Winterdienst in der WEG betrifft jede Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald Schnee und Eis die Gehwege, Zugänge und Zufahrten bedecken. Verpflichtet zum Räumen und Streuen ist in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen, solange nichts anderes beschlossen ist. Dieser Ratgeber erklärt, was die Räumpflicht und Streupflicht umfasst, wie die Gemeinschaft den Winterdienst beschließt und einen Dienstleister beauftragt, wer bei einem Sturz haftet und wie vermietende Eigentümer die Kosten auf Mieter umlegen. Für Bayern zeigt er, wo die örtlichen Verordnungen die Pflicht regeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Räum- und Streupflicht für das Gemeinschaftseigentum trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; der Verwalter sorgt dafür, dass sie erfüllt wird.
- Ohne abweichende Regelung tragen die Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG); ein anderer Schlüssel ist per Beschluss möglich.
- Die Beauftragung eines Dienstleisters beschließt die Versammlung mit einfacher Mehrheit; Eigentümer können nicht per Mehrheitsbeschluss zum Schneeschippen verpflichtet werden.
- Wer die Pflicht an eine Firma überträgt, bleibt zur Kontrolle verpflichtet; vermietende Eigentümer haften Mietern gegenüber auch für den Dienstleister.
- In Bayern regeln Gemeinden Zeiten und Streumittel per Verordnung; in München gilt ein Streusalzverbot.
Winterdienst WEG: Wer muss Schnee räumen und streuen?
Räumen und Streuen der gemeinschaftlichen Flächen ist Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Anders als ein Hauseigentümer oder Hausbesitzer mit eigenem Grundstück ist der einzelne Eigentümer für diese Flächen in der Regel nicht persönlich zuständig.
Gehwege, Zugänge, Eingangsbereiche, Zufahrten, Treppen und Stellplatzanlagen gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Ihre Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Dazu zählt die Winterdienstpflicht als Teil der Verkehrssicherung.
Die Hausverwaltung organisiert den Winterdienst: Sie holt Angebote ein, bereitet den Beschluss vor, setzt ihn um und prüft die Arbeit. Das ergibt sich aus den Aufgaben des Verwalters (§ 27 WEG) und aus dem Verwaltervertrag.
Anders ist es bei Flächen im Sondereigentum oder bei Sondernutzungsrechten, etwa einem Gartenanteil oder einer Terrasse. Die Gemeinschaftsordnung kann die Pflicht dort dem Berechtigten zuweisen. Prüfen Sie deshalb die Teilungserklärung.
Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft den Winterdienst ordnungsmäßig organisiert (§ 18 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Beschluss, lohnt sich der Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.
Verkehrssicherungspflicht bei Schnee und Eis: Was gehört zur Räum- und Streupflicht?
Die Räum- und Streupflicht ist eine Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Fläche für den Verkehr eröffnet, muss dort Gefahren durch Schnee und Eisglätte in zumutbarem Umfang beseitigen. Rechtsgrundlage der Haftung ist § 823 Abs. 1 BGB.
Zum Winterdienst gehören das Schneeräumen und das Streuen bei Glätte auf den Wegen, die Bewohner, Besucher, Lieferdienste und Postboten nutzen. Hinzu kommt der Gehweg vor dem Grundstück, wenn eine kommunale Verordnung die Anlieger dazu verpflichtet.
Im Winter entsteht die Pflicht nicht bei jeder einzelnen glatten Stelle. Eine Streupflicht besteht nur bei allgemeiner Glätte oder bei erkennbaren Anzeichen einer ernsthaften Gefahr (BGH, Urteil vom 12.06.2012, VI ZR 138/11). Nach Beginn der Glätte steht der Gemeinschaft eine angemessene Zeit zur Verfügung, bevor sie geräumt haben muss.
