Kündigt der Mieter, beginnt für private Vermieter ein Projekt mit festen Fristen. Zwischen Kündigung und Bezug durch die neue Mietpartei liegen meist nur drei Monate, in denen Besichtigungen, Wohnungsübergabe, Kaution, Abrechnung und Neuvermietung organisiert werden müssen. Dieser Leitfaden richtet sich an Eigentümer, die eine Eigentumswohnung vermieten, und an Kapitalanleger mit wenigen Wohnungen. Er zeigt alle Schritte nach geltendem Mietrecht, mit den Paragrafen, die dabei gelten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mieter kündigt spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, schriftlich (§§ 568, 573c BGB).
- Besichtigungen mit Nachmietern muss der Mieter nach Vorankündigung zulassen, wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht (BGH VIII ZR 289/13).
- Bei Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum ist eine Zwischenablesung Pflicht (§ 9b HeizkostenV); ihre Kosten trägt ohne andere Vereinbarung der Vermieter.
- Für die Anmeldung braucht der neue Mieter die Wohnungsgeberbestätigung des Vermieters (§ 19 BMG).
Zeitplan und Checkliste: Was beim Mieterwechsel Vermieter erledigen müssen
Für einen reibungslosen Mieterwechsel kommt es auf die Reihenfolge an; die größte Herausforderung ist der kurze Übergang vom alten zum neuen Mietverhältnis. Wer früh plant, vermeidet Leerstand, Streit um die Kaution und Fehler bei der Nebenkostenabrechnung.
Die Aufgaben im Überblick: Kündigung prüfen und bestätigen, Besichtigungen mit dem Vormieter abstimmen, Nachmieter auswählen, Mietvertrag schließen, Wohnung zurücknehmen, Kaution abrechnen, Zwischenablesung veranlassen, Strom und Hausverwaltung informieren und den Einzug bestätigen.
Vorbereitung: Legen Sie gleich nach Eingang der Kündigung einen Zeitplan mit allen Terminen an, vom ersten Besichtigungstermin über die Vorabbesichtigung bis zur Übergabe am Ende des Mietverhältnisses. Ein kurzer Puffer zwischen Auszug und Einzug lässt Zeit für kleine Reparaturen.
In der Praxis ist der Prozess vor allem eine Frage der Abstimmung zwischen drei Beteiligten: dem bisherigen Mieter, der neuen Mietpartei und bei einer Eigentumswohnung der Hausverwaltung der WEG. Wer die Zuständigkeiten früh klärt, behält beim Mieterwechsel alles im Blick und vermeidet Streit um die Haftung für Schäden.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Kündigung | Form und Frist prüfen, Mietende schriftlich bestätigen |
| Besichtigungen | Termine mit dem Vormieter abstimmen, Energieausweis vorlegen |
| Neuvermietung | Miethöhe prüfen, Mieter auswählen, Vertrag schließen |
| Rückgabe | Übergabeprotokoll, Fotos, Schlüssel, Zählerstände |
| Abrechnung | Zwischenablesung, Kaution, Betriebskosten zeitanteilig |
| Einzug | Wohnungsgeberbestätigung, Hausverwaltung informieren |
Kündigung: Kündigungsfristen nach § 573c BGB
Rechte und Pflichten beider Seiten regeln zunächst die §§ 535 ff. BGB: Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag ohne Grund kündigen. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB); für den Mieter gilt damit eine Kündigungsfrist von knapp drei Monaten.
Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine längere Frist für den Mieter kann im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart werden (§ 573c Abs. 4 BGB).
Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail oder WhatsApp genügt nicht; Vermieter sollten das Kündigungsschreiben prüfen, alle Mieter als Unterzeichner abgleichen und den Eingang mit dem Datum des Mietendes schriftlich bestätigen.
Wünscht der Mieter einen früheren Auszug, ist ein Mietaufhebungsvertrag der Weg. Einen Nachmieter muss der Vermieter nach herrschender Meinung nur akzeptieren, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder ein besonderer Härtefall vorliegt.
Wichtig nach dem Mietende: Nutzt der Mieter die Wohnung weiter und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Viele Mietverträge schließen das aus; sonst sollte der Vermieter schriftlich widersprechen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Besichtigungen: Rechte des Vermieters und Termine mit Nachmietern
Ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof leitet aus § 242 BGB eine Nebenpflicht des Mieters ab, nach Vorankündigung Zutritt zu gewähren, aber nur bei einem konkreten sachlichen Grund, der sich etwa aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ergeben kann (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13).
