Eigentümer als Verwalter: Darf ein Wohnungseigentümer die eigene WEG verwalten?

Ein Eigentümer als Verwalter der eigenen WEG ist erlaubt: Das Wohnungseigentumsgesetz verbietet nicht, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter seiner Gemeinschaft bestellt wird. Gerade in kleinen Gemeinschaften ist das üblich. Dieser Beitrag zeigt, wann ein Eigentümer-Verwalter ohne Zertifizierung auskommt, ob er bei seiner eigenen Wahl mitstimmen darf, wie er haftet und wie eine Vergütung geregelt wird. Außerdem erfahren Sie, warum sich ein Mehrheitseigentümer gegen den Willen der Minderheit in der Regel nicht selbst bestellen darf.

Darf ein Eigentümer als Verwalter die eigene WEG verwalten?

Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz verbietet nicht, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter seiner eigenen Gemeinschaft bestellt wird. Das Gesetz setzt diesen Fall sogar ausdrücklich voraus.

Gemeint ist der einzelne Wohnungseigentümer, der für die Gemeinschaft das Amt des Verwalters übernimmt, ohne Verwalter von Beruf zu sein. Sein Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Er ist Miteigentümer und zugleich Organ der Gemeinschaft. Man spricht dann von einem WEG-Verwalter aus den eigenen Reihen. Typisch ist die kleine Anlage, in der ein Eigentümer einer Wohnung die Verwaltung für alle übernimmt. Das funktioniert vor allem dort, wo sich die Eigentümer kennen und die Aufgaben überschaubar sind.

Rechtlich handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft durch ihren WEG-Verwalter. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft rechtsfähig, ihr gehört das Verwaltungsvermögen, und der Verwalter ist ihr Vertreter. Das gilt im Wohnungseigentumsrecht für jede Eigentümergemeinschaft, ob Hausverwaltung durch Profis oder durch einen Miteigentümer.

Die WEG-Verwaltung betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Die Betreuung einer einzelnen vermieteten Wohnung und ihrer Mieter ist Sondereigentumsverwaltung und eine andere Aufgabe.

Für den Eigentümer als Verwalter gelten aber besondere Regeln: bei der Zertifizierung, beim Stimmrecht, bei der Haftung und, wenn er sich vergüten lässt, beim Gewerberecht. Wer die Gemeinschaft insgesamt ohne externe Hausverwaltung organisieren will, findet die Formen der Selbstverwaltung im Beitrag WEG-Selbstverwaltung.

Wie wird ein Eigentümer zum WEG-Verwalter bestellt?

Wie jeder Verwalter wird auch ein Eigentümer durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt und handelt dann im Auftrag der Gemeinschaft. Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre; eine erneute Bestellung ist möglich (§ 26 Abs. 2 WEG).

Die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums ist auf höchstens drei Jahre begrenzt. Mehr zur Erstbestellung finden Sie im Beitrag zum Erstverwalter.

Auch der Eigentümer-Verwalter kann jederzeit abgewählt werden. Die Gemeinschaft beruft ihn per Beschluss ab, ohne dass ein wichtiger Grund nötig ist; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Abweichende Vereinbarungen sind unzulässig (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG). Wie das im Einzelnen abläuft, steht im Beitrag zur Abberufung des Verwalters.

Seine Rechte und Pflichten sind dieselben wie bei einem externen Verwalter. Er führt die laufende Verwaltung, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG), beruft die Eigentümerversammlung ein und leitet sie, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen (§ 24 Abs. 5 WEG), und setzt Beschlüsse um. Nach außen vertritt er die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG), etwa beim Abschluss von Verträgen mit Handwerkern.

Wichtig ist eine klare Trennung der Rollen: Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3 WEG), nicht dem Verwalter. Gelder der Gemeinschaft gehören deshalb nicht auf das private Konto des Eigentümer-Verwalters.

