Eine gute Hausverwaltung in Landsberg am Lech verbindet drei Dinge: Sie kennt den örtlichen Markt, sie weiß, was bei Häusern in der denkmalgeschützten Altstadt zu beachten ist, und sie nimmt Eigentümern die laufende Arbeit zuverlässig ab. LIKKA Immobilien wurde 2015 in Landsberg gegründet und betreut von dort aus Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und Gewerbeobjekte in der Stadt und im Landkreis. Dieser Beitrag zeigt, was eine Verwaltung in Landsberg leisten sollte, welche Regeln bei Altstadthäusern gelten und wie ein Wechsel abläuft.
Warum Landsberg eigene Anforderungen stellt
Kaum eine Stadt in der Region ist so vielfältig gebaut. Die Altstadt zwischen Hauptplatz, Hinterem Anger und Lechufer steht als Ensemble unter Denkmalschutz, viele Häuser sind gemischt genutzt, mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. In der Weststadt und der Katharinenvorstadt prägen Wohnanlagen aus den vergangenen Jahrzehnten das Bild, in Ortsteilen wie Erpfting, Pitzling oder Ellighofen kleinere Häuser und junge Eigentümergemeinschaften.
Dazu kommt die Lage an der A96 zwischen München und Lindau und die Verbindung über die B17 nach Augsburg. Viele Mieter pendeln, und viele Eigentümer wohnen selbst nicht in Landsberg. Für sie zählt eine Verwaltung, die vor Ort präsent ist und trotzdem alles digital zugänglich macht.
WEG-Verwaltung: Versammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
In der Eigentümergemeinschaft bereitet der Verwalter die Eigentümerversammlung vor und leitet sie, setzt die Beschlüsse um und verwaltet die Erhaltungsrücklage. Jedes Jahr legt er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vor, über die die Eigentümer beschließen (§ 28 WEG). Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat der Verwalter mehr Befugnisse für laufende Maßnahmen, und seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 26a WEG).
Wir bereiten Versammlungen so vor, dass jeder Eigentümer weiß, worüber er abstimmt, und planen die Rücklage über mehrere Jahre. Mehr dazu auf unserer Seite zur WEG-Verwaltung.
Altstadt und Denkmalschutz: Was bei Sanierungen gilt
Wer ein Baudenkmal verändern will, braucht eine denkmalrechtliche Erlaubnis (Art. 6 BayDSchG). Das betrifft Fassadenfarben, Fenster, Dächer und oft auch Arbeiten im Inneren. Zuständig ist in Landsberg die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt. Wir stimmen Maßnahmen früh mit der Behörde ab, bevor Angebote eingeholt werden, und arbeiten mit Handwerksbetrieben, die Erfahrung mit historischer Bausubstanz haben.
Für Vermieter kann sich die Sanierung eines Denkmals steuerlich lohnen: Für Maßnahmen, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind, gibt es erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, und die Maßnahmen sollten vor Beginn mit ihr abgestimmt sein. Die steuerliche Beurteilung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
Auch Photovoltaik auf Altstadtdächern ist ein Thema. Seit einer Änderung des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes im Jahr 2023 sind Anlagen für erneuerbare Energien auf Denkmälern grundsätzlich möglich, wenn keine gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen. Die Stadt Landsberg erarbeitet dafür seit einem Stadtratsbeschluss im September 2024 einen Solarrahmenplan, der festlegen soll, wo Anlagen auf den Dächern der Altstadt verträglich sind.
Mietverwaltung für ganze Häuser
In der Mietverwaltung betreuen wir Mietshäuser vollständig: Mietersuche und Bonitätsprüfung, Mietverträge, Mieteingang und Mahnwesen, Übergaben und die Betriebskostenabrechnung. Diese muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Die Mieten unterscheiden sich in Landsberg deutlich nach Lage und Ausstattung: Eine sanierte Altstadtwohnung spricht andere Mieter an als eine Neubauwohnung in der Weststadt oder ein Haus in Erpfting. Wir setzen Mieten auf Basis vergleichbarer Abschlüsse an und planen Renovierungen so, dass Wohnungen nicht unnötig leer stehen.
Gewerbe und gemischt genutzte Häuser
Rund um den Hauptplatz, in der Ludwigstraße und am Vorderen Anger liegen viele Läden, Praxen und Büros in Häusern, in denen auch gewohnt wird. Gewerbemietverträge haben meist längere Laufzeiten und eigene Regeln, dazu kommen Anforderungen an Brandschutz und Haustechnik. Wir betreuen Gemeinschaften mit Gewerbeeinheiten ebenso wie reine Gewerbeobjekte in Landsberg und im Landkreis.
