Legionellen Befund positiv: Was Vermieter und WEG jetzt tun müssen

Ein Legionellen Befund über dem technischen Maßnahmenwert wirft sofort Fragen auf: Wer muss wen informieren, darf noch geduscht werden, und wer bezahlt die Sanierung? Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) enthält dazu klare Regelungen in § 51 und § 52. Dieser Ratgeber richtet sich an vermietende Eigentümer, Eigentümergemeinschaften und Beiräte in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Trinkwassererwärmung. Er zeigt die Schritte nach einem positiven Legionellenbefund, in der richtigen Reihenfolge und mit Fristen. Wer prüfen muss und wie oft, erklärt unser Beitrag „Legionellenprüfung: Pflicht und Turnus“.

Legionellen Befund: Was 100 KBE/100 ml und 10.000 KBE/100 ml bedeuten

Für Legionellen im Trinkwasser gibt es keinen Grenzwert, sondern einen technischen Maßnahmenwert. Er liegt nach Anlage 3 Teil II TrinkwV bei 100 je 100 ml für den Parameter Legionella spec. Im Laborbericht steht das als 100 KBE/100 ml. KBE steht für koloniebildende Einheiten, gemessen je 100 Milliliter Trinkwasser; 200 koloniebildende Einheiten bedeuten also den doppelten Maßnahmenwert.

Der Messwert ist ein Handlungsauslöser. Wird er in einer Trinkwasserinstallation erreicht, muss der Betreiber unverzüglich handeln, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 BGB). Das Umweltbundesamt (UBA) stellt klar: Eine Gefährdung ist bei Erreichen des technischen Maßnahmenwertes gegeben.

Ein Befund ist kein Einzelwert. Bei der systemischen Untersuchung entnimmt das Labor mehrere Wasserproben, etwa am Austritt des Trinkwassererwärmers, im Rücklauf der Zirkulation und an entfernten Entnahmestellen. Schon eine Probe, in der die Legionellen 100 KBE erreichen, genügt für die Pflichten nach § 51 der Verordnung. Ein Ergebnis von 200 oder 300 KBE ist damit ein positiver Befund mit allen Pflichten, aber noch keine extrem hohe Legionellenkontamination.

Wie dringend es ist, hängt vor allem von der Konzentration der Legionellen ab, davon, ob der Befall systemisch oder lokal ist, und davon, wer im Haus wohnt. Als Schwelle für die Gefahrenabwehr nennt das DVGW Arbeitsblatt W 551 nach der UBA-Empfehlung von 2012 Messwerte über 10.000 KBE/100 ml. Dann ist eine Sofortmaßnahme wie ein Duschverbot üblich, weil eine extrem hohe Legionellenkontamination vorliegt.

Legionellen im Trinkwasser: Bakterien, Legionellose und Pontiac-Fieber

Legionellen sind Bakterien, die vor allem im Wasser vorkommen. Zum Thema werden sie in Wasserversorgungsanlagen von Gebäuden mit warmem Trinkwasser. Nach dem Robert Koch-Institut (RKI) sind über 60 Arten bekannt; bei den in Europa ambulant erworbenen Erkrankungen dominiert Legionella pneumophila. Ideale Wachstumsbedingungen finden sie zwischen 25 und 45 Grad, oberhalb von 60 Grad sterben sie ab.

Angesteckt wird man vor allem durch das Einatmen feiner Tröpfchen aus belastetem Trinkwasser, etwa beim Duschen. Das Schlucken von belastetem Wasser birgt nach dem RKI keine Infektionsgefahr, eine Übertragung von Mensch zu Mensch spielt keine Rolle.

Die Legionellose verläuft in zwei Formen: als Legionärskrankheit, eine schwere Lungenentzündung, oder als Pontiac-Fieber, ein grippeähnlicher Infekt ohne Lungenentzündung. Besonders gefährdet sind ältere Menschen, Raucher und Menschen mit geschwächtem Immunsystem oder chronischen Erkrankungen. Die Legionärskrankheit muss rasch antibiotisch behandelt werden und kann tödlich verlaufen; benannt ist sie nach einem Ausbruch 1976 bei einem Treffen von Kriegsveteranen der American Legion in Philadelphia (Fraser u. a., New England Journal of Medicine 1977).

Legionellen positiv: Was tun in den ersten Tagen?

§ 51 Abs. 1 TrinkwV nennt vier Pflichten, die der Betreiber unverzüglich erfüllen muss: Anzeige an das Gesundheitsamt, Untersuchung der Ursache, eine schriftliche Risikoabschätzung und die Maßnahmen, die zum Schutz der Gesundheit erforderlich sind.

Meldung ans Gesundheitsamt. Das zugelassene Labor muss das Erreichen des Maßnahmenwerts selbst unverzüglich dem Gesundheitsamt anzeigen (§ 53 Abs. 1 TrinkwV). Der Betreiber muss nur dann selbst melden, wenn ihm kein Nachweis über diese Meldung vorliegt. In der Praxis lässt man sich den Nachweis der Anzeige vom Labor schriftlich geben.