Im Innenverhältnis sind seine Befugnisse enger: Allein entscheiden darf der Verwalter nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und über Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Befugnisse per Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 1 und 2 WEG). Beschränkungen der Vertretungsmacht wirken gegenüber Dritten nicht (§ 9b Abs. 1 WEG).

Muss der Eigentümer als Verwalter zertifiziert sein?

In kleinen Gemeinschaften oft nicht. Jeder Eigentümer kann seit dem 1. Dezember 2023 zwar einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für den Eigentümer-Verwalter gibt es aber eine Ausnahme.

Die Ausnahme gilt, wenn drei Voraussetzungen zusammen vorliegen: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Gezählt wird nach Köpfen, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (§ 25 Abs. 2 WEG).

Ein Beispiel: In einer Gemeinschaft mit acht Eigentümern genügt das Verlangen von drei Eigentümern, damit die Ausnahme entfällt. Verlangen nur zwei einen zertifizierten Verwalter, bleibt der Eigentümer-Verwalter zulässig.

Die Übergangsregel, nach der bisherige Verwalter als zertifiziert galten, ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen (§ 48 Abs. 4 WEG). Ab neun Sondereigentumsrechten kann deshalb jeder Eigentümer verlangen, dass auch ein Eigentümer-Verwalter zertifiziert ist.

Zertifizierter Verwalter darf sich nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat (§ 26a WEG). Die Verordnung zur Prüfung sieht für bestimmte Qualifikationen eine Befreiung vor, etwa für Immobilienkaufleute. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter steht jedem einzelnen Eigentümer zu und richtet sich darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Mehr zum Anspruch lesen Sie im Beitrag Zertifizierter Verwalter.

Ob die Ausnahme auch für eine Gesellschaft gilt, die einem Eigentümer gehört, ist nicht geklärt. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Wohnungseigentümer.

Darf der Verwalter bei seiner eigenen Wahl mitstimmen?

Ja, in der Regel. Bei der eigenen Bestellung darf der Eigentümer-Verwalter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mitstimmen, ebenso bei seiner ordentlichen Abberufung.

Ein Eigentümer hat kein Stimmrecht, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn geht (§ 25 Abs. 4 WEG). Für die Verwalterbestellung gilt das nicht: Ein Stimmverbot besteht nur, wenn der Eigentümer-Verwalter aus wichtigem Grund abberufen werden soll (BGH, Beschluss vom 19.09.2002, V ZB 30/02).

Über seine eigene Entlastung darf er nach herrschender Meinung nicht abstimmen. Beim Verwaltervertrag und vor allem bei der eigenen Vergütung wird ein Stimmverbot im Einzelfall unterschiedlich beurteilt. Hier sollten die übrigen Eigentümer besonders auf angemessene und nachvollziehbare Bedingungen achten.

Hat der Eigentümer-Verwalter die Mehrheit der Stimmen, ist das allein noch kein Missbrauch des Stimmrechts. Es müssen weitere Umstände hinzukommen.

Darf sich ein Mehrheitseigentümer selbst zum Verwalter bestellen?

Gegen den Willen der Minderheit in der Regel nicht, wenn er kein professioneller Verwalter ist und ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht. Das hat der Bundesgerichtshof 2023 entschieden.

Der Fall: Ein Mehrheitseigentümer mit 600 von 1.000 Miteigentumsanteilen machte sich gegen den Willen des Minderheitseigentümers zum Verwalter. Der Bundesgerichtshof sah darin ein Problem der Majorisierung, also des Überstimmens der Minderheit.

Ist der Mehrheitseigentümer kein professioneller Verwalter, entspricht seine Bestellung in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht. Zu prüfen ist außerdem, ob er persönlich und fachlich geeignet ist. Eine Bestellung für die vollen fünf Jahre braucht besondere Gründe (BGH, Urteil vom 21.07.2023, V ZR 215/21).