Der Umfang hängt vom Einzelfall ab: Je stärker eine Fläche genutzt wird, desto höher sind die Anforderungen. Ein Hauptzugang mit Kinderwagen und Rollator verlangt mehr als ein selten genutzter Nebenweg. Die Gemeinschaft muss alle Eigentümer und Besucher schützen, nicht nur die Mehrheit.
Auch Dachlawinen können Passanten gefährden. Wo das Dach nach den örtlichen Gegebenheiten dazu Anlass gibt, gehören Schneefanggitter oder Warnhinweise zur Verkehrssicherung. Die Hausordnung kann solche Hinweise festhalten.
Winterdienst in Bayern und München: Was Verordnung und Satzung regeln
In Bayern legen die Gemeinden per Verordnung fest, wann Anlieger Gehwege räumen und streuen müssen. Rechtsgrundlage ist Art. 51 Abs. 4 und 5 des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes (BayStrWG).
Viele Gemeinden haben auf dieser Grundlage eine Verordnung über die Reinhaltung und Reinigung der öffentlichen Straßen und die Sicherung der Gehbahnen im Winter erlassen. Zeiten, Streumittel und der räumpflichtige Bereich unterscheiden sich von Ort zu Ort. Die Verordnung nimmt die Grundstückseigentümer in die Pflicht, in der WEG also die Gemeinschaft. Prüfen Sie daher die Verordnung Ihrer Gemeinde, etwa auf deren Internetseite.
In München gilt die Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung. Nach den Angaben der Stadt müssen Eigentümer außerhalb des Vollanschlussgebiets werktags bis 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen bis 8 Uhr geräumt haben. Tagsüber ist die Fläche bis 20 Uhr verkehrssicher zu halten. Salz oder salzhaltiges Material darf auf Gehwegen im Stadtgebiet nicht gestreut werden; Sand oder Splitt sind zulässig.
Das Vollanschlussgebiet umfasst nach den Angaben der Stadt etwa das Gebiet innerhalb des Mittleren Rings und den Kern von Pasing. Dort übernimmt der städtische Winterdienst die Straßen und Gehwege. Welche Straßen im Einzelnen dazugehören, regelt die Verordnung selbst. Die Pflichten innerhalb des Grundstücks bleiben bei der Gemeinschaft.
Die Verordnung schützt die Öffentlichkeit und ersetzt die Verkehrssicherungspflicht nicht: Auch wo die Stadt räumt, bleibt die Gemeinschaft für Zugänge und Wege auf dem eigenen Grundstück zuständig.
Winterdienst beschließen: Dienstleister und Mehrheit
Die Eigentümerversammlung beschließt den Winterdienst mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Üblich ist die Beauftragung einer Fachfirma oder eines Hausmeisterdienstes.
Die Beauftragung eines Dienstleisters entspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet, ob sie einen eigenen Vertrag für den Winterdienst abschließt oder ihn in einen Hausmeistervertrag aufnimmt.
Der Beschluss sollte folgende Punkte regeln: den räumpflichtigen Bereich, die Einsatzzeiten, das erlaubte Streumittel, die Vergütung, die Laufzeit und die Kündigung. Auch der Umgang mit Dauerschneefall und starkem Schneefall sowie die Dokumentation der Einsätze gehören in den Vertrag.
Holen Sie vor dem Beschluss mehrere Angebote ein und vergleichen Sie Leistungsumfang statt nur den Preis. Angebote für Winterdienst unterscheiden sich häufig bei Pauschale, Einsatzstunden und Haftungsregelung.
Der Beschluss gehört ausdrücklich auf die Tagesordnung. Weil der Winterdienst im Herbst vor der ersten Frostnacht stehen muss, passt die Herbstversammlung. Mehr zur Versammlung finden Sie unter Eigentümerversammlung.
Winterdienst in Eigenleistung: Kann die Gemeinschaft reihum Schneeschippen beschließen?
