Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, achtet zuerst auf Lage, Grundriss und Kaufpreis. Für die Kaufentscheidung mindestens ebenso wichtig sind die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Mit der Wohnung treten Sie in eine bestehende Eigentümergemeinschaft ein und übernehmen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Rechte und Pflichten, ihre Regelungen, ihre Beschlüsse und ihre finanzielle Lage. Wer die Immobilie kauft, ohne diese Unterlagen zu kennen, erlebt später oft teure Überraschungen. Dieser Ratgeber richtet sich an Selbstnutzer und Kapitalanleger, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumseinheiten kaufen. Er zeigt, welche Dokumente vor dem Termin beim Notar vorliegen sollten, wie Sie sie lesen und welche Risiken typisch sind. Am Ende steht eine Checkliste mit den Schritten im Kaufprozess.
Das Wichtigste in Kürze
- Beschlüsse der Eigentümer gelten für den Erwerber auch ohne Grundbucheintrag (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Beschlusssammlung können Sie beim Wohnungskauf nur mit Ermächtigung des Verkäufers einsehen (§ 24 Abs. 7 WEG).
- Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3 WEG); ein eigener Anteil geht nicht über. Ihren Stand zeigt der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, zahlt der Erwerber, auch wenn sie vorher beschlossen wurde (BGH, V ZR 257/16). Das gehört in den Kaufvertrag.
- Für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet der Erwerber nicht, es sei denn, eine Erwerberhaftung ist ausdrücklich im Grundbuch eingetragen (§ 7 Abs. 3 WEG).
Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen im Überblick
Die Unterlagen für den Immobilienkauf in einer Eigentümergemeinschaft stammen aus drei Quellen. Den Grundbuchauszug besorgen in der Praxis der Verkäufer oder der Notar. Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt in den Grundakten; meist hat sie auch der Verkäufer.
Die Eigentümergemeinschaft besteht aus allen Wohnungseigentümern eines Hauses; mit dem Kauf werden Sie ihr Mitglied. Eine zentrale Rolle spielt die Verwaltung: Sie führt Beschlusssammlung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Ein eigenes Einsichtsrecht in diese Verwaltungsunterlagen hat nur der Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Kaufinteressenten brauchen deshalb in der Praxis eine schriftliche Ermächtigung des Verkäufers.
Bei der Finanzierung benötigt die Bank persönliche Finanzunterlagen und die Objektunterlagen, in der Praxis etwa Grundriss, Wohnflächenberechnung und Teilungserklärung, dazu Nachweise über Einkommen und Eigenkapital. Wer die Dokumente für die Immobilie früh vollständig hat, vermeidet beim Immobilienkauf Verzögerungen. Welche Unterlagen die Verwaltung beim Verkauf liefert, zeigt der Beitrag Wohnung verkaufen: Unterlagen der Verwaltung; hier geht es um die Prüfung durch den Käufer.
Grundbuchauszug: Eigentum, Lasten und Vermerke
Für jede Eigentumswohnung gibt es ein eigenes Wohnungsgrundbuch (§ 7 Abs. 1 WEG). Das Wohnungsgrundbuch einsehen darf nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); beim Kauf genügt in der Praxis eine Vollmacht des Verkäufers. Wie alle Dokumente sollte der Grundbuchauszug aktuell sein, also nur wenige Wochen alt.
Bestandsverzeichnis: Es nennt das Grundstück mit Flurstück und Größe, den Miteigentumsanteil am Grundstück, das Sondereigentum an der Wohnung und verweist auf die Teilungserklärung. Eine Pflicht zur Verwalterzustimmung beim Verkauf und eine Haftung des Erwerbers für Geldschulden müssen dort ausdrücklich stehen (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG).
Abteilung I bis III: Abteilung I nennt den Eigentümer, der mit dem Verkäufer übereinstimmen muss. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder einen Zwangsversteigerungsvermerk. Abteilung III zeigt Grundschulden und Hypotheken.
Eingetragene Rechte muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer sie kennt (§ 442 Abs. 2 BGB). In der Praxis löscht der Notar die Grundschulden des Verkäufers aus dem Kaufpreis. Rechte, die bestehen bleiben, gehören ausdrücklich in den Kaufvertrag.
Teilungserklärung prüfen: Sondereigentum, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung entsteht beim Notar und ist durch Bezugnahme Inhalt des Grundbuchs (§ 7 Abs. 3 WEG). Sie legt fest, was Sondereigentum der Wohnung ist und was Gemeinschaftseigentum, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände. Ihr Teil ist meist die Gemeinschaftsordnung mit den Rechten und Pflichten der Eigentümer, etwa zu Nutzung, Kosten und Entscheidungen.