Die Minderheit kann einen solchen Beschluss innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG). Wer Zweifel hat, ob eine Bestellung angreifbar ist, sollte sich früh rechtlich beraten lassen.

Wann haftet der Eigentümer als Verwalter?

Der Eigentümer-Verwalter haftet wie jeder Verwalter, wenn er seine Pflichten schuldhaft verletzt und der Gemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht. Dass er selbst Miteigentümer ist, ändert daran nichts.

Typische Fehler sind versäumte Fristen, eine nicht umgesetzte Beschlussfassung, eine fehlerhafte Jahresabrechnung oder ein verspätet gemeldeter Wasserschaden. Anspruchsinhaberin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer. Rechtsgrundlage ist der Verwaltervertrag, für den Auftragsrecht gilt (§ 675 BGB); bei Pflichtverletzung und Verschulden schuldet der Verwalter Schadensersatz (§ 280 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer ihren Verwalter nach der WEG-Reform nicht direkt auf Schadensersatz verklagen können. Der Verwaltervertrag schützt nur die Gemeinschaft; der einzelne Eigentümer richtet sich an die Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24). Wie die Gemeinschaft Ansprüche gegen einen Verwalter durchsetzt, zeigt der Beitrag zum Schadensersatz gegen den Vorverwalter.

Der Eigentümer-Verwalter haftet persönlich mit seinem Vermögen. Ob eine Versicherung einspringt, hängt davon ab, ob er eine abgeschlossen hat (siehe unten). Ob und wie die Haftung im Verwaltervertrag begrenzt werden kann, hängt vom Einzelfall ab; für Vorsatz ist ein Haftungsausschluss im Voraus nicht möglich (§ 276 Abs. 3 BGB).

Bekommt ein Eigentümer als Verwalter eine Vergütung?

Das regelt der Verwaltervertrag. Viele Eigentümer-Verwalter arbeiten unentgeltlich oder gegen eine Aufwandsentschädigung. Eine echte Vergütung ist möglich, sollte aber vorab schriftlich vereinbart werden.

Die Vergütung sollte der Verwaltervertrag klar festlegen: welche Leistungen sie abdeckt, ob Auslagen wie Porto oder Kontoführung extra erstattet werden und wie die Zahlung erfolgt. Fehlt eine Regelung, ist Streit über Umfang und Höhe wahrscheinlich. Bei einer professionellen Hausverwaltung kommen neben der Grundvergütung häufig Sondervergütungen für Zusatzleistungen hinzu, die nach Stunden oder pauschal abgerechnet werden. Auch das sollte der Verwaltervertrag der Gemeinschaft eindeutig regeln.

Beim Abschluss des Verwaltervertrags schließt die Gemeinschaft den Vertrag mit dem Verwalter, den sie zuvor per Mehrheitsbeschluss bestellt hat. Dem Verwalter gegenüber vertritt sie der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Der Eigentümer-Verwalter sollte den Vertrag deshalb nicht mit sich selbst aushandeln.

Zahlen nennt das Gesetz nicht. Ob eine Vergütung gewerberechtliche oder steuerliche Folgen hat, hängt von Höhe und Art der Tätigkeit ab; im Zweifel hilft eine Rückfrage bei IHK und Steuerberater.

Braucht der Eigentümer-Verwalter eine Gewerbeerlaubnis und eine Versicherung?

Nur wer gewerbsmäßig verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Wer als Miteigentümer unentgeltlich oder gegen eine geringe Aufwandsentschädigung ohne Gewinnerzielungsabsicht verwaltet, ist nach Auskunft der Industrie- und Handelskammern davon nicht erfasst.

Wird die Verwaltung gegen eine echte Vergütung betrieben, beurteilen die Kammern das nicht einheitlich. Im Zweifel sollte der Eigentümer bei seiner IHK nachfragen.

