Viele Altmietverträge sehen eine Inklusivmiete vor. Der Mieter zahlt einen festen Betrag, und die Nebenkosten sind darin enthalten. Steigen Grundsteuer, Wasser oder Müllgebühren, trägt der Vermieter jede Kostenerhöhung allein. Dieser Ratgeber richtet sich an private Vermieter und Eigentümer vermieteter Eigentumswohnungen, die zur Nettokaltmiete wechseln möchten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Inklusivmiete lässt sich grundsätzlich nur per Vereinbarung auf eine Nettokaltmiete umstellen (§ 311 Abs. 1 BGB).
- Erfasste Verbrauchskosten darf der Vermieter vor Beginn eines Abrechnungszeitraums in Textform ausgliedern; die Miete sinkt entsprechend (§ 556a Abs. 2 BGB).
- Für Heizung und Warmwasser geht die Heizkostenverordnung jeder Bruttowarmmiete vor, außer im selbst bewohnten Zweifamilienhaus.
- Bei der Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete zählen die tatsächlichen Betriebskosten; Hausgeld ist keine Vorauszahlung.
Inklusivmiete, Pauschalmiete und Nettomiete: Begriffe im Überblick
Die Mietstruktur im Mietvertrag bestimmt, welche Bedeutung eine Umstellung hat.
Inklusivmiete oder Bruttomiete: Bei der Inklusivmiete zahlt der Mieter einen festen Gesamtbetrag für Wohnung und Nebenkosten. Eine jährliche Abrechnung gibt es nicht. Das Kostenrisiko trägt bei der Inklusivmiete der Vermieter; der Vorteil für den Mieter ist Planungssicherheit, von Einsparungen profitiert er aber nicht direkt. Pauschalmiete ist ein anderer Name für die Inklusivmiete.
Teilinklusivmiete: Ein Teil der Betriebskosten ist in der Miete enthalten, ein anderer Teil wird gesondert abgerechnet, im Fall der Heizkosten sogar zwingend. Im Mietvertrag sollten die eingeschlossenen Kosten klar bestimmt sein.
Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen: Der Mieter zahlt die Kaltmiete und zusätzlich Vorauszahlungen, wenn die Parteien das vereinbaren (§ 556 Abs. 1 BGB). Über die Vorauszahlungen ist jährlich eine Abrechnung zu erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Auch eine Pauschale für kalte Betriebskosten nach § 2 BetrKV ist zulässig, wenn sie vereinbart ist (§ 556 Abs. 2 BGB).
| Inklusivmiete | Kaltmiete mit Vorauszahlungen |
|---|---|
| Fester Betrag, keine Abrechnung, Kostenrisiko beim Vermieter | Jährliche Abrechnung, Kosten trägt der Mieter |
Inklusivmiete umstellen: Was ohne Zustimmung nicht geht
Die Mietstruktur ist Inhalt des Mietvertrags. Zur Änderung eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag erforderlich, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt (§ 311 Abs. 1 BGB). Einseitig kann der Vermieter die Inklusivmiete oder Bruttokaltmiete deshalb nicht in eine Kaltmiete mit Vorauszahlungen verwandeln; der Mieter hat das Recht, am Vertrag festzuhalten.
Einseitig verlangen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach den §§ 558 bis 560 BGB (§ 557 Abs. 3 BGB); Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 557 Abs. 4 BGB). Die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale ist nur möglich, soweit sie im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB).
Einseitige Umstellung nach § 556a Abs. 2 BGB: Verbrauch und Verursachung
Eine Ausnahme regelt § 556a Abs. 2 BGB. Werden Verbrauch oder Verursachung erfasst, etwa Kaltwasser über Wohnungszähler oder Müll je Wohnung, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass diese Kosten künftig, also ab dem nächsten Abrechnungszeitraum, ganz oder zum Teil danach umgelegt werden.
Die Voraussetzungen sind streng. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, ist die Miete entsprechend herabzusetzen. Der Kostenanteil wird aus der Inklusivmiete herausgerechnet, damit der Mieter nicht doppelt zahlt; eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (Abs. 4).
Für alle übrigen Betriebskosten, etwa Grundsteuer oder Versicherung, braucht die Umstellung eine Vereinbarung mit dem Mieter. In diesem Fall gilt der nächste Abschnitt.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
Heizkosten: Ist eine Bruttowarmmiete noch zulässig?
Bei zentraler Versorgung ist eine Inklusivmiete für Heizkosten und Warmwasserkosten in der Regel unzulässig. Nach § 2 HeizkostenV gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
Der BGH hat entschieden, dass eine vereinbarte Bruttowarmmiete deshalb nicht anzuwenden ist (Urteil vom 19. Juli 2006, Az. VIII ZR 212/05). Das gilt auch für Verträge aus der Zeit vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 1. März 1981. Ein vertraglicher Anspruch auf ein pauschales Entgelt für Heizkosten und Warmwasser besteht nicht. Die Bruttowarmmiete ist als Bruttokaltmiete zu behandeln; der Heizkostenanteil wird herausgerechnet und gegebenenfalls als Vorauszahlung behandelt. Wer noch eine Bruttowarmmiete vereinbart hat, sollte die Warmmiete deshalb aufteilen.
Die Heizkosten sind auf Grundlage der Verbrauchserfassung zu verteilen (§ 6 Abs. 1 der Heizkostenverordnung). Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung hat der Mieter das Recht, seinen Anteil um 15 Prozent zu kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz() Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
Umstellung per Vereinbarung: Schritt für Schritt
Im ersten Schritt ermittelt der Vermieter die tatsächlichen Betriebskosten der Wohnung und kann sie mit Belegen nachweisen. Grundlage sind die Kosten nach dem Stand des Vorjahres; im Fall einer Eigentumswohnung die Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Im zweiten Schritt teilt er die bisherige Inklusivmiete in Nettokaltmiete und Vorauszahlungen auf.