Wie bindend ist die Teilungserklärung? Vereinbarungen der Teilungserklärung wirken gegen den Erwerber, weil sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Eine Änderung ist nur durch Vereinbarung möglich; einen Anspruch darauf hat ein Eigentümer nur aus schwerwiegenden Gründen (§ 10 Abs. 2 WEG). Eine unpassende Teilungserklärung kauft man beim Kauf also mit.
Prüfen Sie in der Teilungserklärung vor allem: die zulässige Nutzung (Wohnen, Büro, Ferienvermietung), Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse oder Kfz-Stellplatz, eine abweichende Verteilung der Kosten, Regelungen zu Fenstern und Balkonen sowie eine Klausel zur Verwalterzustimmung. Die Sondernutzungsrechte und das Sondereigentum laut Teilungserklärung sollten zur Wohnung im Exposé passen.
Aufteilungsplan: Die gesiegelte Bauzeichnung der Baubehörde zeigt Lage und Größe des Sondereigentums; alle zugehörigen Räume und Flächen tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Gleichen Sie Wohnung, Keller und Stellplatz mit dem Plan ab. Stimmt die Teilungserklärung nicht mit der Realität überein, etwa bei einem ausgebauten Dachboden, der Gemeinschaftseigentum ist, klären Sie das vor der Beurkundung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Beschlusssammlung einsehen beim Wohnungskauf: nur mit Ermächtigung
Beschlüsse der Eigentümerversammlung gelten für den Erwerber, ohne dass sie im Grundbuch stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Wer die Beschlüsse und Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft nicht kennt, kauft blind. Die wichtigste unter den Unterlagen ist die Beschlusssammlung, die der Verwalter führen muss (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).
Sie enthält den Wortlaut aller Beschlüsse und die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen, die nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind, fortlaufend nummeriert und mit Vermerk, ob ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde. Das Einsichtsrecht steht einem Eigentümer oder einem Dritten zu, den ein Eigentümer ermächtigt hat. Beim Wohnungskauf sind Sie als Dritter also auf die Ermächtigung des Verkäufers angewiesen.
Worauf achten: beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen, Kredite der Eigentümergemeinschaft, geänderte Kostenschlüssel, Hausordnung, Gestattungen baulicher Veränderungen und laufende Anfechtungsklagen. Beschlüsse vor Juli 2007 finden Sie nur in den Protokollen.
Versammlungsprotokolle: Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt; über die Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 1 und 6 WEG). Lesen Sie in der Praxis die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre. Sie zeigen, was in der Eigentümerversammlung vertagt oder abgelehnt wurde, Streit unter Eigentümern und Hinweise auf Schäden am Gemeinschaftseigentum.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(7) Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rücklage: Die Zahlen der WEG
Wirtschaftsplan: Der Verwalter stellt ihn für jedes Kalenderjahr auf; die Eigentümer beschließen danach die Vorschüsse für Kosten und Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld, das Sie neben Zins und Tilgung an die Bank tragen. Prüfen Sie, ob es zu Ihrer Finanzierung passt und wie stark es zuletzt gestiegen ist.
Jahresabrechnung: Nach Ablauf des Jahres beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Regelmäßig hohe Nachzahlungen deuten auf einen zu knappen Wirtschaftsplan hin. Wer die Nachzahlung beim Eigentümerwechsel trägt, erklärt der Beitrag Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel.
Vermögensbericht: Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes erstellt der Verwalter nach jedem Kalenderjahr einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und dem wesentlichen Gemeinschaftsvermögen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er ist die schnellste Übersicht über Konten, offene Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.
Erhaltungsrücklage: Die frühere Instandhaltungsrücklage heißt heute Erhaltungsrücklage; ihre angemessene Ansammlung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie ist Gemeinschaftsvermögen und gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem einzelnen Eigentümer (§ 9a Abs. 3 WEG). Wie die Gemeinschaft sie anlegt, zeigt der Beitrag Wem gehört die Erhaltungsrücklage?.
Die Rücklage dient zur Finanzierung von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Nachweise zur Erhaltungsrücklage, vor allem Vermögensbericht und Kontoauszug des Rücklagenkontos, zeigen, wie viel Geld für Reparaturen angespart wurde.