Ein Mehrheitsbeschluss, der einzelne Eigentümer zum Schneeräumen verpflichtet, war nach der Rechtsprechung zum alten Recht nichtig. Rechtssicher ist die Beauftragung einer Firma.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden können, den Winterdienst reihum persönlich zu übernehmen (BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11). Die Pflicht trifft die Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümer.
Ob das nach der WEG-Reform seit 1. Dezember 2020 genauso gilt, ist höchstrichterlich nicht entschieden. Ein Beschluss über Eigenleistung bleibt deshalb angreifbar.
Freiwillig können Eigentümer den Winterdienst in Eigenregie übernehmen. Das ist eine Möglichkeit für kleine Anlagen. Dann sollte eine schriftliche Vereinbarung aller Beteiligten die Zuständigkeit, Vertretung bei Urlaub und Krankheit und die Dokumentation regeln. Ältere oder kranke Eigentümer dürfen dabei nicht überfordert werden.
Auch bei Eigenleistung bleibt die Gemeinschaft kontrollpflichtig. Der Verwalter sollte prüfen, ob die Vereinbarung eingehalten wird.
Wer zahlt den Winterdienst in der WEG? Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
Die Kosten des Winterdienstes tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern Gemeinschaftsordnung oder Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsehen. Die Verteilung nach Köpfen gilt nicht von selbst.
Der Winterdienst gehört zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums. Die Gemeinschaft verbucht ihn im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Die Eigentümer zahlen ihren Anteil über das Hausgeld.
Die Eigentümer können einen anderen Schlüssel mit Mehrheit beschließen, etwa nach Einheiten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Bundesgerichtshof lässt dabei einen weiten Gestaltungsspielraum, solange niemand ungerechtfertigt benachteiligt wird (Urteile vom 22.03.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23).
Steht in der Gemeinschaftsordnung bereits ein Schlüssel, geht dieser dem Gesetz vor, bis die Eigentümer ihn per Beschluss ändern. Prüfen Sie zuerst die Teilungserklärung. Die Entscheidung über einen neuen Schlüssel erfordert einen eigenen Tagesordnungspunkt.
Wer selbst in der Wohnung wohnt, kann den Lohnkostenanteil des Winterdienstes unter Umständen steuerlich als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen (§ 35a EStG). Die Verwaltung stellt dafür meist eine Bescheinigung aus. Fragen Sie im Einzelfall Ihren Steuerberater.
| Fall | Verteilung | Grundlage |
|---|---|---|
| Gesetzlicher Regelfall | Nach Miteigentumsanteilen | § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG |
| Anderer Schlüssel in der Gemeinschaftsordnung | Nach der Vereinbarung | Teilungserklärung, § 10 WEG |
| Beschluss der Eigentümer | Etwa nach Einheiten oder Nutzung, bei sachlichem Grund | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG |
| Sondernutzungsfläche | Je nach Gemeinschaftsordnung beim Berechtigten | Prüfung der Teilungserklärung |
Winterdienstkosten auf Mieter umlegen: Was vermietende Eigentümer beachten
Vermietende Eigentümer können als Vermieter die Kosten des Winterdienstes auf ihre Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Eine Umlage ohne Vereinbarung ist nicht möglich.
Die Betriebskostenverordnung nennt den Winterdienst nicht ausdrücklich. In der Praxis wird er den Kosten der Straßenreinigung zugeordnet (§ 2 Nr. 8 BetrKV) oder, wenn der Hausmeister ihn erledigt, den Hauswartkosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nicht doppelt.
Ohne andere Vereinbarung gilt für eine vermietete Eigentumswohnung der Verteilerschlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Der Mietvertrag sollte den Winterdienst ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten nennen.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Belege des Verwalters sind dafür die Grundlage. Mehr dazu im Beitrag Betriebskostenabrechnung: Fristen, Belegeinsicht und aktuelle Urteile.
Wer haftet bei Eis und Schnee, wenn jemand stürzt?