Ohne Erlaubnis entfällt auch die gesetzliche Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung. Für die Gemeinschaft ist das ein Risiko: Verursacht der Eigentümer-Verwalter einen Vermögensschaden, haftet er zwar persönlich, eine Versicherung steht aber nicht automatisch dahinter. Eine freiwillige Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist deshalb sinnvoll.

Wann ein professioneller Verwalter die bessere Wahl ist

Wenn Sanierungen, Streit unter Eigentümern oder komplexe Abrechnungen anstehen, ist ein professioneller, zertifizierter Verwalter in der Regel die bessere Wahl.

Die Verwaltung durch einen Eigentümer kann in sehr kleinen Gemeinschaften mit vertrauensvollem Miteinander gut funktionieren. Sie hat Vorteile: geringe Kosten, kurze Wege und eine Verwaltung durch jemanden, der Eigentumswohnung und gemeinschaftliches Eigentum kennt. Sie stößt aber an Grenzen, wenn die Gemeinschaft wächst, ein Heizungstausch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz ansteht oder Eigentümer über Hausgeld und Instandhaltung streiten. Dann braucht die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter, der Verbindlichkeiten, Fristen und Risiken sicher steuert. Vor allem größere Wohnungseigentümergemeinschaften mit vielen Wohnungen und Parteien brauchen verlässliche Strukturen: Die Verwaltung muss Vertrag, Fristen und Beschlüsse im Blick behalten, und die Eigentümergemeinschaft sollte ihre Verwaltung regelmäßig prüfen.

Rollenkonflikte entstehen vor allem, wenn der Verwalter im selben Haus wohnt: Er entscheidet über Kosten, die er selbst mitträgt, und begegnet den Miteigentümern jeden Tag. Streit kann persönlich werden und emotionalen Stress bedeuten. Als Vorteil gilt die schnelle Reaktionsfähigkeit: Wer im Haus wohnt, sieht einen Schaden früh und kann rasch handeln. Verwaltungssoftware erleichtert die Arbeit, ersetzt aber weder Fachwissen noch Haftung. Auch regelmäßige Weiterbildung ist wichtig, damit der Eigentümer-Verwalter Gesetzesänderungen kennt.

Zugleich treffen Interessenkonflikte, Haftungsrisiken und der Zeitaufwand den Eigentümer-Verwalter persönlich. Die Miteigentümer kontrollieren außerdem einen Nachbarn statt eines Dienstleisters. Fehler bei der Instandhaltung können zudem den Wert der Eigentumswohnungen mindern. Eine professionelle Hausverwaltung kostet Geld, entlastet die Eigentümer aber bei Abrechnung, Fristen und Haftung. Ein professioneller Verwalter bringt Erfahrung, Versicherung und klare Abläufe mit und steht neutral zwischen den Eigentümern. Wer die Verwaltung neben dem Beruf übernimmt, trägt außerdem jede Pflichtverletzung persönlich.

Der Wechsel vom Eigentümer-Verwalter zur Verwaltung durch einen Dienstleister läuft wie jeder Verwalterwechsel ab: Angebote einholen, Beschluss fassen, Unterlagen übergeben. Den Ablauf beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel in der WEG.

Die Vorteile und Nachteile im Überblick zeigt die Tabelle.

Wie LIKKA beim Wechsel vom Eigentümer-Verwalter begleitet

Wenn Ihre Gemeinschaft von der Verwaltung durch einen Eigentümer auf eine professionelle WEG-Verwaltung umsteigen möchte, übernimmt LIKKA die Verwaltung und begleitet die Übergabe.

Im Erstgespräch besprechen wir mit Ihnen und den Miteigentümern Unterlagen, Konten und Beschlusslage und den Zeitplan bis zur Eigentümerversammlung. Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln und auf der Seite zur WEG-Verwaltung.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 19 Abs. 2 Nr. 6, 25 Abs. 4, 26, 26a, 27, 28, 48 Abs. 4 WEG; § 34c GewO; §§ 276, 280, 675 BGB; BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02; BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 215/21; BGH, Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 34/24

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.