Im dritten Schritt hält ein schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag die Umstellung fest: Kostenarten mit Bezug auf § 2 BetrKV, Umlageschlüssel, Höhe der Vorauszahlungen und Beginn des Abrechnungszeitraums. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die schriftliche Form. Vorauszahlungen dürfen im Rahmen der Umstellung nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB).
Ein Vorteil für beide Seiten entsteht, wenn die Gesamtbelastung zunächst gleich bleibt. Bei einer Umstellung ist die Miete um die bisher enthaltenen Kostenanteile herabzusetzen; bei der einseitigen Umstellung schreibt das § 556a Abs. 2 BGB vor, bei einer Vereinbarung ist es die Grundlage für die Zustimmung des Mieters. Die Summe aus Nettomiete und Vorauszahlungen sollte deshalb nicht steigen.
Nebenkostenabrechnung nach der Umstellung: Frist und Vorgaben
Mit der Umstellung der Inklusivmiete wird eine jährliche Nebenkostenabrechnung fällig, die den Vorgaben des § 556 Abs. 3 BGB entspricht. Die Abrechnungsfrist beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Auf Verlangen hat der Vermieter Einsicht in die Belege der Abrechnung zu gewähren, auch elektronisch (§ 556 Abs. 4 BGB). Für rechtzeitig geltend gemachte Forderungen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Mehr dazu im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Mieterhöhung bei Inklusivmiete: Vergleichsmiete richtig ermitteln
Bleibt es bei der Inklusivmiete, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete trotzdem möglich (§ 558 BGB). Weist der Mietspiegel Nettomieten aus, ist die Erhöhung einer Bruttokaltmiete anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen, also nach aktuellem Stand und nicht anhand von Durchschnittswerten (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005, Az. VIII ZR 41/05).
Bei einer Teilinklusivmiete sind Angaben zu den enthaltenen Betriebskosten entbehrlich, wenn auch die erhöhte Miete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007, Az. VIII ZR 331/06).
Umstellung und Erhöhung in einem Schreiben? Nach wohl allgemeiner Meinung in Literatur und Instanzrechtsprechung ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es mit einer Änderung der Mietstruktur verknüpft wird; der BGH hat das offengelassen (Az. VIII ZR 331/06).
Eigentumswohnung: Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten
Auch bei einer Inklusivmiete für die Eigentumswohnung gilt: Das Hausgeld deckt die Kosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV), also auch die Erhaltungsrücklage. Das Hausgeld taugt deshalb nicht als Vorauszahlung.
Ohne andere Vereinbarung gilt für die vermietete Eigentumswohnung der Umlageschlüssel der Gemeinschaft, sofern er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB). Welche Teile umlagefähig sind, zeigt unser Magazinbeitrag „Hausgeld umlagefähig? Was Vermieter umlegen dürfen“. Unsere Mietverwaltung leitet die Abrechnung für den Mieter aus der Jahresabrechnung ab.
Häufige Fragen
Ist eine Inklusivmiete zulässig?
Ja, für die kalten Nebenkosten; eine Abrechnung entfällt dann. Heizung und Warmwasser müssen bei zentraler Versorgung nach Verbrauch abgerechnet werden.
Rechtsgrundlage: § 556 BGB; § 2 BetrKV; § 2 HeizkostenV
Was ist der Unterschied zwischen Pauschalmiete und Inklusivmiete?
Im Ergebnis keiner: Gemeint ist jeweils eine Miete, in der die Nebenkosten enthalten sind. Davon zu unterscheiden ist die gesonderte Betriebskostenpauschale neben der Nettomiete.
Kann ich die Bruttomiete ohne Zustimmung des Mieters umstellen?
Nur für erfasste verbrauchs- oder verursachungsabhängige Kosten durch Erklärung in Textform. Im Übrigen ist eine Vereinbarung nötig, am besten in Form eines Nachtrags.
Rechtsgrundlage: § 556a Abs. 2 BGB
Ist eine Bruttowarmmiete überhaupt noch zulässig?
Bei zentraler Heizung oder Wärmelieferung nur im Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt.
Rechtsgrundlage: § 2 HeizkostenV
Muss ich die Miete senken, wenn ich auf Nettomiete umstelle?
Ja. Bei der einseitigen Umstellung ist die Inklusivmiete um die bisher enthaltenen Kostenanteile herabzusetzen; bei einer Vereinbarung ist das die Voraussetzung dafür, dass der Mieter zustimmt.
Rechtsgrundlage: § 556a Abs. 2 BGB
Darf ich Umstellung und Mieterhöhung in einem Schreiben kombinieren?
Davon ist abzuraten. Nach wohl allgemeiner Meinung macht die Verknüpfung das Erhöhungsverlangen unwirksam; der BGH hat die Frage offengelassen.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 331/06
Wann darf die Inklusivmiete erhöht werden?
Eine Erhöhung ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und im Rahmen der Kappungsgrenze.
Rechtsgrundlage: § 558 BGB
Ist es möglich, eine Nebenkostenabrechnung nachträglich zu ändern?
Fehler lassen sich korrigieren. Eine Nachforderung nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist ist aber ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.
Rechtsgrundlage: §§ 195, 311 Abs. 1, 556, 556a, 557, 558, 560 BGB; §§ 1, 2, 6, 12 HeizkostenV; §§ 1, 2 BetrKV; § 16 Abs. 2 WEG; BGH, Urteile vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05, 19.07.2006 – VIII ZR 212/05, 10.10.2007 – VIII ZR 331/06
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
