Dieser Ratgeber richtet sich an private Vermieter, vor allem an Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Der Mieter meldet per E-Mail, Brief oder Anruf, dass es in der Mietwohnung tropft, das Fenster undicht ist oder sich Schimmel zeigt. Mit dieser Mängelanzeige beginnt die Pflicht des Vermieters, den Mangel zu prüfen und zu beheben. Wer die Rechtslage im Mietrecht kennt und einen festen Ablauf hat, hält Mietminderung und Streit klein.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mieter muss Mängel der Mietwohnung unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB); eine Form ist nicht vorgeschrieben, Textform dient dem Nachweis.
- Ohne Mängelanzeige darf der Mieter die Miete nur insoweit nicht mindern, als der Vermieter deshalb nicht handeln konnte; zudem haftet der Mieter für Folgeschäden.
- Der Vermieter muss Mängel auf eigene Kosten in angemessener Frist beseitigen; bei Gemeinschaftseigentum gibt er die Mängelanzeige sofort an die Verwaltung weiter, bleibt aber gegenüber dem Mieter verantwortlich.
- Neben der Mietminderung ist eine Ersatzvornahme nur bei Verzug oder Notfall erlaubt; das Zurückbehaltungsrecht ist zeitlich und der Höhe nach begrenzt.
Mängelanzeige Mieter: Die Anzeigepflicht nach § 536c BGB
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unverzüglich heißt im Mietrecht wie überall im BGB: ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 BGB).
Die Pflicht gilt auch, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr nötig wird, etwa nach einem Schaden durch Sturm, oder wenn ein Dritter ein Recht an der Wohnung beansprucht.
Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand (Ist Zustand) nachteilig vom vertraglich geschuldeten Zustand (Soll Zustand) abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Typische Mietmängel sind ein undichtes Fenster, Feuchtigkeit, ein defekter Abfluss oder eine kalte Heizung. Auch eine Wohnfläche, die mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten liegt, ist ein Mangel der Mietsache (BGH, VIII ZR 295/03).
Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. Die Mängelanzeige ist mündlich, per Telefon, per E-Mail oder per Schreiben wirksam; Textform empfiehlt sich nur zum Nachweis. Vermieter sollten deshalb auch einen Anruf ernst nehmen und den Eingang notieren.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, 1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen, 2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder 3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.
Inhalt und Muster: Was eine brauchbare Mängelanzeige enthält
Eine gute Mängelanzeige beschreibt die Mängel konkret: was betroffen ist, in welchem Raum, seit wann und wie stark. Der Mieter muss die Ursache nicht kennen. Es genügt, wenn der Mieter die Erscheinung schildert, etwa Wasserflecken an der Decke.
Bei wiederkehrender Beeinträchtigung wie Lärm verlangt der Bundesgerichtshof kein detailliertes Protokoll; es reicht, Art, Tageszeit, Dauer und ungefähre Häufigkeit zu beschreiben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012, Az. VIII ZR 155/11; bestätigt in VIII ZR 226/16).
Hilfreich sind Name und Kontaktdaten des Mieters, die Anschrift der Mietwohnung, Fotos oder Videos und Vorschläge für einen Termin zur Besichtigung. Fehlen diese Angaben, bleibt die Mängelanzeige trotzdem wirksam.
Viele Vermieter geben ihren Mietern beim Einzug ein Muster oder eine Vorlage für die Mangelanzeige mit. Das spart Rückfragen und schafft einen festen Meldeweg für alle Mietmängel in der Mietwohnung.
Ohne Mängelanzeige: Folgen für Mietminderung und Schadensersatz
Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, haftet er für den daraus entstehenden Schaden (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). Typischer Fall: Ein verschwiegener Wasserschaden durchfeuchtet monatelang Estrich und Wände.
