahrräder sollten Bewohner in der Regel im Fahrradraum abstellen. Altpapier ist leicht entzündbar, zählt zu den typischen Brandlasten und fällt nach herrschender Meinung unter § 13 VVB. Mülltonnen und Müllsäcke im Hausflur abstellen ist ebenfalls unzulässig.
Pflanzen und Deko. Hier gilt eine Ausnahme mit Augenmaß: Das LG Frankfurt hielt Pflanzen und Deko auf Fensterbänken und an Wänden für zulässig, weil der Durchgang allenfalls unerheblich beeinträchtigt war (Urteil vom 14.03.2019, 2-13 S 94/18). Große Kübel auf Treppen und Absätzen oder viel brennbare Deko bleiben dagegen Brandlasten im Treppenhaus.
Fußmatten. Eine Ausnahme ist die flache Fußmatte vor der Wohnung: in der Praxis unproblematisch, solange sie nicht zur Stolperfalle im Flur wird.
| In der Regel zulässig | In der Regel unzulässig |
|---|---|
| Flache Fußmatte, Pflanzen auf der Fensterbank, Kinderwagen und Rollator bei Bedarf und genug Platz | Möbel, Schuhschrank, Schuhe auf Dauer, Fahrräder, Altpapier, Müll, verkeilte Brandschutztüren |
Kinderwagen und Rollator im Hausflur: Was Mieter dürfen
Für Kinderwagen gilt eine Ausnahme vom Grundsatz: Ein Mieter darf einen Kinderwagen oder Rollstuhl im Hausflur abstellen, wenn er darauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt (BGH, Urteil vom 10.11.2006, V ZR 46/06, Rn. 9). Das Recht gegenüber dem Vermieter folgt aus dem Mietvertrag, denn der Gebrauch der Mietsache umfasst die übliche Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen.
Für Rollatoren gilt nach herrschender Meinung dasselbe; das LG München II hielt das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren ausdrücklich für zulässig, wenn sie nicht stören. Für Eigentümer, die selbst dort wohnen, gilt der Maßstab des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG: kein Nachteil über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus.
Die Grenze zieht der Brandschutz. Bleibt neben dem Kinderwagen im Treppenhaus zu wenig Platz für die Flucht und für Sanitätern und Notärzten mit Trage, ist das Abstellen nicht mehr zulässig. Mieter und Vermieter sollten den Kinderwagen deshalb an einer festen Stelle im Hausflur abstellen, die den Fluchtweg nicht einengt.
Brandschutztüren im Treppenhaus: Nicht verkeilen
Türen vom Treppenhaus zum Keller und zum nicht ausgebauten Dachraum müssen feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend sein, Türen zum notwendigen Flur rauchdicht und selbstschließend (Art. 33 Abs. 6 BayBO). Sie halten bei einem Brand Feuer und Rauch aus dem Rettungsweg fern und sichern so die Flucht, aber nur, wenn sie zufallen.
Gegenstände wie ein Keil oder Blumentopf vor der Tür heben diese Sicherheit im Brandfall auf: Rauch zieht ungehindert in das Treppenhaus, und die Flucht über das Treppenhaus ist im Notfall schnell unmöglich. Soll eine Tür regelmäßig offen stehen, ist in der Praxis eine zugelassene Feststellanlage nötig, deren Technik die Tür bei Rauch automatisch schließt.
Die Haustür ist eine weitere Ausnahme: Türen von Rettungswegen in Mehrfamilienwohnhäusern dürfen in Fluchtrichtung nicht versperrt werden, solange das Gebäude benutzt wird (§ 22 Abs. 2 VVB). Die Haustür muss sich von innen jederzeit ohne Schlüssel öffnen lassen; daran ändert auch der Wunsch nach Einbruchschutz nichts.
Rauchwarnmelder sind in Mehrfamilienhäusern nicht nur empfohlen: In jeder Wohnung sind sie in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren zu Aufenthaltsräumen Pflicht (Art. 46 Abs. 4 BayBO), im Treppenhaus dagegen nicht vorgeschrieben.
