Der Nießbrauch ist eines der wichtigsten Werkzeuge, wenn Vermögen innerhalb der Familie übergeben wird. Eltern übertragen das Haus oder die Wohnung schon zu Lebzeiten auf die Kinder und behalten das Nießbrauchrecht, also das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen: selbst wohnen oder vermieten. Dieser Ratgeber erklärt die Grundlagen und die wichtigsten Aspekte zum Thema Nießbrauch an der Immobilie. Er richtet sich an Immobilieneigentümer, die eine Schenkung mit Nießbrauch planen, an Kinder, die eine Immobilie mit Nießbrauch erhalten, und an Nießbraucher und Beiräte in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Das Wichtigste in Kürze
- Der Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht: Er erlaubt einer Person, eine Immobilie zu nutzen und die Mieteinnahmen zu behalten, ohne Eigentümer zu sein (§ 1030 BGB). Das Nießbrauchrecht entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch und ist nicht vererbbar.
- Ohne abweichende Regelung zum Nießbrauchrecht trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Erhaltung der Immobilie, die Grundsteuer und die Versicherung (§§ 1041, 1045, 1047 BGB).
- Ist eine Eigentumswohnung mit Nießbrauch belastet, stimmt in der WEG allein der Eigentümer ab und schuldet der Gemeinschaft das Hausgeld; das Nießbrauchsrecht ersetzt keine Vollmacht (BGH V ZB 24/01).
- Behalten sich die Eltern bei der Schenkung den Nießbrauch vor, behalten sie bei Vermietung Einkünfte und AfA; der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die Schenkungsteuer. Eine steuerliche Prüfung im Einzelfall ist nötig.
Begriff Nießbrauch: Immobilie nutzen, ohne Eigentümer zu sein
Definition: Eine Sache, etwa eine Immobilie, kann so belastet werden, dass der Berechtigte das Recht hat, die Nutzungen zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Nutzungen sind die Früchte und die Vorteile aus dem Gebrauch (§ 100 BGB); zu den Früchten gehören auch Erträge aus einem Rechtsverhältnis (§ 99 Abs. 3 BGB), also die Miete.
Für den Nießbrauch an einer Immobilie heißt das: Der Nießbraucher darf das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Für die Nutzung ist er zum Besitz berechtigt (§ 1036 Abs. 1 BGB). Eigentümer bleibt aber eine andere Person, zum Beispiel die Kinder, denen die Eltern die Immobilie übertragen haben.
Das Nießbrauchrecht ist ein Recht mit Grenzen. Der Nießbraucher muss die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Immobilie aufrechterhalten und ordnungsmäßig wirtschaften (§ 1036 Abs. 2 BGB). Umgestalten oder wesentlich verändern darf er die Immobilie nicht (§ 1037 Abs. 1 BGB).
Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden (§ 1030 Abs. 2 BGB). Das Nießbrauchrecht kann auch nur an einem Bruchteil der Immobilie bestehen oder der berechtigten Person Teile der Erträge sichern (BMF-Schreiben vom 30.09.2013, Rz. 16). Auch an Rechten ist ein Nießbrauch möglich (§ 1068 BGB), etwa an Gesellschaftsanteilen bei einer Unternehmensnachfolge.
Nicht übertragbar, nicht vererbbar: Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar; nur die Ausübung des Rechts kann einer anderen Person überlassen werden (§ 1059 BGB). Stirbt der Nießbraucher, erlischt der Nießbrauch (§ 1061 Satz 1 BGB); seine Erben bekommen das Nießbrauchsrecht also nicht.
Stirbt dagegen der Eigentümer, bleibt der Nießbrauch bestehen, weil das Recht auf der Immobilie lastet. Die Erben übernehmen das Eigentum mit der Belastung (§ 1922 Abs. 1 BGB); an der Situation des Nießbrauchers ändert die Erbschaft nichts.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.
Grundbuch: Bestellung, Notar und Löschung des Nießbrauchs
Ein Nießbrauch an einer Immobilie entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB); die Eintragung ist die wichtigste Voraussetzung. Erst wenn der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, besteht das dingliche Nießbrauchrecht; ohne Eintragung behandelt das Finanzamt die Nutzung wie ein schuldrechtliches Nutzungsrecht (BMF-Schreiben, Rz. 8).
Für den Nießbrauch braucht das Grundbuchamt die Bewilligung des Eigentümers (§ 19 GBO), nachgewiesen in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO). Bei der Übertragung durch Schenkung beurkundet der Notar den Vertrag (§ 311b Abs. 1 BGB) und nimmt das Nießbrauchrecht der Eltern darin auf.
