Die Tür klemmt, das Schloss ist alt, der Lack blättert: Viele Eigentümer würden ihre Wohnungstür am liebsten selbst austauschen. Auf den ersten Blick gehört sie zur Wohnung. Doch ist die Wohnungseingangstür Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Vermieter, Beiräte und Käufer einer Wohnung im Mehrfamilienhaus. Er erklärt die Rechtslage zu diesem Thema nach dem Stand der Rechtsprechung.
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zuordnet (BGH, V ZR 212/12).
- Reparaturen und Austausch von Wohnungseingangstüren beschließt die Gemeinschaft; die Kosten tragen alle nach Miteigentumsanteilen, sofern keine abweichende Regelung besteht.
- Ein eigenmächtiger Austausch der Wohnungstür ist eine bauliche Veränderung ohne Beschluss und kann zum Rückbau verpflichten.
- Für Einbruchschutz besteht ein Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung; die Kosten trägt der Eigentümer selbst.
Grundlagen: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Im Wohnungseigentumsrecht hat jede Wohnung zwei Seiten. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).
Für die Abgrenzung gilt: Sondereigentum ist Alleineigentum an den Räumen und an den Bestandteilen des Gebäudes, die man verändern kann, ohne andere über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Zimmertüren innerhalb der Wohnung sind deshalb in der Regel Sondereigentum.
Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch sind dagegen nie Sondereigentum, auch wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG), etwa Dach, tragende Wände und jeder Gemeinschaftsbereich wie Hausflur und Treppenhaus. Ein Sondernutzungsrecht regelt nur die Nutzung, nicht das Eigentum.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
BGH Urteil V ZR 212/12: Warum Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum gehören
Die Einordnung der Wohnungseingangstüren war lange umstritten. Der Bundesgerichtshof hat die Frage 2013 entschieden: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, Az. V ZR 212/12).
Hintergrund des Falls. Im Fall waren die Wohnungen über Laubengänge erreichbar. Die Gemeinschaftsordnung zählte die Türen zum Treppenhaus ausdrücklich zum Sondereigentum. Eine Eigentümerin tauschte ihre Wohnungseingangstür gegen ein anders gestaltetes Modell und wurde auf Klage der Gemeinschaft rechtskräftig zum Ausbau verurteilt. Danach beschloss die Eigentümergemeinschaft Material, Farbe und Glasart für alle neuen Wohnungseingangstüren (Rn. 1 und 2).
Begründung. Treppenhäuser und Laubengänge sind Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseingangstür steht räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum. Der BGH formuliert: „Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt“. Deshalb steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im Gemeinschaftseigentum, egal ob sie innen oder an der Außenwand liegt (Rn. 10 und 11).
Teilungserklärung. Für die Einordnung kam es auf die abweichende Regelung in der Teilungserklärung nicht an. Nach dem Bundesgerichtshof sind Wohnungseingangstüren wesentliche Bestandteile des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB), an denen kein Sondereigentum begründet werden kann. Eine Aufzählung dort hat nur deklaratorischen Charakter (Rn. 7). Das Urteil erging zum alten Recht; für die Zuordnung ist § 5 WEG insoweit unverändert.
Abgrenzung: Türblatt, Schloss, Innenseite und Schließanlage
Bei Wohnungseingangstüren gehören Türblatt, Zarge, Beschläge, Dichtungen und das Türschloss zum Gemeinschaftseigentum. Einzelne Stimmen hatten früher die Innenseite dem Sondereigentum zugeordnet; dem ist der BGH nicht gefolgt (Rn. 8 und 9).
Innenseite streichen. Die Frage, ob Eigentümer die Innenseite anders streichen dürfen, hat der BGH offengelassen (Rn. 12). Nach herrschender Meinung ist das zulässig, weil es niemanden beeinträchtigt. Die Außenseite zum Hausflur bleibt Gemeinschaftseigentum und wird von der Gemeinschaft gestaltet.
Schließanlage. Steht die Schließanlage im Gemeinschaftseigentum, gehören nach dem BGH auch die dafür gefertigten Schlüssel dazu, und Wohnungseigentümer wie Mieter trifft eine Schutz- und Obhutspflicht (BGH, Urteil vom 5. März 2014, Az. VIII ZR 205/13, Rn. 13).
| Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum |
|---|---|
| Wohnungseingangstür mit Türblatt, Zarge, Schloss und Außenseite; Schließanlage | Zimmertüren in der Wohnung; Innenanstrich der Eingangstür nach h. M. Sache des Eigentümers |
Wohnungseingangstür Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt Reparaturen und Austausch?
Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Reparaturen und Austausch von Türen im gemeinschaftlichen Eigentum beschließt die Eigentümerversammlung; die Hausverwaltung holt Angebote ein und setzt den Beschluss um.
Für die Kostentragung gilt in der Regel: Jeder Eigentümer zahlt nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann Erhaltung und Kosten aber klar dem einzelnen Eigentümer zuweisen; diese Frage trennt der BGH ausdrücklich von der Zuordnung zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum (V ZR 212/12, Rn. 7). Vor diesem Hintergrund lohnt sich vor jeder Reparatur ein Blick in die Teilungserklärung.
