Hausverwaltung Landsberg am Lech: Altstadt, Denkmal und Verwalterwahl

Eine gute Hausverwaltung in Landsberg am Lech kennt die denkmalgeschützte Altstadt, die Wohnanlagen der Stadtteile und die Wünsche von Eigentümern, die nicht selbst vor Ort wohnen. Dieser Beitrag zeigt, wann Veränderungen an Baudenkmälern eine Erlaubnis brauchen, was beim Thema Photovoltaik in der Altstadt gilt, woran Sie eine gute Verwaltung erkennen und wie der Wechsel zu LIKKA abläuft.

Was muss eine Hausverwaltung in Landsberg am Lech beim Denkmalschutz können?

Eine gute Hausverwaltung in Landsberg am Lech kennt die Bauformen der Stadt, die Regeln für Baudenkmäler und die Wünsche von Eigentümern, die oft nicht selbst vor Ort wohnen.

Kaum eine Stadt in der Region ist so unterschiedlich gebaut. Die Altstadt zwischen Hauptplatz, Hinterem Anger und Lechufer ist als Ensemble geschützt, viele historische Gebäude sind gemischt genutzt: Läden im Erdgeschoss, Wohnungen darüber. In der Weststadt und der Katharinenvorstadt prägen Wohnanlagen das Bild, in Ortsteilen wie Erpfting, Pitzling oder Ellighofen eher kleinere Häuser und jüngere Eigentümergemeinschaften.

Viele Eigentümer pendeln oder leben in München oder Augsburg. Für sie zählen persönliche Betreuung vor Ort und ein Zugang zu allen Unterlagen im Netz. Beides gehört zusammen.

Was macht die WEG-Verwaltung in Landsberg?

Der Verwalter bereitet die Eigentümerversammlung vor, setzt die Beschlüsse um, verwaltet die Erhaltungsrücklage und legt jedes Jahr Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor (§ 28 WEG).

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat der Verwalter mehr Befugnisse bei laufenden Maßnahmen. Die Eigentümer entscheiden weiter über Wirtschaftsplan und Abrechnung, und seit dem 1. Dezember 2023 können sie einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG).

Bei Altstadthäusern kommt eine Aufgabe hinzu: Der Verwalter muss wissen, wann eine Maßnahme die Denkmalbehörde betrifft, und das früh in die Planung der Versammlung aufnehmen. Mehr zum Leistungsumfang finden Sie auf der Seite zur WEG-Verwaltung.

Denkmalschutz in der Altstadt: Wann brauchen Eigentümer eine Erlaubnis?

Wer ein Baudenkmal verändern will, braucht in der Regel eine denkmalrechtliche Erlaubnis (Art. 6 BayDSchG). Das gilt auch für Maßnahmen in der Nähe eines Denkmals, wenn sie sein Erscheinungsbild beeinflussen können.

Ein Beispiel: Bei einem Baudenkmal ist schon der Austausch von Fenstern in der Regel erlaubnispflichtig, auch wenn er technisch einfach wirkt. Typische Fälle sind außerdem Fassadenfarbe, Dacheindeckung und Eingriffe in geschützte Ausstattung. Bei Häusern, die nur zum Ensemble gehören, aber selbst kein Einzeldenkmal sind, ist eine Erlaubnis nötig, wenn sich die Maßnahme auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken kann. Ob ein Haus Baudenkmal ist, zeigt die Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege.

Zuständig für die Erlaubnis ist die Untere Denkmalschutzbehörde. In Landsberg sitzt sie bei der Stadt; die Denkmalschutzbehörden entscheiden nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (Artikel 6) in der aktuellen Fassung. Dem Antrag legen Sie in der Regel Pläne und Fotos des Gebäudes bei. Der Aufwand für die frühe Abstimmung ist gering, ein nachträglicher Stopp der Baustelle teuer. Wir stimmen Maßnahmen vorab mit der Behörde ab, bevor Angebote eingeholt werden, und beauftragen Handwerksbetriebe, die mit historischer Bausubstanz vertraut sind.

In einer Eigentümergemeinschaft kommt der Beschluss hinzu. Die Versammlung beschließt die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, der Verwalter beachtet dabei das Denkmalrecht, führt den Beschluss aus und stellt den Antrag bei der Denkmalbehörde. Jedes Mitglied sollte die Unterlagen zur Maßnahme vorab erhalten.

Lohnt sich die Sanierung eines Baudenkmals steuerlich?

Für Vermieter kann sich die Sanierung eines Baudenkmals steuerlich lohnen: Erhaltungsmaßnahmen können nach § 7i EStG erhöht abgesetzt werden.

Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde über das Baudenkmal und die Erforderlichkeit der Aufwendungen. Stimmen Sie die Maßnahmen deshalb vor Beginn mit der Behörde ab. Die steuerliche Beurteilung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.

Photovoltaik in der Altstadt: Was erlaubt der Denkmalschutz?

Photovoltaik auf Baudenkmälern ist seit der Änderung des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes im Jahr 2023 grundsätzlich möglich, wenn keine überwiegenden Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen (Art. 6 BayDSchG). Der Gesetzgeber will erneuerbare Energien und Denkmalschutz in Einklang bringen. Für Eigentümer in der Altstadt heißt das: Vor der Photovoltaikanlage steht die Genehmigung der Denkmalbehörde.