Eingetragen wird der Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs (§ 10 Abs. 1 GBV).
Für Notar- und Grundbuchkosten richtet sich der Wert des Nießbrauchrechts nach § 52 GNotKG: Jahreswert, mangels anderer Feststellung 5 Prozent des Immobilienwerts, bei einem lebenslangen Nießbrauch vervielfacht nach dem Alter, bei über 70 Jahren mit fünf (§ 52 Abs. 4 und 5 GNotKG).
Meist gilt das Nießbrauchrecht lebenslang. Der Nießbrauch kann aber auch befristet werden; mit Ablauf der Frist erlischt das Nießbrauchrecht kraft Gesetzes (BMF-Schreiben, Rz. 7).
Löschung des Nießbrauchs: Vorzeitig beenden lässt sich der Nießbrauch nicht schon durch eine formlose Absprache aller Parteien; zu Lebzeiten braucht es die Erklärung des Nießbrauchers, dass er das Nießbrauchrecht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB). Im Fall des Todes darf ein lebenslanger Nießbrauch im ersten Jahr nur mit Bewilligung der Erben gelöscht werden, wenn Rückstände nicht ausgeschlossen sind (§ 23 Abs. 1 GBO).
Ist zum Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, dass der Nachweis des Todes genügt (Löschungserleichterung), reicht die Sterbeurkunde (§ 23 Abs. 2 GBO). Diese Klausel sollte jeder Vertrag über die Immobilie enthalten; sie erleichtert auch einen späteren Verkauf.
Vorbehaltsnießbrauch: Gestaltung innerhalb der Familie
Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn bei der Übertragung einer Immobilie zugleich ein Nießbrauch für den bisherigen Eigentümer bestellt wird (BMF-Schreiben, Rz. 39). Das ist die typische Lösung der vorweggenommenen Erbfolge, um Vermögen früh zu übergeben, mit Vorteilen für beide Seiten: Die Eltern übertragen das Haus per Schenkung an die Kinder und behalten die Nutzung, also Wohnung oder Mieteinnahmen.
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der Eigentümer Eigentümer und räumt einer anderen Person das Nießbrauchrecht ein (Rz. 10). Ein Beispiel: Eltern bestellen einem studierenden Kind den Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie.
Für die Steuern verlangt die Finanzverwaltung bei Verträgen über einen Nießbrauch mit Kindern klare, ernsthaft gewollte und tatsächlich durchgeführte Vereinbarungen (Rz. 2 und 3). Räumen Eltern einem minderjährigen Kind einen Nießbrauch ein, ist in der Regel ein Ergänzungspfleger nötig (Rz. 4).
Pflichtteil: Behält sich der Schenker den Nießbrauch uneingeschränkt vor, hat er den Genuss des Geschenks nicht aufgegeben. Die Frist für die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 Abs. 3 BGB beginnt dann nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15, Rn. 9 und 10).
Zum Thema Freibeträge, Zehn-Jahres-Regel und Vergleich von Schenkung und Erbschaft informiert unser Beitrag „Immobilie vererben oder verschenken“ im Magazin. Für die Gestaltung im Einzelfall sind Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt die richtigen Ansprechpartner.
| Vorbehaltsnießbrauch | Zuwendungsnießbrauch |
|---|---|
| Eltern übertragen die Immobilie zu Lebzeiten und behalten den Nießbrauch; sie versteuern die Miete und behalten die AfA | Eigentümer bleibt Eigentümer und räumt einer anderen Person den Nießbrauch ein; unentgeltlich ohne Gebäude-AfA |
Kosten: Wer zahlt was beim Nießbrauch?
Mit dem Nießbrauch entsteht zwischen Nießbraucher und Eigentümer ein gesetzliches Schuldverhältnis. Die wichtigste Regel: Der Nießbraucher sorgt für die Erhaltung der Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand; Ausbesserungen und Erneuerungen trägt er nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören (§ 1041 BGB).
Der Nießbraucher trägt die öffentlichen Lasten, zum Beispiel die Grundsteuer, ohne außerordentliche Lasten, und die privatrechtlichen Lasten, die schon bei der Bestellung des Nießbrauchrechts bestanden, insbesondere Zinsen von Grundschulden (§ 1047 BGB). Die Versicherung der Immobilie gegen Brand und sonstige Unfälle zahlt er, wenn sie einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht (§ 1045 BGB).
Wird eine außergewöhnliche Ausbesserung nötig, zum Beispiel ein neues Dach für die Immobilie, muss der Nießbraucher das dem Eigentümer unverzüglich anzeigen (§ 1042 BGB) und die Arbeiten gestatten (§ 1044 BGB). Ohne Vereinbarung zum Nießbrauch ist nach herrschender Meinung auch der Eigentümer nicht verpflichtet, sie auszuführen.