Seit der WEG-Reform können die Eigentümer außerdem eine andere Kostenverteilung beschließen. Der BGH hat bestätigt, dass Erhaltungskosten so einzelnen Eigentümern auferlegt werden können, wenn der Maßstab den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH, Urteil vom 22. März 2024, Az. V ZR 81/23). Für Wohnungseingangstüren, die nur einer Wohnung dienen, liegt das nahe.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Austausch und Gestaltung: Beschluss statt Alleingang
Wer seine Wohnungstür eigenmächtig gegen ein anderes Modell tauscht, nimmt eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vor. Solche Maßnahmen können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG); seit der Reform genügt dafür die einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Ohne Beschluss der Eigentümerversammlung droht, wie im Fall des BGH, der Rückbau.
Die Gemeinschaft darf einheitliche Vorgaben für alle Türen machen. Ein solcher Gestaltungsbeschluss entspricht nach dem BGH ordnungsmäßiger Verwaltung, schon weil er ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild der Wohnanlage sichert (Rn. 12). Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Unzulässig ist, was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt.
Ohne Beschluss darf ein Eigentümer nur die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG), etwa eine Notreparatur, wenn die Wohnungstür nicht mehr schließt. In der Praxis stellt der Eigentümer zuerst einen Antrag bei der Hausverwaltung.
Einbruchschutz und Brandschutz: Vorschriften für die Wohnungstür
Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchsschutz dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG), etwa ein Sicherheitsschloss, einen Schutzbeschlag oder einen Türspion. Über die Ausführung beschließt die Gemeinschaft (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG), die Kosten trägt er selbst (§ 21 Abs. 1 WEG). Schon der BGH wies darauf hin, dass gewünschte Sicherheitsstandards bei der Beschlussfassung zu berücksichtigen sein können (Rn. 12).
Für den Brandschutz gilt das Landesrecht. In Bayern müssen Türen von Wohnungen zu notwendigen Treppenräumen mindestens vollwandige, dicht- und selbstschließende Abschlüsse haben (Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 3 BayBO). Die Frage, ob Türen als Rauchschutztür auszuführen sind, beantworten Baugenehmigung und Brandschutzkonzept des Gebäudes.
Vermietete Wohnung: Ansprüche des Mieters
Der Mieter hat keine Ansprüche gegen die Gemeinschaft, sondern gegen seinen Vermieter. Dieser muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), auch wenn der Grund für einen Mangel an der Tür im Gemeinschaftseigentum liegt. Für Einbruchsschutz kann der Mieter eine Erlaubnis verlangen, wenn sie zumutbar ist (§ 554 Abs. 1 BGB); in der WEG braucht der Vermieter dafür seinerseits einen Beschluss.
Verliert der Mieter einen Schlüssel der Schließanlage, schuldet er Ersatz für den Austausch erst, wenn die Anlage tatsächlich ausgetauscht wird (VIII ZR 205/13, Rn. 19). Unsere Mietverwaltung stimmt solche Fälle mit der Gemeinschaft ab. Als WEG-Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg bereiten wir Beschlüsse zu Türen und Schließanlagen vor, auch zur Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage.
Häufige Fragen
Ist eine Wohnungseingangstür Sondereigentum?
Nein. Erst durch ihre Einfügung wird nach dem BGH die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Aus diesem Grund gehören Wohnungseingangstüren insgesamt zum Gemeinschaftseigentum. Eine andere Regelung in der Teilungserklärung ändert daran nichts.
Rechtsgrundlage: § 5 WEG; BGH V ZR 212/12
Wer zahlt die neue Wohnungstür bei einer Eigentumswohnung?
Grundsätzlich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss über die Kostenverteilung kann die Kosten aber dem jeweiligen Eigentümer zuweisen.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG; BGH V ZR 81/23
Ist das Wohnungstürschloss Gemeinschaftseigentum?
Ja, das Schloss ist Teil der Wohnungseingangstür und teilt ihre Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum. Eine zentrale Schließanlage samt Schlüsseln steht meist ebenfalls im Gemeinschaftseigentum.
Rechtsgrundlage: § 5 WEG; BGH V ZR 212/12; BGH VIII ZR 205/13
Gibt es Vorschriften für Wohnungseingangstüren?
Ja. Die Gemeinschaft kann Gestaltung und Sicherheitsstandard der Wohnungseingangstüren beschließen. Die Landesbauordnung, in Bayern die BayBO, stellt Anforderungen an Türen zum Treppenraum.
Rechtsgrundlage: § 20 WEG; Art. 33 Abs. 6 BayBO
Wer zahlt bei einem Einbruch in die Wohnungseingangstür?
Zuständig für die Reparatur ist die Gemeinschaft. Ob Gebäude- oder Hausratversicherung den Schaden übernimmt, richtet sich nach den Versicherungsbedingungen.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Kann ein Mieter neue Türen verlangen?
Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand bleibt, also auch eine funktionierende Tür. Ansprüche gegen die Gemeinschaft hat er nicht.
Rechtsgrundlage: § 535 Abs. 1 BGB
Was darf ich in meiner Eigentumswohnung umbauen?
Frei verändern dürfen Sie Ihr Sondereigentum, etwa Bodenbeläge oder Zimmertüren, solange niemand beeinträchtigt wird. Eingriffe in Gemeinschaftseigentum wie die Wohnungseingangstür und andere wesentliche Gebäudebestandteile brauchen einen Beschluss.
Rechtsgrundlage: §§ 5, 13, 20 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 1, 5, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 25 WEG; §§ 94, 535, 554 BGB; Art. 33 Abs. 6 BayBO; BGH, Urteile vom 25.10.2013 – V ZR 212/12, 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 und 22.03.2024 – V ZR 81/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