Außerdem verliert der Mieter Rechte, soweit der Vermieter wegen der Unterlassung nicht reagieren konnte: keine Mietminderung, kein Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB und keine fristlose Kündigung ohne Fristsetzung (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB). Das Mietminderungsrecht entfällt also nicht pauschal, sondern nur, soweit und solange der Vermieter mangels Kenntnis keine Abhilfe schaffen konnte.
Auch ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines dem Vermieter unbekannten Mangels besteht erst an den Mieten, die nach der Mängelanzeige fällig werden (BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2010, Az. VIII ZR 330/09). Im entschiedenen Fall war die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs deshalb wirksam.
Mängel, die der Mieter schon bei Vertragsschluss kannte, lösen keine Rechte aus §§ 536 und 536a BGB aus; nimmt der Mieter die Wohnung bei der Übergabe trotz Kenntnis an, braucht er einen Vorbehalt (§ 536b BGB). Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll ist deshalb der beste Nachweis.
Beseitigung des Mangels: Pflichten des Vermieters nach § 535 BGB
Der Vermieter muss die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Instandhaltungspflicht ist im Mietrecht der Kern jeder Reaktion auf eine Mängelanzeige. Die Kosten der Mängelbeseitigung trägt grundsätzlich der Vermieter.
Das gilt auch, wenn die Ursache aus der Sphäre des Mieters stammt, der Mieter aber den vertragsgemäßen Gebrauch nicht überschritten hat (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, Az. VIII ZR 271/07). Nur wenn der Mieter Mängel schuldhaft verursacht, etwa durch falsches Lüften, hat der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz für den Schaden.
Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung verjährt während der Mietzeit nicht (BGH, Urteil vom 17. Februar 2010, Az. VIII ZR 104/09). Wer Mängel liegen lässt, verlängert nur die Mietminderung. Eine Grenze zieht nur die Opfergrenze bei einem krassen Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand und Nutzen, Wert und Ertrag des Mietobjekts (BGH, Urteil vom 21. April 2010, Az. VIII ZR 131/09).
Im Gegenzug muss der Mieter Erhaltungsmaßnahmen dulden (§ 555a Abs. 1 und 2 BGB) und nach Ankündigung Zutritt zum Mietobjekt gewähren. Ein Zutrittsrecht besteht nach dem Bundesgerichtshof nur bei einem konkreten sachlichen Grund (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13); eine Mängelanzeige liefert in der Regel einen solchen Grund.
Nach der Mängelanzeige: Prüfung, Frist und Musterschreiben
Eine gesetzliche Frist zur Behebung gibt es nicht. Angemessen ist, was nach Art und Dringlichkeit der Mängel möglich ist. Im Fall eines Heizungsausfalls im Winter oder wenn Wasser durch die Decke läuft, muss der Vermieter sofort handeln; für einen klemmenden Fensterflügel nennt die Praxis häufig etwa zwei Wochen als Richtwert.
Verstreicht eine angemessene Frist des Mieters ergebnislos, ist der Vermieter in der Regel in Verzug, sofern er die Verzögerung zu vertreten hat (§ 286 Abs. 1 und 4 BGB). Ab dann hat der Mieter weitere Möglichkeiten: Schadensersatz und Ersatzvornahme.
Schritt 1: Eingang der Mängelanzeige mit einem kurzen Schreiben bestätigen. Schritt 2: Besichtigung ankündigen, mit Fotos und bei Feuchtigkeit mit Messung. Schritt 3: klären, ob die Mängel im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum liegen. Schritt 4: Handwerker beauftragen. Schritt 5: Beseitigung des Mangels bestätigen und dokumentieren.
Ein Muster für die Antwort des Vermieters: „Vielen Dank für Ihre Mängelanzeige vom … zum Fenster im Schlafzimmer. Wir sehen uns die gemeldeten Mängel am … an und beauftragen danach bei Bedarf einen Fachbetrieb. Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung berechtigt ist, prüfen wir nach der Besichtigung.“ So bestätigt der Vermieter den Eingang, ohne einen Mangel oder eine bestimmte Minderungsquote anzuerkennen. Die Minderung selbst tritt bei einem erheblichen Mangel allerdings kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB); ein Vorbehalt kann sie nicht verhindern.