Sie erwerben beim Wohnungskauf also keinen eigenen Anteil an der Instandhaltungsrücklage, den Sie sich auszahlen lassen könnten; Sie profitieren als neues Mitglied von ihr. Entscheidend ist ihr Verhältnis zu anstehenden Maßnahmen: Eine niedrige Instandhaltungsrücklage bei altem Dach oder alter Heizung bedeutet früher oder später eine Sonderumlage. Wie Sie die Höhe einschätzen, zeigt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Ist sie hoch genug?.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Rechte und Pflichten: Sonderumlage und Hausgeldrückstände
Sonderumlage: Der Erwerber haftet für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn die Eigentümerversammlung sie vorher beschlossen hat (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16). Maßgeblich ist die Fälligkeit. Seit der Reform können die Eigentümer im Beschluss festlegen, wann Forderungen fällig werden (§ 28 Abs. 3 WEG).
Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass der Käufer dieses Risiko im Kaufvertrag abfangen kann; so lassen sich Überraschungen nach dem Eigentumswechsel vermeiden. Typisch ist eine Klausel, nach der Sonderumlagen, die bis zu einem Stichtag beschlossen sind, der Verkäufer trägt.
Hausgeldrückstände des Verkäufers: Für Verbindlichkeiten, die vor dem Eigentumserwerb begründet und fällig geworden sind, haftet der Erwerber nicht (BGH, V ZR 257/16, Rn. 8). Ein Beschluss über die Jahresabrechnung begründet Pflichten nur für die bei Beschlussfassung eingetragenen Eigentümer (BGH, Versäumnisurteil vom 2. Dezember 2011, V ZR 113/11).
Anders kann es sein, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Haftung des Erwerbers für Rückstände vorsieht. Diese wirkt nur, wenn sie ausdrücklich eingetragen ist (§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 10 Abs. 3 WEG). Lassen Sie sich von der Verwaltung schriftlich bestätigen, ob für die Wohnung Rückstände bestehen; diese Unterlagen gehören zum Kaufvertrag.
Rückstände anderer Eigentümer: Hohe Außenstände schwächen die Liquidität der Gemeinschaft. Gegenüber ihren Gläubigern haftet jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG).
Tipp: Sonderumlage im Kaufvertrag regeln Fragen Sie vor dem Notartermin bei der Verwaltung, ob eine Versammlung ansteht und Sonderumlagen geplant sind. Halten Sie im Vertrag fest, wer Umlagen trägt, die bis zum Besitzübergang beschlossen werden, damit es danach keine Überraschungen gibt.
Baumängel, Energieausweis, Verwalterzustimmung und Mietvertrag
Baumängel und Sanierungsstau: Bei einer gebrauchten Immobilie schließen Verkäufer die Haftung für Sachmängel in der Praxis meist aus. Kennt der Käufer einen Mangel beim Vertragsschluss, hat er ohnehin keine Rechte (§ 442 Abs. 1 BGB). Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).
Hinweise auf Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum finden sich in Dokumenten wie Protokollen, Gutachten, Angeboten und dem Wirtschaftsplan. Ist die Immobilie älter, lohnt eine Begehung von Dach, Fassade, Keller und Treppenhaus mit einem Bausachverständigen. Die Kosten am Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG); Folgen zeigt der Beitrag Instandhaltungsstau in der WEG.
Bei einem Neubau oder einer jungen Immobilie gehört die Baubeschreibung zu den Unterlagen. Sie enthält Informationen zu Baumaterialien und Ausstattung und ist Maßstab dafür, ob die Wohnung so gebaut wurde wie versprochen. Beim Kauf vom Bauträger muss dieser den Verbraucher vorab mit einer Baubeschreibung unterrichten (§ 650j BGB in Verbindung mit § 650u Abs. 1 BGB).
Energieausweis: Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben (§ 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Er wird für das ganze Gebäude ausgestellt und gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 2 und 3 GModG); in der WEG liegt er meist bei der Verwaltung.
Verwalterzustimmung: Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass der Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 Abs. 1 WEG). Solange sie fehlt, ist der Kaufvertrag unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG); versagen darf der Verwalter sie nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 WEG). In der Praxis holt der Notar sie ein, mit Nachweis der Verwalterbestellung (§ 26 Abs. 4 WEG).
Mietvertrag: Ist die Wohnung vermietet, tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Prüfen Sie Mietvertrag, Nachträge, Miethöhe, Kaution und die letzte Betriebskostenabrechnung.
