Eigentümer als Verwalter: Darf ein Wohnungseigentümer die eigene WEG verwalten?

Ist es möglich, dass ein Hausverwalter gleichzeitig Eigentümer ist? Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz verbietet nicht, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter seiner eigenen Gemeinschaft bestellt wird, es setzt diesen Fall sogar ausdrücklich voraus. In kleinen Gemeinschaften ist die Selbstverwaltung durch einen Eigentümer verbreitet. Für den Eigentümer-Verwalter gelten aber besondere Regeln beim Stimmrecht und bei der Zertifizierung, und gegen den Willen der Minderheit darf sich ein Mehrheitseigentümer nicht ohne Weiteres selbst bestellen.

Wie ein Eigentümer im Rahmen der Selbstverwaltung Verwalter wird

Wie jeder Verwalter wird auch ein Eigentümer durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt. Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre; eine erneute Bestellung ist möglich. Auch der Eigentümer-Verwalter kann jederzeit abberufen werden, abweichende Vereinbarungen sind unzulässig (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG).

Rechte und Pflichten sind dieselben wie bei einem externen Verwalter. Zu den typischen Verwaltungsaufgaben des Eigentümer-Verwalters gehören organisatorische Aufgaben und die laufenden Tätigkeiten der Gemeinschaft: Er führt die laufende Verwaltung, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, beruft die Versammlung ein und setzt Beschlüsse um. Er haftet für Fehler wie jeder andere Verwalter. Dass er selbst Eigentümer ist, ändert daran nichts.

Zertifizierung in der WEG-Verwaltung: die Ausnahme für kleine Gemeinschaften

Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Für den Eigentümer-Verwalter gibt es eine Ausnahme, wenn drei Voraussetzungen zusammen vorliegen: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Gezählt wird dabei nach Köpfen.

Die Übergangsregel, nach der bisherige Verwalter als zertifiziert galten, ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen (§ 48 Abs. 4 WEG). Ab neun Einheiten kann also jeder Eigentümer verlangen, dass auch ein Eigentümer-Verwalter zertifiziert ist; bei kleineren Gemeinschaften genügt dafür das Verlangen von einem Drittel der Eigentümer. Ob die Ausnahme auch für eine Gesellschaft gilt, die einem Eigentümer gehört, ist nicht geklärt; das Gesetz nennt ausdrücklich den Wohnungseigentümer.

Braucht der Eigentümer-Verwalter eine Gewerbeerlaubnis?

Eine Erlaubnis nach § 34c GewO braucht nur, wer gewerbsmäßig verwaltet. Nach Auskunft der Industrie- und Handelskammern sind Miteigentümer, die das Gemeinschaftseigentum unentgeltlich oder gegen eine geringe Aufwandsentschädigung ohne Gewinnerzielungsabsicht verwalten, davon nicht erfasst. Wird die Verwaltung gegen eine echte Vergütung betrieben, beurteilen die Kammern das nicht einheitlich; im Zweifel sollte der Eigentümer bei seiner IHK nachfragen.

Ohne Erlaubnis entfällt auch die gesetzliche Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung. Für die Gemeinschaft ist das ein Risiko: Verursacht der Eigentümer-Verwalter einen Vermögensschaden, etwa durch eine versäumte Frist, haftet er zwar persönlich, eine Versicherung steht aber nicht automatisch dahinter. Eine freiwillige Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist deshalb sinnvoll.

Darf der Verwalter bei seiner eigenen Wahl mitstimmen?

Ein Eigentümer hat kein Stimmrecht, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn geht (§ 25 Abs. 4 WEG). Bei der eigenen Bestellung darf der Eigentümer-Verwalter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trotzdem mitstimmen, ebenso bei seiner ordentlichen Abberufung und beim Verwaltervertrag. Ein Stimmverbot besteht nur, wenn er aus wichtigem Grund abberufen werden soll (BGH, Beschluss vom 19.09.2002, V ZB 30/02). Über seine eigene Entlastung darf er nach herrschender Meinung nicht abstimmen.

Hat der Eigentümer-Verwalter die Mehrheit der Stimmen, ist das allein noch kein Missbrauch des Stimmrechts. Es müssen weitere Umstände hinzukommen.

Wenn sich der Mehrheitseigentümer selbst bestellt

Anders kann es aussehen, wenn sich ein Mehrheitseigentümer gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter macht. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden: Ist er kein professioneller Verwalter, entspricht seine Bestellung in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht. Zu prüfen ist außerdem, ob er persönlich und fachlich geeignet ist. Eine Bestellung für die vollen fünf Jahre braucht besondere Gründe (BGH, Urteil vom 21.07.2023, V ZR 215/21).

Die Minderheit kann einen solchen Beschluss innerhalb eines Monats anfechten. Wer Zweifel hat, ob eine Bestellung angreifbar ist, sollte sich früh rechtlich beraten lassen.

Wann ein professioneller Verwalter die bessere Wahl ist

Die Selbstverwaltung kann in sehr kleinen Gemeinschaften als Verwaltung in Eigenregie mit vertrauensvollem Miteinander funktionieren. Sie stößt an Grenzen, besonders in größeren Eigentümergemeinschaften, wenn Sanierungen, Heizungstausch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, Streit unter Eigentümern oder komplexe Abrechnungen anstehen. Dann treffen Interessenkonflikte, Haftungsrisiken und der Zeitaufwand für Organisation und Instandhaltung den Eigentümer-Verwalter persönlich, und die Miteigentümer kontrollieren einen Nachbarn statt eines Dienstleisters.

Ein professioneller, zertifizierter Verwalter bringt Erfahrung, Versicherung und klare Abläufe mit steht neutral zwischen den Eigentümern und koordiniert die Umsetzung der Beschlüsse. Gerade bei komplexeren Eigentümergemeinschaften werden die Vorteile einer externen Verwaltung sichtbar. Wenn Ihre Gemeinschaft von der Selbstverwaltung auf eine professionelle WEG-Verwaltung umsteigen möchte, begleiten wir den Wechsel und die Übergabe. Was eine Verwaltung kostet und wie Preis und Leistung zusammenhängen, lesen Sie im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 25 Abs. 4, 26, 26a, 48 Abs. 4 WEG; § 34c GewO; BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02; BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 215/21

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