Von dieser Verteilung kann der Vertrag über den Nießbrauch abweichen. Übernimmt der Eigentümer alle Kosten nach §§ 1041, 1045 und 1047 BGB, spricht die Finanzverwaltung von Bruttonießbrauch (BMF-Schreiben, Rz. 14). Regeln Sie außerdem, wer Sonderumlagen und Modernisierungen der Immobilie zahlt; das ist eine der häufigsten Herausforderungen, und eine klare Lösung verhindert Streit.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(Satz 1) Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen.
(Satz 2) Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.
Eigentumswohnung: Stimmrecht und Hausgeld in der WEG
Ein Nießbrauch an einer Eigentumswohnung ist zulässig; er lastet auf dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und erfasst darüber auch das Sondereigentum (BGH, Beschluss vom 07.03.2002, V ZB 24/01). Trotz Nießbrauch bleibt gegenüber der Gemeinschaft aber der Eigentümer der Ansprechpartner.
Stimmrecht: Der Nießbrauch lässt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers unberührt; das Stimmrecht geht auch für einzelne Beschlüsse nicht auf den Nießbraucher über (BGH V ZB 24/01, Leitsatz a). Auch ein Recht zur Anfechtung von Beschlüssen hat der Nießbraucher nicht (BGH, Urteil vom 10.07.2015, V ZR 194/14, Rn. 8).
Im Innenverhältnis kann der Eigentümer verpflichtet sein, nach Weisung des Nießbrauchers zu stimmen oder ihm eine Vollmacht zu erteilen; maßgeblich ist vor allem, wer die Kosten trägt (Leitsatz b).
Hausgeld: Gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Wohnungseigentümern treffen die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG allein den Eigentümer, nicht den Nießbraucher (BGH V ZB 24/01). Ob der Nießbraucher sie erstatten muss, regelt das Recht des Nießbrauchs in §§ 1041, 1045, 1047 BGB oder der Vertrag.
Zahlt zum Beispiel der Nießbraucher das Hausgeld direkt und bleibt eine Zahlung aus, mahnt die Verwaltung trotzdem den Eigentümer. Wie die Beiträge zur Erhaltungsrücklage zwischen beiden aufzuteilen sind, ist nicht abschließend geklärt und gehört in den Vertrag zum Nießbrauchrecht.
Duldung: Jede Person, die Wohnungseigentum gebraucht, ohne Eigentümer zu sein, muss angekündigte Erhaltungsmaßnahmen dulden (§ 15 Nr. 1 WEG); das gilt auch für den Nießbraucher.
Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg laden wir den eingetragenen Eigentümer ein; der Nießbraucher nimmt mit Vollmacht teil, sein Nießbrauchsrecht allein genügt nicht. Mehr dazu steht im Beitrag „Teilnahme an der Eigentümerversammlung“, zu unseren Leistungen auf der Seite WEG-Verwaltung.
Tipp: Nießbrauch: Vollmacht für die Versammlung Vereinbaren Sie im Vertrag über den Nießbrauch, dass der Eigentümer dem Nießbraucher eine Stimmrechtsvollmacht in Textform erteilt, und geben Sie sie der Verwaltung vor der Versammlung.
Vermietung: Mieteinnahmen und Ende des Nießbrauchs
Die Vermietung ist der zweite typische Fall der Nutzung einer Immobilie mit Nießbrauch: Der Nießbraucher kann die Immobilie aufgrund seines Nießbrauchrechts vermieten und erhält die Mieteinnahmen. Besteht schon ein Mietvertrag, tritt der Nießbraucher nach § 567 BGB in die Stellung des Vermieters ein, und die Miete ist an ihn zu zahlen (BMF-Schreiben, Rz. 14 und 15).
Endet der Nießbrauch, zum Beispiel mit dem Tod des Nießbrauchers, läuft ein über den Nießbrauch hinaus geschlossener Mietvertrag über die Immobilie weiter; der Eigentümer tritt wie ein Erwerber beim Verkauf ein (§ 1056 Abs. 1 BGB mit § 566 BGB).
Der Eigentümer hat das Recht, mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB), bei Wohnraum nach herrschender Meinung aber nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Verzichtet der Nießbraucher vorzeitig auf sein Nießbrauchrecht, ist die Kündigung erst ab dem Zeitpunkt zulässig, zu dem der Nießbrauch sonst erloschen wäre (§ 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Für die Vermietung von Wohnungen mit Nießbrauch übernehmen wir auf Wunsch die Mietverwaltung, also Verwaltung der Wohnung und Beratung von Eigentümer und Nießbraucher.