Wer ist Betreiber? In der Wohnanlage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, im vermieteten Mehrfamilienhaus der Eigentümer. Der Verwalter darf ohne Beschluss handeln, wenn es zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ein Legionellen Befund ist dafür der typische Fall, denn das Erreichen des Maßnahmenwerts verlangt schnelles Handeln.

Sofortmaßnahme: Legionellenfilter und thermische Desinfektion nach DVGW W 551

Bis die Ursache feststeht, senkt eine Sofortmaßnahme das Risiko für die Bewohner. Welche passt, entscheidet der Sachverständige nach Befund, Konzentration und Anlage; das Gesundheitsamt kann Vorgaben machen. Die folgenden Schritte sind in der Praxis üblich.

Temperaturen prüfen. Als Bezugswerte nennt die UBA-Empfehlung von 2012 nach dem DVGW Arbeitsblatt W 551 eine konstante Temperatur am Austritt des Trinkwassererwärmers von 60 Grad und mindestens 55 Grad in der Zirkulation. Liegen die Werte darunter, ist das oft schon ein Teil der Erklärung.

Spülen und thermische Desinfektion. Selten genutzte Leitungen und Entnahmestellen werden regelmäßig gespült. Eine thermische Desinfektion durch den Fachbetrieb heizt das System kurzfristig hoch auf, nach DVGW W 551 (DVGW-Information twin Nr. 05) üblicherweise auf mindestens 70 Grad an jeder Entnahmestelle für mindestens drei Minuten. Sie wirkt nach Erfahrung der Praxis oft nur kurz, wenn die Ursache bleibt, und ersetzt keine Sanierung. Wegen Verbrühungsgefahr sind die Bewohner vorher zu warnen.

Legionellenfilter und Duschverbot. Endständige Legionellenfilter an Duschköpfen und Armaturen halten Bakterien aus dem Trinkwasser zurück und schützen vor allem Risikogruppen sofort; sie sind bei Legionellenbefall eine der wichtigsten Maßnahmen. In der Praxis werden sie bei hohen Werten an allen Duschen montiert und nach Herstellerangabe gewechselt. Bis ein Legionellenfilter sitzt, kommt bei sehr hohem Legionellenbefall ein Duschverbot in Betracht. Den Rahmen für Sanierung und Kontrolle gibt DVGW W 551 vor.

Gefährdungsanalyse Legionellen: Ursache klären, Risikoabschätzung erstellen

Was früher Gefährdungsanalyse hieß, nennt die Trinkwasserverordnung 2023 Risikoabschätzung. Vorher steht die Untersuchung der Ursache. Sie muss eine Ortsbesichtigung und eine Prüfung der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einschließen (§ 51 Abs. 1 Nr. 2 Trinkwasserverordnung). Ein neuer Laborwert allein reicht nicht, denn ohne Ursache kehrt der Befall zurück.

Typische Ursache. Für Trinkwasser-Installationen mit Legionellenbefall und Trinkwasser-Installationen mit wiederholtem Befund nennt die UBA-Empfehlung von 2012 Stagnation in wenig genutzten Gebäudeteilen, überdimensionierte Leitungen oder Speicher, zu niedrige Temperaturen, fehlenden hydraulischen Abgleich der Zirkulation, zu warmes Kaltwasser und mangelhafte Wartung. In der Praxis wirken oft mehrere Faktoren zusammen.

Inhalt der Risikoabschätzung. Gefährdungen und die Situationen, die zu ihnen führen können, sind systematisch zu ermitteln und zu bewerten. Mindestens enthalten sein müssen eine Beschreibung der Anlage, die Beobachtungen der Ortsbesichtigung, Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik, sonstige Erkenntnisse sowie alle Legionellen-Ergebnisse mit Probennahmestellen, Datum und Uhrzeit (§ 51 Abs. 2 Trinkwasserverordnung). Der Fokus liegt nach dem UBA auf der Gefährdung durch Legionellen.

Neue UBA-Empfehlung. Die Verordnung verweist noch auf die UBA-Empfehlung zur Gefährdungsanalyse vom Dezember 2012. Das UBA hat sie mit dem Stand vom 13. Oktober 2025 durch eine Empfehlung zur Risikoabschätzung ersetzt, die nach ihrem eigenen Text verbindlich wird, sobald § 51 auf sie verweist.

Wer erstellt sie? Nach dem UBA Personen mit hygienisch-technischem und hygienisch-medizinischem Sachverstand, etwa Inspektionsstellen, Labore, Ingenieure oder Sachverständige. Wer die Anlage geplant, gebaut oder betrieben hat, gilt als befangen. Das Ergebnis ist ein Gutachten mit priorisierten Maßnahmen; das Gesundheitsamt kann es anfordern (§ 51 Abs. 3 Satz 2 TrinkwV).

Tipp: Unabhängigkeit prüfen Beauftragen Sie für die Risikoabschätzung nicht den Betrieb, der die Anlage gebaut oder gewartet hat. Das UBA vermutet sonst Befangenheit.