Eine Formularklausel, die das Betreten der Wohnung allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ erlaubt, ist nach demselben Urteil unwirksam. Die geplante Neuvermietung nach einer Kündigung gilt nach herrschender Meinung als sachlicher Grund für Besichtigungen mit Mietinteressenten.
In der Praxis bewährt sich, jeden Termin für Nachmieter früh mit dem Vormieter abzustimmen und mehrere Mietinteressenten zu einem Sammeltermin einzuladen. Das schont den Mieter, und alle Interessenten sehen die Immobilie am selben Ort zur selben Zeit; das beschleunigt die Suche nach dem passenden Nachmieter.
Energieausweis: Bei der Neuvermietung ist er in aller Regel eine Pflicht nach dem GModG. Der Vermieter legt ihn Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergibt ihn nach Abschluss des Mietvertrags; bei einer Eigentumswohnung stellt ihn in der Regel die Hausverwaltung der Gemeinschaft bereit.
Tipp: Besichtigungen früh vereinbaren Bestätigen Sie die Kündigung und schlagen Sie im selben Schreiben zwei oder drei Besichtigungstermine vor. So kann der Nachmieter oft direkt zum Mietende einziehen.
Wohnungsübergabe: Übergabeprotokoll, Zählerstände und Schönheitsreparaturen
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Geschuldet ist die Rückgabe der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand mit allen Schlüsseln, auch nachgemachten; besenrein ist dabei der Regelfall.
Eine Vorabbesichtigung einige Wochen vor dem Auszug hilft, Schäden und den Zustand der Immobilie früh zu erkennen. Der Mieter kann sie dann noch selbst beseitigen, und der Vermieter plant Handwerker rechtzeitig vor dem Einzug ein.
Bei der Übergabe halten beide Seiten den Zustand der Wohnung, Mängel und Schäden im Übergabeprotokoll fest. Fotos mit Datum dienen als Beweismittel, und beide Parteien unterschreiben das Protokoll vor Ort; ein genaues Dokument mit Fotos vermeidet spätere Streitigkeiten beim Mieterwechsel.
Ebenso wichtig sind die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung mit Zählernummer, abgelesen am Tag der Übergabe. Sie bilden die Grundlage der späteren Abrechnung; Einzelheiten zum Protokoll erklärt unser Beitrag zur Wohnungsübergabe.
Die Zeit drängt: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Schäden sollten deshalb sofort dokumentiert und zeitnah geltend gemacht werden.
Schönheitsreparaturen: Ob der Mieter beim Auszug renovieren muss, hängt von der Klausel im Mietvertrag und vom Zustand bei Mietbeginn ab. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist die formularmäßige Überwälzung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14); mehr dazu im Beitrag zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.
Kautionsabrechnung: Wie lange der Vermieter die Kaution einbehalten darf
Die Mietkaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, auch solche, die erst nach dem Auszug fällig werden. Der Vermieter darf deshalb einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05).
Eine feste gesetzliche Frist für die Kautionsabrechnung gibt es nicht; am Tag des Auszugs muss der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen. Die Abrechnung sollte alle offenen Forderungen nachvollziehbar aufführen, und jeder Einbehalt ist zu begründen und zu belegen.
Den Restbetrag samt Zinsen zahlt der Vermieter zeitnah zurück, sobald feststeht, dass keine weiteren Ansprüche bestehen. Während der Mietzeit muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt sein, in der Regel zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, und die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Einzelheiten erklärt der Beitrag zur Mietkaution.
Für den neuen Mietvertrag gilt: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB).
Betriebskostenabrechnung beim Mieterwechsel: Zwischenablesung und Aufteilung
Wechselt der Mieter während des Abrechnungszeitraums, muss der Gebäudeeigentümer eine Zwischenablesung der Heizkostenverteiler und Wasserzähler vornehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Die verbrauchsabhängigen Kosten werden danach auf Vormieter und Nachmieter aufgeteilt, die übrigen Kosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV).
In einer Eigentümergemeinschaft beauftragt der vermietende Eigentümer die Zwischenablesung meist über die Hausverwaltung, in unseren Objekten beim Messdienstleister MEVIO. Fehlen Zählerstände oder ist eine Ablesung nicht möglich, werden die gesamten Kosten nach den Maßstäben für die übrigen Kosten verteilt (§ 9b Abs. 3 HeizkostenV).
