Wer eine Eigentumswohnung vermietet, zahlt jeden Monat Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft und erhält vom Mieter eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dieser Beitrag richtet sich an private Vermieter und Kapitalanleger mit einer vermieteten Immobilie in einer Wohnanlage. Er zeigt, welche Kosten aus dem Hausgeld umlagefähig sind, welche Teile vom Hausgeld der Vermieter auf den Mieter umlegen darf und welche der Eigentümer selbst trägt.
Das Wichtigste in Kürze
- Hausgeld ist nur zum Teil umlagefähig: Vermieter dürfen nur Betriebskosten nach § 2 BetrKV auf Mieter umlegen, und nur bei Vereinbarung im Mietvertrag.
- Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Reparaturen, die Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen; sie trägt der Eigentümer (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
- Die Grundsteuer ist umlagefähig, steht aber meist nicht im Hausgeld; der Vermieter muss sie selbst ergänzen.
- Die Frist von zwölf Monaten gilt auch, wenn die WEG-Jahresabrechnung noch nicht beschlossen ist (BGH VIII ZR 249/15).
Hausgeld umlagefähig: Hausgeld und Nebenkosten im Vergleich
Das Hausgeld, oft auch Wohngeld genannt, ist die monatliche Vorschusszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Die Höhe vom Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt und über den die Wohnungseigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG).
Das Hausgeld zahlt immer der Eigentümer der Wohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht der Mieter. Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach seinem Miteigentumsanteil, soweit nichts anderes beschlossen oder vereinbart ist (§ 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz).
Der Mieter zahlt dagegen an den Vermieter: Miete und, wenn vereinbart, monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Er trägt Betriebskosten nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Hausgeld und Nebenkosten sind deshalb zwei getrennte Kreisläufe: Das Hausgeld rechnet der Verwalter mit dem Wohnungseigentümer ab, die Nebenkosten rechnet der Vermieter mit dem Mieter ab.
Das Hausgeld ist also nicht gleich Nebenkosten. Das Hausgeld enthält neben Betriebskosten immer auch Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Ist Hausgeld umlagefähig? Nur zum Teil: Auf den Mieter umlegen darf der Vermieter nur die Kosten aus dem Hausgeld, die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind.
Bestandteile: Welche Teile des Hausgeldes umlagefähig sind
Umlagefähig sind nur Betriebskosten. Das sind nach § 556 Abs. 1 BGB und § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen.
Welche Kosten dazu gehören, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung in 17 Nummern auf. Typische umlagefähige Bestandteile und damit umlagefähige Kosten im Hausgeld sind Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten und Warmwasser, Müllentsorgung, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Versicherungen und der Hausmeister.
Nummer 17 erfasst sonstige Betriebskosten, etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Mietvertrag solche Posten einzeln bezeichnen; der bloße Verweis auf Nummer 17 genügt nicht (BGH, Urteil vom 7. April 2004, Az. VIII ZR 167/03).
Außerdem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Überhöhte Kosten kann der Mieter beanstanden, auch wenn die Eigentümerversammlung den Auftrag beschlossen hat. Ein Beispiel: Wer Hausgeld auf Mieter umlegen will, muss auch beim Hausgeld für Wasser, Pflege der Außenanlagen und Reinigung auf angemessene Preise achten.
Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen
Zwei große Posten nimmt die Verordnung ausdrücklich aus: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Diese Teile des Hausgeldes darf der Vermieter nicht auf Mieter umlegen.
Verwaltungskosten: Die Vergütung für den Hausverwalter oder die Hausverwaltung, Kosten der Aufsicht und der Geschäftsführung sind nicht umlagefähig. Nach herrschender Meinung gilt das auch für Kontoführungsgebühren der Gemeinschaft, Porto und Kosten der Versammlung. Auch die Kosten einer Mietverwaltung trägt der Eigentümer; er darf sie nicht über das Hausgeld auf den Mieter umlegen.
Reparaturen und Instandhaltung: Kosten, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, trägt der Eigentümer (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Ein Beispiel: Die Reparatur des Aufzugs ist nicht umlagefähig, seine regelmäßige Wartung und Prüfung dagegen schon (§ 2 Nr. 7 BetrKV).
Instandhaltungsrücklage: Der Begriff im Gesetz lautet seit der Reform des WEG im Jahr 2020 Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage spart Geld für künftige Erhaltungsmaßnahmen an und ist keine laufende Betriebsausgabe. Sie ist nicht umlagefähig, ebenso wenig eine Sonderumlage.
