Schnee und Glatteis sind in München und im Umland jeden Winter ein Thema. Für Eigentümergemeinschaften geht es dabei um mehr als die Schneeschaufel: Wer ist verpflichtet, wie werden die Kosten verteilt und wer haftet, wenn jemand stürzt?
Die Pflicht trifft die Gemeinschaft
Räumen und Streuen der gemeinschaftlichen Flächen gehört zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Verpflichtet ist deshalb die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. In der Regel wird ein Winterdienst oder Hausmeisterdienst beauftragt. Wird die Pflicht klar und eindeutig auf eine Firma übertragen, bleibt der Gemeinschaft die Pflicht, Auswahl und Arbeit zu kontrollieren (BGH, Urteil vom 22.01.2008, VI ZR 126/07).
Eine Pflicht zum Streuen besteht nur bei allgemeiner Glätte; einzelne glatte Stellen genügen nicht (BGH, Urteil vom 12.06.2012, VI ZR 138/11).
So werden die Kosten verteilt
Ohne abweichende Regelung tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen, nicht nach Köpfen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können aber mit Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen, etwa nach Einheiten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Bundesgerichtshof lässt dabei einen weiten Gestaltungsspielraum zu, solange niemand ungerechtfertigt benachteiligt wird (Urteile vom 22.03.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23).
Den Winterdienst reihum selbst zu erledigen, konnte nach altem Recht nicht per Mehrheitsbeschluss angeordnet werden; ein solcher Beschluss war nichtig (BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11). Ob das nach neuem Recht genauso gilt, ist höchstrichterlich nicht entschieden. Rechtssicher ist die Vergabe an eine Firma.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Die Regeln in München
Die Münchner Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung verpflichtet Anlieger außerhalb des Vollanschlussgebiets, öffentliche Gehbahnen werktags bis 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen bis 8 Uhr zu räumen und zu streuen und das bei Bedarf bis 20 Uhr zu wiederholen. Streusalz ist grundsätzlich verboten. Wer eine Firma beauftragt, bleibt verantwortlich. Im Vollanschlussgebiet, etwa innerhalb des Mittleren Rings, übernimmt die Stadt diese Aufgabe gegen Gebühr; herabfallender Schnee von Dächern und Balkonen bleibt aber Sache der Eigentümer.
Umlage auf Mieter
Vermietende Eigentümer können die Kosten des Winterdienstes auf ihre Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Betriebskostenverordnung nennt den Winterdienst nicht ausdrücklich. In der Praxis wird er den Kosten der Straßenreinigung zugeordnet (§ 2 Nr. 8 BetrKV) oder, wenn der Hausmeister ihn erledigt, den Hauswartkosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nicht doppelt. Ohne andere Vereinbarung gilt für eine vermietete Eigentumswohnung der Verteilerschlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB).
§ 1 BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizBetriebskosten im Sinne von § 1 sind: 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
- Verpflichtet ist die Gemeinschaft, meist über eine beauftragte Firma
- Kosten nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes beschlossen ist
- In München: werktags bis 7 Uhr räumen, Streusalz ist verboten
Häufige Fragen
Wird der Winterdienst nach Köpfen verteilt?
Nur wenn die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss das vorsieht. Gesetzlich gilt die Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Können wir beschließen, dass alle Eigentümer abwechselnd räumen?
Nach der bisherigen Rechtsprechung nicht per Mehrheitsbeschluss. Rechtssicher ist die Beauftragung einer Firma.
Rechtsgrundlage: BGH V ZR 161/11
Rechtsgrundlage: § 16 WEG; §§ 556, 556a BGB; § 2 Nr. 8 und 14 BetrKV; Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung München; BGH VI ZR 126/07, VI ZR 138/11, V ZR 81/23, V ZR 87/23, V ZR 161/11
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
