Jede Hitzewelle bringt dieselbe Frage: Der Mieter meldet 30 Grad Celsius in der Wohnung und kündigt eine Mietminderung an. Dieser Ratgeber richtet sich an private Vermieter und vermietende Wohnungseigentümer in Deutschland. Er klärt das Wichtigste: wann Hitze in der Wohnung ein Mangel ist und welche Pflichten Vermieter haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Hitze in der Mietwohnung rechtfertigt nicht automatisch eine Mietminderung; entscheidend sind Mietvertrag, Baujahr und der Wärmeschutz bei Errichtung (BGH VIII ZR 271/17).
- Eine gesetzliche Höchstgrenze für die Temperatur in Wohnräumen gibt es nicht; die 26 Grad Celsius der ASR A3.5 gelten für Arbeitsräume.
- Mieter haben keinen Anspruch auf eine Klimaanlage; mobile Geräte in der Wohnung sind erlaubt, Splitgeräte und Außenjalousien brauchen die Zustimmung des Vermieters.
- Besteht wegen Hitze ein Mangel, mindert sich die Miete nur für die heißen Tage; die Abhilfe wählt nach herrschender Meinung der Vermieter.
Hitze in der Wohnung: Ist das ein Mietmangel?
Hitze in der Wohnung ist nicht automatisch ein Mietmangel. Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Mangel ist eine nachteilige Abweichung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.
Was geschuldet ist, steht zuerst im Mietvertrag. Fehlen Absprachen, kann der Mieter einen Wohnstandard erwarten, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist; Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes zählen (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 271/17, Rn. 21 und 22).
Hohe Temperaturen im Sommer gehören nach herrschender Meinung zunächst zum allgemeinen Lebensrisiko. Ein Mangel kann vorliegen, wenn bauliche Defizite die Hitze verursachen; eine fehlende oder fehlerhafte Dämmung von Dach oder Wänden kann ein Baumangel sein.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Höchsttemperatur: Keine Grenze für Wohnräume
Eine gesetzliche Höchsttemperatur für Wohnräume gibt es in Deutschland nicht. Zur Frage einer Grenze wird oft die Arbeitsstättenverordnung genannt. Sie schützt Beschäftigte beim Arbeiten in Arbeitsstätten (§ 1 Abs. 1 ArbStättV) und gilt nicht für die Mietwohnung.
Nach der Technischen Regel ASR A3.5 soll die Lufttemperatur in Arbeitsräumen 26 Grad Celsius nicht überschreiten. Über 30 Grad Celsius sind wirksame Maßnahmen nötig, über 35 Grad ist der Raum ohne besondere Maßnahmen nicht als Arbeitsraum geeignet. Bei hohen Außentemperaturen über 26 Grad Celsius darf die Marke von 26 Grad überschritten werden; alle diese Werte gelten nur für Arbeitsräume.
Im Mietrecht ist die Rechtsprechung der Amtsgerichte uneinheitlich; die meisten Gerichte prüfen alle Umstände im Einzelfall. In einzelnen Urteilen orientieren sich Gerichte an 26 Grad Celsius als Wohlbefindlichkeitsschwelle, andere Gerichte lehnen eine solche Wohlbefindlichkeitsschwelle ab. Oft zitierte Urteile wie die des AG Hamburg oder des AG Leipzig sind Einzelfallentscheidungen und binden andere Gerichte nicht. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zur Überhitzung von Wohnräumen gibt es bislang nicht. Eine feste Grenze für Innentemperaturen in der Mietwohnung, ab der eine Mietminderung sicher ist, existiert deshalb nicht.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Arbeitsräume, in denen aus betriebstechnischer Sicht keine spezifischen Anforderungen an die Raumtemperatur gestellt werden, müssen während der Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der physischen Belastungen der Beschäftigten eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur haben.
Wärmeschutz und Baujahr: Maßstab ist die Errichtung
Gibt es technische Normen, ist deren Einhaltung geschuldet, und zwar grundsätzlich nach dem Maßstab bei Errichtung des Gebäudes (BGH, VIII ZR 271/17, Rn. 23). Nach diesem Urteil schulden Vermieter grundsätzlich die damals geltenden Vorgaben zum Wärmeschutz, nicht die heutigen.
In dem Urteil lehnte der Bundesgerichtshof einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens für die Wärmedämmung ab; eine Jahrzehnte später erlassene Norm wie die DIN 4108-2 gilt nicht rückwirkend (Rn. 25 und 27). Der Fall betraf Schimmel. Nach herrschender Meinung gilt das auch für den sommerlichen Wärmeschutz.