Hauswart: Erledigt der Hausmeister auch Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, darf dieser Teil nicht umgelegt werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). In der Praxis weist eine gute Hausverwaltung im Hausgeld den nicht umlagefähigen Teil getrennt aus.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Tabelle: Umlagefähige Kosten der Hausgeldabrechnung
Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthält alle Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie zeigt für jede Eigentumswohnung, welcher Betrag vom Hausgeld auf welche Art von Kosten entfällt. Manche Hausverwaltung kennzeichnet in der Einzelabrechnung, welche Kosten umlagefähig sind. Verpflichtet ist der Verwalter dazu nicht; die Prüfung bleibt Aufgabe des Vermieters.
Die folgende Übersicht zeigt das Wichtigste zur Zusammensetzung einer typischen Hausgeldabrechnung. Die Fakten gelten, soweit der Mietvertrag nichts anderes vereinbart.
Umlagefähige Kosten (ja): Grundsteuer, Wasserversorgung und Abwasser, Heizkosten und Warmwasser, Müllentsorgung, Straßenreinigung und Winterdienst, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Aufzug (Betrieb, Wartung), Schornsteinfeger, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Hauswart ohne Reparaturanteil, Wartung der Rauchwarnmelder bei Vereinbarung.
Nicht umlagefähig (nein): Verwaltervergütung, Kontoführung, Kosten der Eigentümerversammlung, Rechtskosten, Reparaturen und Instandhaltung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen.
| Umlagefähig: ja | Umlagefähig: nein |
|---|---|
| Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Reinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Aufzug (Betrieb, Wartung), Versicherungen, Hausmeister ohne Reparaturanteil | Verwaltervergütung, Kontoführung, Reparaturen, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage |
Hausgeld auf Mieter umlegen: Mietvertrag, Schlüssel und Frist
Wer Hausgeld auf Mieter umlegen will, braucht eine Vereinbarung im Mietvertrag; ein Blick in den Vertrag klärt das. Ohne sie sind alle Kosten mit der Miete abgegolten, und der Eigentümer kann nichts vom Hausgeld auf den Mieter umlegen. Übliche Mietverträge verweisen auf die Betriebskostenverordnung und vereinbaren monatliche Vorauszahlungen.
Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Parteien nichts anderes vereinbart, gilt für die Verteilung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 Satz 1 BGB). Widerspricht er billigem Ermessen, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 Satz 2 BGB).
Für die Abrechnung gilt eine feste Frist. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung auch dann fristgerecht abrechnen muss, wenn der Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung noch fehlt. Der Verwalter der WEG ist nicht sein Erfüllungsgehilfe; der Vermieter muss konkret darlegen, was er selbst für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen hat, etwa Belege beim Verwalter angefordert (BGH, Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15).
Zulässig ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, also nach den im Jahr bezahlten Kosten (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, Az. VIII ZR 49/07). Einwendungen kann der Mieter zwölf Monate nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Mehr dazu im Beitrag Betriebskostenabrechnung für Vermieter.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
Tipp: Nicht auf den Beschluss warten Fehlt die Jahresabrechnung im Herbst noch, fordern Sie Kostenaufstellung und Belege bei der Hausverwaltung an und rechnen Sie selbst ab.
Sonderfälle: Grundsteuer, Heizkosten und Internet
Grundsteuer: Sie ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig, steht aber meist nicht im Hausgeld. Jedes Wohnungseigentum gilt für die Grundsteuer als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG, in Bayern über Art. 10 Abs. 1 BayGrStG), den Bescheid erhält jeder Eigentümer selbst. Der Vermieter muss die Grundsteuer deshalb selbst in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen.
Heizkosten: Heizung und Warmwasser sind umlagefähig (§ 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV). Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten sind nach erfasstem Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Fläche (§§ 7, 8 HeizkostenV).
Kabel und Internet: Das Nutzungsentgelt für einen Kabelanschluss war nur bis zum 30. Juni 2024 umlagefähig (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Ein Bereitstellungsentgelt für ein Glasfasernetz kann unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 3a BGB umlagefähig sein. Kosten für Telefon- und Internetanschluss der einzelnen Wohnung sind nicht umlagefähig; solche Verträge schließt der Mieter selbst ab.
Höhe des Hausgeldes: Wie hoch ist das Hausgeld?
Wie hoch ist das Hausgeld normalerweise? Einen festen Betrag gibt es nicht. Die Höhe des Hausgeldes für eine Eigentumswohnung hängt von der Größe der Wohnung, dem Miteigentumsanteil, dem Zustand des Gebäudes, Ausstattung wie Aufzug oder Tiefgarage und der Höhe der Instandhaltungsrücklage ab.
Auch der Anteil vom Hausgeld, den Vermieter auf Mieter umlegen dürfen, schwankt von Jahr zu Jahr. Steigen die Ausgaben für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum oder die Rücklage, sinkt der umlagefähige Teil, obwohl das Hausgeld steigt. Der Mieter merkt davon nichts, der Eigentümer trägt die zusätzlichen Kosten.