Technik, Energie und Förderung
Regelmäßige Begehungen, eine mehrjährige Instandhaltungsplanung und eine Heizung, die zum Haus passt, schützen den Wert der Immobilie. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-%-Vorgabe für neue Heizungen ist entfallen, neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe. Mit unserem Partner Energie-Spezialisten erstellen wir Sanierungsfahrpläne und Heizungskonzepte für Mehrfamilienhäuser, mehr dazu auf unserer Seite zur Energieberatung.
Digital verwaltet, vor Ort erreichbar
Im Kundenportal sehen Eigentümer Abrechnungen, Protokolle, Beschlüsse und laufende Vorgänge jederzeit, auch von München oder Augsburg aus. Die Heiz- und Wasserkostenabrechnung läuft digital mit dem Messdienstleister MEVIO. Für Begehungen, Versammlungen und Gespräche ist unser Büro in Landsberg da, unterstützt vom Team in Fürstenfeldbruck und München.
Verkaufen mit dem Wissen der Verwaltung
Wer eine Wohnung oder ein Haus in Landsberg verkaufen möchte, profitiert davon, dass wir als Verwalter die Unterlagen kennen: Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage und anstehende Maßnahmen. So lassen sich Käuferfragen früh beantworten, und die Bewertung beruht auf dem tatsächlichen Zustand. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen.
So läuft der Wechsel zu LIKKA
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Ablauf bei uns: Im kostenlosen Erstgespräch lernen wir Ihr Haus und Ihre Ziele kennen und sichten die vorhandenen Unterlagen. Dann bereiten wir den Beschluss für die Versammlung vor, übernehmen nach der Bestellung Akten, Konten und Daten vom bisherigen Verwalter und informieren Eigentümer und Mieter. Zum Start gehen wir das Objekt gemeinsam ab und erfassen den Instandhaltungsbedarf.
Alle Schritte im Detail finden Sie unter Verwaltung wechseln, unsere Leistungen vor Ort unter Hausverwaltung Landsberg.
Woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen
Ein Blick in die eigenen Unterlagen hilft bei der Entscheidung: Kam die letzte Jahresabrechnung pünktlich und ist sie nachvollziehbar? Sind die Beschlüsse der letzten Versammlungen vollständig protokolliert und umgesetzt? Passt die Rücklage zu den Maßnahmen, die in den nächsten Jahren anstehen? Ist der Verwalter zertifiziert, gut erreichbar, und haben Eigentümer jederzeit Einblick in Belege und Konten? Wer hier mehrfach zögert, sollte sich Alternativen ansehen.
- In der Altstadt brauchen Änderungen an Baudenkmälern eine Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG; früh abstimmen spart Zeit und Geld
- Eigentümer können seit 1. Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter verlangen und den Verwalter jederzeit abberufen
- LIKKA betreut Landsberg aus dem eigenen Büro vor Ort, mit Kundenportal und digitaler Abrechnung
Häufige Fragen
Brauche ich für die Sanierung eines Altstadthauses eine Genehmigung?
Ja, wenn das Haus ein Baudenkmal ist oder zum geschützten Ensemble gehört. Änderungen brauchen dann eine denkmalrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Landsberg. Wir klären das vor jeder Maßnahme.
Rechtsgrundlage: Art. 6 BayDSchG
Darf ich auf ein Haus in der Altstadt eine Photovoltaikanlage bauen?
Grundsätzlich ja, wenn keine gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen. Ob eine Anlage auf einem bestimmten Dach verträglich ist, entscheidet die Denkmalbehörde im Einzelfall. Die Stadt erarbeitet dafür einen Solarrahmenplan.
Rechtsgrundlage: Art. 6 BayDSchG
Wie schnell können wir den Verwalter wechseln?
Die Abberufung ist jederzeit möglich, der bisherige Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Am einfachsten ist der Wechsel zur nächsten Eigentümerversammlung. Wir bereiten den Beschluss vor und kümmern uns um die Übergabe.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Betreut LIKKA auch Häuser im Landkreis Landsberg?
Ja. Neben der Stadt betreuen wir Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und Gewerbeobjekte im ganzen Landkreis, etwa in Kaufering, Dießen am Ammersee oder Schondorf.
Rechtsgrundlage: §§ 26, 26a, 28 WEG; § 556 Abs. 3 BGB; Art. 6 BayDSchG; § 7i EStG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