Übertragen auf Altbauten heißt das: Hohe Temperaturen sind kein Mangel, solange das Gebäude dem Stand seiner Bauzeit entspricht. Bei Neubauten kann eine Abweichung von Planung und Normen ein Mangel sein. Im Streit klären Gerichte das Thema mit einem Gutachten; vorher lohnt der Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht.
Dachgeschosswohnung: Mit hohen Temperaturen rechnen
Bei hohen Außentemperaturen steigen die Innentemperaturen unter dem Dach schneller. Wer eine Dachgeschosswohnung mietet, muss nach herrschender Meinung in den Sommermonaten mit höheren Innentemperaturen rechnen. Ein Mangel liegt erst vor, wenn das Dachgeschoss nicht dem Wärmeschutz seiner Bauzeit entspricht oder schadhaft ist. Eine Mietminderung wegen Hitze scheidet sonst aus; die Dachgeschosswohnung ist nicht schon wegen ihrer Lage mangelhaft.
Für Vermieter einer Dachgeschosswohnung lohnt ein klarer Mietvertrag mit Lage, Baujahr und vorhandenem Sonnenschutz. Kannte der Mieter aber einen Mangel bei Abschluss des Vertrags, ist eine Mietminderung insoweit ausgeschlossen (§ 536b BGB).
Mietminderung wegen Hitze: Mietwohnung, Nachweis und Abhilfe
Liegt ein Mangel vor, mindert sich die Miete kraft Gesetzes, solange die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs andauert (§ 536 Abs. 1 BGB). Bei Hitze betrifft die Minderung meist nur einen Teil des Jahres. Eine feste Quote für die Minderung gibt es nicht; sie hängt von den Umständen im Einzelfall ab, etwa wie viele Räume betroffen sind.
Mieter müssen einen Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Eine Form ist nicht vorgeschrieben; Textform ist sinnvoll. Als Nachweis für zu hohe Innentemperaturen dient in der Praxis ein Temperaturprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Raum und Außentemperaturen, gemessen mit einem Thermometer.
Bei einem Mangel müssen Vermieter für Abhilfe sorgen. Wie sie die Hitze reduzieren, dürfen sie nach herrschender Meinung selbst entscheiden, etwa außenliegenden Sonnenschutz statt Klimaanlage. Kommt der Vermieter in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen; im Fall des Verzugs kommt Schadensersatz hinzu (§ 536a BGB).
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter kommt nur bei erheblicher Gefährdung der Gesundheit in Betracht (§ 569 Abs. 1 BGB), bei Hitze also nur in extremen Fällen. Umgekehrt kann eine überhöhte Mietminderung zu einem Zahlungsrückstand führen, der im Fall des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine Kündigung durch den Vermieter erlaubt. Wie die Mietminderung wegen Hitze berechnet wird, zeigt der Beitrag zur Mietminderung.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Eingang bestätigen | Datum der Mängelanzeige festhalten |
| Prüfen | Temperaturprotokoll, Baujahr, Lage (etwa Dachgeschosswohnung) und Sonnenschutz prüfen |
| Ursache klären | Quelle der Hitze suchen, bei Verdacht auf baulichen Mangel ein Gutachten einholen |
| Abhilfe wählen | Zum Beispiel außenliegender Sonnenschutz oder Dämmung |
| Antworten | Ergebnis schriftlich mitteilen, unberechtigte Minderung zurückweisen |
Klimaanlage: Kein Anspruch auf Kühlung
Die Frage nach einer Klimaanlage kommt jeden Sommer. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung zu kühlen oder eine Klimaanlage einzubauen. Auch § 554 BGB gibt keinen Anspruch; er erfasst nur Barrierefreiheit, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte.
Ein mobiles Klimagerät ohne Eingriff in die Bausubstanz gehört nach herrschender Meinung zum normalen Wohngebrauch, solange es andere Bewohner nicht unzumutbar stört. Ein Splitgerät mit Außeneinheit ist dagegen in jedem Fall eine bauliche Veränderung und braucht die Zustimmung des Vermieters. Nutzt der Mieter es ohne Zustimmung trotz Abmahnung weiter, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).