Verantwortung in der WEG: Gemeinschaft, Verwalter, Hausordnung
Das Treppenhaus ist Gemeinschaftseigentum. Die Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG), die auch die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ausübt (§ 9a Abs. 2 WEG). Gegen abgestellte Gegenstände im Treppenhaus geht deshalb allein die Gemeinschaft vor, auch wenn sie gegen den Brandschutz verstoßen (BGH, Urteil vom 28.01.2022, V ZR 106/21).
Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft einschreitet (§ 18 Abs. 2 WEG), notfalls per Beschlussersetzungsklage; bei gravierenden Verstößen besteht nach dem BGH regelmäßig eine Pflicht zum Einschreiten (Rn. 16). Einen Beschluss, der einen erheblichen Brandschutzverstoß dauerhaft duldet, hat der BGH für nichtig erklärt (dort: Halten in der Feuerwehrzufahrt; § 23 Abs. 4 WEG; Rn. 27 bis 29).
Das wichtigste Werkzeug ist die Hausordnung, die die Eigentümer mit Mehrheit beschließen (§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG). Sie regelt, welche Gegenstände Bewohner im Treppenhaus abstellen dürfen, wo Kinderwagen im Hausflur ihren Platz haben und dass Brandschutztüren geschlossen bleiben. Wie beim Thema Winterdienst in der WEG geht es um die Sicherheit aller Menschen im Haus.
Der Verwalter setzt die Regeln zum Brandschutz im Treppenhaus um und darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne Beschluss treffen (§ 27 Abs. 1 WEG): Begehungen zur Kontrolle von Fluchtweg und Einrichtungen, gern mit dem Verwaltungsbeirat, schriftliche Aufforderungen, den Fluchtweg zu räumen, notfalls ein Antrag zur Versammlung. Mehr dazu: Eigentümerversammlung einberufen.
Mieter, Vermieter und Feuerwehr: Wer kontrolliert den Fluchtweg?
Mieter sind nicht Mitglied der Gemeinschaft. Gegenüber dem Mieter wirkt die Hausordnung über den Mietvertrag; der Vermieter muss dafür sorgen, dass sein Mieter die Regeln kennt. Stellt ein Mieter Gegenstände in den Fluchtweg, mahnt der Vermieter den Mieter ab, denn er selbst ist der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet, Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Das erspart allen Beteiligten Ärger und Probleme mit der Gemeinschaft.
Behördlich vollziehen in Bayern die Gemeinden die VVB und können im Einzelfall Anordnungen treffen (§§ 23, 24 VVB); die Bauaufsicht überwacht auch, wie Gebäude genutzt werden (Art. 54 Abs. 2 BayBO). Eine regelmäßige Feuerbeschau gibt es für ein normales Wohnhaus nicht (§ 2 Verordnung über die Feuerbeschau). Zur Feuerbeschau kann die Gemeinde die Feuerwehr hinzuziehen (§ 3 Abs. 3 FBV); im Notfall gilt: 112.
Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg prüfen wir in Mehrfamilienhäusern bei Objektbegehungen, ob im Treppenhaus jeder Fluchtweg frei ist, die Brandschutztüren schließen und Einrichtungen wie Beleuchtung und Rauchabzug funktionieren. Wie wir Gemeinschaften betreuen, steht auf der Seite WEG-Verwaltung.
Tipp: Begehung: drei Punkte prüfen Bei jeder Begehung prüfen: Ist der Rettungsweg auf voller Breite frei? Schließen alle Brandschutztüren selbst, ohne Keil? Funktionieren Einrichtungen wie Beleuchtung und Rauchabzug? Mängel mit Foto dokumentieren und schriftlich zur Beseitigung auffordern.
Häufige Fragen
Was darf im Treppenhaus aus Brandschutzgründen stehen?