Bei einem Sturz auf ungeräumten oder ungestreuten Wegen kann die Gemeinschaft für den Schaden haften, wenn sie ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt hat (§ 823 Abs. 1 BGB). Entscheidend ist, ob die Gemeinschaft zumutbare Maßnahmen versäumt hat. Voraussetzung ist ein Verschulden, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit.
Der Geschädigte muss grundsätzlich beweisen, dass bei dem Sturz eine Streupflicht bestand. Er kann Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen. In schweren Fällen kommen auch strafrechtliche Folgen wegen fahrlässiger Körperverletzung in Betracht (§ 229 StGB).
Beauftragt die Gemeinschaft eine Firma, bleibt ihr eine Pflicht zur Auswahl und Kontrolle. Wird die Pflicht klar und eindeutig übertragen, beschränkt sich die Verantwortung des ursprünglich Pflichtigen auf Kontroll- und Überwachungspflichten (BGH, Urteil vom 22.01.2008, VI ZR 126/07). Der Verwalter sollte stichprobenartig prüfen und Einsätze mit Datum und Uhrzeit dokumentieren.
Vermietende Eigentümer sollten wissen: Mietern gegenüber haftet der Vermieter einer Eigentumswohnung auch für Fehler des Winterdienstunternehmens, das die Gemeinschaft beauftragt hat (BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Der Eigentümer kann gegebenenfalls Rückgriff nehmen. Klären Sie den Versicherungsschutz im Einzelfall.
Die Gemeinschaft sollte eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen und prüfen, ob Winterdienstschäden mitversichert sind. Auch der Verwalter kann der Gemeinschaft haften, wenn er den Winterdienst pflichtwidrig nicht organisiert. Der Einzelfall entscheidet.
| Beteiligter | Pflicht | Haftung bei Verstoß |
|---|---|---|
| Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | Verkehrssicherung auf dem Gemeinschaftseigentum, Auswahl und Kontrolle des Dienstleisters | Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB |
| Verwalter | Organisation, Umsetzung der Beschlüsse, Überwachung | Haftung gegenüber der Gemeinschaft nach dem Verwaltervertrag |
| Winterdienstfirma | Vertragliche Räum- und Streuleistung | Vertrag und Deliktsrecht, soweit eindeutig übertragen |
| Vermietender Eigentümer | Gegenüber dem Mieter die Mietvertragspflicht | Auch für Fehler des beauftragten Unternehmens (BGH VIII ZR 250/23) |
Sieben Schritte vor der ersten Frostnacht
Wer den Winterdienst im Herbst plant, vermeidet Streit im Schadensfall. Sieben Schritte reichen von der Klärung der Zuständigkeit bis zur Kontrolle der Einsätze.
Die Schritte gelten für jede Eigentümergemeinschaft. Der zeitliche Ablauf hängt von der nächsten Versammlung ab.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Zuständigkeit klären: Teilungserklärung, Hausordnung und bestehende Beschlüsse prüfen | Verwalter und Beirat |
| 2 | Pflichtenumfang erfassen: Wege, Zufahrten, Treppen, Gehweg vor dem Grundstück und Dachflächen aufnehmen; Verordnung der Gemeinde prüfen | Verwalter |
| 3 | Angebote einholen: Leistungsumfang, Einsatzzeiten, Streumittel und Haftung vergleichen | Verwalter und Beirat |
| 4 | Beschluss fassen: Dienstleister, Vergütung, Laufzeit und Kostenschlüssel auf die Tagesordnung | Eigentümerversammlung |
| 5 | Vertrag abschließen: Eindeutige Übertragung der Pflicht, Nachweis der Einsätze und Versicherung des Unternehmens vereinbaren | Verwalter |
| 6 | Einsätze kontrollieren: Stichproben und Einsatzprotokolle, bei Mängeln schriftlich rügen | Verwalter |
| 7 | Mieter und Eigentümer informieren: Streumittel und Zeiten bekanntgeben, Kosten in der Abrechnung ausweisen | Verwalter |
Wie LIKKA beim Winterdienst der WEG begleitet
LIKKA organisiert als WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben den Winterdienst: von der Angebotseinholung über die Beschlussvorlage bis zur Kontrolle der Einsätze.