Gemeinschaftseigentum: Mängelanzeige an Verwaltung und GdWE weitergeben
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung liegt die Ursache oft nicht im Mietobjekt selbst, sondern im Gemeinschaftseigentum: am Dach, an Leitungssträngen, an der zentralen Heizanlage oder an der Fassade. In diesem Fall ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zuständig, denn ihr obliegt die Verwaltung und die ordnungsmäßige Erhaltung (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Gegenüber dem Mieter bleibt trotzdem allein der Vermieter verpflichtet, denn nur er hat die Wohnung vermietet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter kann die Mängelbeseitigung grundsätzlich auch dann verlangen, wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümer noch fehlt; Grenze ist auch hier die Opfergrenze (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, Az. VIII ZR 342/03, noch zum früheren WEG). Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht treffen den Vermieter deshalb auch dann, wenn die Gemeinschaft noch keinen Beschluss gefasst hat. Seinerseits kann er von der GdWE eine ordnungsmäßige Erhaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
Deshalb gehört die Mängelanzeige sofort an die Hausverwaltung, mit Fotos. Der Verwalter darf dringende Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils selbst treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG); bei unmittelbar drohendem Schaden darf jeder Eigentümer Notmaßnahmen ergreifen (§ 18 Abs. 3 WEG).
Mehr dazu in unseren Beiträgen zu Wasserschaden und Schimmel in der Eigentumswohnung; wer bei Heizungsleitungen zuständig ist, erklärt der Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.
Tipp: Bei Gemeinschaftseigentum sofort weitergeben Leiten Sie die Mängelanzeige noch am selben Tag mit Fotos an die Hausverwaltung weiter und informieren Sie den Mieter darüber. Jeder Tag Verzögerung verlängert eine mögliche Mietminderung, die Sie als Vermieter tragen.
Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Ersatzvornahme: Rechte und Möglichkeiten des Mieters
Der Mieter hat mehrere Möglichkeiten. Bei erheblichen Mängeln mindert sich die Miete kraft Gesetzes (§ 536 BGB), ohne Erklärung und ohne Verschulden des Vermieters; fehlt die Mängelanzeige, allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Abhilfe schaffen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Beeinträchtigung ab; Berechnung und Quoten erklärt unser Beitrag „Mietminderung für Vermieter“.
Zusätzlich darf der Mieter einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck für die Mängelbeseitigung auszuüben (§ 320 BGB). Dieses Zurückbehaltungsrecht ist zeitlich und der Höhe nach begrenzt und endet mit der Beseitigung des Mangels oder der Beendigung des Mietverhältnisses; die einbehaltene Miete wird dann grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 19/14).
Eine Ersatzvornahme mit Aufwendungsersatz erlaubt § 536a Abs. 2 BGB nur bei Verzug des Vermieters oder wenn die sofortige Reparatur zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist. Beseitigt der Mieter Mängel eigenmächtig, bekommt er nichts erstattet (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008, Az. VIII ZR 222/06). Bei Verzug kann der Mieter einen Vorschuss verlangen (BGH, VIII ZR 271/07).
Bleibt der Vermieter untätig, kann der Mieter nach erfolgloser Frist zur Mängelbeseitigung fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB). In der Wohnraummiete gilt das auch bei erheblicher Gefährdung der Gesundheit, etwa durch starken Schimmelbefall (§ 569 Abs. 1 BGB).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn 1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Dokumentation: So sichern Vermieter ihre Rechte
Im Streit über Mängel am Mietobjekt zählt, was belegt ist. Vermieter sollten zu jeder Mängelanzeige eine kurze Akte führen: Eingang, Antwortschreiben, Termine, Fotos, Messwerte, Handwerkerberichte und Bestätigung der Behebung. So lässt sich zeigen, wann der Vermieter Kenntnis hatte und wie schnell er reagiert hat.