Für Käufer ist das Hausgeld ein wichtiger Kostenfaktor bei den Wohnkosten. Vor dem Kauf einer Immobilie lohnt ein Blick in Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle. Diese Informationen zeigen, ob größere Ausgaben anstehen. Wer die Immobilie vermieten will, sollte beim Kauf auch prüfen, welcher Teil vom Hausgeld umlagefähig ist; das ist für die Rendite der Immobilie entscheidend.
Steuer und Praxis: Hausgeld beim Vermieter
Für eine vermietete Eigentumswohnung ist das Hausgeld in der Regel als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 EStG). Eine Ausnahme ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: Sie wird erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, Az. IX R 19/24).
Selbstnutzer können Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen, etwa Gebäudereinigung oder Pflege des Gartens, nach § 35a Abs. 2 EStG geltend machen. Die steuerliche Behandlung sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater geklärt werden.
In der Praxis bewährt sich ein fester Ablauf, wenn der Vermieter Kosten aus dem Hausgeld auf den Mieter umlegen will: Einzelabrechnung mit dem Mietvertrag abgleichen, nicht umlagefähige Posten streichen, Grundsteuer ergänzen und fristgerecht abrechnen. Danach kann jede Seite die Vorauszahlung anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). In diesem Zusammenhang gilt: Auch die Hausverwaltung der Gemeinschaft muss die Belege für den Vermieter bereithalten (Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG).
Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg weisen wir in der WEG-Verwaltung umlagefähige Kosten in jeder Einzelabrechnung getrennt aus. Unsere Mietverwaltung erstellt daraus die Nebenkostenabrechnung; wie hoch die Rücklage sein sollte, zeigt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Was angemessen ist.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Prüfen | Hausgeld-Einzelabrechnung mit Mietvertrag abgleichen |
| Streichen | Verwaltung, Reparaturen, Rücklage |
| Ergänzen | Grundsteuer aus eigenem Bescheid |
| Zustellen | Binnen zwölf Monaten |
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Das Hausgeld zahlt der Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft; es deckt alle Kosten. Die Nebenkosten zahlt der Mieter an den Vermieter; sie umfassen nur vereinbarte Betriebskosten.
Rechtsgrundlage: § 28 WEG; § 556 Abs. 1 BGB
Wer zahlt Hausgeld, Mieter oder Vermieter?
Der Vermieter als Wohnungseigentümer schuldet das Hausgeld der Gemeinschaft. Der Mieter erstattet über die Nebenkosten nur den umlagefähigen Teil, den der Eigentümer auf den Mieter umlegen darf.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG; § 556 BGB
Wie viel Hausgeld kann auf Mieter umgelegt werden?
Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Auf den Mieter umlegen kann der Vermieter nur die Betriebskosten; wie groß dieser Teil vom Hausgeld ist, hängt von Rücklage, Verwaltung und Reparaturen im jeweiligen Jahr ab.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 1 BGB; §§ 1, 2 BetrKV
Welche Kosten im Hausgeld sind nicht umlagefähig?
Vergütung für den Hausverwalter, Kontoführung, Reparaturen und Instandhaltung, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen.
Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 2 BetrKV
Sind die Heizkosten im Hausgeld enthalten?
Bei einer zentralen Heizung meist ja, als Teil vom Hausgeld. Sie sind umlagefähig und werden nach der Heizkostenverordnung mindestens zur Hälfte nach Verbrauch verteilt.
Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 4 BetrKV; §§ 7, 8 HeizkostenV
Wie viel Hausgeld pro Monat ist normal?
Eine allgemeine Zahl gibt es nicht. Maßgeblich sind Miteigentumsanteil, Größe der Wohnung, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Heizkosten, geplante Ausgaben und die Höhe der Rücklage. Informationen dazu liefert der Wirtschaftsplan.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1 WEG
Wo trage ich Hausgeld in die Steuererklärung ein?
Vermieter einer Eigentumswohnung setzen das Hausgeld für die vermietete Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung an, in der Regel in der Anlage V; die Zuführung zur Rücklage erst bei Verwendung.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG; BFH IX R 19/24
Rechtsgrundlage: §§ 556, 556a, 560 BGB; §§ 1, 2 BetrKV; §§ 7, 8 HeizkostenV; §§ 16, 18, 19, 28 WEG; § 244 BewG; Art. 10 BayGrStG; §§ 9, 35a EStG; BGH, Urteile vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, 20.02.2008 – VIII ZR 49/07 und 25.01.2017 – VIII ZR 249/15; BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