Nur Gegenstände, die den Fluchtweg nicht einengen und keine nennenswerte Brandlast bilden, etwa eine flache Fußmatte oder Pflanzen auf der Fensterbank. Kinderwagen und Rollatoren dürfen Bewohner abstellen, wenn sie darauf angewiesen sind und genug Platz bleibt. Möbel, Fahrräder und Müll haben dort nichts zu suchen.
Rechtsgrundlage: § 22 Abs. 1 VVB; BGH, V ZR 46/06
Ist ein Schuhschrank im Treppenhaus erlaubt?
In der Regel nicht. Ein Schuhschrank behindert Flucht und Rettungsweg und ist eine Brandlast; Gerichte haben eine Garderobe im Treppenhaus als unzulässig und ein Verbot von Schuhregalen per Hausordnung als wirksam angesehen, denn der Rettungsweg muss für die Flucht frei bleiben. Die Gemeinschaft kann das Abstellen von Möbeln per Hausordnung untersagen.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG; OLG Hamm, 15 Wx 198/08
Dürfen Kinderwagen, Rollatoren oder Fahrräder im Treppenhaus abgestellt werden?
Kinderwagen und Rollstühle darf ein Mieter abstellen, wenn er darauf angewiesen ist und der Hausflur groß genug ist; für Rollatoren gilt das nach herrschender Meinung entsprechend. Fahrräder abstellen ist im Treppenhaus in der Regel unzulässig.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 10.11.2006, V ZR 46/06
Wer ist in der WEG für den Brandschutz im Treppenhaus verantwortlich?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, denn das Treppenhaus ist Gemeinschaftseigentum. Sie beschließt die Hausordnung, der Verwalter setzt sie um. Gegen Hindernisse im Rettungsweg geht allein die Gemeinschaft vor.
Rechtsgrundlage: §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1, 19 WEG; BGH, V ZR 106/21
Wer kontrolliert den Brandschutz im Mietshaus?
In erster Linie Eigentümer, Vermieter und Verwaltung, die den Brandschutz im Treppenhaus bei Begehungen prüfen. Behördlich vollzieht in Bayern die Gemeinde die VVB, die Bauaufsicht überwacht die Nutzung. Eine Feuerbeschau gibt es bei normalen Wohnhäusern nur bei konkreten Anhaltspunkten für erhebliche Gefahren.
Rechtsgrundlage: §§ 23, 24 VVB; Art. 54 Abs. 2 BayBO; § 2 FBV
Was tun, wenn Nachbarn den Fluchtweg verstellen?
Wer etwas unternehmen will, spricht zuerst den Nachbar freundlich auf den Brandschutz an, denn nichts ist im Notfall wichtiger als ein freier Weg zur Flucht; dann informiert er Verwalter oder Vermieter; Bilder vom zugestellten Flur helfen als Beleg. Die Gemeinschaft kann verlangen, dass der Nachbar keine Gegenstände mehr im Treppenhaus abstellen darf, und klagen; jeder Eigentümer kann ein Einschreiten der Gemeinschaft verlangen. Bei akuter Gefahr hilft die Gemeinde.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2 WEG; § 24 VVB
Welche Brandschutzvorschriften gelten in NRW für Treppenhäuser?
In Nordrhein-Westfalen gilt die Landesbauordnung 2018 (BauO NRW); notwendige Treppenräume regelt dort § 35. Die Landesbauordnungen weichen im Detail voneinander ab; die bayerischen Regeln dieses Artikels lassen sich nicht unmittelbar übertragen.
Rechtsgrundlage: § 35 BauO NRW 2018
Rechtsgrundlage: Art. 12, 31, 32, 33, 34, 46 Abs. 4, 54 BayBO; §§ 13, 22, 23, 24, 27 VVB; §§ 2, 3 FBV; §§ 9a, 14, 18, 19, 23, 27 WEG; § 535 BGB; BGH, Urteile vom 10.11.2006 – V ZR 46/06 und 28.01.2022 – V ZR 106/21
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