Die Denkmalbehörde prüft jeden Fall einzeln und kann Auflagen zur Ausführung machen, etwa zu Modulfarbe, Anordnung oder Sichtbarkeit. Die Entscheidung hängt auch von der Umgebung ab: Eine Anlage auf einer kaum einsehbaren Dachfläche wird anders bewertet als eine auf einer prägenden. Ein pauschales Urteil, das jede Photovoltaikanlage erlaubt oder verbietet, gibt es nicht; Gerichte entscheiden nach dem Fall. Die Erlaubnis ist nötig, bevor die Installation beginnt.

Die Stadt Landsberg arbeitet an einem Solarrahmenplan für Solaranlagen auf den Dächern der Altstadt. Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss hat im September 2024 das Verfahren dafür begonnen. Der Plan soll zeigen, auf welchen Dachflächen Solaranlagen und Photovoltaikanlagen mit dem Ensemble verträglich sind; eine Genehmigung im Einzelfall ersetzt er nicht. Den aktuellen Stand erfragen Sie am besten bei der Stadt.

In der WEG ist die Anlage auf dem Dach eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums: Beschlossen wird sie in der Regel mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Dazu gehören Angebote, ein Konzept für die Energieerzeugung und die Frage, wie der Strom verteilt und abgerechnet wird, etwa für das Haus oder einzelne Wohnungen. Für Einspeisung und Vergütung gilt das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Weitere Möglichkeiten und Förderfragen rund um erneuerbare Energien klärt eine Beratung vorab; LIKKA arbeitet dafür mit Partnern zusammen, mehr dazu bei der Energieberatung.

Technik, Heizung und Instandhaltung: Wie plant die Verwaltung?

Regelmäßige Begehungen und eine mehrjährige Instandhaltungsplanung schützen den Wert der Immobilie, besonders bei älterer Bausubstanz. Ein Neubau braucht einen anderen Plan als ein Haus in der Altstadt.

Der Verwalter erfasst den Zustand von Dach, Fassade, Haustechnik und Heizung und plant Maßnahmen so, dass die Rücklage dazu passt. Wie das aussehen kann, zeigt der Beitrag zum 10-Jahres-Plan für die Instandhaltung.

Bei der Heizung gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz ersetzt. Die starre 65-%-Vorgabe für neue Heizungen entfällt; wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 stufenweise einen Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Lassen Sie Heizungskonzepte vor einem Beschluss fachlich prüfen, in Altstadthäusern zusätzlich mit Blick auf den Denkmalschutz.

Mietverwaltung und Gewerbe: Was gilt in gemischt genutzten Häusern?

In der Mietverwaltung betreut LIKKA Mietshäuser von der Mietersuche bis zur Betriebskostenabrechnung; bei gemischt genutzten Häusern kommen die Besonderheiten der Gewerbeeinheiten hinzu.

Zur Mietverwaltung gehören Mietverträge, Mieteingang und Mahnwesen, Übergaben und die Betriebskostenabrechnung. Diese muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Mehr dazu unter Mietverwaltung.

Rund um den Hauptplatz, in der Ludwigstraße und am Vorderen Anger liegen Läden, Praxen und Büros in Häusern, in denen auch gewohnt wird. Gewerbemietverträge haben meist längere Laufzeiten und eigene Regeln, dazu kommen Anforderungen an Brandschutz und Haustechnik. LIKKA betreut Gemeinschaften mit Gewerbeeinheiten ebenso wie reine Gewerbeobjekte in Landsberg und im Landkreis (Gewerbeverwaltung).

Verwalterwahl: Woran erkennen Eigentümer eine gute Hausverwaltung?

Eine gute Hausverwaltung erkennen Eigentümer an pünktlichen, nachvollziehbaren Abrechnungen, umgesetzten Beschlüssen und einer Rücklage, die zu den anstehenden Maßnahmen passt.

Ein Blick in die eigenen Unterlagen hilft; Mitglieder des Beirats können dabei unterstützen: Kam die letzte Jahresabrechnung rechtzeitig? Sind die Beschlüsse vollständig protokolliert und umgesetzt? Ist der Verwalter zertifiziert, gut erreichbar, und dürfen Eigentümer jederzeit Belege einsehen? Zum Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter lesen Sie den Beitrag Zertifizierter Verwalter.

Ein weiterer Aspekt: Die Meinung der Eigentümer zählt in der Versammlung, und das Recht zur Abberufung liegt bei der Versammlung. Wer mehrfach zögert, sollte sich Alternativen ansehen und mehrere Angebote vergleichen.

Wie läuft der Wechsel der Hausverwaltung in Landsberg ab?

Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen und einen neuen bestellen; der alte Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).

Dafür genügt in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Einladung muss mindestens drei Wochen vorher in Textform zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Den vollständigen Ablauf beschreibt der Beitrag zum Verwalterwechsel in der WEG.

Wie LIKKA als Ansprechpartner in Landsberg begleitet

LIKKA wurde 2015 in Landsberg gegründet und betreut von dort Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und Gewerbeobjekte in der Stadt und im Landkreis.

Für Begehungen, Versammlungen und Gespräche ist das Büro in Landsberg da, unterstützt vom Team in Fürstenfeldbruck und München. Im Kundenportal sehen Eigentümer Abrechnungen, Protokolle und Beschlüsse jederzeit; die Heiz- und Wasserkostenabrechnung läuft digital mit dem Messdienstleister MEVIO. Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Wer wechseln möchte, findet alle Schritte unter Verwaltung wechseln. Das Erstgespräch ist kostenfrei.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 19, 20, 21, 24, 26, 26a, 28 WEG; § 556 Abs. 3 BGB; Art. 6 BayDSchG; § 7i EStG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.