Unsere zertifizierten Verwalter bereiten den Beschluss zum Dienstleister vor, prüfen Leistungsumfang und Haftung und weisen die Kosten nachvollziehbar in der Jahresabrechnung aus. Sie sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für Eigentümer im Landkreis Landsberg am Lech gibt es zudem ein Büro in Landsberg.
Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Mehr zur WEG-Verwaltung, zum Ablauf unter Verwaltung wechseln und zu den Besonderheiten vor Ort im Beitrag Hausverwaltung in Landsberg am Lech.
Häufige Fragen
Wer ist in der WEG für den Winterdienst zuständig?
Zuständig ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, für das Gemeinschaftseigentum. Meist beauftragt sie dafür eine Fachfirma oder einen Hausmeisterdienst.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 1 WEG, § 823 BGB
Wer zahlt den Winterdienst in der Eigentümergemeinschaft?
Alle Eigentümer, in der Regel nach ihren Miteigentumsanteilen. Gemeinschaftsordnung oder Beschluss können einen anderen Schlüssel festlegen, etwa nach Einheiten.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Wie wird der Winterdienst berechnet?
Die Kosten des Winterdienstes, etwa für einen beauftragten Dienstleister, verbucht die Gemeinschaft im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung und verteilt sie in der Regel nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer. Gemeinschaftsordnung oder Beschluss können einen anderen Schlüssel festlegen, etwa nach Einheiten.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2, § 28 WEG
Wird der Winterdienst nach Köpfen verteilt?
Nur wenn die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss das vorsieht. Gesetzlich gilt die Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Können wir beschließen, dass alle Eigentümer abwechselnd räumen?
Nach der bisherigen Rechtsprechung nicht per Mehrheitsbeschluss. Ob das nach der Reform anders ist, hat der BGH nicht entschieden; rechtssicher ist die Beauftragung einer Firma.
Rechtsgrundlage: BGH V ZR 161/11
Wer haftet, wenn jemand auf dem Gehweg stürzt?
In der Regel die Gemeinschaft, wenn sie ihre Räum- und Streupflicht verletzt hat. Beauftragt sie eine Firma, muss sie deren Arbeit kontrollieren; ein vermietender Eigentümer haftet dem Mieter auch für Fehler dieser Firma.
Rechtsgrundlage: § 823 Abs. 1 BGB; BGH VI ZR 126/07, VIII ZR 250/23
Darf ein Eigentümer die Kosten des Winterdienstes auf Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Der Winterdienst zählt in der Praxis zu den Kosten der Straßenreinigung oder zu den Hauswartkosten, aber nicht doppelt.
Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 8 und 14 BetrKV
Gilt in München ein Streusalzverbot?
Ja. Nach den Angaben der Stadt München darf auf Gehwegen im Stadtgebiet kein Salz gestreut werden; Sand oder Splitt sind zulässig. Wer eine Firma beauftragt, sollte das im Vertrag festhalten.
Rechtsgrundlage: Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung München
Rechtsgrundlage: §§ 16, 18, 19, 25, 27, 28 WEG; § 823 BGB; §§ 556, 556a BGB; § 2 Nr. 8 und 14 BetrKV; Art. 51 BayStrWG; Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung München; BGH VI ZR 126/07, VI ZR 138/11, V ZR 161/11, V ZR 81/23, V ZR 87/23, VIII ZR 250/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Änderungsverlauf
Aktualisiert am 07.10.2026: Überarbeitet: Pflichten, Verkehrssicherung, Beschluss und Dienstleister, Haftung (BGH VIII ZR 250/23) und Schritte vor dem Winter ergänzt
Aktualisiert am 14.10.2026: Häufige Frage ergänzt: wie der Winterdienst berechnet und verteilt wird