Wer bezahlt die Zwischenablesung? Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung, die wegen eines Auszugs vor Ende der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten des Vermieters, soweit der Mietvertrag keine andere Regelung enthält (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az. VIII ZR 19/07).
Eine eigene Nebenkostenabrechnung zum Auszugstag schuldet der Vermieter nicht; er ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB). Er rechnet nach Ende des Abrechnungszeitraums mit beiden Mietern zeitanteilig ab, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Grundlage ist bei der Eigentumswohnung die Jahresabrechnung der WEG, aus der der Vermieter die umlagefähigen Kosten ableitet. Wie das geht, erklärt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.
(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.
Strom und Leerstand: Grundversorgung, Abmeldung und Anmeldung
Den Stromvertrag schließt in der Regel der Mieter selbst mit einem Lieferanten seiner Wahl. Er muss ihn zum Auszug kündigen oder mitnehmen; der Nachmieter meldet seinen Vertrag rechtzeitig vor dem Einzug an.
Wird in der Zwischenzeit Strom entnommen, ohne dass ein Liefervertrag besteht, kommt ein Grundversorgungsvertrag durch die Entnahme zustande; der Kunde muss das dem Grundversorger unverzüglich in Textform mitteilen (§ 2 Abs. 2 StromGVV). Vermieter sollten den Zählerstand am Übergabetag deshalb für beide Mietparteien festhalten.
Nach dem Energiewirtschaftsgesetz muss der technische Vorgang eines Lieferantenwechsels seit dem 1. Januar 2026 binnen 24 Stunden vollzogen werden (§ 20a Abs. 2 EnWG). Für den Mieterwechsel heißt das: Wechselt die neue Mietpartei nach dem Einzug den Lieferanten, geht das technisch schnell; Ab- und Anmeldung gelingen am besten, wenn die Zählernummer bekannt ist.
Während des Leerstands trägt der Vermieter alle laufenden Kosten der Immobilie, bei der Eigentumswohnung also auch das volle Hausgeld; auch Stromkosten fallen an, etwa für Licht bei Besichtigungen und Handwerkerarbeiten. Ein realistischer Zeitplan hält den Leerstand und damit diese Kosten kurz.
Neuvermietung: Miethöhe, Mieterauswahl und neuer Mietvertrag
Der Mieterwechsel ist die Gelegenheit, die Miete für die Immobilie neu festzulegen und den Mietvertrag an aktuelle Änderungen im Mietrecht anzupassen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB); in Bayern bestimmt die Mieterschutzverordnung die betroffenen Gemeinden.
Lag die Miete des Vormieters höher, darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Über die Höhe der Vormiete muss der Vermieter den neuen Mieter aber vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert informieren, sonst kann er sich nicht darauf berufen; eine nachgeholte Auskunft wirkt erst nach zwei Jahren (§ 556g Abs. 1a BGB).
Weitere Ausnahmen gelten etwa nach einer Modernisierung. Welche Gemeinden im Raum München betroffen sind, zeigt der Beitrag zur Mietpreisbremse in Bayern.
Bei der Auswahl der neuen Mietpartei zählen Bonität, Einkommen und ein stimmiger Eindruck. Welche Fragen in der Mieterselbstauskunft erlaubt sind, erklärt der Beitrag zur Mieterauswahl.
Beim neuen Vertrag zählt Sorgfalt: Mietverträge unterliegen der AGB-Kontrolle, und unwirksame Klauseln werden durch die gesetzlichen Regelungen ersetzt. Ein aktuelles Muster mit wirksamen Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Kaution und Betriebskosten erspart späteren Streit.
Einzug: Wohnungsgeberbestätigung nach dem Bundesmeldegesetz und Hausverwaltung
Der neue Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Bezug der Wohnung bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Der Vermieter hat als Wohnungsgeber die Pflicht, dabei mitzuwirken und den Einzug innerhalb dieser zwei Wochen schriftlich oder elektronisch zu bestätigen (§ 19 Abs. 1 BMG).
Diese Wohnungsgeberbestätigung, nicht zu verwechseln mit der Meldebescheinigung, die die Meldebehörde nach der Anmeldung ausstellt (§ 18 BMG), enthält Name und Anschrift des Wohnungsgebers, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen (§ 19 Abs. 3 BMG). Ist der Wohnungsgeber nicht der Eigentümer, kommt auch dessen Name hinzu.