Steuern: Einkünfte, AfA und Wert des Nießbrauchs
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, wer als Vermieter eine Immobilie gegen Entgelt zur Nutzung überlässt (§ 21 EStG; BMF-Schreiben, Rz. 1). Beim Nießbrauch als dinglichem Nutzungsrecht ist das in der Regel der Nießbraucher. Für die Steuern kommt es darauf an, in welcher Form der Nießbrauch bestellt wurde.
Vorbehaltsnießbrauch: Vermieten die Eltern, versteuern sie die Mieteinnahmen, ziehen die AfA für das Gebäude wie zuvor ab und machen ihre Werbungskosten geltend (Rz. 41 bis 43). Die Kinder haben keine Einnahmen; erst nach dem Erlöschen des Nießbrauchsrechts steht ihnen die AfA auf das ganze Gebäude zu (Rz. 45 und 46).
Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch: Der Nießbraucher versteuert die Miete aus dem Nießbrauchrecht, darf aber keine Gebäude-AfA abziehen (Rz. 19); die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG) kann er absetzen, soweit er sie vertraglich übernommen oder nach der gesetzlichen Lastenverteilung getragen hat (Rz. 21). Der Eigentümer hat keine Einkünfte und darf weder AfA noch Aufwendungen abziehen (Rz. 23 und 24); die AfA geht in diesem Fall also verloren.
Schenkungsteuer: Besteuert wird die Bereicherung (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). In diesem Zusammenhang wird nach der Praxis der Finanzverwaltung bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts als Last vom Immobilienwert abgezogen. Nicht abzugsfähig ist er, soweit er sich schon bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts ausgewirkt hat (§ 10 Abs. 6b ErbStG) oder soweit die Immobilie steuerbefreit ist, etwa bei einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie (§ 10 Abs. 6a Satz 1, § 13d ErbStG); das ist im Einzelfall zu prüfen. Bleibt der Rest der Schenkung unter dem Freibetrag nach § 16 ErbStG, fällt keine Steuer an.
Berechnung: Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs ist das Vielfache des Jahreswerts; der Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht laut Sterbetafel (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Jahreswert beträgt höchstens den Immobilienwert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
Stirbt der Nießbraucher früh, zum Beispiel bei einem Alter von über 70 bis 75 Jahren bei der Schenkung innerhalb von höchstens fünf Jahren, wird die Steuer auf Antrag nach der wirklichen Dauer berichtigt (§ 14 Abs. 2 BewG). Ob die steuerlichen Vorteile greifen, klärt im Einzelfall die Steuerberatung.
Wohnrecht oder Nießbrauch: Vorteile, Nachteile, Immobilie verkaufen
Das Wohnrecht ist ein engeres Nutzungsrecht: Es berechtigt nur, ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Familie und Pflegepersonen darf die berechtigte Person aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB), anderen überlassen nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Wer nur selbst in der Immobilie wohnen will, ist mit dem Wohnrecht oft gut versorgt. Wer die Immobilie vermieten oder flexibel nutzen will, zum Beispiel im Fall eines Umzugs ins Pflegeheim, braucht das Nießbrauchrecht. Beim Pflichtteil hindert ein Wohnrecht an Teilen des Hauses den Fristbeginn nur ausnahmsweise (BGH IV ZR 474/15, Leitsatz).
Vorteile: Die Eltern bleiben abgesichert und behalten Einnahmen, die Kinder werden schon zu Lebzeiten Eigentümer, und der Wert des Nießbrauchs mindert die Steuer auf die Schenkung. Diese Vorteile zählen vor allem, wenn das Vermögen früh geordnet werden soll; für die Nachlassplanung ist der Nießbrauch flexibel, lebenslang oder befristet, für das ganze Haus oder einen Bruchteil.
Nachteile: Die Kinder können die Immobilie oft jahrzehntelang nicht selbst nutzen. Wer die Immobilie verkaufen will, findet nur Käufer, die sie mit dem Nießbrauch belastet erwerben; in der Praxis ist sie für Käufer und Banken deshalb weniger attraktiv.
Ein Verkauf gelingt meist nur, wenn der Nießbraucher sein Nießbrauchrecht aufgibt (§ 875 BGB), oft gegen Ausgleich. Der Nießbraucher selbst kann die Immobilie nicht verkaufen, weil er nicht Eigentümer ist. Wägen Sie Vorteile und Nachteile deshalb vor der Schenkung gemeinsam in der Familie ab.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
| Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|
| Selbst bewohnen oder vermieten, Mieteinnahmen behalten; Ausübung kann überlassen werden | Nur Nutzung zum Wohnen, mit Familie und Pflegepersonen; Überlassung nur, wenn gestattet |
Häufige Fragen
Welche Nachteile hat der Nießbrauch?