In einer Eigentumswohnung braucht der Vermieter für ein Außengerät an der Fassade selbst einen Beschluss nach § 20 WEG, den die WEG-Verwaltung vorbereitet. Mehr dazu im Beitrag zur Klimaanlage in der Eigentumswohnung.
| Mobiles Gerät | Splitgerät |
|---|---|
| Kein Eingriff in die Bausubstanz; nach herrschender Meinung ohne Zustimmung | Bauliche Veränderung; Zustimmung des Vermieters, in der WEG zusätzlich Beschluss |
Hitzeschutz: Sonnenschutz und Tipps bei hohen Temperaturen
Außenliegender Sonnenschutz fängt die Sonnenstrahlen vor dem Fenster ab; die Verbraucherzentrale nennt ihn am wirksamsten (Stand 26. Juni 2026). Außenjalousien oder Rollläden sind bauliche Veränderungen: Der Mieter braucht die Zustimmung des Vermieters, in der WEG ist ein Beschluss nötig. Einzelheiten stehen im Beitrag zu Rollläden und Markisen in der WEG.
Baut der Vermieter Hitzeschutz selbst ein, kann das eine Modernisierung sein, wenn der Gebrauchswert nachhaltig steigt (§ 555b Nr. 4 BGB). Der Mieter muss sie dann grundsätzlich dulden (§ 555d Abs. 1 BGB).
Tipps für Mieter bei hohen Temperaturen: Fenster tagsüber schließen und erst lüften, wenn es draußen kühler ist; gegenüberliegende Fenster sorgen dann für Durchzug. Ventilatoren kühlen nicht die Luft, sondern die Haut; bewegte Luft fühlt sich kühler an, deshalb sind Ventilatoren oft die einfachste Lösung. In der Praxis helfen zudem feuchte Tücher, legere Kleidung und ausreichend Getränke. Wer solche Anfragen nicht selbst bearbeiten will, kann eine Mietverwaltung beauftragen. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg kennt LIKKA die Anlagen vor Ort (Hausverwaltung München).
Häufige Fragen
Welche Rechte habe ich als Mieter bei Hitze in der Wohnung?
Ist die Hitze Folge eines baulichen Mangels, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen und Abhilfe verlangen. Normale Hitze im Sommer ohne Mangel begründet nach dem Mietrecht keine Rechte.
Rechtsgrundlage: §§ 535, 536, 536a BGB
Sind 30 Grad in der Wohnung zumutbar?
Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. Ob Temperaturen von 30 Grad Celsius einen Mangel und damit eine Mietminderung begründen, entscheiden die Umstände: Wärmeschutz bei Errichtung, Dauer und betroffene Räume.
Rechtsgrundlage: § 536 Abs. 1 BGB
Was tun, wenn es 30 Grad in der Wohnung ist?
Bei solchen Temperaturen tagsüber Fenster schließen und verschatten, nachts lüften. Wer einen Mangel vermutet, zeigt ihn dem Vermieter an und führt ein Temperaturprotokoll.
Rechtsgrundlage: § 536c Abs. 1 BGB
Ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung zu kühlen?
Nein. Die Pflichten des Vermieters betreffen den vertragsgemäßen Zustand, keine bestimmte Temperatur in der Wohnung im Sommer. Liegt ein Mangel vor, muss er ihn beseitigen.
Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1 BGB
Muss der Vermieter eine Klimaanlage einbauen?
Nein. Auch einen Mangel durch Hitze darf der Vermieter nach herrschender Meinung mit anderen Mitteln beheben, etwa mit Sonnenschutz.
Rechtsgrundlage: §§ 535, 554 BGB
Darf ich als Mieter eine Klimaanlage oder einen Außensonnenschutz anbringen?
Ein mobiles Klimagerät ja. Splitgeräte, Markisen und Außenjalousien sind bauliche Veränderungen und brauchen die Zustimmung des Vermieters.
Rechtsgrundlage: §§ 535, 541 BGB
Wie hoch kann eine Mietminderung wegen Hitze ausfallen?
Eine feste Quote gibt es nicht; Entscheidungen einzelner Amtsgerichte wie des AG Hamburg sind Einzelfälle und lassen sich nicht übertragen. Die Mietminderung gilt nur für die Zeit der Beeinträchtigung und richtet sich nach Ausmaß, Dauer und Zahl der Räume.
Rechtsgrundlage: § 536 Abs. 1 BGB
Was gilt bei Hitzeschutz in einer Eigentumswohnung in der WEG?
Außenjalousien, Markisen und Außengeräte an der Fassade sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Der vermietende Eigentümer braucht einen Beschluss der Gemeinschaft.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 1 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 535, 536, 536a, 536b, 536c, 541, 554, 555b, 555d, 569 BGB; § 20 WEG; § 1 und Anhang Nr. 3.5 ArbStättV; ASR A3.5; § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB; BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