Was der Hausverwaltung mitzuteilen ist: Bei einer Eigentumswohnung meldet der Vermieter den Mieterwechsel der Hausverwaltung mit allen Informationen, die sie braucht. Dazu gehören Name und Kontaktdaten der neuen Mietpartei, das Datum der Übergabe, die Zählerstände für die Heizkostenabrechnung, das Klingelschild, Schlüssel für Gemeinschaftsräume und die Übergabe der aktuellen Hausordnung.
Unsere Mietverwaltung übernimmt alle Punkte beim Mieterwechsel einer vermieteten Immobilie für Vermieter in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg, von der Besichtigung bis zur Abrechnung mit Vormieter und Nachmieter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde nach Absatz 4 auch elektronisch innerhalb der in § 17 Absatz 1 genannten Frist zu bestätigen.
(3) Die Bestätigung des Wohnungsgebers enthält folgende Daten: 1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers und wenn dieser nicht Eigentümer ist, auch den Namen des Eigentümers, 2. Einzugsdatum, 3. Anschrift der Wohnung sowie 4. Namen der nach § 17 Absatz 1 meldepflichtigen Personen.
Häufige Fragen
Was muss ich als Vermieter bei einem Mieterwechsel beachten?
Die Kündigung prüfen, Besichtigungen abstimmen, einen Nachmieter auswählen, die Wohnung mit Protokoll zurücknehmen, eine Zwischenablesung veranlassen, die Kaution abrechnen und den Einzug nach § 19 BMG bestätigen.
Rechtsgrundlage: §§ 546, 573c BGB; § 9b HeizkostenV; § 19 BMG
Welche Kündigungsfrist gilt für den Mieter?
Knapp drei Monate: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Längere Fristen gelten nur für den Vermieter.
Rechtsgrundlage: § 573c Abs. 1 und 4 BGB
Muss der Mieter Besichtigungen mit Nachmietern zulassen?
Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten, wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht. Die Neuvermietung nach einer Kündigung gilt nach herrschender Meinung als solcher Grund.
Rechtsgrundlage: § 242 BGB; BGH VIII ZR 289/13
Wie viel darf der Vermieter die Miete bei Mieterwechsel erhöhen?
Außerhalb von Gebieten mit Mietpreisbremse ist die neue Miete frei vereinbar. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 Prozent übersteigen; eine höhere Vormiete darf mit Auskunft an den Mieter beibehalten werden.
Rechtsgrundlage: §§ 556d, 556e, 556g BGB
Wer bezahlt die Zwischenablesung bei Mieterwechsel?
Ohne andere Regelung im Mietvertrag der Vermieter. Der Bundesgerichtshof ordnet diese Kosten als Verwaltungskosten ein, nicht als umlagefähige Betriebskosten.
Rechtsgrundlage: § 9b HeizkostenV; BGH VIII ZR 19/07
Muss der Mieter beim Auszug renovieren?
Nur bei einer wirksamen Klausel im Mietvertrag. Starre Fristen und die Überwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich sind unwirksam; maßgeblich ist der konkrete Abnutzungsgrad.
Rechtsgrundlage: § 307 BGB; BGH VIII ZR 185/14
Wie lange darf ich die Kaution einbehalten?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Ist eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, darf ein angemessener Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten werden.
Rechtsgrundlage: § 551 BGB; BGH VIII ZR 71/05
Was muss ein vermietender Eigentümer der Hausverwaltung beim Mieterwechsel mitteilen?
Name und Kontaktdaten der neuen Mietpartei, der Termin der Übergabe und die Zählerstände für die Heizkostenabrechnung. Außerdem Klingelschild, Briefkasten und Schlüssel für Gemeinschaftsräume.
Rechtsgrundlage: § 9b HeizkostenV
Rechtsgrundlage: §§ 242, 307, 535, 545, 546, 548, 551, 556, 556d, 556e, 556g, 568, 573c BGB; § 9b HeizkostenV; §§ 17, 18, 19 BMG; § 20a EnWG; § 2 StromGVV; BGH, Urteile vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, 14.11.2007 – VIII ZR 19/07, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 und 18.03.2015 – VIII ZR 185/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