Information der Mieter: Pflichten nach § 52 TrinkwV

Die betroffenen Verbraucher, also Mieter und selbstnutzende Eigentümer, muss der Betreiber unverzüglich informieren, sobald das Ergebnis der Risikoabschätzung und Einschränkungen für die Verwendung des Trinkwassers vorliegen (§ 52 Abs. 3).

Das UBA rät, nicht auf das Gutachten zu warten: Weil der Betreiber nicht alle Erkrankungen der Bewohner kennt, sollte er zeitnah informieren, damit sie sich selbst schützen können. Das Gesundheitsamt kann eine sofortige Information anordnen (§ 68 Abs. 3 Trinkwasserverordnung).

Was in den Hinweis gehört. In der Praxis bewährt sich ein Aushang plus Mitteilung an alle Haushalte: Messwert, Bedeutung, ein Hinweis zum Verhalten wie Duschverbot oder Duschen nur mit Legionellenfilter, Ansprechpartner und nächster Schritt. Ein Hinweis an Risikogruppen gehört dazu, vor allem an ältere Bewohner. Wasser zum Trinken und Kochen bleibt nach dem RKI vor allem für Gesunde in der Regel unkritisch, maßgeblich ist aber die Risikoabschätzung.

Mietrecht. Eine erhebliche Einschränkung, etwa ein Duschverbot, kann ein Mangel sein, der die Miete kraft Gesetzes mindert (§ 536 Abs. 1 BGB); die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Erkrankt ein Mieter, muss er die Infektion durch das Wasser in der Wohnung voll beweisen (BGH, Urteil vom 6. Mai 2015, Az. VIII ZR 161/14). Die Abstimmung mit Mietern übernimmt die Mietverwaltung.

Sanierung und Fristen: Maßnahmen, Nachweis und Dokumentation

Die Maßnahmen, die nach den Regeln der Technik zum Schutz der Gesundheit erforderlich sind, muss der Betreiber unter Beachtung der UBA-Empfehlung durchführen (§ 51 Abs. 1 Nr. 4). Erst kommt die Sofortmaßnahme, danach die dauerhafte Lösung wie hydraulischer Abgleich, Rückbau toter Leitungen oder ein passend dimensionierter Speicher.

Fristen. Die ergriffenen Maßnahmen sind dem Gesundheitsamt unverzüglich mitzuteilen, vor allem die Sofortmaßnahme. Unmittelbar nach ihrem Abschluss sind sie zu dokumentieren, die Dokumentation ist zehn Jahre verfügbar zu halten (§ 51 Abs. 3 und 4 TrinkwV).

Wie lange es dauert, Legionellen wieder aus dem Trinkwasser zu bekommen, hängt von der Ursache und vom Umfang des Befalls ab. Bewährte Vorgehensweisen beschreibt DVGW W 551. Den Nachweis, dass die Sanierung wirkt, liefern Kontrolluntersuchungen; Zeitpunkte legen in der Praxis Sachverständiger und Gesundheitsamt fest. Erst wenn kein Befund mehr über dem Maßnahmenwert liegt, werden Einschränkungen wie ein Duschverbot aufgehoben.

Überwachung und Bußgeld. Kommt der Betreiber nach Erreichen des Maßnahmenwerts seinen Pflichten nicht nach, setzt ihm das Gesundheitsamt eine Frist und kann danach selbst Maßnahmen anordnen (§ 68 Abs. 1 und 2). Versäumnisse sind ordnungswidrig (§ 72 Abs. 1 Nr. 10, 11, 28, 31 bis 35), mit Geldbuße bis zu 25.000 Euro (§ 73 Abs. 2 IfSG).

Kosten: Wer zahlt in der WEG, was zahlen Mieter?

Die zentrale Trinkwasseranlage gehört zum Gemeinschaftseigentum, ihre Erhaltung zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Ursachenklärung, Risikoabschätzung und Sanierung nach einem Legionellenbefall im Trinkwasser zahlt deshalb die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Größere Maßnahmen lassen sich oft aus der Erhaltungsrücklage finanzieren.

Umlage auf Mieter. Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Die regelmäßige Untersuchung auf Legionellen in Gebäudewasserversorgungsanlagen nach § 31 der Verordnung wird nach herrschender Meinung den Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage zugeordnet (§ 2 Nr. 4 Buchst. a und Nr. 5 Buchst. a BetrKV). Eine BGH-Entscheidung dazu liegt diesem Beitrag nicht zugrunde.

Nicht umlagefähig sind Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV), nach herrschender Meinung also Ursachenklärung, Risikoabschätzung, Sanierung und Legionellenfilter wegen Legionellenbefall. Mehr zur Abrechnung im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung. Eine WEG-Verwaltung, die Befund, Gesundheitsamt und Fachbetrieb koordiniert, entlastet Eigentümer und Beirat.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 51, 52 Abs. 3, 53 Abs. 1, 68, 72 Abs. 1 TrinkwV 2023, Anlage 3 Teil II TrinkwV; § 73 Abs. 1a Nr. 24, Abs. 2 IfSG; §§ 121, 536, 556 BGB; §§ 1, 2 BetrKV; §§ 16, 19, 27 WEG; BGH, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 161/14

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