Der Eigentümer kann die Immobilie während des Nießbrauchs weder selbst nutzen noch die Miete erhalten; das kann für Kinder über viele Jahre eine schwierige Situation sein. Ein Verkauf der Immobilie oder eine Beleihung ist schwierig, solange der Nießbrauch im Grundbuch steht. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch kann zudem niemand die Gebäude-AfA abziehen.
Rechtsgrundlage: § 1030 BGB; BMF-Schreiben vom 30.09.2013, Rz. 19, 24
Was darf ein Eigentümer bei Nießbrauch?
Er bleibt Eigentümer, darf die Immobilie also verkaufen, verschenken oder vererben; der Nießbrauch bleibt dabei bestehen. In der WEG hat er das Recht zur Abstimmung. Eine außergewöhnliche Ausbesserung muss der Nießbraucher ihm gestatten; verpflichtet ist der Eigentümer dazu ohne Vereinbarung nach herrschender Meinung nicht.
Rechtsgrundlage: §§ 1044, 1061 BGB; BGH V ZB 24/01
Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn der Eigentümer stirbt?
In diesem Fall ändert sich wenig: Der Nießbrauch lastet auf der Immobilie und bleibt bestehen. Die Erben des Eigentümers übernehmen die belastete Immobilie; auch ein Verkauf ändert daran nichts. Der Nießbrauch erlischt erst mit dem Tod des Nießbrauchers oder durch Aufgabe und Löschung im Grundbuch.
Rechtsgrundlage: §§ 875, 1061, 1922 BGB
Kann ich mein Haus an mein Kind mit Nießbrauch überschreiben?
Ja. Der Notar beurkundet die Schenkung mit dem Nießbrauch für Sie, und das Grundbuchamt trägt Kind und Nießbrauch ein. Sie können das Haus oder die Wohnung weiter nutzen, also wohnen oder vermieten. Ist das Kind minderjährig, kann die Mitwirkung eines Ergänzungspflegers nötig sein; das klärt der Notar im Einzelfall.
Rechtsgrundlage: §§ 311b, 873 BGB; BMF-Schreiben, Rz. 39
Was ist besser: lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch?
Beide haben Vorteile und Nachteile; es hängt von Ihrer Situation ab. Das Wohnrecht genügt, wenn Sie nur selbst im Haus wohnen wollen. Der Nießbrauch ist umfassender: Er erlaubt auch die Vermietung der Immobilie, sodass Ihnen die Mieteinnahmen zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim weiter zustehen.
Rechtsgrundlage: §§ 1030, 1092, 1093 BGB
Wer trägt beim Nießbrauch die Kosten und Reparaturen?
Ohne abweichenden Vertrag über das Nießbrauchrecht trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, die Versicherung und die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer. Große Erneuerungen am Haus muss er nicht bezahlen, aber dem Eigentümer anzeigen und gestatten. Beim Bruttonießbrauch übernimmt der Eigentümer diese Kosten.
Rechtsgrundlage: §§ 1041, 1042, 1044, 1045, 1047 BGB
Wie errechnet das Finanzamt den Wert des Nießbrauchs?
Es ermittelt den Jahreswert, höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6, und multipliziert ihn bei einem lebenslangen Nießbrauch mit einem Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht aus der Sterbetafel.
Rechtsgrundlage: §§ 14, 16 BewG
Wer hat beim Nießbrauch an einer Eigentumswohnung das Stimmrecht?
Allein der Wohnungseigentümer, auch wenn die Wohnung mit Nießbrauch belastet ist. Das Stimmrecht geht nach dem Bundesgerichtshof auch nicht teilweise auf den Nießbraucher über. Sein Nießbrauchrecht genügt nicht; er kann nur mit einer Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG) abstimmen, auf die er im Innenverhältnis ein Recht haben kann.
Rechtsgrundlage: § 25 WEG; BGH V ZB 24/01
Rechtsgrundlage: §§ 99, 100, 567, 873, 875, 1030 bis 1061, 1092, 1093, 2325 BGB; §§ 15, 16, 25 WEG; §§ 19, 23, 29 GBO; § 52 GNotKG; §§ 14, 16 BewG; §§ 10, 13d, 16 ErbStG; §§ 9, 21 EStG; § 573 BGB; BGH V ZB 24/01, V ZR 194/14, IV ZR 474/15; BMF-Schreiben vom 30.09.2013
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