Wichtig ist auch der Blick auf die Zahlungen. Mindert der Mieter die Miete zu stark, entsteht ein Rückstand, den der Vermieter nachfordern kann. Zahlt er dagegen die volle Miete unter Vorbehalt, entsteht kein Rückstand; er kann eine Überzahlung aber später zurückfordern. Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz verjähren sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).
In der Praxis übernimmt bei vermieteten Eigentumswohnungen oft eine Mietverwaltung diese Abläufe, von der Annahme der Mängelanzeige über die Abstimmung mit der WEG-Verwaltung bis zur Dokumentation. Den Weg zur Neuvermietung zeigt die Seite Wohnung vermieten.
Häufige Fragen
Wann muss der Mieter einen Mangel melden?
Unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, sobald sich Mängel im Laufe der Mietzeit zeigen. Das gilt auch für drohende Gefahren für die Wohnung.
Rechtsgrundlage: §§ 121, 536c BGB
Ist eine Mängelanzeige per E-Mail zulässig?
Ja. Die Mängelanzeige, oft auch Mangelanzeige genannt, ist formfrei und kann sogar mündlich erfolgen. Eine E-Mail ist als Nachweis sinnvoll.
Rechtsgrundlage: § 536c Abs. 1 BGB
Kann der Mieter die Miete kürzen, ohne den Mangel vorher anzuzeigen?
Eine Mietminderung scheidet für die Zeit aus, in der der Vermieter mangels Kenntnis nicht handeln konnte. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht erst für Mieten, die nach der Anzeige fällig werden.
Rechtsgrundlage: § 536c Abs. 2 BGB; BGH VIII ZR 330/09
Was muss der Vermieter nach einer Mängelanzeige tun?
Den Eingang bestätigen, die Wohnung nach Ankündigung besichtigen, die Ursache klären und die Mängel in angemessener Frist auf eigene Kosten beseitigen. Bei Gemeinschaftseigentum informiert er sofort die Hausverwaltung.
Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Welche Fristen gelten für die Behebung von Mängeln?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Im Fall eines Rohrbruchs muss der Vermieter sofort handeln, sonst gilt eine nach Art der Mängel angemessene Frist.
Rechtsgrundlage: §§ 535, 286 BGB
Wer trägt die Kosten der Mängelbeseitigung?
Grundsätzlich der Vermieter, auch wenn die Ursache in der Sphäre des Mieters liegt, solange dieser die Mängel nicht schuldhaft verursacht hat.
Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH VIII ZR 271/07
Kann eine Mängelanzeige zurückgewiesen werden?
Die Anzeige selbst nicht, wohl aber die behaupteten Folgen. Liegt keine erhebliche Beeinträchtigung vor oder hat der Mieter den Mangel schuldhaft verursacht, kann der Vermieter die Mietminderung schriftlich zurückweisen und die volle Miete verlangen.
Rechtsgrundlage: § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB
Was gilt, wenn der Mangel das Gemeinschaftseigentum betrifft?
In diesem Fall ist für die Reparatur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Gegenüber dem Mieter bleibt aber der Vermieter verpflichtet; er gibt die Mängelanzeige sofort an die Verwaltung weiter.
Rechtsgrundlage: §§ 18, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG; § 535 BGB; BGH VIII ZR 342/03
Rechtsgrundlage: §§ 121, 286, 320, 535, 536, 536a, 536b, 536c, 543, 548, 555a, 569 BGB; §§ 18, 19, 27 WEG; BGH, Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, 16.01.2008 – VIII ZR 222/06, 28.05.2008 – VIII ZR 271/07, 17.02.2010 – VIII ZR 104/09, 21.04.2010 – VIII ZR 131/09, 03.11.2010 – VIII ZR 330/09, 29.02.2012 – VIII ZR 155/11, 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, 17.06.2015 – VIII ZR 19/14; Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