Wohnung kaufen Checkliste WEG: Schritte bis zum Notar
Bewährt hat sich, die Dokumente und Unterlagen in drei Schritten anzufordern: zuerst Exposé, Energieausweis und Grundbuchauszug, dann mit der Ermächtigung des Verkäufers die Unterlagen der Verwaltung, zuletzt den Entwurf des Kaufvertrags. Rechnen Sie zum Kaufpreis der Immobilie die Kaufnebenkosten hinzu, vor allem Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuchamt. Erst danach folgen die weiteren Schritte beim Notar.
Rolle des Notars: Ein Kaufangebot ist unverbindlich; bindend wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten neutral und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Dafür benötigt der Notar alle relevanten Informationen zur Immobilie, etwa Grundbuchblatt, Teilungserklärung und beschlossene Sonderumlagen. Den Kaufvertrag prüfen sollten Sie trotzdem selbst, bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt.
In der Praxis zahlen Sie den Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, direkt an den Verkäufer oder über ein Notaranderkonto; Eigentümer werden Sie mit der Umschreibung im Grundbuch. Zum Termin beim Notar bringen Sie Ausweis, Steuer-ID und die Finanzierungsbestätigung der Bank mit.
In den Kaufvertrag gehören die Ergebnisse Ihrer Prüfung: Stichtag für Lasten und Hausgeld, Regelung zu beschlossenen Sonderumlagen, Zusicherung, dass keine Rückstände bestehen, und Angaben zum Mietverhältnis. Eine gut geführte WEG-Verwaltung liefert diese Unterlagen vollständig und zeitnah.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Grundbuch | Aktueller Auszug: Eigentümer, Abteilung II und III, Vermerke |
| Teilungserklärung | Nutzung, Sondernutzungsrechte, Kosten, Aufteilungsplan |
| Beschlüsse | Ermächtigung, Beschlusssammlung, Protokolle |
| Zahlen | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Rücklage |
| Risiken | Sonderumlagen, Rückstände, Mängel, Energieausweis, Mietvertrag |
| Notar | Vertragsentwurf prüfen, Stichtag und Sonderumlagen regeln, Beurkundung |
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Kauf einer Eigentumswohnung?
Die wichtigsten Dokumente sind Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Protokolle der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Energieausweis. Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung hinzu.
Rechtsgrundlage: §§ 7, 24, 28 WEG; § 80 GModG
Ist die Teilungserklärung beim Grundbuchamt hinterlegt?
Ja. Sie liegt in den Grundakten, und das Grundbuch nimmt auf sie Bezug. Mit berechtigtem Interesse, etwa mit Vollmacht des Verkäufers, erhalten Sie dort eine Abschrift.
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 3 WEG; § 12 GBO
Ist eine Beschlusssammlung Pflicht?
Ja. Jede Gemeinschaft muss eine Beschlusssammlung führen; zuständig ist der Verwalter. Sie enthält fortlaufend nummeriert den Wortlaut aller Beschlüsse und die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen, die nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 7 und 8 WEG
Darf der Eigentümer die Belege der Hausverwaltung einsehen?
Ja. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft verlangen, die Verwaltungsunterlagen einzusehen; dazu gehören auch die Belege. Ein Kaufinteressent erhält die Einsichtnahme in der Praxis nur über eine Ermächtigung des Verkäufers.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 4 WEG
Muss ich Hausgeldschulden des Vorbesitzers zahlen?
Nein, für Beträge, die vor dem Eigentumserwerb begründet und fällig waren, haftet der Erwerber nicht. Ausnahme: Eine Erwerberhaftung ist ausdrücklich im Grundbuch eingetragen.
Rechtsgrundlage: BGH V ZR 257/16; § 7 Abs. 3 WEG
Was muss ich beim Kaufvertrag einer Eigentumswohnung beachten?
Er muss notariell beurkundet werden. Regeln Sie darin den Stichtag für Lasten und Hausgeld, beschlossene Sonderumlagen, Rückstände und ein bestehendes Mietverhältnis. Den Entwurf soll der Notar Verbrauchern im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Rechtsgrundlage: § 311b Abs. 1 BGB; § 17 Abs. 2a BeurkG
Was muss ich zum Notartermin für den Wohnungskauf mitbringen?
In der Praxis einen gültigen Ausweis, die Steuer-ID und die Finanzierungsbestätigung der Bank. Grundbuchauszug und Teilungserklärung besorgt der Notar in der Regel selbst.
Rechtsgrundlage: §§ 7, 9a, 10, 12, 16, 18, 19, 24, 26, 28 WEG; §§ 311b, 442, 444, 566, 650j, 650u BGB; § 17 BeurkG; § 12 GBO; §§ 79, 80 GModG; BGH, Versäumnisurteil vom 02.12.2011 – V ZR 113/11; BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
