Wohnung vermieten in München und Bayern: Miete, Kaution, Kündigung
Wer in München oder im Umland vermietet, muss Mietpreisbremse, Mietspiegel und strenge Fristen beachten. Diese Seite gibt Vermietern einen Überblick über Miethöhe, Mieterhöhung, Kaution, Betriebskosten und Kündigung.
München und große Teile des Umlands gelten als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die bayerische Mieterschutzverordnung bestimmt diese Gemeinden seit 1. Januar 2026 neu und gilt bis 31. Dezember 2029; welche Gemeinden betroffen sind, zeigt der Beitrag zur Mietpreisbremse in Bayern.
In diesen Gemeinden darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete nur um einen gesetzlich begrenzten Aufschlag übersteigen (§ 556d BGB). Ausnahmen, etwa für eine höhere Vormiete oder Neubauten, muss der Vermieter vor Vertragsschluss mitteilen (§§ 556e, 556f, 556g BGB).
Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist; in den Gemeinden der Verordnung gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 BGB). In München wird die Vergleichsmiete vor allem über den Münchner Mietspiegel bestimmt; eine erste Einschätzung gibt der Mietrechner.
Die Mietkaution beträgt höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten und ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen (§ 551 BGB). Über Betriebskosten-Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB); Verwaltungskosten sind keine umlegbaren Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Ordentlich kündigen kann der Vermieter nur bei einem berechtigten Interesse, etwa wegen Eigenbedarfs (§ 573 BGB); Einzelheiten stehen im Beitrag zur Eigenbedarfskündigung. Wie LIKKA Vermieter unterstützt, beschreibt die Seite Mietverwaltung.
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Häufige Fragen: Vermieten
Gilt die Mietpreisbremse in meiner Gemeinde?
Das richtet sich nach der bayerischen Mieterschutzverordnung, die seit 1. Januar 2026 gilt und bis 31. Dezember 2029 läuft. München und viele Gemeinden im Umland stehen auf der Liste.
Rechtsgrundlage: § 556d BGB
Wann darf ich die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung.
Rechtsgrundlage: §§ 558, 558b BGB
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in München bestimmt?
In München ist der qualifizierte Mietspiegel das wichtigste Begründungsmittel. Daneben sind Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank zulässig.
Rechtsgrundlage: §§ 558a, 558d BGB
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten. Bei einer Barkaution darf der Mieter in drei monatlichen Raten zahlen, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen.
Rechtsgrundlage: § 551 BGB
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Bei einer Eigentumswohnung stammen die Zahlen meist aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft, aus der nicht umlegbare Kosten wie die Verwaltervergütung herauszurechnen sind.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 BetrKV
Wann kann ich wegen Eigenbedarfs kündigen?
Wenn Sie die Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen; die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt in den Gemeinden der Mieterschutzverordnung eine Sperrfrist von zehn Jahren.
Rechtsgrundlage: § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 BGB
Vermietung in guten Händen?
Im Erstgespräch klären wir, wie wir Sie bei Vermietung und Mietverwaltung Ihrer Wohnung unterstützen.
